EM 09-2024

nr. 518
september 2024
ERKENNINGSNUMMER P408-448
MAANDBLAD VAN DE VERENIGDE EIGENAARS
Afgiftekantoor Brussel X • Verantwoordelijke Uitgever: K. D’Hauwers • Aalstersestraat 41 • 9280 Wieze • Geen verschijning in juli en augustus
VERENIGDE EIGENAARS HEBBEN
EEN NIEUWE WEBSITE
WWW.VERENIGDEEIGENAARS.BE
HOE VERLOOPT HET
ONDERZOEK EN DE
CONTROLE VAN EEN
BELASTINGAANGIFTE?
VOORLOPIG BEWIND:
EEN MOGELIJKE
OPLOSSING VOOR EEN
TWISTENDE VME
INDEXATIEBEPERKING
OP BASIS VAN
EPC-LABEL OOK VAN
TOEPASSING OP
DE ZEVEN VRAGEN
DIE VERZEKERDEN
VAAK STELLEN
VOORKEURRECHT
BRUSSELSE
HUURDERS BIJ
VERKOOP UIT DE HAND
STUDENTENCONTRACTEN
6
8
10
14
17
PAGINA
PAGINA
PAGINA
PAGINA
PAGINA
2
NIEUW
Prijs Portkosten Per mail (PDF)
Hoofdverblijfplaats (Gewest vermelden)
Huurceel gemeubeld of ongemeubeld appartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,30 € + (6,70 €) 18,00 €
Huurceel woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,90 € + (6,70 €) 18,00 €
Engelstalige contracten (vermelden appartement of woning) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,60 € + (6,70 €) 18,00 €
Tweede verblijfplaats (Gewest vermelden)
Huurceel gemeubeld/ongemeubeld appartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,40 € + (6,70 €) 18,00 €
Huurceel woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,50 € + (6,70 €) 18,00 €
Diversen
Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,00 € + (6,70 €) 19,00 €
Pop-up (Vlaams Gewest – enkel nederlandstalig) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45,00 € + (4,50 €) 45,00 €
Professionele niet-commerciële huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (6,70 €) 19,00 €
Pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (4,50 €) 18,00 €
Eénmalige pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (4,50 €) 18,00 €
Loopbaanpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (4,50 €) 18,00 €
Cultuurcontract 1 jaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (4,50 €) 18,00 €
Cultuurcontract 3 jaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (4,50 €) 18,00 €
Autostaanplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,50 € + (4,50 €) 13,00 €
Huuroverdracht
– residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80 € + (4,50 €) 9,00 €
– niet-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80 € + (4,50 €) 9,00 €
Addendum (Vlaams Gewest)
– feitelijk samenwonende huurder toevoegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00 € + (4,50 €) 9,00 €
– feitelijk samenwonende vertrekkende huurder vervangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00 € + (4,50 €) 9,00 €
Huurcontracten voor studentenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8,30 € + (6,70 €) 16,00 €
Verlenging huurovereenkomst studentenhuisvesting Vlaams Gewest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80 € + (4,50 €) 9,00 €
Syndicuscontract + offerteaanvraag voor de functie van syndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19,40 € + (6,70 €) 27,00 €
Model plaatsbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18,80 € + (6,70 €) 27,00 €
Contract bruikleen (vermelden gebouw of grond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,20 € + (4,50 €) 18,00 €
Contract bezetting ter bede (vermelden gebouw of grond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,30 € + (4,50 €) 18,00 €
Reglement interne orde in Vereniging van Mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55,00 € + (4,50 €) 55,00 €
Brochures (niet-prior verzending)
Handboek appartementsrecht in hoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,00 € + (7,10 €)
Brochure Regelgeving woonkwaliteit in Vlaanderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22,00 € + (4,30 €)
Hoe te verkrijgen?
a) Webshop Verenigde Eigenaars
Aankoop contracten en brochures via onze gloednieuwe webshop – https://verenigdeeigenaars .be/webshop/
b) In onze kantoren op volgende adressen:
Antwerpen, Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem (na afspraak) • Brussel, Violetstraat 21, 1000 Brussel •
Lebbeke, Aalstersestraat 41, 9280 Wieze (na afspraak) • Gent, Kon . Elisabethlaan 3, 9000 Gent •
Hasselt, Embuild Limburg, Wetenschapspark 33, 3590 Diepenbeek • Leuven, Embuild Leuven, Dreefstraat 8, 3001 Heverlee (na afspraak) •
Oostende, RCF-accountants – belastingconsulenten, Torhoutsesteenweg, 300-302, 8400 Oostende (na afspraak) .
c) Door overschrijving op rekening IBAN: BE72 3631 2461 3516 (bestelling + lidnummer vermelden)
+ of u het contract per post of per mail (PDF-formaat) wenst te ontvangen .
Al onze contracten zijn ook in het Frans verkrijgbaar
Documenten voor leden

Gebruik altijd de meest recente versie van onze modelcontracten.
2
EDITORIAAL
3
De impact van
de renovatieplicht op de markt
Uit recente cijfers van notaris.be blijkt dat
woningen met een goede EPC-score
sneller in waarde stijgen dan woningen
met een slecht energielabel.
Prijzen van de meest energiezuinige
woningen (label A) zijn op 4 jaar tijd met
bijna een vierde gestegen. Het prijs
kaartje van zo’n woning bedraagt nu
gemiddeld bijna 390.000 euro. In 2021
was dat nog 315.000 euro. Mensen zijn
bereid om een hogere prijs te betalen
voor een energiezuinige woning omdat
ze dan kunnen besparen op de maan
delijkse energiefactuur
De verkoopprijs van woningen met een
F-label – de minst energiezuinige – is in
diezelfde periode slechts met 5 procent
gestegen. Zo’n woning kostte in 2021 nog
gemiddeld 229.000 euro, vandaag tel je
er zo’n 240.000 euro voor neer. Het afge
lopen jaar is de waarde van dergelijke
woningen zelfs gedaald.
Naast de impact op de energiefactuur, is
die trend voornamelijk toe te schrijven
aan de renovatieplicht. Sinds 2023 moe
ten kopers van een woning met ener
gielabel E of F, die binnen 5 jaar verhogen
naar label D. Dat is een investering waar
een prijskaartje aan vast hangt. Kandidaat
kopers van energieverslindende wonin
gen zullen dan ook stevig onderhandelen
over de vraagprijs.
VERENIGDE EIGENAARS
Redactie en publiciteit: Violetstraat 21 • 1000 Brussel • info@ve-pr .be • 02 880 60 24
Verantwoordelijke Uitgever: K . D’Hauwers • Aalstersestraat 41 • 9280 Wieze
Alle briefwisseling is te richten aan het secretariaat
Publiciteit en publireportages vallen niet onder de verantwoordelijkheid
van de redactie of het bestuur van de Verenigde Eigenaars
Wij pleiten er dan ook voor om bij een
eventuele evaluatie van het bestaande
De regelgeving wordt echter nog strenger,
waardoor alle woningen op termijn tot een
A label moeten gerenoveerd worden. Dat
heeft niet enkel impact op de koopmarkt
maar eveneens op de huurmarkt. Een inves
teerder die duurder aankoopt of grondig
moet renoveren, zal zijn huurprijs aanpassen.
In de volgende regeerakkoorden zullen
het realiseren van de klimaatdoelstellingen
én betaalbaar wonen ongetwijfeld belang
rijke issues zijn.
De leden van de Verenigde Eigenaars zijn
rechtstreeks betrokken bij de verduurza
ming van het woningpatrimonium én bij
(de uitbreiding van) het aanbod aan
betaalbare woningen.
Door de uittredende regering werd inzake
de renovatieplicht een tweesporenbeleid
ingevoerd: strengere en snellere energe
tische renovatie bij overdracht van een
bestaande woning tot -momenteel – min
stens label D, en anderzijds een trager en
milder verstrengingspad voor de eige
naars van vóór 1 januari 2023 aangekochte
woningen. Een dergelijk beleid is logisch
aangezien het voor laatstgenoemde cate
gorie vaak financieel én praktisch onmo
gelijk is op korte termijn ingrijpende ener
getische renovaties door te voeren. Een
groot deel van de ‘slechte’ woningen is
bovendien eigendom van oudere perso
nen – zowel eigenaars-bewoners als
eigenaars-verhuurders.
systeem, de “zittende eigenaars” niet extra
te belasten met bijkomende verplichtingen
en voor deze groep extra stimulansen te
voorzien.
Onze VZW wil bijdragen aan de opwaar
dering en het waardebehoud van het
bestaande woningpatrimonium. We zijn
ons ervan bewust dat de actieve mede
werking van de eigenaars noodzakelijk is.
Zij zullen immers, ondanks de voorziene
premies en andere financiële ondersteu
ningen, het overgrote deel (meer dan 90
%) van de noodzakelijke investeringskost
op zich moeten nemen. Deze inspanningen
komen ook de huurders – die na de werken
een energetisch performantere en gezon
dere woning kunnen betrekken – ten goede.
Om vastgoedeigenaars aan te sporen tot
die investeringen, rekenen we op de over
heid, zowel federaal, regionaal als lokaal.
We pleiten voor een veralgemeend verlaagd
BTW-tarief van 6 procent bij renovaties en
voor gerichte premies. Wij zijn ook voor
stander van de uitbreiding van de bevoegd
heden en de ondersteuning van energie
huizen, waar vastgoedeigenaars terecht
kunnen met vragen rond energiebesparing,
steunmaatregelen en tevens voor bege
leiding en ontzorging.
Het bestuur
van de Verenigde Eigenaars
september 2024 | eigenaarsmagazine
4
Vernieuwde website
van de Verenigde Eigenaars
www.verenigdeeigenaars.be
De Verenigde Eigenaars (VE) hebben een
nieuwe website ontwikkeld om de leden nog
beter van dienst te zijn. De nieuwe website is trans
paranter en gebruiksvriendelijker dan de vorige.
Met een webshop breiden we bovendien de dienst
verlening naar de leden uit.
Zowel op een vaste computer, laptop, tablet als
smartphone, kan je met enkele muisklikken kennis
maken met onze werking en gerichte informatie
vinden over het item dat jou aanbelangt.
Wat is er nieuw?
■ Dynamisch ontwerp: Een frisse, moderne uitstraling
die het navigeren eenvoudig en aangenaam maakt.
Bekijk zeker onze rubriek DIENSTEN en in het bijzonder
de verschillende mogelijkheden om de huur te
INDEXEREN of huurcontracten te REGISTREREN.
■ Webshop: Je kan de huurcontracten nu via onze nieuwe
webshop bestellen. Je ontvangt tal van documenten
onmiddellijk in een beveiligde Word-versie, die je kan
invullen.
Wat blijft ?
■ Onze modelbrieven inzake huur zijn gratis ter beschik
king in de ledenzone (rubriek Diensten)
■ Veel gestelde vragen (FAQ’s)
■ Actuele thema’s vind je voortaan onder Nieuws
■ Mogelijkheid om de Eigenaarsmagazines van de
laatste 10 maanden te raadplegen
Praktisch
Oude paswoorden kunnen niet meer gebruikt worden.
Opgelet:
■ Leden die voor een eerste keer inloggen in de
ledenzone kiezen voor ‘wachtwoord vergeten’ .
■ Vul je gebruikersnaam of e-mailadres in
■ Klik op wachtwoord veranderen
■ U ontvangt een mail om een nieuw wachtwoord
in te stellen
Bezoek onze website en ontdek de mogelijkheden die we
voor jou hebben uitgewerkt.
Heb je vragen of feedback? Neem gerust contact met ons
op via jurid@ve-pr.be Schrijf in het onderwerp van je bericht
‘nieuwe website’ . Jouw mening is belangrijk voor ons!
ERVARING
STERKE SERVICE
GRATIS SCHATTING
VERKOOP & VERHUUR
VAN UW EIGENDOMMEN
residentieel- én bedrijfsvastgoed
T. 0473 68 22 47
Kortrijksesteenweg 626, 9000 Gent
www.arcade-vastgoed.be
5
september 2024 | eigenaarsmagazine
VE-WERKING
In onze gloednieuwe webshop
kunnen leden documenten bestellen
die ze kunnen invullen.
Registreer uw contracten en plaatsbeschrijvingen via
de VERENIGDE EIGENAARS
Om u nog beter van dienst te zijn, hebben de VERENIGDE
EIGENAARS een nieuw mailadres specifiek voor de
registratie van uw contracten en plaatsbeschrijvingen:
registratie@ve-pr.be
U stuurt per document één PDF naar dit mailadres.
U betaalt 32 euro op ons rekeningnummer
BE72 3631 2461 3516 met vermelding
‘Registratie + lidnummer + naam van de huurder’ .
Wij bezorgen u binnen de maand het bewijs van
registratie.
Lukt het niet om het getekend document in te scannen,
kan u nog altijd een kopie per post bezorgen aan de
VERENIGDE EIGENAARS, dienst registratie, Violetstraat
21, 1000 Brussel.
Meer info over het
registreren van documenten
vindt u terug in het
Eigenaarsmagazine van
december 2023 of op onze
website www.ve-pr.be .
U kan ook bellen naar
nummer 02/880.60.24.
6
Hoe verloopt het onderzoek en
de controle van een belastingaangifte?
Zodra de aangifte is ingediend begint de belas
tingadministratie het onderzoek van de fiscale
toestand van de belastingplichtige. De administratie
beschikt daartoe over een aantal wettelijke controle-
en onderzoeksmogelijkheden.
Verplichting tot voorlegging en bewaring van
boeken en bescheiden
Iedere belastingplichtige is verplicht de belastingadminis
tratie, op haar verzoek, zonder verplaatsing, met het oog
op het nazien ervan, alle boeken en bescheiden voor te
leggen die noodzakelijk zijn om het bedrag van de belast
bare inkomsten te bepalen. Naast de inzage in de boek
houding gaat het bijvoorbeeld ook om inzage in uittreksels
van buitenlandse rekeningen en buitenlandse levensver
zekeringsovereenkomsten.
De belastingambtenaren hebben het recht om de boeken
en bescheiden mee te nemen en te behouden, alsook een
kopie ervan te nemen als zij menen dat dit nodig is om het
bedrag van de belastbare inkomsten van de belastingplich
tige te bepalen.
Vraag om inlichtingen
Naast het stellen van mondelinge vragen via de telefoon
of op het kantoor van de belastingdienst, kan de belas
tingadministratie ook schriftelijk een aantal vragen stellen.
Op een per post verstuurde ‘vraag om inlichtingen’ moet
men schriftelijk antwoorden binnen een termijn van één
maand te rekenen vanaf de derde werkdag volgend op de
verzending. Wordt de vraag digitaal verstuurd, dan moet
de belastingplichtige antwoorden binnen de termijn vermeld
op de aanvraag.
Omwille van overmacht (bijvoorbeeld een zware ziekte) of
wettige redenen (bijvoorbeeld het feit dat er veel op-
zoekingswerk nodig is om op de vragen te antwoorden),
kan de antwoordtermijn worden verlengd. De belasting
plichtige moet het uitstel aanvragen vóór het verstrijken
van de normale antwoordtermijn.Als de belastingplichtige
gevraagde stukken voor te leggen, dan kan dit gesanctio
neerd worden met het opleggen van een administratieve
boete en het vestigen van een aanslag van ambtswege.
De vragen mogen slaan op alle verrichtingen waaraan de
belastingplichtige heeft deelgenomen en moeten concreet,
duidelijk en ondubbelzinnig zijn. Het is de belastingadmi
nistratie niet toegestaan om bijvoorbeeld algemene vragen
te stellen over het patroon van de privé-uitgaven of vragen
die overdreven veel opzoekingswerk van de belastingplich
tige vereisen.
De ingewonnen inlichtingen kunnen ook worden ingeroe
pen met het oog op het belasten van derden. De belas
tingadministratie kan eveneens een ‘vraag om inlichtingen’
naar derden (bijvoorbeeld de werkgever van de belasting
plichtige) sturen.
niet antwoordt op een ‘vraag om inlichtingen’ of weigert de
7
Als de belastingplichtige niet antwoordt op een ‘vraag om
inlichtingen’ of weigert de gevraagde stukken voor te leggen, dan kan
dit gesanctioneerd worden met het opleggen van een administratieve
boete en het vestigen van een aanslag van ambtswege.
Voor wat betreft het vragen van inlichtingen aan bank- en
kredietinstellingen gelden specifieke regels. Zo kan de
belastingadministratie zich enkel richten tot de financiële
instelling als de belastingplichtige niet of onvolledig ant
woordt of de gevraagde inlichtingen verborgen houdt en
pas nadat de antwoordtermijn is verlopen.
Het is aangewezen om een aparte bankrekening te gebrui
ken voor financiële verrichtingen met betrekking het privé
leven enerzijds en het beroepsleven anderzijds. De belas
tingadministratie mag immers alle stukken van de
bankrekening (rekeninguittreksels, bankafschriften, …)
inzien indien de rekening zowel voor beroeps- als privé
doeleinden wordt gebruikt. Zelfs wanneer via de privére
kening geld wordt overgeschreven naar de beroepsrekening,
kan de belastingadministratie eisen dat de stukken die
betrekking hebben op deze verrichting worden voorgelegd.
Controle ter plaatse of visitatierecht
Ambtenaren van de belastingadministratie hebben het recht
om ter plaatse een (on)aangekondigd onderzoek in te
stellen, ook wel visitatierecht genaamd. Zij moeten ter
plaatste een aantal regels respecteren. Bewijsmateriaal dat
door de fiscus met miskenning van deze regels wordt ver
zameld, moet van de bewijsvoering worden uitgesloten.
De ambtenaren moeten steeds voorzien zijn van hun aan
stellingsbewijs.
De ambtenaren hebben tijdens de uren dat er een werk
zaamheid wordt uitgeoefend vrije toegang tot de bedrijfslo
kalen of de lokalen waar werkzaamheden worden uitge
oefend, zoals kantoren, fabrieken, werkplaatsen, magazijnen,
bergplaatsen, opslagplaatsen, …
Het visitatierecht is geen recht tot huiszoeking. Het beperkt
zich tot het recht om de aard en de belangrijkheid van de
werkzaamheden na te gaan en om te checken welke voor
raden en voorwerpen er zich in de lokalen bevinden.
Opzoekingen via persoonlijke websites
De Belgische fiscus screent foto’s en berichten die burgers
op sociale media zoals Facebook plaatsen. Op die manier
willen de ambtenaren verifiëren of de belastingaangiften
stroken met de levensstijl. Het staat de taxatieambtenaar vrij
om alle informatie te gebruiken die publiek toegankelijk is.
Gegevensuitwisseling
Alle gegevens die de administratie bekomt in het kader van
een onderzoek, behoren tot het gemeenschappelijk patri
monium van de FOD (Federale Overheidsdienst) Financiën
en kunnen worden gebruikt m.b.t. eender welke door de staat
geheven belasting. Ambtenaren van de FOD Financiën zijn
ertoe gehouden om de in hun bezit zijnde gegevens mee te
delen aan hun collega’s van andere administraties binnen
dezelfde overheidsdienst. Zo kan bijvoorbeeld een ambtenaar
belast met een controle inkomstenbelasting de ontvanger
van de registratie verzoeken inlichtingen in te winnen inzake
de venale waarde van een onroerend goed.
OPMAKEN EPC
150€ VOOR APPARTEMENTEN
175€ VOOR WONINGEN TOT 250 M2
EPC GEMENE DELEN OP AANVRAAG
Toegang tot de privéwoning of bewoonde lokalen is slechts
mogelijk tussen vijf uur ’s morgens en negen uur ’s avonds
en mits machtiging van de politierechter. Laatstgenoemde
moet de machtiging uitdrukkelijk motiveren en onderbou
wen om misbruik tegen te gaan. Daarnaast is de toestem
ming van de belastingplichtige vereist en die kan op elk
moment de toestemming weer intrekken.
➤
ASBEST ATTESTEN
PRIJS OP AANVRAAG
info: margotbostyn.probos@gmail.com
0475 36 24 98 (bij voorkeur mail sturen aub)
september 2024 | eigenaarsmagazine
➤
8
Voorlopig bewind: een mogelijke
oplossing voor een twistende VME
Niet alle verenigingen van mede-eigenaars
(VME) kennen een vlekkeloos bestaan.
Financiële perikelen, discussies met de syndicus,
interne twisten binnen het gebouw waardoor
essentiële beslissingen systematisch geblokkeerd
worden, e.d. kunnen voor aanzienlijke impasses
zorgen. Dit doet zich meestal voor in grote gebouwen,
maar kan zich ook manifesteren bij kleine VME’s die
slechts uit twee of drie kavels bestaan.
Daar waar dergelijke situaties vroeger tot lange en omslach
tige procedures aanleiding konden geven, heeft de wet
gever dit gaandeweg met de wetswijzigingen van 2010
en 2018 trachten te stroomlijnen en hiervoor een kader
gecreëerd. Dit kan bestaan in het aanstellen van een
toegevoegd syndicus, een nieuwe gerechtelijk syndicus
of een voorlopig bewindvoerder met een specifiek afge
bakende opdracht.
De algemene vergadering (AV) heeft de mogelijkheid een
voorlopig syndicus toe te voegen (artikel 3.89 § 7 BW).
Ook de vrederechter kan een voorlopig syndicus aanwijzen
(artikel 3.89 § 8 BW).
Indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom
ernstig in het gedrang is of indien de VME in de onmo
gelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de
overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen
te waarborgen, kunnen de syndicus of één of meer
mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aan-
delen in de gemeenschappelijke delen bezitten, de rechter
vragen om één of meer voorlopige bewindvoerder(s) aan
te wijzen, die dan de organen van de VME vervangen
voor de he(m)(n) door de rechter toegekende taken
(artikel 3.92 § 2).
Elke hoedanigheid gaat gepaard met eigen bevoegdheden
en mogelijkheden, maar dient de facto hetzelfde probleem
te verhelpen: een onwerkbare VME verder te helpen.
De rechtbank kan een andere erkende syndicus aanstellen,
maar in vele gevallen verkiezen magistraten om een lid van
de Orde van Advocaten aan te duiden. Beiden zijn uiteraard
bij het uitvoeren van hun opdracht gebonden aan de spe
cifieke bepalingen van de wet op de mede-eigendom.
Erkende syndici zullen zich in het kader van die aanstelling
moeten gedragen volgens de BIV-plichtenleer. Advocaten
zijn gebonden door het reglement van de Orde van Vlaamse
Balies inzake de advocaat-syndicus van een VME van 18
september 2002. Dat laatste houdt in dat de advocaat-syn
dicus bijvoorbeeld onafhankelijk moet blijven en niet zelf
meer als advocaat kan optreden voor de VME waarover
hij of zij werd aangesteld, desgevallend wel als geman
dateerde van die VME wat echter – ook volgens dit regle
ment – geen voorkeur wegdraagt.
De voorlopig, toegevoegde of gerechtelijk syndicus zal het
beheer als een normaal syndicus voortzetten. Dit mandaat
wordt doorgaans verleend in de hoop om conflicten tussen
mede-eigenaars en de syndicus zelf op te lossen.
Daartoe werd in het verleden bijvoorbeeld
beslist wanneer
■ de belangen van de VME strijdig zijn met deze van de
syndicus
■ de syndicus niet ingaat op het verzoek van de mede-ei
genaar om zijn ontslag op de dagorde te plaatsen,
■ de syndicus occulte commissielonen ontvangt
■ de syndicus rekeningen niet betaalt, herstellingen niet
uitvoert, geen notulen van de AV opstelt
■ de zittende syndicus diverse hoedanigheden combi
neert, namelijk van eigenaar, bouwpromotor, verkoper
en vastgoedmakelaar
■ de syndicus uiterst rudimentaire AV’s houdt
■ ingevolge talloze geschillen tussen mede-eigenaars
geen AV’s meer plaatsvinden,
■ …
Voorlopig bewindvoerder
De voorlopig bewindvoerder krijgt een specifieke opdracht
van de vrederechter, die dat mandaat zowel aan de zittende
syndicus kan verlenen als aan een derde. Dit gebeurt
doorgaans bij reële crisissituaties. Het verzoek wordt veelal
ingediend wanneer mede-eigenaars duidelijk verdeeld zijn
9
De bewindvoerder kan zowel de
taken van de syndicus, van de raad van
mede-eigendom als van de algemene
vergadering toebedeeld krijgen.
in twee (of meer) kampen en elkaar het leven blijven zuur
maken, maar zo ook de normale werking van de VME
blokkeren. Deze aanstelling biedt oplossingen omdat de
bevoegdheden van de bewindvoerder verder (kunnen)
reiken dan die van een syndicus.
In principe beslist de rechtbank volledig vrij over de bevoegd
heden van de bewindvoerder.
Het spreekt voor zich dat dit in elke situatie anders zal zijn
en op maat van het gebouw én de bestaande problematiek
kan uitgewerkt worden. Dit kan gaan van het organiseren
van een AV met als doel een nieuwe syndicus benoemd te
krijgen, tot het doorgedreven beheer van een gebouw en
het oplossen van interne conflicten. Daarbij kan de bewind
voerder zowel de taken van de syndicus, maar ook die van
de raad van mede-eigendom toebedeeld krijgen en zelfs
die van een AV. Zo liet de vrederechter van Anderlecht in
een vonnis van 17 april 2019 een bewindvoerder aanstellen
met de bevoegdheid om in plaats van de AV de rekening
en balans goed te keuren om zo de werking van de VME
opnieuw op rails te krijgen.
Het hoeft geen betoog dat hiermee een grote aansprakelijk
heid gepaard gaat en de bewindvoerder in dat geval steeds
zal moeten zorgen dat hij ook terdege verzekerd is voor die
activiteiten. Alleszins zal ook de bewindvoerder in het kader
van diens beheer steeds het belang van de VME moeten
bonden finaliteit behoudt, en zich steeds onpartijdig moeten
opstellen. De bewindvoerder wordt in de praktijk vaak gezien
als een ‘ontmijner’ van situaties die – in sommige gebouwen
al sinds decennia – manifest scheef gegroeid zijn.
Bij de uitvoering van het bewind, zeker wanneer een advocaat
als bewindvoerder wordt aangesteld, spelen ook praktische
obstakels. Zo zal de gemiddelde advocaat niet voorzien zijn
op het voeren (en overnemen) van de boekhouding van grote
VME’s, is het opvolgen van lopende schadedossiers niet altijd
evident en blijkt in de praktijk dat leveranciers die gewend
zijn met een bepaalde syndicus te werken niet de bewind
voerder, maar liever de vorige syndicus blijven aanspreken.
Hoewel het raadzaam is om in een totaal geblokkeerde
situatie de aanstelling van een bewindvoerder na te streven,
zou het raadzaam zijn de rechtbank te verzoeken, indien
een advocaat wordt aangesteld, deze meteen te machtigen
om een derde externe syndicus in een vorm van onderaan
neming te mogen aanstellen teneinde de nodige praktische
ondersteuning te kunnen bieden. Hieraan is een kosten
plaatje verbonden, maar het deblokkeren van een jarenlange
vastgelopen situatie is dat doorgaans wel waard.
Advocaat Philip Lepere in Propertytoday
DATA JURIDISCH ADVIES
DATA JURIDISCH ADVIES
OP AFSPRAAK
na afspraak op nummer 02/880.60.25 (voormiddag)
of via jurid@ve-pr.be
Leuven, Dreefstraat 8: maandagen 16 en 30 september,
14 en 28 oktober (tussen 12u30 en 14u) en elke
donderdag (tussen 14u en 16u30)
Oostende, Torhoutsesteenweg 300-302:
woensdagen 25 september en 23 oktober
(tussen 13 en 15u).
Antwerpen, Brussel, Gent, Hasselt, Lebbeke:
zie laatste bladzijde
september 2024 | eigenaarsmagazine
nastreven, waardoor diens aanstelling steeds een doelge
10
Indexatiebeperking op basis van
EPC-label ook van toepassing op
studentencontracten
Op 21 maart jongstleden heeft het Grondwettelijk
Hof zich uitgesproken over de vordering die
onze vereniging had ingesteld tegen het Vlaams
decreet van 3 oktober 2022 dat de indexering van de
huurprijzen afhankelijk maakt van de energiepresta
tie van het huurpand.
Het Hof is niet alleen niet ingegaan op onze vraag tot
vernietiging – waardoor het decreet zijn werking
behoudt. Het stelde ook dat de regeling moet worden
uitgebreid naar de studentenhuurcontracten.
Over de concrete toepassing van de regeling op studen
tencontracten bestond aanvankelijk onduidelijkheid.
Het decreet tot beperking van de indexatie van huurprij
zen is immers enkel van toepassing op huurcontracten
die in werking zijn getreden vóór 1 oktober 2022. Doorgaans
worden studentenhuurcontracten gesloten voor korte duur
(10, 11 of 12 maanden) en eindigen zij automatisch op de
vervaldag. Opeenvolgende huurcontracten met dezelfde
student voor hetzelfde kot zouden dan nooit onder de
toepassing van het decreet vallen, net omdat er jaarlijks
een nieuw huurcontract wordt gesloten.
Als een studentenwoning het voorwerp uitmaakt van
opeenvolgende huurovereenkomsten met dezelfde huur
der, mag de basishuurprijs niet hoger zijn dan de bij de
initiële huurovereenkomst bepaalde huurprijs. Dit neemt
niet weg dat de initiële huurprijs mag geïndexeerd worden.
Strikt genomen wordt er evenwel een nieuw huurcontract
✁
gesloten en gaat het niet om een huurovereenkomst die
gestart is vóór 1 oktober 2022.
Interpretatie door het agentschap Wonen
in Vlaanderen
Het agentschap heeft een aantal vertegenwoordigers uit
de sector samengebracht om een juiste interpretatie te
geven aan het arrest van het Grondwettelijk Hof.
Het Hof oordeelde dat de uitsluiting van studentenhuur
overeenkomsten uit het toepassingsgebied van het decreet,
niet te verantwoorden is, wegens schending van het
gelijkheidsbeginsel.
Het decreet dan enkel van toepassing verklaren op
studentencontracten die langer dan een jaar duren en niet
op opeenvolgende huurcontracten met dezelfde student,
kan die ongelijkheid niet geheel wegwerken.
INVESTEERDER ZOEKT een BESTAAND APPARTEMENTSBLOK
aan te kopen met of zonder renovatiewerk.
DISCRETIE VERZEKERD
aankoopvastgoed@telenet.be
of 0495 27 33 73
11
september 2024 | eigenaarsmagazine
Het agentschap kwam dan ook tot het besluit dat de
indexatiebeperking op basis van het EPC van toepassing
moet verklaard worden op :
■ studentenhuurovereenkomsten met een langere duur
dan één jaar en die in werking zijn getreden vóór 1 okto
ber 2022;
■ studentenhuurovereenkomsten die achtereenvolgend
met dezelfde huurder voor hetzelfde pand worden geslo
ten, als het initiële studentenhuurcontract al vóór 1 okto
ber 2022 in werking was getreden.
De student kan desgevallend de teveel betaalde huurgelden
terugvragen.
Belangrijk: in beide voorbeelden, zal de verhuurder vanaf
1 september 2024 een correctiefactor moeten toepassen.
Voor de berekening van de eisbare huur met toepassing
van een correctiefactor, verwijzen wij naar het artikel gepu
bliceerd in het magazine van september 2023.
De indexatiebeperking op basis van het
EPC is ook van toepassing op opeenvolgende
huurcontracten met dezelfde student als het initiële
contract in werking trad vóór 1 oktober 2022.
Voorbeeld 1
Een contract voor een studentenkamer wordt op 16 juni 2021
afgesloten aan een huurprijs van 330 €. Het contract treedt
in werking op 1 september 2021. Het pand waarin de kamer
zich bevindt, heeft een EPC-label D.

Op 1 september 2022 mocht de huurprijs volledig worden
geïndexeerd. Het decreet was immers nog niet van
toepassing.
De eisbare huur op 1 september 2022 is de volgende :
330 € x 123,68 (index augustus 2022) = 362,02 €
112,74 (index augustus 2021)
Voor de aanpassing op 1 september 2023 dient rekening
te worden gehouden met de bepalingen van het decreet
en mag het bedrag van de aanpassing maar voor de helft
(50 %) doorgerekend worden.
Er dient te worden gewerkt in 2 stappen:
1/ Berekening van de ‘gewone’ indexatie
330 € x 128,82 (index augustus 2023) = 377,06 €
112,74 (index augustus 2021)
2/ Aanpassing beperkt tot de helft.
377,06 € – 362,02 € = 15,04 €/2 = 7,52 €
De maximaal eisbare huur op 1 september 2023 bedraagt
362,02 € + 7,52 € = 369,54 €
Voorbeeld 2
Zelfde contractgegevens, maar het gebouw waarin de kamer
zich bevindt, heeft een energielabel E.
Op 1 september 2022 mocht de huurprijs volledig worden
geïndexeerd. Het decreet was immers nog niet van
toepassing.
De eisbare huur op 1 september 2022 bedraagt 362,02 €
Op 1 september 2023 mocht de huurprijs niet worden
verhoogd en blijft de eisbare huurprijs dus 362,02 €
TIP VAN DE
VERENIGDE EIGENAARS
Onze medewerkers staan uiteraard ter beschikking
om u te helpen bij de berekening. Telefonische bijstand
geldt als een juridische consultatie. Wenst u een
schriftelijke berekening, dan wordt een vergoeding
van 25 € aangerekend.
12
Basisbankdienst
voor VME’s verfijnd
Het magazine van april publiceerde een artikel
aangaande de wet van 9 februari 2024 die het
recht op een minimale dienstverlening door banken
voor verenigingen van mede-eigenaars (VME’s)
invoert. De regeling rond de basisbankdienst is
nog aangepast via de wet diverse bepalingen
economie van 3 mei 2024, in voege getreden op
10 juni jongstleden.
Er vallen twee belangrijke wijzigingen te noteren.
■ Vooreerst is het onderscheid tussen VME’s die de basis
bankdienst genieten voor particulieren en deze die de
basisbankdienst genieten voor ondernemingen op basis
van het percentage van de aandelen in de gemeen
schappelijke delen verbonden aan kavels met een
professionele bestemming, geschrapt. Alle VME’s val
len voortaan onder de bankdienst voor ondernemingen.
Dat is te betreuren, want het maximale tarief voor de
basisbankdienst voor particulieren bedraagt 20 €, ter
wijl dat voor ondernemingen maximaal 420 € bedraagt.
■ Daarnaast had, bij de invoering van de basisbankdienst
voor VME’s, die slechts betrekking op één rekening. De
wet op de mede-eigendom bepaalt evenwel dat elke
VME twee rekeningen moet hebben, één voor het werk
kapitaal en één voor het reservekapitaal. Bijgevolg moet
de basisbankdienst ook twee rekeningen garanderen.
Daar is nu aan tegemoet gekomen. Indien een VME
beroep doet op de basisbankdienst (omwille van wei
geringen in het reguliere aanbod), moet de bank twee
betaalrekeningen aanbieden.
Een woning of
appartement
huren?
Voor de financiering van de huurwaarborg
kan u bij het Vlaams Woningfonds terecht
voor een renteloze lening
Deze lening kan kosteloos worden aangevraagd via
www.vlaamswoningfonds.be. U kan ook langskomen
op onze kantoren of zitdagen na het maken van een
afspraak.
Alle info vindt u op
www.vlaamswoningfonds.be
13
september 2024 | eigenaarsmagazine
Asbestattest gemene delen
tegen 1 januari 2027
Elke vereniging van mede-eigenaars (VME) moet
tegen 1 januari 2027 over een asbestattest
gemene delen (GD) beschikken. Deze verplichting
staat los van de verkoop van een appartement in
het gebouw.
Voor de gemene delen van appartementsgebouwen
waren oorspronkelijk twee verschillende deadlines van
toepassing. Bij de overdracht van een kavel dient de
verkoper sinds 23 november 2022 te beschikken over
een asbestattest van de kavel zelf, en moest er vanaf 1
mei 2025 ook een asbestattest voor de gemene delen
worden opgemaakt. Daarnaast gold de algemene regel
dat elke VME hoe dan ook over een asbestattest voor de
gemene delen moest beschikken tegen 2032.
Het Vlaams Parlement heeft recent beslist om de twee
deadlines (in 2025 en 2032) voor het asbestattest voor
de gemene delen te uniformiseren. Concreet zal elke
VME tegen 1 januari 2027 moeten beschikken over een
asbestattest voor de gemene delen (mits bouwjaar vóór
2001), dat dan ook moet worden meegedeeld bij verkoop
of overdracht van appartementen.
Oorspronkelijk waren er twee deadlines :
■Tegen 1 januari 2032 moest iedere VME een asbe
stattest GD hebben.
■Vanaf 1 mei 2025 zou het attest verplicht zijn bij de
verkoop van een appartement.
De Vlaamse regering heeft nu gekozen voor één uniforme
deadline door de algemene verplichting vijf jaar te ver
vroegen.
Vanaf 1 januari 2027 zal bij elke verkoop of schenking
van een appartement met risicobouwjaar (van vóór 2001)
ook het asbestattest GD aan de koper/begiftigde over
handigd moeten worden, naast uiteraard het asbestattest
voor het appartement zelf.
Een verhuurder is vanaf 1 januari 2027 ook verplicht om
bij het aangaan van een huurovereenkomst een kopij
van het asbestattest GD aan de huurder te bezorgen.
Zodra er een asbestattest GD is opgemaakt, ook al is dit
vóór de deadline van 1 januari 2027, moet dit worden
meegedeeld aan de kandidaat-verwerver of aan de
huurder.
GEZOCHT
Wij kopen uw familiaal vastgoed met
appartementen, woningen, gronden en
bedrijfsvastgoed. Aankoop van vennoot
schappen is mogelijk. Ook appartement
op zeedijk het zoute met 3slpks.
METEEN VOORSCHOT EN
AKTE BINNEN DE 7-8 WEKEN
Info@brikx.be of 0476/67.33.41 www.brikx.be
TER OVERNAME: aandelen Nv
De Nv werd opgericht in 1996 door huidige eigenaar
Ligging:
• Bree, Maaseik, Dilsen, Maasmechelen, Lanaken en Tongeren.
ZEER INTERESSANTE OVERNAME-PRIJS!
De Nv omvat:
• 30 verhuurde eigendommen: appartementen,
vrijstaande woningen en enkele handelspanden.
• enkele woningen in verkoop.
Heeft u interesse en wenst u verdere info: stuur uw
contactgegevens naar: marie-joseeke@hotmail.com
14
De zeven vragen die
verzekerden vaak stellen
Waarom vergoedt mijn verzekeraar mijn schade
niet na een inbraak ? Wat als mijn omgewaaide
boom bij de buurman terechtkomt ? Volgens verze
keringsagenten en -maatschappijen zijn dit enkele
van de meest gestelde vragen.
Ben ik gedekt bij een storm ?
Tijdens de laatste grote storm werden piekwinden tot 110
km/u gemeten. Dat veroorzaakte schade aan bijna 44.000
woningen die gedekt waren door een brandverzekering.
Schade veroorzaakt door water wordt gedekt door de
verzekering, ongeacht of het water door het dak sijpelt (ook
als het in een structuur doordringt die eerder door de storm
werd getroffen) of dat het gaat om een overstroming.
Afhankelijk van de situatie wordt de dekking verzekerd
onder de garantie voor waterschade of de garantie voor
natuurrampen, zoals overstromingen en het overlopen van
de riolen.
Dakpannen of daken die door de wind wegwaaien worden
eveneens gedekt door de verzekering en ook beschadigde
materialen komen in aanmerking voor vergoeding. Daaronder
vallen o.a. ook zonnepanelen, die in de meeste standaard
verzekeringen zijn opgenomen.
Wat als er een boom omvalt ?
Die schade is gedekt bij harde wind, net als de opruimings
kosten die hieraan verbonden zijn. En deze bescherming
wordt nog uitgebreid naar constructies zoals tuinhuisjes,
pergola’s, zwembaden en omheiningen.
En wat met de aansprakelijkheid ? Of de boom nu eigendom
is van de verzekerde (tenzij de benadeelde kan bewijzen
dat de boom niet goed werd onderhouden), van een buur
of toebehoort aan het openbaar domein, over het algemeen
zal de woonpolis van de verzekerde deze schade vergoeden.
Wat als ik niet verzekerd ben ?
Een brandverzekering is niet wettelijk verplicht in België
(behalve in Vlaanderen voor woningen die als hoofdver
blijfplaats worden verhuurd en in Wallonië voor alle verhuurde
woningen nvdr), maar het aantal niet-verzekerden is laag,
ongeveer 10% van de bevolking. Zonder verzekering word
je bij een natuurramp maar gedeeltelijk vergoed, na aftrek
van de vrijstelling, en alleen als de gebeurtenis door het
gewest waar je woont als natuurramp wordt erkend.
Bovendien is er een bijkomende voorwaarde : je moet
‘vanwege je financiële omstandigheden’ niet in staat zijn
om je bezittingen te verzekeren. Het gaat hier dan om
personen die een leefloon of een gelijkaardige uitkering
ontvangen.
Hoeveel bedraagt mijn eigen risico ?
De vrijstelling, ook wel franchise of eigen risico genoemd,
is het bedrag dat niet wordt vergoed door de verzekeraar.
Bij familiale verzekeringen kan dat oplopen tot ongeveer
309 € per schadegeval. Maar of het nu gaat om een woon-,
auto- of andere polis, er bestaan drie types :
■ een vast bedrag : bijvoorbeeld 300 € – heb je een schade
van 1.000 €, dan krijg je daar 700 € van vergoed;
■ een percentage : de vrijstelling van je autoverzekering
is bijvoorbeeld 10% van de schadekosten;
■ een meeteenheid (Engelse franchise) : bij een verzeke
ring rechtsbijstand draagt de verzekeraar bijvoorbeeld
alleen bij aan de kosten als het bedrag van het geschil
boven de 250 € uitkomt.
Het is ook mogelijk om helemaal geen franchise te betalen,
maar dan zal de premie duurder uitvallen.
15
Een brandverzekering is niet wettelijk verplicht
in België maar het aantal niet-verzekerden is
laag, ongeveer 10% van de bevolking.
Het tegenovergestelde geldt ook : hoe hoger je eigen risico,
hoe lager de premie.
Hoe snel ontvang ik een schadevergoeding ?
Bij een diefstalverzekering bijvoorbeeld betaalt de verze
keraar je binnen de maand na een ondertekend akkoord
over de schatting van de geleden schade een vergoeding
uit, rekening houdend met het eigen risico.
Je verzekeraar moet dus vrij strakke termijnen respecteren
en je schadeloos stellen zodra aan alle voorwaarden is
voldaan, na ontvangst van de aangifte. Maar er zit een kink
in de kabel, want zelfs als de verzekeraar die ‘strikte termij
nen’ toepast, kan het nog steeds (erg) lang duren vooraleer
de schadevergoeding wordt uitgekeerd, vanwege de traag
heid van expertises of gerechtelijke procedures. De schade
en de aansprakelijkheid moeten eerst vastgesteld worden.
Weet ook dat de verzekeraar over de mogelijkheid beschikt
om een vergoeding te weigeren als je fraude pleegt of de
specifieke richtlijnen in je contract niet opvolgt. Zo moet je
de veiligheidsmaatregelen die zijn overeengekomen voor
een diefstalverzekering ook hebben genomen.
Waarom komt mijn verzekeraar niet tussen
beide, ook al ben ik verzekerd tegen inbraak ?
Elk jaar behandelen de verzekeraars ongeveer 16.000 woning-
inbraken en keren ze gemiddeld 3.800 € per schadedossier
uit. Sommige verzekerden klagen echter dat hun verzeke
raar hun schadegeval niet wil vergoeden. Waarom niet?
Omdat deze verzekering in de eerste plaats diefstal door
inbraak dekt. Als er geen sporen van inbraak zijn (bijvoor
beeld omdat het raam op de benedenverdieping openstond),
dan betaalt de verzekeraar niet voor de gestolen spullen.
Verzekeringsmaatschappijen controleren of er elementaire
preventieve maatregelen zijn genomen en of de polishou
der deuren en ramen vergrendelt als hij afwezig is.
Je moet de diefstal ook altijd melden bij de politie en een
kopie van het proces-verbaal vragen. Zonder dit politierap
Er zijn nog andere uitsluitingen, zoals diefstal van huisdie
ren, inboedel in gemeenschappelijke ruimten of voorwerpen
die zich buiten de woning bevinden, op enkele uitzonde
ringen na.
De dekking voor diefstal geldt meestal niet tijdens bouw
werkzaamheden, tenzij je daarvoor een specifieke verze
kering hebt afgesloten.
Wat zijn de gevolgen als ik voor langere tijd
in het buitenland verblijf ?
Voor brand, waterschade en diefstal kan een lange afwe
zigheid leiden tot uitsluiting van dekking. De contracten
preciseren de duur van verlengde of terugkerende periodes
van afwezigheid waardoor men niet langer gedekt is, ten
zij je een bijkomende premie betaalt. Afhankelijk van het
contract kan het gaan om periodes van 60, 90 of meer
dagen per jaar.
Bron : Rodolphe Masuy in Plusmagazine
EEN SCHADEGEVAL
DOELTREFFEND AFHANDELEN
▶ Neem zo snel mogelijk contact op met je
verzekeringsmakelaar of -adviseur.
▶ Neem zo veel mogelijk foto’s om de
verzekeraar een duidelijk bewijs van de schade
te geven, wat een ondubbelzinnige evaluatie
vergemakkelijkt. Het is cruciaal om de omvang
en details van de schade te documenteren.
▶ Bewaar alle bonnetjes, facturen en andere
bewijsstukken.
▶ Registreer nauwgezet de tijd besteed aan het
schoonmaken, drogen, beschermenen
herstellen van de voorwerpen.
september 2024 | eigenaarsmagazine
port komt er geen vergoeding !
16
Wie betaalt de kost
van een tussentijdse telleropname ?
Een lid stelt ons volgende vraag: In mijn
appartementsgebouw wordt het verwarmings
verbruik door de huurder opgemeten via Ista, die
hiervoor een kost aanrekent.
De huurder vertrekt buiten de jaarlijkse opnameperiode,
en Ista vraagt een extra kost van 65 euro voor die tussen
tijdse opname.
Kan men er van uitgaan dat dit een ‘beheerskost’ is voor
de verhuurder die kan doorgerekend worden aan de
huurder ? Deze kost staat los van het verbruik door de
huurder. Het is evenmin een vaste kost die wordt aange
rekend door de provider. Mij lijkt het een puur adminis
tratieve kost omwille van de tussentijdse telleropname.
Ik lees in het mijn contract (een typecontract van de
Verenigde Eigenaars) volgende clausule: ‘Indien het appar
tement voorzien is van een collectieve verwarming of
stadswaterdistributie met individuele meters, zullen de
kosten desbetreffend opgemaakt worden door de ver
huurder, zijn zaakwaarnemer of de syndicus. De afrekening
waarvan de huurder erkent een model van verdeling te
hebben ontvangen, wordt opgemaakt overeenkomstig de
meters.’
HET ANTWOORD VAN DE VERENIGDE EIGENAARS
Of die kost al dan niet mag doorgerekend worden aan de huurder, hangt af van het regime waaronder de huur
overeenkomst valt.
Valt de huurovereenkomst onder de toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet (huurovereenkomsten aan
gaande het hoofdverblijf van de huurder afgesloten vanaf 1 januari 2019 of op die datum lopende mondelinge
huurovereenkomsten), dan is dit een kost voor de verhuurder. Beheerskosten mogen immers niet ten laste gelegd
worden van de huurder.
In andere gevallen, moet nagegaan worden wat in de huurovereenkomst bedongen is. Is het goed bijvoorbeeld
gelegen in Brussel, dan vermelden onze modelcontracten dat de beheerskosten ten laste zijn van de huurder. In
dit geval kunnen de kosten van een tussentijdse meteropname volgens ons wel ten laste gelegd worden van de
huurder.
17
Voorkeurrecht Brusselse huurders
bij verkoop uit de hand van het
gehuurde goed
In het Eigenaarsmagazine van december 2023 is
het voorkeurrecht van Brusselse huurders bij
verkoop van het gehuurde goed toegelicht. In dit
artikel worden de hoofdlijnen nogmaals in herinnering
gebracht en tevens een modelbrief opgenomen die
de verhuurder kan gebruiken als hij verplicht is het
voorkeurrecht aan te bieden.
Het voorkeurrecht in geval van openbare verkoop
wordt buiten beschouwing gelaten, omdat de ver
huurder in dit geval zal begeleid worden door de
notaris.
Verkoop van een woning die als
hoofdverblijfplaats wordt verhuurd
Bij de verkoop van een woning waarvoor een huurover
eenkomst voor hoofdverblijfplaats werd afgesloten, heeft
de huurder een voorkeurrecht, op voorwaarde dat hij in de
woning is gedomicilieerd.
Andere begunstigden van het voorkeurecht zijn: de echt
geno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner van de
huurder, zijn afstammelingen of adoptiekinderen of die van
zijn echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner op
voorwaarde dat zij ook in die woning zijn gedomicilieerd.
Het voorkeurrecht geldt niet voor huurders met een huur
overeenkomst van korte duur (minder of gelijk aan drie
jaar). Wordt de huurovereenkomst van korte duur omgezet
in een overeenkomst van negen jaar, dan geniet de huurder
wel het voorkeurrecht.
Kennisgeving van de verkoop en aanbieding
van het voorkeurrecht
Vóór het afsluiten van een verkoopovereenkomst van een
huurwoning, moet de verhuurder de huurder per aangete
kende brief met ontvangstbewijs inlichten over zijn intentie
om het goed te verkopen en het voorkeurrecht aanbieden.
Deze kennisgeving geldt als verkoopaanbod.
Wanneer er meerdere huurders zijn moet elke huurder
afzonderlijk in kennis worden gesteld.
De informatie aan de huurder moet ten minste de volgende
gegevens bevatten : de identiteit en de woonplaats van de
verhuurder, het adres van de woning die zal verkocht wor
den, de beschrijving van de woning en in het bijzonder de
kadastrale gegevens, de prijs en de voorwaarden van de
voorgenomen verkoop en ten slotte de zakelijke rechten
die eventueel op het goed rusten.
Uitoefening van het voorkeurrecht
De huurder moet de verhuurder uiterlijk binnen 30 dagen
na ontvangst van de brief houdende kennisgeving van de
verkoop en aanbieding van het voorkeurrecht zijn beslissing
meedelen per aangetekende brief met ontvangstbewijs. In
zijn antwoord kan hij meedelen:
■- ofwel dat hij afziet van zijn voorkeurrecht;
■- ofwel dat hij zijn voorkeurrecht uitoefent tegen
de bekendgemaakte prijs en voorwaarden, met
bijvoeging van het bewijs van zijn domicilie in de
betreffende woning. Hij moet eveneens melden of hij
het voorkeurrecht persoonlijk, dan wel voor rekening
van één van de begunstigden uitoefent. In het laatste
geval, moet brief ook de handtekening van die
➤
september 2024 | eigenaarsmagazine
begunstigde bevatten.
18
Bij verkoop van een woning waarvoor een
huurovereenkomst als hoofdverblijfplaats werd
afgesloten, heeft de huurder een voorkeurrecht, op
voorwaarde dat hij in de woning is gedomicilieerd.
De aanvaarding door de huurder van de
in de kennisgeving genoemde prijs en
voorwaarden geldt als verkoop.
Antwoordt de huurder niet binnen de
gestelde termijn van 30 dagen, wordt dit
beschouwd als een verklaring van afstand
van de uitoefening van het voorkeurrecht.
AANGETEKEND
Aan: ……………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………
(naam en adres van alle op de huurovereenkomst vermelde huurders)
plaats en datum …………………………………………..
AANGETEKENDE BRIEF MET ONTVANGSTBEVESTIGING
Als de huurder afziet van zijn voorkeur
recht of niet binnen 30 dagen reageert,
kan de woning te koop worden gesteld.
Indien de woning daarna tegen een gun
stigere prijs of voorwaarden aan een
andere koper wordt aangeboden, krijgt
de huurder opnieuw zeven dagen tijd
Geachte mevrouw
Geachte heer
Met deze brief informeer ik u over mijn voornemen om de/het(1) aan u verhuurde woning/ appartement/ studio(1) gelegen te (volledig adres)
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
(1) Schrappen wat niet van toepassing is
te verkopen.
U kunt binnen de 30 dagen na ontvangst van deze brief gebruikmaken van uw wettelijk voorkeurrecht als huurder. Overeenkomstig
artikel 247/2, § 2 van de Brussels Huisvestingscode deel ik u de volgende informatie mee:- het adres van het goed dat zal verkocht worden en in geval van verkoop van een appartement vermelding van de verdieping:
om zijn voorkeurrecht uit te oefenen.
Inwerkingtreding
De ordonnantie van 28 september 2023
die het voorkeurrecht heeft ingevoerd,
is in werking getreden op 6 januari 2024
en is niet van toepassing op verkopen
die vóór die datum werden gesloten.
Modelbrief
Hieronder vindt u een modelbrief die de
verhuurder kan hanteren om bij verkoop
uit de hand het voorkeurrecht aan te
bieden aan zijn huurder.
De verhuurder neemt het best contact
op met zijn notaris om de kadastrale
perceelsidentificatie en de zakelijke rech
ten die eventueel op het goed rusten,
correct te kunnen vermelden. Bij die
gelegenheid kunnen ook de voorwaarden
van de verkoop besproken worden. – de beschrijving van de woning (kadastrale perceelsidentificatie, oppervlakte en indien er meerdere verdiepingen zijn het
aantal verdiepingen): – de volgende zakelijke rechten (bijvoorbeeld vruchtgebruik, erfdienstbaarheden) rusten op het goed:
De huurwoning wordt te koop aangeboden tegen een prijs van ………………………………€ en onder de volgende voorwaarden:- betaling van een voorschot van [ ……………………………………….. %], zijnde ………………………………………. €;- andere voorwaarden, indien van toepassing (bv. of er gekocht mag worden onder opschortende voorwaarde van
f
inanciering, termijnen….).
Als u besluit om van uw voorkeurrecht gebruik te maken, gaat u onvoorwaardelijk akkoord om zelf de huurwoning tegen de
hogervermelde prijs en voorwaarden aan te kopen. Dan moet u volgende stappen ondernemen:- uw beslissing om uw voorkeurrecht uit te oefenen, moet u per aangetekende brief met ontvangstbewiis meedelen aan de
ondergetekende(n) binnen 30 dagen na ontvangst van huidige brief. U voegt bij uw schrijven het bewijs van uw domicilie in de
woning – dit bewijs kunt u bekomen op de dienst bevolking van de gemeente of online op het e-loket van de gemeente. – U dient eveneens te melden of u het voorkeurrecht persoonlijk, dan wel voor rekening van één van de andere begunstigden
bedoeld in artikel 247/1, § 1, eerste lid van de Brusselse Huisvestingscode uitoefent. In het laatste geval, moet uw brief ook de
handtekening van die begunstigde bevatten.- U schrijft meteen het voorschot over op rekeningnummer ………………………………………………………………………….. op naam van ……………………………………..
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. aangezien de verkoop definitief tot stand gekomen
is door uw aanvaarding van de in deze brief genoemde prijs en voorwaarden.
Wenst u geen gebruik te maken van het voorkeurrecht, dan verzoek ik u dit eveneens te melden binnen dezelfde termijn van 30 dagen
na ontvangst van deze brief. Het uitblijven van een antwoord binnen deze termijn wordt beschouwd als een verklaring van afstand van
de uitoefening van het voorkeurrecht.
Uw antwoord tegemoetziende, verblijf ik
Met de meeste hoogachting
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Naam, voornaam en woonplaats van de verhuurder
(let op: indien er meerdere verhuurders zijn, moet deze brief van alle verhuurders uitgaan)
(Desgewenst kan deze modelbrief ook in het Frans bekomen worden.)
19
Enkele basisprincipes
aangaande de
meerderheidsvereisten
Elke mede-eigenaar beschikt over het aantal
stemmen dat overeenstemt met zijn aandelen
in de gemene delen. De wet bepaalt dat de beslis
singen van de algemene vergadering (AV) in principe
worden genomen bij volstrekte meerderheid. Er zijn
evenwel een reeks van beslissingen die alleen met
g
een bijzondere meerderheid kunnen worden genomen.
i
e
e
n
g
t
a
De algemene regel is dat de beslissingen in de AV genomen
g
worden bij volstrekte meerderheid van stemmen, ook wel
s
‘absolute’ meerderheid van stemmen genoemd. Dit is een
i
meerderheidsvereiste van 50% + 1. De wet bepaalt dat de
r
t
meerderheden moeten berekend worden rekening houdend
n
met de op het ogenblik van de stemming aanwezige of
s
i
vertegenwoordigde mede-eigenaars. Er wordt dus geen
r
rekening gehouden met de stemmen van de mede-eigenaars
die aanwezig waren aan het begin of tijdens de vergadering,
u
e
maar er niet meer zijn op het ogenblik van de stemming.
De meerderheidsvereiste wordt berekend op de uitgebrachte
e
stemmen. Ongeldige stemmen, blanco stemmen en onthou
dingen worden beschouwd als niet uitgebrachte stemmen
k
en worden niet meegerekend voor de bepaling van het
stemresultaat.
Quality lift-juni.pdf 1 24/09/19 09:49
Met de wetswijziging van 2018 heeft de wetgever een stap
gezet in de richting van het ‘betaler beslist’-principe. Wanneer
het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeen
schappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebou
wen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars,
nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming.
Elk van hen stemt met het aantal stemmen naar evenredig
heid van zijn aandeel in voornoemde lasten.
Andere meerderheidsvereisten in de statuten ?
Kunnen er in de statuten strengere of minder strenge
n
meerderheidsvereisten dan wettelijk voorzien worden opge
nomen ?
i
Neen. Om de transparantie van de beslissingsprocedure
n
binnen iedere mede-eigendom te garanderen, heeft de
wetgever beslist om de vrijheid af te schaffen om in de
r
a
t
i
statuten andere meerderheidsvereisten in te schrijven dan
wettelijk voorzien. Binnen iedere mede-eigendom gelden
voortaan dezelfde regels. De bijzondere meerderheidsver
eisten worden dus nog uitsluitend bepaald door de wet en
t
Expertise
& Efficiëntie
t
u
r
Al meer dan
10 jaar tOpkwaliteit
n
in keuringen
Uw veiligheid
Onze prioriteit
e
u
a
BelgateQ, een geaccrediteerd keuringsorganisme, biedt al meer
dan 10 jaar kwaliteit en betrouwbaarheid in de sector. Onze flexibiliteit
maakt snelle afspraken mogelijk met een optimale klantenservice.
Onze specialiteiten
e
e
h
e
Speciale prijzen voor leden van de verenigde eigenaars.
Elektrische keuring: €140 incl. btw (combi prijs)
Asbestkeuring: €480 (apt.) | €530 (won.) incl. btw
EPC-keuring: €150 (apt.) | €175 (won.) incl. btw.
v
Aanvraag via:
belgateq.be/order
C
n
Vermeld dat je van
c
Eigenaarsmagazine komt
om van deze speciale
voor meer info bel:
+32 230 30 23
k
k
s
BELGATEQ VZW | BTW-nummer: BE 0844.752.016
HOOFDZETEL VILVOORDE | Luchthavenlaan 25a, 1800 Vilvoorde
VESTIGING ANTWERPEN | Antwerpsesteenweg 124, 2630 Aartselaar
VESTIGING BERINGEN | Everselstraat 133, 3580 Beringen
prijzen te genieten 🙂
P
i
s
i
t
a
➤
r
e
t
r
september 2024 | eigenaarsmagazine
E
t
k
e
l
E
s
A
s
e
b
G
a
W
20
De meerderheden worden berekend rekening
houdend met de op het ogenblik van de stemming
aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.
elke statutaire afwijking is nietig. Zowel wat betreft het
aanwezigheidsquorum, als wat betreft de meerderheidsver
eisten, is enkel nog de wet relevant.
Betekenis ‘unanimiteit’ of ‘eenparigheid
in de wet
Kan een beslissing maar geldig worden genomen met una
nimiteit of eenparigheid, dan is vereist dat alle mede-eigenaars
van het gebouw een ‘ja’-stem uitbrengen. Voor de berekening
van de eenparigheid, wordt rekening gehouden met de
aandelen van alle eigenaars, en dus niet alleen met deze
van het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden.
De wet voorziet evenwel in een flexibilisering van de een
parigheidsvereiste. Wanneer de wet eenparigheid van alle
mede-eigenaars voorschrijft en die in de AV niet wordt
bereikt door de afwezigheid van één of meer mede-eigenaars,
zal er een nieuwe AV bijeenkomen na een termijn van min
stens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met
eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegen
woordigde mede-eigenaars kan genomen worden.
Kan aan iemand een beslissende stem worden
toegekend ?
Soms bevat het reglement van interne orde een clausule die
bepaalt dat, bij staking van stemmen, aan de voorzitter van
de AV een doorslaggevende stem wordt toegekend. Dergelijke
clausule is volstrekt nietig. Er wordt immers gestemd per
aandeel, niet per hoofd of per kavel. Elk aandeel geldt voor
één stem.
Bron : Vastgoedflitsen
21
september 2024 | eigenaarsmagazine
IN DE MEDIA
Renovatieplicht op basis van het
EPC: foute constructie
De renovatieplicht op basis van het EPC moet
fundamenteel worden herzien. Het maakt huizen
nog meer onbetaalbaar voor de gemiddelde burger
en vooral voor jonge koppels.
EPC is een drieletterwoord waarvan veel
Vlamingen wakker liggen. Niet onterechte. Het is
een onbetaalbare en instabiele constructie die de
woningmarkt besmet en overlevert aan wie centen
genoeg heeft.
Vlaanderen engergiezuiniger maken, niemand
kan er wat tegen hebben. Maar wel als het vooral
de gewone burger is die er voor opdraait. De
hele constructie lijkt ergens achter een bureau
theoretisch te zijn uitgedokterd zonder na te
denken hoe het in de praktijk zou gaan.
Het Nieuwsblad
Indicatieve huurprijzenschaal voor
studentenwoningen in Wallonië
Sinds 1 mei 2024 beschikt Wallonië over een indicatieve
huurprijzenschaal voor studentenwoningen. Doel is om
een redelijke indicatie te geven van de prijzen voor
studentenwoningen op de markt en tegelijkertijd een
eerlijk rendement voor de verhuurder te garanderen.
Het is ook de bedoeling om de stijging van de huur
prijzen voor nieuwe huurcontracten te temperen.
CIB-news
Het aantal serviceflats op de markt
is verdubbeld op tien jaar.
Maar zowat een kwart staat leeg.
Wie een erkende assistentiewoning bouwt of koopt,
moet minder BTW betalen dan wie een gewoon
appartement zet of aankoopt.
Door dat fiscaal voordelige regime zijn ook bouw-
promotoren daarop gesprongen en is er veel gebouwd.
Van 16.696 in 2013 naar 36.425 in 2024. Maar dat aan
bod matcht niet altijd met de reële nood.
Investeerders denken maar beter goed na of het
plaatje wel klopt. “Het zijn vaak commerciële
initiatieven, waarbij het risico na de verkoop bij
de koper ligt. Dat leidt ertoe dat particulieren er
geregeld niet de verwachte winst of zelfs de kostprijs
uithalen”, zegt Professor Anja Declercq van de KUL
gespecialiseerd in ouderenzorg.
De Standaard
Nationale Bank analyseert
vastgoedmarkt in nieuw rapport
Onze Nationale Bank bracht enkele weken terug haar
nieuwste ‘Financial Stability Report’ uit. In dat
document schat de Bank als toezichthouder in hoe
de vastgoedmarkt er voor staat.
De conclusie kort samengevat: De residentiële
vastgoedmarkt kende het afgelopen jaar een zachte
landing, terwijl commercieel vastgoed het een stuk
lastiger heeft.
Over het residentiële vastgoed hebben we het al
meermaals gehad, maar laat ons eens even inzoomen
op het commerciële. Echt rooskleurig zijn de cijfers
in dat segment helaas niet te noemen. In 2023
lag het investeringsvolume amper hoger dan
2 miljard euro.
Het is het laagste cijfer sinds 2012. Tegenover 2022
gaat het om een daling met 70%, sterker dan in de
Europese Unie in haar geheel (-50%). Naar de reden
dient niet ver gezocht te worden volgens de Nationale
Bank. De stijgende intrestvoeten deden investeerders
simpelweg een afwachtende houding aannemen,
waardoor ze kozen voor kleinere transacties of zelfs
overstapten naar andere sectoren.
CIB
22
Lezersbrief
Genoeg regels en regeltjes
De overheid stelt voortdurend regels en regeltjes op voor
de eigenaars-verhuurders. Een verhuurder die een pand
‘in regel’ stelt, krijgt een conformiteitsattest dat bevestigt
dat het pand in orde is voor de verhuring.
Dit attest is 10 jaar geldig. Wat een nonsens.
Het attest is een momentopname. Bij manier van spreken
kan het pand twee maanden nadat de huurder het heeft
betrokken, al helemaal niet meer in orde zijn.
Als de huurder het pand wel bewoont als een redelijk en
voorzichtig persoon én de verhuurder eveneens het nodige
doet om zijn pand in stand te houden, is er geen reden voor
laatstgenoemde om na 10 jaar opnieuw een conformiteit
sattest aan te vragen.
Wil de overheid het pand controleren op conformiteit, dan
heb ik daar geen enkel probleem mee. Ik heb echter het
gevoel dat de overheid een andere agenda heeft, met name
het permanent willen regelen en tussenkomen in de manier
waarop ik mijn onroerende goederen beheer. En dat stoort
me wel.
Een lezer vraagt ons …
Is het de bedoeling van de overheid om eigenaars-verhuur
ders om de 10 jaar te dwingen tot nieuwe investeringen ?
Welnu, investeringen in private huurwoningen zijn op 10
jaar niet terugverdiend.
Ik zie een vergelijking tussen het protest van private ver
huurders van woningen en het boerenprotest : de overheid
pest hen op dezelfde manier, namelijk door het opleggen
van dure verplichtingen.
Het is hoog tijd dat de eigenaars er zich bewust van worden
hoezeer de overheid hen berooft van hun rechten. Hun
rechtssituatie wordt met de jaren onzekerder. Alle verhuur
ders samen moeten de strijd aanbinden. Spijtig dat zij geen
tractoren kunnen inzetten om hun protest kracht bij te
zetten.
Ten slotte nog dit : door alle reeds bestaande reglemente
ring uit te vaardigen, heeft de overheid een algemene
verpaupering gecreëerd : heel veel gebouwen van private
eigenaars zijn een groot deel van hun waarde kwijt. Moeten
we deze evolutie zien als een heel sluw verpakte commu
nistische aanslag op de eigendomsrechten ?
O.R.
In het eigen vermogen van mijn echtgenoot bevindt zich een alleenstaande garage van
100m2. De garage heeft geen verwarming en wordt enkel gebruikt voor het stallen van een
voertuig. Mijn man wenst de garage in volle eigendom in te brengen in ons gemeen
schappelijk huwelijksvermogen. De notaris beweert dat er ook een EPC dient opgemaakt
te worden. Klopt dit?
Verenigde Eigenaars antwoorden:
Voor een garage die alleen dienend als stalplaats voor voertuigen, is er geen EPC nodig bij de
eigendomsoverdracht.
Meer informatie kan nagelezen worden op https://apps.energiesparen.be/epc-wegwijzer
23
september 2024 | eigenaarsmagazine
Gezondheidsindexen
Werkt u nog met de indexcijfers op basis 1988 of wenst u de indexcijfers van de consumptieprijzen te kennen, gelieve
de indexdienst te contacteren op het nummer 02 880 60 24
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 1996 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
1994 95,92 96,21 96,14 96,29 96,58 96,75 97,14 97,52 97,40 97,24 97,25 97,28
1995 97,73 98,05 97,96 98,06 97,99 98,06 98,72 99,01 98,67 98,52 98,67 98,65
1996 99,41 99,60 99,64 99,65 99,45 99,53 100,22 100,50 100,20 100,36 100,46 100,60
1997 101,26 101,09 100,61 100,63 100,73 100,91 101,83 101,88 101,47 101,49 101,78 101,75
1998 101,83 102,08 101,95 102,44 102,99 102,89 103,14 102,74 102,71 102,72 102,70 102,71
1999 103,07 103,31 103,32 103,57 103,74 103,74 103,56 103,33 103,53 103,65 103,83 104,02
2000 104,29 104,56 104,79 105,08 105,21 105,43 105,69 105,74 106,20 106,04 106,45 106,40
2001 106,48 106,83 107,14 107,94 108,46 108,81 108,92 108,99 109,16 109,22 109,43 109,23
2002 109,93 110,09 110,33 110,11 110,35 110,09 110,44 110,39 110,62 110,43 110,46 110,55
2003 110,94 111,56 111,82 111,73 111,57 111,85 112,06 112,20 112,47 112,15 112,36 112,32
2004 112,67 113,02 113,05 113,50 113,67 113,65 114,00 114,03 114,08 114,49 114,48 114,25
2005 114,68 115,28 115,90 115,87 116,09 116,29 116,76 116,78 116,65 116,46 116,82 116,91
2006 116,98 117,54 117,44 117,87 118,26 118,24 118,61 118,75 118,73 118,68 118,98 119,09
2007 119,37 119,98 119,72 120,12 119,85 119,78 120,25 120,22 120,27 120,81 121,65 122,23
2008 122,70 123,68 124,37 124,57 125,37 125,85 126,53 126,15 126,46 126,61 126,39 126,56
2009 126,80 127,14 126,36 126,48 126,24 125,72 125,69 125,90 125,67 125,88 126,00 126,24
2010 126,69 127,31 127,55 127,81 128,24 128,26 128,40 128,49 128,89 129,08 129,19 129,52
2011 130,13 130,89 131,28 131,48 131,95 132,46 132,67 132,53 132,80 133,07 133,57 133,70
2012 134,53 135,35 135,40 135,37 135,56 135,39 135,63 135,92 135,98 136,38 136,47 136,59
2013 136,52 136,83 137,09 137,08 137,45 137,67 137,73 137,54 137,45 137,65 137,80 137,97
2014 138,22 138,43 138,49 138,00 137,80 137,87 138,03 137,56 137,48 137,78 137,78 137,95
2015 138,24 138,62 138,40 138,94 138,99 139,23 139,28 139,61 139,94 140,52 140,53 140,46
2016 140,73 140,88 142,17 142,25 142,58 142,54 142,80 142,85 142,46 142,70 142,85 142,96
2017 143,79 144,35 144,71 144,90 144,85 144,67 145,14 145,20 144,97 145,42 145,44 145,85
2018 146,15 146,39 146,62 146,87 147,00 147,03 147,62 147,77 147,73 148,75 149,05 149,01
2019 149,08 149,46 149,82 149,74 149,61 149,79 149,86 149,86 149,19 149,74 149,77 150,01
2020 150,76 150,96 151,09 151,44 151,28 151,21 151,36 151,41 150,84 151,29 151,02 150,98
2021 151,62 151,68 151,91 152,42 152,50 152,94 154,14 154,90 154,29 156,55 158,28 158,83
2022 162,42 163,15 163,57 164,32 165,22 166,28 168,11 169,94 171,64 175,76 175,10 175,72
2023 175,87 174,31 175,60 174,09 174,98 174,62 176,17 177,00 175,21 176,28 176,63 177,97
2024 178,88 179,93 181,02 179,79 180,57 181,26 182,52 182,66
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 2004 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
2006 102,82 103,31 103,23 103,60 103,95 103,93 104,25 104,38 104,36 104,32 104,58 104,68
2007 104,92 105,46 105,23 105,58 105,34 105,28 105,70 105,67 105,71 106,19 106,93 107,44
2008 107,85 108,71 109,32 109,49 110,20 110,62 111,22 110,88 111,15 111,29 111,09 111,24
2009 111,45 111,75 111,07 111,17 110,96 110,50 110,48 110,66 110,46 110,64 110,75 110,96
2010 111,36 111,90 112,11 112,34 112,72 112,74 112,86 112,94 113,29 113,46 113,55 113,84
2011 114,38 115,05 115,39 115,57 115,98 116,43 116,61 116,49 116,73 116,96 117,40 117,52
2012 118,25 118,97 119,01 118,99 119,15 119,00 119,21 119,47 119,52 119,87 119,95 120,06
2013 120,00 120,27 120,50 120,49 120,81 121,01 121,06 120,89 120,81 120,99 121,12 121,27
2014 121,49 121,68 121,72 121,30 121,12 121,18 121,33 120,91 120,84 121,11 121,11 121,25
2015 121,51 121,84 121,65 122,12 122,17 122,38 122,42 122,71 123,00 123,51 123,52 123,46
2016 123,69 123,83 124,96 125,03 125,32 125,29 125,52 125,56 125,21 125,43 125,56 125,66
2017 126,39 126,88 127,19 127,36 127,32 127,16 127,57 127,63 127,42 127,82 127,84 128,20
2018 128,46 128,67 128,87 129,09 129,21 129,24 129,76 129,89 129,85 130,75 131,01 130,98
2019 131,04 131,37 131,69 131,62 131,51 131,66 131,72 131,72 131,13 131,62 131,64 131,86
2020 132,51 132,69 132,80 133,11 132,97 132,91 133,04 133,09 132,58 132,98 132,74 132,70
2021 133,27 133,32 133,52 133,97 134,04 134,43 135,48 136,16 135,61 137,61 139,13 139,61
2022 142,76 143,40 143,78 144,43 145,23 146,16 147,76 149,37 150,87 154,49 153,91 154,45
2023 154,59 153,21 154,34 153,02 153,80 153,49 154,85 155,58 154,01 154,95 155,25 156,43
2024 157,23 158,15 159,11 158,03 158,72 159,32 160,43 160,55
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 2013 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
2014 100,60 100,75 100,79 100,44 100,29 100,34 100,46 100,12 100,06 100,28 100,28 100,40
2015 100,61 100,89 100,73 101,12 101,16 101,33 101,37 101,61 101,85 102,27 102,28 102,23
2016 102,42 102,53 103,47 103,53 103,77 103,74 103,93 103,97 103,68 103,86 103,97 104,05
2017 104,65 105,06 105,32 105,46 105,42 105,29 105,63 105,68 105,51 105,84 105,85 106,15
2018 106,37 106,54 106,71 106,89 106,99 107,01 107,44 107,55 107,52 108,26 108,48 108,45
2019 108,50 108,78 109,04 108,98 108,89 109,02 109,07 109,07 108,58 108,98 109,00 109,18
2020 109,72 109,87 109,96 110,22 110,10 110,05 110,16 110,20 109,78 110,11 109,91 109,88
2021 110,35 110,39 110,56 110,93 110,99 111,31 112,18 112,74 112,29 113,94 115,20 115,60
2022 118,21 118,74 119,05 119,59 120,25 121,02 122,35 123,68 124,92 127,92 127,44 127,89
2023 128,00 126,86 127,80 126,70 127,35 127,09 128,22 128,82 127,52 128,30 128,55 129,53
2024 130,19 130,95 131,75 130,85 131,42 131,92 132,84 132,94
Lidmaatschap en ledenservice
(Administratieve diensten & indexdienst: tel. 02 880 60 24)
Bedrag te betalen door overschrijving op rek .nr . BE72 3631 2461 3516
van VE-PR vzw met vermelding van uw lidnummer .
E. Dienst indexering huurprijzen, Violetstraat 21, 1000 Brussel
Telkens de huurprijs mag aangepast worden, krijgt de verhuurder
automatisch de nodige kant-en-klare brieven voor zijn huurder .
• Bijkomende inlichtingen 02 880 60 24
• Email indexdienst index@ve-pr .be
F. Dienst registratie contracten en plaatsbeschrijvingen,
Violetstraat 21, 1000 Brussel
Bedrag van 32 € te betalen op rek . nr BE72 3631 2461 3516 met
vermelding ‘Registratie + lidnummer + naam van huurder’ .
• Bijkomende inlichtingen 02 880 60 24
• Email info@ve-pr .be
3. Onze kantoren
1 Antwerpen
Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem
Geopend iedere maandag na afspraak op nummer 02 880 60 24 .
2 Brussel | Violetstraat 21
Doorlopend geopend iedere werkdag van 9u00 tot 15u00
(woensdag tot 12u00), tel . 02 880 60 24
3 Gent | Hotel Chamade – Kon . Elisabethlaan 3, gelijkvloers
Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen op maandag & op donderdag
van 14u00 tot 16u00 . Voor administratieve vragen of een afspraak
voor een persoonlijk onderhoud, bel 02/880 60 24 .
Voor Telefonisch advies: zie tabel hiernaast .
4 Hasselt | (Embuild Limburg) Wetenschapspark 33, 3590 Diepenbeek
Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen tijdens de kantooruren .
5 Lebbeke | Aalstersestraat 41
Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen na afspraak
op tel . 02 880 60 24
6 Leuven | (Embuild Leuven) Dreefstraat 8, 3001 Heverlee
Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen na afspraak
op tel . 016 22 40 84
7 Oostende | (RCF-accountants-belastingconsulenten)
Torhoutsesteenweg 300-302
Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen na afspraak
op tel . 02 880 60 24
4. Laatst gekend indexcijfer
02 880 60 26 (antwoordapparaat)
verenigdeeigenaars.be | jurid@ve-pr.be | info@ve-pr.be
VE-PR vzw | Violetstraat 21 | 1000 Brussel | Ond.nr. 0538 719 885 | tel. 02 880 60 24
1. Lidgeld voor 12 maanden
90 € voor particulieren / 185 € voor professionelen
• Overschrijven op rek . BE53 3631 2461 7253 van VE-PR vzw
• Betaling in onze kantoren
Het lidgeld omvat het abonnement op EIGENAARSMAGAZINE
en 12 TELEFONISCHE OPROEPEN / 24 VOOR PROFESSIONELE LEDEN*
(eerstelijnsadvies beperkt tot een vijftal minuten) naar onze juridische dienst .
* Vanaf meer dan 12 oproepen (particuliere leden) of meer dan
24 oproepen (professionele leden) is een supplementaire bijdrage
verschuldigd van 70 € voor de volgende schijf van 12 oproepen .
Telefonisch juridisch advies
2. Bijkomende ledenservice tegen betaling:
A. Persoonlijk onderhoud in onze kantoren enkel na afspraak:
• Juridisch advies 40,00 € per half uur
• Verzoekschrift inzake huur forfait van 80,00 € + 40,00 € per half uur
• Fiscaal advies 45,00 € per half uur
• Fiscale aangifte 70,00 € (onder voorbehoud van een
supplement voor complexe aangiften)
Afspraken voor juridisch of fiscaal advies in één van onze kantoren:
02 880 60 25 (voormiddag) of jurid@ve-pr.be
B. Online afspraak via Teams (NIEUW !)
Contacteer onze juridische dienst in Brussel
(02/880 .60 .25 of jurid@ve-pr .be)
C. Juridische info over pacht
Pachtlijn: 0902 12014 (1 €/min .)
D. Schriftelijk juridisch advies
Antwoord per persoonlijke brief of per email:
• Advies inzake huur, handelshuur en mede-eigendom:
40 € per half uur . De juridische dienst maakt vooraf een inschatting
van de tijd die aan het advies zal worden besteed .
• Advies inzake andere materies (fiscaal, pacht, . . .) forfait van 70 €,
onder voorbehoud van een supplement voor complexe dossiers .
Maandag Dinsdag Woensdag Donderdag Vrijdag
Brussel: 02 880 60 25
9u00 – 12u30 9u00 – 12u30 9u00 – 12u00 9u00 – 12u30 9u00 – 12u30
Antwerpen: 03 216 20 16
16u30 – 18u30 14u00 – 16u30
Gent: 09 324 90 80
14u00 – 16u00 16u00 – 18u00
Leuven: 016 23 78 64
14u00 – 16u30
Lebbeke: 053 39 01 26
18u00 – 21u00