29/11/2023

EM nov 2023

nr. 510 ERKENNINGSNUMMER P408-448 november 2023

MAANDBLAD VAN DE VERENIGDE EIGENAARS

s u t s u g u a n e i l u j n i g n i n j i h c s r e v n e e G • e z e i W0 8 2 9 • 1 4 t a a r t s e s r e t s l a A • s r e w u a H ’ D . K : r e v e g t i U e k j i l e d r o o w t n a r e V • X l e s s u r B r o o t n a k e t f i g f A

WIL BRUSSEL NOG WEL EEN PRIVATE HUURMARKT?

BRUSSEL: VERLENGING GERECHTELIJKE PROCEDURE
EN VERBOD OP UITHUISZETTINGEN TIJDENS DE WINTER PAGINA 4

UW NALATENSCHAP PLANNEN DOOR MIDDEL VAN EEN ERFOVEREENKOMST

PAGINA 7

CORRECTIE- FACTOREN VAN TOEPASSING IN BRUSSEL VOOR INDEXATIES VANAF
14 OKTOBER 2023 PAGINA 12

BEREKENING VAN DE VERBREKINGS- VERGOEDING

PAGINA 18

HERSTELLING VAN EEN BESCHADIGDE SCHEIDINGSMUUR OP GEMENE KOSTEN ?

VERTREKKENDE HUURDER MEE VEROORDEELD TOT BETALING HUUR- ACHTERSTALLEN

PAGINA 20

PAGINA 21

2

Documenten voor leden

Gebruik altijd de meest recente versie van onze modelcontracten.

Hoofdverblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeldofongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,30€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,90€ Engelstaligecontracten(vermeldenappartementofwoning) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,60€

Tweede verblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeld/ongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,40€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,50€

Diversen

Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,00€ Pop-up(VlaamsGewest-enkelnederlandstalig) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45,00€ Professionele-nietcommerciëlehuurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50€ Pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,10€ Seizoenspacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14,10€ Autostaanplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,50€ Huuroverdracht

-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€

-niet-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Addendum (Vlaams Gewest)

-feitelijksamenwonendehuurdertoevoegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€

-feitelijksamenwonendevertrekkendehuurdervervangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€ Huurcontractenvoorstudentenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8,30€ VerlenginghuurovereenkomststudentenhuisvestingVlaamsGewest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Syndicuscontract+offerteaanvraagvoordefunctievansyndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19,40€ Modelplaatsbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18,80€ Contractbruikleen(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,20€ Contractbezettingterbede(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,30€ ReglementinterneordeinVerenigingvanMede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55,00€

Brochures (niet-prior verzending)
Handboekappartementsrechtinhoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,00€ BrochureRegelgevingwoonkwaliteitinVlaanderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22,00€

Hoe te verkrijgen?

a) In onze kantoren op volgende adressen:

+(4,30€) 9,00€ +(4,30€) 9,00€

+(4,30€) 9,00€ +(4,30€) 9,00€ +(6,40€) 16,00€ +(4,30€) 9,00€

Antwerpen, Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem (na afspraak) • Brussel, Violetstraat 21, 1000 Brussel • Lebbeke, Aalstersestraat 41, 9280 Wieze (na afspraak) Gent, Kon . Elisabethlaan 5, 9000 Gent • Hasselt, Embuild, Bouwcampus Wetenschapspark, Agoralaan 33, 3590 Diepenbeek
Kortrijk, PIETTE & PARTNERS, Casinoplein 6, 8500 Kortrijk • Leuven, Embuild, Leuven, Dreefstraat 8, 3001 Heverlee •
Oostende, RCF-accountants – belastingconsulenten, Torhoutsesteenweg, 300-302, 8400 Oostende (na afspraak) .

b) Door overschrijving op rekening IBAN: BE72 3631 2461 3516 (bestelling + lidnummer vermelden) + of u het contract per post of per mail (PDF-formaat) wenst te ontvangen .

Al onze contracten zijn ook in het Frans verkrijgbaar

Prijs

Portkosten

+(6,40€) +(6,40€) + (6,40 €)

+ (6,40 €) +(6,40€)

+(6,40€) + (4,30 €) +(6,40€) +(4,30€) +(4,30€) + (4,30 €)

Per mail (PDF)

18,00€ 18,00€ 14,00 €

18,00 € 18,00€

19,00€ 45,00 € 19,00€ 18,00€ 18,00€ 13,00 €

+(6,40€) +(6,40€) +(4,30€) +(4,30€) + (4,30 €)

+ (6,80 €) +(4,10€)

27,00€ 27,00€ 18,00€ 18,00€ 55,00 €

EDITORIAAL

Wenst de Brusselse regering nog wel een private huurmarkt ?

3

De Brusselse regering heeft een ordon- nantie aangenomen die de gerechtelijke procedure tot uithuiszetting verlengt en een verbod tot uithuiszetting tijdens de winter invoert. Hierover leest u meer in dit magazine.

Vooreerst is de termijn om bij een vor- dering tot uithuiszetting voor de rech- ter te verschijnen verlengd van 15 naar 40 dagen. Tijdens die periode wordt het OCMW ingeschakeld om ‘de meest geschikte hulp’ te bieden aan de huur- der. Reeds vóór de inwerkingtreding van deze strengere regels dienden ver- zoekschriften en dagvaardingen met een vordering tot uithuiszetting verplicht ter kennis gebracht te worden van het OCMW. In de praktijk gebeurt daar – behoudens in uitzonderlijke gevallen – weinig mee. OCMW’s roepen hun capaciteitstekort en hun beperkte slag- kracht ingevolge de wet op de privacy in.

De ordonnantie bevat geen enkele maatregel die OCMW’s aanzet tot een proactiever beleid, noch worden er bij- komende middelen ter beschikking gesteld om het aantal uithuiszettingen te beperken. Ons inziens is de enige oplossing om uithuiszettingen te voor- komen nochtans een aanzuivering van de achterstallen op korte termijn.

Nieuw is ook dat de rechter die moet oordelen over een aanvraag die een woninghuurovereenkomst betreft, reke- ning dient te houden met de gevolgen van zijn beslissing voor het recht op huisvesting van de huurder. De ontbin- ding van de huurovereenkomst mag slechts uitgesproken worden als de schuldvordering niet kan worden aan- gezuiverd binnen een redelijke termijn of wanneer de ontbinding een evenre- dige beslissing vormt gelet op de tekort- komingen die aan de eis ten grondslag liggen.

En wat met het eigendomsrecht van de verhuurder en zijn recht om zijn huurgelden te ontvangen ? Zijn de belangen van de verhuurder dan onder- geschikt aan deze van de huurder ?

Daarbij komt het verbod tot uithuiszet- ting tijdens de wintermaanden, wat sowieso tot bijkomend verlies aan huurinkomsten leidt.

Om de pil wat te verzachten voor de verhuurder is voorzien dat hij een aan- vraag kan indienen bij het ‘Solidariteitsfonds’ om de bewonings- vergoeding die de huurder krachtens het vonnis verschuldigd is, uitbetaald te krijgen. De ordonnantie bepaalt dat Brussel Huisvesting deze bedragen

betaalt ‘binnen de beschikbare begro- tingskredieten.’ Dit is niet bepaald geruststellend te noemen voor verhuur- ders …

Iedereen in dit land is het erover eens dat een gedwongen uithuiszetting, zeker wanneer er kinderen bij betrokken zijn, een drama is en dat het uithuiszettings- beleid moet worden ‘gehumaniseerd.’

Doch, deze goedbedoelde maatregelen, riskeren zich te keren tegen de Brusselse huurders.

De verhuurders zullen zich afkeren van de Brusselse private huurmarkt en ervoor opteren om te investeren in één van de twee andere gewesten. Enkel degelijke maatregelen die de verhuur- ders de zekerheid geven dat zij zullen vergoed worden, kunnen het tij nog doen keren.

Wij denken dat Brussel het zich niet kan veroorloven om het aanbod aan huurwoningen nog te laten krimpen.

Het bestuur van de Verenigde Eigenaars

VERENIGDE EIGENAARS
Redactie en publiciteit: Violetstraat 21 • 1000 Brussel • info@ve-pr .be • 02 880 60 24 Verantwoordelijke Uitgever: K . D’Hauwers • Aalstersestraat 41 • 9280 Wieze
Alle briefwisseling is te richten aan het secretariaat
Publiciteit en publireportages vallen niet onder de verantwoordelijkheid
van de redactie of het bestuur van de Verenigde Eigenaars

november 2023 | eigenaarsmagazine

4

Brussel : verlenging gerechtelijke procedure en verbod op uithuiszettingen tijdens de winter

Op 22 juni 2023 heeft het Brussels Hoofdstedelijk Parlement de “Ordonnantie tot invoeging in de Brusselse Huisvestingscode van de procedure- regels voor gerechtelijke uitzettingen en tot wijziging van de middelen gebruikt door en ten voordele van het Begrotingsfonds voor Solidariteit” aangenomen. Deze Ordonnantie is in werking getreden op 31 augustus jongstleden.

Wie in Brussel een woning verhuurt moet rekening houden met fors strengere regels om ontbinding van de huurover- eenkomst te bekomen en de huurder uit de huurwoning te zetten.

De regels zijn van toepassing op woninghuurovereenkom- sten (dit zijn alle contracten betreffende een woning, met inbegrip van tweede verblijven, maar met uitzondering van toeristische verblijven) en op handelshuurovereenkomsten indien deze ook betrekking hebben op de woning van de huurder. De regeling geldt (deels) ook als er geen huur- overeenkomst is, maar wel een bezetting ter bede.

Wat is er precies veranderd ?

A. Strengere procedure

1. Verplichte voorafgaande ingebrekestelling

De invordering van achterstallige huurgelden of -lasten moet beginnen met een schriftelijke ingebrekestelling aan de huurder, die minstens de volgende gegevens moet vermelden:

■ de identiteit, het adres, telefoonnummer en de “hoeda- nigheid” van de verhuurder;

■ een beschrijving en een duidelijke verantwoording van de geëiste bedragen, met inbegrip van de geëiste scha- devergoedingen en verwijlintresten, dus een oplijsting van huurachterstallen, intresten en schadevergoeding met verwijzing naar de artikelen van de huurovereen- komst waarin voorzien wordt in intresten en schadebe- dingen en gebeurlijk naar de artikelen van de Brusselse Huisvestingscode of de Handelshuurwet;

■ de termijn binnen dewelke de huurder de openstaande schuld dient te betalen; deze termijn bedraagt minstens

VONNIS

Wie in Brussel een woning verhuurt moet rekening houden met fors strengere regels om ontbinding van de huurovereenkomst te bekomen en de huurder uit de huurwoning te zetten.

één maand te rekenen vanaf datum van verzending van

de ingebrekestelling;

  • de vermelding dat, als een reactie uitblijft binnen voor-melde termijn, de verhuurder de zaak aanhangig kan maken bij de rechter voor invordering en/of ontbinding van de huurovereenkomst;
  • gaat de ingebrekestelling uit van een advocaat, een openbaar ministerieel ambtenaar of een gerechtsman- dataris, dan moet volgende tekst in een apart lid vermeld worden, vetgedrukt en in een ander lettertype: “Deze brief betreft een minnelijke invordering en beoogt een gerechtelijke invordering te vermijden (daging voor de rechtbank of beslag).”Er dient bij de ingebrekestelling een bijlage te worden gevoegd met de contactgegevens van de Brusselse schuld- bemiddelingsdiensten en OCMW’s.

Kiest de aanvrager voor een dagvaarding, dan blijven de dagvaardingskosten te zijnen laste, zelfs als hij de zaak wint, tenzij de aanvrager niet anders kon, omdat de verweerder niet ingeschreven is in het bevolkings- of vreemdelingenre- gister.

Het verzoekschrift moet op straffe van nietigheid een aantal verplichte gegevens bevatten en er moeten ook een aantal documenten worden toegevoegd, met name : een getuig- schrift van woonplaats van de verweerder, een kopie van de voorafgaande ingebrekestelling en het bewijs dat deze minstens één maand voor de indiening van het verzoekschrift of voor de betekening van de dagvaarding is verstuurd.

3. Termijnen voor verschijning

Eens het verzoekschrift neergelegd, worden partijen opge- roepen door de griffier via gerechtsbrief om binnen vijftien dagen na de inschrijving van het verzoekschrift op de algemene rol te verschijnen voor de zitting vastgelegd door de rechter. Een kopie van het verzoekschrift wordt bij de oproeping gevoegd.

Bevat het verzoekschrift een vordering tot uithuiszetting, dan wordt de verschijningstermijn verlengd tot 40 dagen.

4. Mededeling aan het OCMW

Tijdens de periode van 40 dagen wordt het OCMW inge- schakeld om ‘de meest geschikte hulp’ aan te bieden aan de verweerder.

5. Procedure voor de Vrederechter

De vrederechter moet eerst te pogen partijen te verzoenen.
De ordonnantie voorziet geen afzonderlijke verzoenings- ➤

HUREN – VERHUREN

5

Tip van de Verenigde Eigenaars

Onze leden kunnen een modelbrief voor een inge- brekestelling en de bijlage downloaden via onze website of aanvragen via onze juridische dienst.

2. Instellen van de rechtsvordering

Een procedure inzake huur opstarten voor de Vrederechter kan via een verzoekschrift dat neergelegd wordt ter griffie of via een dagvaarding die betekend wordt door een gerechts- deurwaarder.

WIJ KOPEN UW WONING

0495 20 88 22 WWW.WIJKOPENUWWONING.BE

ALLE PRIJSKLASSEN – REGIO OOST-VLAANDEREN

WONINGEN, APPARTEMENTEN, STUDENTENHUIZEN, GARAGEBOXEN, BOUWGRONDEN, …

november 2023 | eigenaarsmagazine

6

In principe mag er geen enkele uitzetting gebeuren tussen 1 november en 15 maart van het jaar daarop.

procedure. Er mag dus aangenomen worden dat de rech- ter eerst zal polsen of verzoening mogelijk is, om vervolgens onmiddellijk over te schakelen naar de procedure ten gronde.

6. Betekening van de uitzettingsbeslissingen

Naast de betekening van het vonnis door een gerechts- deurwaarder, dient elke beslissing tot uitzetting uit een woning voortaan ook aan het OCMW gemeld worden. Deze melding gebeurt door de griffie op hetzelfde moment waarop ze de niet-ondertekende kopie van de beslissing bezorgt aan de partijen.

7. Uitzettingstermijn

Onder voorbehoud van de woningen die onbewoonbaar zijn verklaard of waarvoor een huurverbod geldt, mag geen enkele uitzetting uit een woning plaatsvinden vooraleer er één maand is verstreken vanaf de betekening van het vonnis.

Deze termijn is niet van toepassing als:

  • het goed verlaten is, d.w.z. wanneer het niet langer wordt aangewend als woning;
  • de partijen het eens zijn geworden over een andere termijn, waarbij dit akkoord vastgesteld is in het vonnis;
  • de rechter deze termijn verlengd of ingekort heeft op verzoek van de huurder, de bewoner, of de verhuurder, om reden van ‘bijzonder ernstige omstandigheden.’ Zo kan de rechter de termijn verlengen in het voordeel van de huurder, rekening houdend met ‘de mogelijkheden om de huurder te herhuisvesten in toereikende omstan- digheden die de eenheid, financiële middelen en behoef- ten van het gezin in aanmerking nemen.’ Omgekeerd, indien de huurder manifest tot overlast is van andere bewoners in een appartementsgebouw, dan zou derechter de termijn ook kunnen inkorten.Na betekening van het vonnis dient de gerechtsdeurwaar- der de huurders of de bewoners van het goed nog per brief in te lichten van de datum waarop de uitzetting voorzien wordt. Deze brief moet verstuurd worden uiterlijk 15 werk- dagen voor de voorziene datum van uitzetting.

B. Winterstop

Er mag geen enkele uitzetting gebeuren tussen 1 november en 15 maart van het jaar daarop. Dit geldt niet enkel voor de nakende winterperiode, maar ook voor de volgende jaren.

De rechter kan in zijn vonnis door middel van een bijzonder gemotiveerde beslissing afwijken van deze winterstop, om één van volgende redenen:

■ er is een herhuisvestingsoplossing beschikbaar of de huurder heeft de woning verlaten;

■ de verdere bewoning van de woning is onverantwoord op het vlak van veiligheid of gezondheid;

■ het gedrag van de huurder creëert een gevaarlijke toe- stand die elke verdere bewoning onmogelijk maakt; ■ de verhuurder bevindt zich in een situatie van overmacht waardoor hij de woning persoonlijk moet betrekken.

Tijdens de winterstop blijft de bewoningsvergoeding ver- schuldigd. Blijft die betaling uit, mag de verhuurder een schuldvordering voorleggen aan ‘de beheerder van het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit.’

Vereiste van evenredigheid van beslissingen inzake huisvesting

De ordonnantie bepaalt dat de rechter die zich uitspreekt over een aanvraag tot ontbinding van de huurovereenkomst, rekening dient te houden met de gevolgen van zijn beslissing voor het recht op huisvesting van de huurder.

De ontbinding van het contract wordt slechts uit- gesproken als de schuldvordering niet kan worden aangezuiverd binnen een redelijke termijn, gelet op de situatie van de partijen, of wanneer vastgesteld wordt dat de ontbinding van het contract een even- redige beslissing vormt gelet op de tekortkomingen die aan de eis ten grondslag liggen. ■

Uw nalatenschap plannen door middel van een erfovereenkomst

M et een erfovereenkomst kunt u duidelijk maken hoe schenkingen later bij de verdeling van de nalatenschap al dan niet in rekening moeten worden gebracht. Om zo’n document op te maken moeten

alle betrokkenen wel op één lijn zitten.

Om discussies bij de nalatenschap te vermijden, kan de erflater gebruik maken van een erfovereenkomst. De regel- geving terzake werd vrij recent hervormd, maar steeds meer mensen lijken er toch hun weg naar te vinden. Tussen 2018, het jaar waarin het nieuwe erfrecht van kracht werd, en eind 2022 zijn er in ons land 13.008 erfovereenkomsten gesloten.

Wat is een erfovereenkomst ?

Een erfovereenkomst is niet hetzelfde als een testament. Het is een officieel document waarin afspraken kunnen worden gemaakt over een nog niet opengevallen nalatenschap. In de praktijk zijn het vaak afspraken tussen ouders en kinderen.

‘Erfovereenkomsten hebben wel hoofdzakelijk tot doel om de al uitgevoerde successieplanning juridisch te verankeren en zo gemoedsrust te creëren,’ preciseert Rinse Elsermans, advocaat bij Cazimir. ‘Het gaat met andere woorden niet over het verdelen van het vermogen dat nog aanwezig is op het ogenblik van het overlijden. Dat blijft het exclusieve domein van het testament.’

Hoe sluit u zo’n overeenkomst ?

De wet maakt een onderscheid tussen twee soorten erf- overeenkomsten : de globale erfovereenkomst – ook wel familiepact genoemd – en de punctuele overeenkomst. ‘Met de eerste zoekt u samen met uw erfgenamen in rechte lijn een evenwicht met betrekking tot de hele nalatenschap, met de tweede worden er specifieke aspecten geregeld, bijvoorbeeld over de waarde van een verkregen schenking’ preciseert notaris Helena Verwimp.

A. Globale erfovereenkomst

Vaak worden er in de loop van het leven al enkele schen- kingen gedaan. Om discussies te vermijden als later de

nalatenschap openvalt, is het van belang om na te gaan hoe die schenkingen na het overlijden in de nalatenschap moeten worden verrekend. Want schenkingen kunnen heel verschillend zijn, zowel naar het voorwerp van de schenking als naar de modaliteiten ervan. Daardoor kan de wijze waarop ze worden verrekend in de nalatenschap ook gron- dig verschillen.

Ouders doen er dan ook goed aan om samen met de erf- genamen op zoek te gaan naar een eerlijk evenwicht en de afspraken daarover al voor het overlijden vast te leggen in een officieel document, de erfovereenkomst. ‘Voor ouders geeft de globale erfovereenkomst gemoedsrust, want het is een overeenkomst waarop de kinderen niet zomaar kunnen terugkomen,’ aldus Verwimp.

Om tot een ‘eerlijk’ evenwicht te komen is het niet per se nodig om alles tot op de euro uit te rekenen. De voordelen en schenkingen moeten elkaar niet mathematisch com- penseren, maar kunnen subjectief worden benaderd. Het belangrijkste is dat alle partijen de verdeling evenwichtig vinden en dat ze die ook als dusdanig hebben aanvaard.

7

Voorbeeld

Ellen heeft lange en dure studies, waaronder enkele jaren in het buitenland, achter de rug. Haar broer Steven heeft minder lang gestudeerd en heeft zijn studies in België afgerond. De ouders willen hun kinderen toch gelijk behandelen en schonken daarom aan Steven een tegenwaarde in cash.

De schenking die Steven kreeg zal na het overlijden van de ouders verrekend worden bij het bepalen van zijn erfdeel.

De kosten van de studies van Ellen blijven echter buiten die berekening, aangezien dat gewoon studiekosten waren die de ouders betaalden.

Dat onevenwicht kan in een globale erfovereenkomst worden opgelost als daarin wordt bepaald dat de schen- king en de dure studies elkaar compenseren.

november 2023 | eigenaarsmagazine

8

Bij een globale erfovereenkomst is altijd het akkoord vereist van alle betrokken partijen. Elk kind heeft dus een vetorecht.

‘Belangrijk is dat bij een globale erfovereenkomst altijd het akkoord vereist is van alle betrokken partijen’, zegt Elsermans. ‘Elk kind heeft met andere woorden een veto- recht voor de hele erfovereenkomst. Indien om die reden een globale erfovereenkomst niet tot de mogelijkheden behoort, kunt u vaak nog via een punctuele erfovereen- komst te werk gaan.’

B. Punctuele erfovereenkomst

Met zo’n punctuele erfovereenkomst kunnen de toekomstige erfgenamen afspraken maken over zeer specifieke aspec- ten van een schenking of erfenis.

In welke gevallen is een erfovereenkomst interessant ?

■ Vastklikken van de waarde van een schenking

In de erfovereenkomst verklaren de mede-erfgenamen van diegene die de schenking ontvangt, dat ze akkoord gaan met de waarde van de schenking.

Als aan één kind een schenking wordt gedaan van een onroerend goed, dan wordt in de schenkingsakte de waarde van dat onroerend goed opgenomen. Die waardering is bindend voor de overige erfgenamen, tenzij de waarde manifest onredelijk zou zijn. Om elke mogelijke discussie hierover na het overlijden van de schenker uit te sluiten, kunnen de overige erfgenamen zich akkoord verklaren met de waarde die in de schenkingsakte is opgenomen.

■ Vastleggen van de wijze waarop de schenking moet worden ingebracht

In principe moet een schenking aan een kind na het over- lijden worden verrekend ten aanzien van de andere kinde- ren, tenzij de schenking buiten erfdeel werd gedaan. Dat wordt de ‘inbreng’ van een schenking genoemd.

‘De wijze waarop die schenking moet worden gewaardeerd voor deze inbreng is wettelijk bepaald,’ zegt Elsermans. ‘De inbreng gebeurt tegen de waarde op het moment van de

schenking, geïndexeerd conform de index van de consump- tieprijzen tot aan het overlijden van de schenker.’

Een uitzondering op die regel zijn schenkingen waarbij de begiftigde niet kan beschikken over de volle eigendom van het geschonken goed: ze worden niet gewaardeerd op het ogenblik van de schenking, maar op het ogenblik waarop de begiftigde wel de beschikkingsbevoegdheid over de volle eigendom ontvangt.

Dat uitzonderingsregime geldt bijvoorbeeld voor schen- kingen met voorbehoud van vruchtgebruik of schenkingen met een vervreemdingsverbod. Die principes gelden voor alle soorten schenkingen, zowel van roerende als van onroerende goederen.

Voorbeeld

In een gezin zet slechts één van de kinderen het familiebe- drijf voort dat in blote eigendom aan hem werd geschon- ken. Het vruchtgebruik blijft bij de ouders. Als dat kind door hard werken het bedrijf kan laten groeien, wordt het meer waard. Bij het overlijden van de ouders, zou dat kind in principe de meerwaarde van dat bedrijf met zijn broers en zussen moeten delen.

Niet helemaal fair, aangezien de meerwaarde volledig op conto kan worden geschreven van het kind dat het bedrijf voortzette. Omgekeerd zal ook de eventuele minwaarde worden gedeeld met de overige kinderen, hoewel zij daar geen schuld aan hebben.

Om die situatie te vermijden, kan in een punctuele erfovereenkomst worden vastgelegd dat de relevante waarde van de schenking toch wordt bepaald op het ogenblik van de schenking. ‘Die waarde zal wel nog steeds moeten worden geïndexeerd tot op het ogenblik waarop de schenker overlijdt. In dat geval wordt dus afgeweken van het uitzonderingsprincipe en knoopt men meer aan bij het algemene principe, waardoor de meerwaarde die naderhand door het meewerkende kind wordt gerealiseerd buitendeverdelingvandenalatenschapblijft,’aldus Elsermans.

FISCALITEIT

9

Met een punctuele erfovereenkomst kunnen toekomstige erfgenamen afspraken maken over specifieke aspecten van een schenking of erfenis.

kinderen op dat ogenblik de financiële hulp niet meer zo hard nodig : hun huis is afbetaald, hun eigen kinderen zijn al het huis uit enz. De kleinkinderen daarentegen zijn op een punt in hun leven gekomen dat een financieel duwtje in de rug zeer welkom is. In zo’n situatie zou het kunnen dat de grootouders graag rechtstreeks aan de kleinkinde- ren schenken. Dat zal per definitie altijd een schenking buiten erfdeel zijn. Daardoor kan er een ongelijkheid ontstaan tussen de kinderen en hun erfrechtelijke tak.

Voorbeeld

Gerda heeft twee kinderen, Hans en An. Hans is kinder- loos, Ann heeft twee kinderen. Gerda wil een gelijke geldsom schenken aan haar beide kinderen, maar An wil de schenking rechtstreeks aan haar kinderen laten gebeuren. Dat spaart schenkbelasting en notariskosten uit.

De schenking aan de kleinkinderen is een schenking buiten erfdeel. Die aan Hans een schenking als voorschot op erfdeel. Daardoor ontstaat er een ongelijkheid aange- zien Hans in de nalatenschap van zijn moeder zijn schenking zal moeten delen met zijn zus, terwijl de kleinkinderen hun schenking gewoon kunnen behouden.

Om die situatie te verhelpen kan ook de schenking aan Hans buiten erfdeel worden verricht. Maar het is beter om te kiezen voor een erfovereenkomst waarin wordt overeen- gekomen dat de schenkingen aan de kleinkinderen zullen worden aangerekend op het erfdeel van An. Op die manier wordt de gelijkheid tussen de kinderen gewaarborgd en zal er nadien geen ruzie ontstaan tussen broer en zus.

■ Geen inkorting eisen van een bepaalde schenking

Reservataire erfgenamen – erfgenamen die recht hebben op een wettelijk minimumdeel – kunnen verklaren dat ze geen inkorting zullen eisen van een welbepaalde schen- king buiten erfdeel, om het even aan wie die gedaan is. Bij de uiteindelijke afhandeling van de nalatenschap zal degene die de schenking heeft gekregen niet langer kun- nen worden aangesproken als die schenking de reserve zou aantasten.

Voorbeeld

Nina heeft een fysieke handicap en heeft het niet gemak- kelijk op de arbeidsmarkt. Bovendien heeft ze hoge medische kosten. De ouders doen Nina een schenking buiten haar erfdeel. Dat tast het wettelijk minimumdeel van haar zus Kirsten aan, maar die heeft alle begrip voor de beslissing van haar ouders en stemt volledig in met de regeling. Ze leggen allen samen in een punctuele erfover- eenkomst vast dat Kirsten bij het openvallen van de erfenis haar wettelijk minimumdeel niet zal opeisen.

■ Een generatie overslaan bij een schenking

Mensen worden ouder en beginnen daardoor soms pas op late leeftijd aan een successieplanning. Vaak hebben de

‘Die erfovereenkomst biedt ook een oplossing voor de situatie waarbij beide kinderen een ongelijk aantal eigen kinderen hebben en waarbij de grootouders een gelijk bedrag willen schenken aan de kleinkinderen’, voegt Elsermans eraan toe. ‘Dat creëert in principe ongelijkheid tussen de kinderen, maar via een erfovereenkomst worden alle schenkingen aangerekend op het erfdeel van die kinderen, zodat op die manier de gelijkheid wordt verzekerd. ➤

november 2023 | eigenaarsmagazine

10

Een erfovereenkomst is een document waar de nodige voorbereiding bij komt kijken en waarbij strikte periodes moeten worden nageleefd.

Hoe gaat u concreet te werk ?

Een erfovereenkomst is een document waar de nodige voorbereiding bij komt kijken. Het begint met een vooraf- gaande bespreking met alle betrokken partijen in aanwe- zigheid van een notaris.

‘Meestal zijn er drie of vier vergaderingen nodig om alle details te overlopen,’ zegt notaris Verwimp. ‘Dan wordt een verslag opgemaakt dat naar alle partijen gaat. Zij hebben vervolgens 15 dagen tijd om alles te bekijken. Nadien is er een bespreking op het kantoor van de notaris en dan volgt, na nog eens een maand bedenktijd, de ondertekening. Die periodes van 15 dagen en een maand moeten strikt worden nageleefd.’

Het is wel mogelijk om de gezamenlijke bespreking bij de notaris op digitale wijze bij te wonen, zodat ook partijen die zich in het buitenland bevinden of zich om een andere

reden niet kunnen verplaatsen naar het kantoor van de notaris, eenvoudigweg kunnen deelnemen aan de verga- dering. Sinds 1 juli 2022 kan de ondertekening van de erfovereenkomst, mits naleving van strikte voorwaarden, verlopen via volmacht.

Hoeveel kost het ?

De kostprijs hangt af van de complexiteit van het dossier, aldus Verwimp. U kan oplijsten welke transacties in de erfovereenkomst moeten worden opgenomen en aan de notaris een kostenraming vragen. ■

Zijn uw verzekeringen nog up-to-date? Zeker?

Check op federale.be/ polischeck

Da’s 1 keer checken en … weer volop voor uw zaak gaan!

Je leven evolueert snel, maar evolueren je verzekeringen mee? Met de gratis polis check weet je het zeker en kun je weer zorgeloos verder!

federale.be

Federale Verzekering – V.U.: Tom De Troch. Federale Verzekering – Stoofstraat 12 – 1000 Brussel. www.federale.be – Gemeenschappelijke Kas voor Verzekering tegen Arbeidsongevallen Vereniging van Onderlinge Levensverzekeringen – Coöperatieve Vennootschap voor Verzekering tegen Ongevallen, Brand, Burgerlijke Aansprakelijkheid en Diverse Risico’s CV – RPR Brussel BTW BE 0407.963.786/BE 0408.183.324/BE 0403.257.506.

Polischeck B2C NL – 180 x115.indd 1

26/08/2022

09:02:03

Bijdragen
in procedurekosten

Moet een mede-eigenaar die verwikkeld is in een procedure tegen de Vereniging van Mede- eigenaars (VME) bijdragen in de kosten die deze procedure teweegbrengt voor de VME ?

In principe moet elke mede-eigenaar bijdragen in de kos- ten van de VME. Ingeval een mede-eigenaar een procedure instelt tegen de VME, moet hij echter al voor zijn eigen kosten opdraaien. Moet hij dan ook zijn aandeel betalen in de kosten die de procedure voor de VME meebrengt.

Sedert de wet van 2010 is dit als volgt geregeld :

Vordering ingesteld door een mede-eigenaar tegen de VME
Artikel 3.92, § 9, derde lid van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat wanneer een mede-eigenaar als eiser een procedure tegen de VME heeft gevoerd en zijn eis wordt volledig gegrond verklaard, hij vrijgesteld wordt van elke bijdrage in de kosten van de advocaat van de VME en de gerechts- kosten ten laste van de VME.

Wanneer zijn vordering afgewezen of slechts deels gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar volgens zijn aandeel in de gemene delen bij in de erelonen en kosten (art. 3.92, § 9, vierde lid BW).

In de loop van de procedure dient de mede-eigenaar hoe dan ook bij te dragen in de voorschotten van de gerechte- lijke en buitengerechtelijke kosten en erelonen. Na afloop van de procedure zal er worden afgerekend.

Vordering ingesteld door de VME tegen een mede-eigenaar
Wanneer de vordering van de VME tegen een mede-eige- naar door de rechter volledig ongegrond wordt verklaard, dan wordt deze mede-eigenaar volledig vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die verdeeld worden onder de andere mede-eigenaars (art. 3.92, § 9, tweede lid BW).

In het andere geval dient hij volgens zijn aandeel in de gemene delen bij te dragen in de kosten en erelonen.

Ook in dit geval dient hij in de loop van de procedure bij te dragen in de voorschotten van de gerechtelijke en buiten- gerechtelijke kosten en erelonen, onverminderd de afreke- ning na afloop van de procedure. ■

Uit: ‘Appartementsrecht in hoofdlijnen’, uitgegeven door de Verenigde Eigenaars.

11

VERKOOP & VERHUUR VAN UW EIGENDOMMEN residentieel- én bedrijfsvastgoed

ERVARING STERKE SERVICE GRATIS SCHATTING

T. 0473 68 22 47 Kortrijksesteenweg 626, 9000 Gent

www.arcade-vastgoed.be

OPMAKEN EPC

150€ VOOR APPARTEMENTEN 175€ VOOR WONINGEN TOT 250 M2 EPC GEMENE DELEN OP AANVRAAG

ASBEST ATTESTEN

PRIJS OP AANVRAAG

info: glenn.bostyn@telenet.be 0475 36 24 98 (bij voorkeur mail sturen aub)

november 2023 | eigenaarsmagazine

12

Correctiefactoren van toepassing in Brussel voor indexaties
vanaf 14 oktober 2023

De huurindexatiebeperkingen in Brussel, ingevoerd door de ordonnantie van 13 oktober 2022 houdende wijziging van de Brusselse Huisvestingscode met het oog op de wijziging van de huurprijsindexering liepen af op 13 oktober 2023.

Om te vermijden dat de huurprijsindexatie na verloop van 1 jaar opnieuw ten volle speelt, heeft de Brusselse ordonnantie van 13 oktober 2023 correctiefactoren ingevoerd. Deze cor- rectiefactoren gelden niet voor nieuwe con- tracten afgesloten vanaf 14/10/2022.

1. Het verhuurde goed heeft een EPB- certificaat met energieklasse E.
De huurprijs, verkregen uit de toepassing van arti- kel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek, moet vanaf 14 oktober 2023 vermenigvuldigd worden met een correctiefactor.

■ A. De huurovereenkomst verjaarde tussen 1 januari 2023 en 13 oktober 2023 (inbegrepen).

De correctiefactor wordt als volgt berekend: 50% x (indexcijfer 2022 + indexcijfer 2023) / index- cijfer 2023)

Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de ver- jaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de ver- jaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Voorbeeld

Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/02/2020 met een basishuur van 1.000 €.

Er dient te worden gewerkt in 2 stappen :

1. Eerst wordt de ‘gewone’ indexatie berekend :

1.000 € x 128 (index januari 2023) = 1.166,61 € 109,75 (index januari 2020)

2. Vervolgens wordt de correctiefactor toegepast :

50% x 118,21 (index januari 2022) + 128 (index januari 2023) = 0,96175 128 (index januari 2023)

Vanaf 14 oktober 2023 bedraagt de eisbare huurprijs 1.166,61 € x 0,96175 = 1.121,99

Indien u al geïndexeerd heeft voor het huidige huurjaar, moet u wachten tot de volgende verjaardagsdatum van uw contract.

Vanaf 01/02/24 (in dit voorbeeld) kan er opnieuw nuttig geïndexeerd worden met dezelfde correctiefactor.

Wij kopen jouw familiaal vastgoed met appartementen, woningen, gronden, winkels. Aankoop van vennootschap is mogelijk. Ook appartement op wandeldijk Knokke frontaal zeezicht 3slpks.

METEEN VOORSCHOT EN AKTE BINNEN DE 7-8 WEKEN.

info@brikx.eu of 0476/67.33.41

GEZOCHT

HUREN – VERHUREN 13

Om te vermijden dat de indexatie na 1 jaar opnieuw ten volle speelt, werden correctiefactoren ingevoerd.

■ B. De huurovereenkomst verjaarde tussen 14 oktober 2022
en 31 december 2022 (inbegrepen).

De correctiefactor wordt als volgt berekend: 50% x (indexcijfer 2021 + indexcijfer 2022) / indexcijfer 2022 )

Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

2. Het verhuurde goed heeft een EPB- certificaat met energieklasse F of G.
De huurprijs, verkregen door toepassing van artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek, moet vanaf 14 oktober 2023 vermenigvuldigd worden met een correctiefactor.

■ A. De huurovereenkomst verjaarde tussen 1 januari 2023 en 13 oktober 2023 (inbegrepen).

De correctiefactor wordt als volgt berekend: indexcijfer 2022 / indexcijfer 2023.

Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Voorbeeld

Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/11/2020 met een basishuur van 1.000 €.

Er dient te worden gewerkt in 2 stappen :

1. Eerst wordt de ‘gewone’ indexatie berekend :

We ramen dat de gezondheidsindex van oktober 2023 (basis 2013) 129,05 zal bedragen

1.000 € x 129,05 (index oktober 2023) = 1.172 € 110,11(index oktober 2020)

2. Vervolgens wordt de correctiefactor toegepast :

50%x 113,94(indexoktober2021)+127,92(indexoktober2022)=0,94535 127,92 (index oktober 2022)

Vanaf 1 november 2023 bedraagt de eisbare huurprijs 1.172 € x 0,94535 = 1.107,95

Voorbeeld

Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/02/2020 met een basishuur van 1.000 €.

Er dient te worden gewerkt in 2 stappen :

1. Eerst wordt de ‘gewone’ indexatie berekend :

1.000 € x 128 (index januari 2023) = 1.166,61 € 109,75 (index januari 2020)

2. Vervolgens wordt de correctiefactor toegepast :

118,21 (index januari 2022) = 0,92351 128 (index januari 2023)

Vanaf 14 oktober 2023 bedraagt de eisbare huurprijs 1.166,61 € x 0,92351 = 1.077,38

Indien u al geïndexeerd heeft voor het huidige huurjaar, moet u wachten tot de volgende verjaardagsdatum van uw contract.

Vanaf 01/02/24 (in dit voorbeeld) kan er opnieuw nuttig geïndexeerd worden met dezelfde correctiefactor.

november 2023 | eigenaarsmagazine

14

In Brussel mag maar geïndexeerd worden als de huurovereenkomst geregistreerd is en het EPB-certificaat aan de huurder is voorgelegd.

■ B. De huurovereenkomst verjaarde tussen 14 oktober 2022 en 31 december 2022 (inbegrepen).

De correctiefactor wordt als volgt berekend: indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022.

Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Twee definitieve voorwaarden voor de indexatie van een woninghuurprijs in Brussel

De huurprijs kan slechts geïndexeerd worden op voor- waarde dat aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan: de schriftelijke huurovereenkomst moet geregis- treerd zijn én het het EPB-certificaat moet aan de huurder voorgelegd zijn. ■

Onze medewerkers staan uiteraard ter beschikking om u te helpen bij de berekening.

Telefonische bijstand zal, zoals gewoonlijk, worden aangemerkt als een juridische consultatie (maximaal 12 per jaar inbegrepen in het lidgeld).

Wenst u een schriftelijke bereke- ning, dan zal een vergoeding van 25 € worden aangerekend.

Voorbeeld

Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/11/2020 met een basishuur van 1.000 €.

Er dient te worden gewerkt in 2 stappen :

1. Eerst wordt de ‘gewone’ indexatie berekend :

We ramen dat de gezondheidsindex van oktober 2023 (basis 2013) 129,05 zal bedragen

1.000 € x 129,05 (index oktober 2023) = 1.172 € 110,11(index oktober 2020)

2. Vervolgens wordt de correctiefactor toegepast :

113,94(indexoktober2021) =0,89071 127,92 (index oktober 2022)

Vanaf 1 november 2023 bedraagt de eisbare huurprijs 1.172 € x 0,89071 = 1.043,91

Moet een pachtovereenkomst aangetekend worden opgezegd ?

Wat gebeurt er als blijkt dat de opzeg van de pachtovereenkomst niet per aangetekend schrijven is gebeurd ?

Artikel 57 van de pachtwet voorziet uitdrukkelijk dat elke opzegging, voorzien in de diverse artikelen van de pachtwet, op straffe van nietigheid betekend moet worden bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.

Een praktijkvoorbeeld: ontbreken van bewijs van aange- tekende zending

Onlangs moest de rechter zich uitspreken over een zaak waarin de verpachter/eigenaar een opzeg had gestuurd naar zijn pachter. De opzeg werd gegeven voor twee redenen, nl. wegens slechte uitbating en voor eigen exploi- tatie door de dochter van de verpachter.

Over de opzegredenen heeft de rechter zich niet echt gebogen aangezien de pachter opwierp dat de opzeg ongeldig was omdat de opzegbrief niet aangetekend werd verstuurd.

De verpachter kon geen bewijs van verzending van de post voorleggen. Hij kon dan ook moeilijk aantonen dat hij de opzegbrief wel degelijk per aangetekend schrijven had verstuurd.

Hij opperde evenwel dat er geen twijfel bestond betreffende de aard en de ernst van de redenen van de opzeg.

De rechter is echter de mening toegedaan dat de Pachtwet heel duidelijk is : een opzegging die niet gebeurt door een aangetekende brief of een gerechtsdeurwaarderexploot moet als “niet bestaande” beschouwd worden. Dit betekent dat een mededeling per gewone post, e-mail of fax geen enkel gevolg kan hebben. Zelfs wanneer de pachter zou antwoorden op een niet-aangetekende brief en op die manier zou erkennen de opzeg te hebben ontvangen, kan deze geen gevolgen kennen.

De rechter voegt er aan toe dat door het feit dat de opzegbrief niet aangetekend werd verzonden, er twijfel bestaat betreffende de juiste aanvangsdatum van de opzeggingstermijn. ■

Solange Tastenoye www.solangetastenoye.be

15

Voor juridische info over Pacht,
bel onze Pachtlijn 0902/12014 (1€/min)

Tel: 03/777.30.96 & 059/80.59.80 fax 03/766.06.01 email: info@trigon-beheer.be BIV 200.434, 502.282 & 508.043 http://www.trigon-beheer.be

Lavendelstraat 87 Koningstraat 70-72 Italiëlei 205

9100 SINT-NIKLAAS 8400 OOSTENDE 2000 ANTWERPEN

november 2023 | eigenaarsmagazine

16

IN DE MEDIA

Vier op de tien verkochte oudere

woningen is niet asbestvrij

Sinds de invoering in november vorig van de verplichting om, bij de verkoop van een gebouw dat van voor 2001 dateert, een asbestattest voor te leggen, werden al zo’n 118.000 attesten opgemaakt. 41 procent daarvan kreeg de conclusie ‘niet-asbestveilig.’

Een asbestattest geeft aan hoe asbest-veilig de woning is. Het doel is om de koper te informeren over de asbesttoe- passingen in de woning, over hun toestand en over hoe daarmee om te gaan.

Een woning krijgt het label ‘niet-asbestveilig’ als asbest- materialen werden aangetroffen met een verhoogd risico voor de gezondheid of het leefmilieu, bijvoorbeeld wanneer er een hoog risico is dat de vezels vrijkomen. Sommige asbesthoudende materialen met een laag risico kunnen ook aanleiding geven tot de conclusie ‘niet-asbest- veilig,’ zoals asbestcementen toepassingen in dak- en gevelbekledingen, dakgoten, hemelwaterafvoerkanalen.

De Tijd

Elke week 36 gezinnen op straat, ook al

ligt hulp klaar

Voor het eerst zijn er harde cijfers over het aantal uithuiszettingen in Vlaanderen.Pas sinds januari 2022 wordt het aantal geregistreerd door gerechtsdeurwaarders. Daardoor weten we nu dat vorig jaar 1906 huurders een dak boven hun hoofd verloren.

Om dergelijke ellende te voorkomen werd in 2020 het “Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen” opgericht. Dat krijgt een jaarlijks budgegt van circa zes miljoen euro om 6.000 begeleidingsover- eenkomsten te sluiten tussen het OCMW, de huurder en de verhuurder. Ondanks dat budget werden vorig jaar maar 214 aanvragen behandeld, een fractie van het aantal dat werd voorzien.

Het Nieuwsblad

Dubbel zoveel woningen met A-label

in 4 jaar tijd

Tegen 2050 moeten alle huizen in België energielabel A hebben om mee het land klimaatneutraal te maken. Dat is een hele uitdaging, gezien het verouderde woningbestand. In 2022 had nog 37 procent van de woningen in Vlaanderen energielabel E of F, tegenover 6,8 procent met het A-label. Dat blijkt uit de cijfers van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (Veka).

Die 6,8 procent is wel nagenoeg een verdubbeling tegenover de 3,8 procent van 2019. Dat komt omdat 1 procent van de woningen per jaar ofwel een zeer grondige renovatie krijgt, ofwel energie-efficiënt nieuw gebouwd wordt. Dat is echter onvoldoende om klimaatneutraal te worden tegen 2050.

Een pijnpunt blijft het arsenaal verouderde appartements- gebouwen waar het moeilijk is om dure en ingrijpende renovaties gestemd te krijgen. Bij de administratie wordt er dan ook gewerkt aan zowel ondersteunings- als verstren- gingsnormen voor de renovatie van appartementen.

Mailing Veka

Belgische huizenmarkt is de meest

betaalbare in Europa

Volgens het ‘Deloitte Property Index’ rapport is: België is van de derde plaats in 2022 naar de eerste plaats gesprongen inzake meest betaalbare woningen in Europa. Nummer twee en drie zijn Noorwegen en Denemarken. De minst betaalbare landen zijn Tsjechië en Slovakije.

Dat België als hoogste uit de ranking komt, heeft alles met de berekening van de index te maken. Die kijkt hoeveel jaren brutoloon het gemiddeld vergt om een woonst van 70 vierkante meter te verwerven. In België heb je daar 4,3 jaren aan bru- toloon voor nodig. In Slovakije daarentegen is dat liefst 14,1

De consultants van Deloitte verwachten dat de stijgende rente in België de huizenprijzen niet veel naar beneden zal drukken. ‘De Belgische huizenmarkt is traditioneel stabiel,’ stelt het rapport. Daarnaast blijft de vraag naar woningen groot omdat het aantal gezinnen blijft toenemen. Tegelijk volgt het aanbod aan nieuwe huizen en appartementen onvoldoende.

De Standaard.be

Mag een naakte eigenaar
verkopen of een huurder opzeggen ?

In het kader van familiale regelingen behoort de naakte eigendom van een gebouw reeds vaak aan de meerderjarige kinderen toe, terwijl de ouders het vruchtgebruik behouden. Een lid stelt ons de vraag of de naakte eigendom kan verkocht worden en of de koper in dat geval de huurders kan opzeggen om het goed zelf te gaan bewonen.

Verkoop van de naakte eigendom

In theorie is het mogelijk om de naakte eigendom van een onroerend goed te verkopen. De verkoper dient voor alle zekerheid zijn eigendomstitel na te kijken om te checken of er geen beperkingen inzake overdracht voorzien zijn.

In de praktijk blijkt het vaak onmogelijk om een koper voor de naakte eigendom te vinden. De koper moet immers de rechten van de vruchtgebruiker respecteren. Het is de vruchtgebruiker die het recht van bewoning heeft of de huuropbrengsten verkrijgt.

Het goed levert de naakte eigenaar geen inkomsten op. Evenmin heeft hij enig gebruiksrecht op het goed. Wel kan hij aangesproken worden voor de financiering van grote werken met het oog op de stevigheid en instandhouding van het gebouw.

De aankoop van een naakte eigendom van een onroerend goed is op korte termijn niet interessant. Het geïnvesteerde kapitaal brengt immers niets op zolang het vruchtgebruik loopt. Afhankelijk van tal van factoren (zoals bijvoorbeeld een interessante locatie waar een belangrijke meerwaarde te verwachten valt) kan het op langere termijn wel een goede investering blijken.

Opzeg door de koper van de naakte eigendom

De naakte eigenaar kan geen opzeg geven aan de huurder – ook niet om het goed zelf te betrekken. Het is de vrucht- gebruiker die verhuurder is en uitsluitend aan hem komen de bevoegdheden inzake verhuur toe. De verkoop van de naakte eigendom verandert daar niets aan. ■

17

Online consultatie via Microsoft Teams

Onze leden kunnen hun juridische vragen inzake vastgoed ook online bespreken via Teams.

Tijdens een fysieke consultatie brengen onze leden hun dossier mee naar het onderhoud. De jurist bekijkt de stukken die in functie van de vraagstelling relevant zijn. De jurist is het best geplaatst om uit de veelheid aan informatie enkel de stukken te lezen die nodig zijn.

Een online Teams vergadering kan verschillende vormen aannemen:

  • Leden kunnen vragen hebben die kunnen beantwoord worden zonder dat daarvoor documenten nodig zijn
  • In veel gevallen is het nuttig of noodzakelijk de documenten voorafgaandelijk aan de meeting te bezorgen.In dat geval zijn diverse scenario’s mogelijk: tijdens de vergadering
    • ▶  worden de documenten besproken en het advies verleend
    • ▶  licht de vraagsteller de vragen toe en vraagt een schriftelijk advies of een verzoekschrift of de redactie van een brief
    • ▶  licht de vraagsteller de vragen toe en er wordt een nieuwe vergadering afgesproken waarop de jurist advies zal verlenenIn alle vergadervormen worden de tijd om de stukken door te nemen, de consultatietijd zelf en deze voor een eventueel schriftelijk advies nadien aangerekend aan het gebruikelijk tarief van 40 EUR per half uur.

november 2023 | eigenaarsmagazine

18

Berekening van de verbrekingsvergoeding

I ndien een huurovereenkomst die betrekking heeft op de woning die de huurder tot zijn hoofdver- blijfplaats bestemt, in de loop van de eerste drie jaar door de huurder beëindigd wordt, dan is hij een vergoeding verschuldigd. De hoegrootheid van deze vergoeding wordt onder meer bepaald in functie van

de datum waarop de huurovereenkomst eindigt.

Huurovereenkomst van negen jaar

In de drie gewesten is de regeling gelijklopend.

Voor zover de huurovereenkomst geregistreerd is, is de huurder een vergoeding verschuldigd indien hij de huur- overeenkomst beëindigt in de loop van de eerste drie jaar.

Deze vergoeding bedraagt drie, twee of één maand huur naargelang de huurovereenkomst eindigt in de loop van respectievelijk het eerste, het tweede of het derde jaar.

Voor woningen gelegen in het Vlaamse Gewest wordt dit voorzien in artikel 20, § 1, tweede lid van het Vlaams Woninghuurdecreet.

Voor woningen gelegen in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest is een identieke regeling te vinden in artikel 237, § 5 van de Brusselse Huisvestingscode en voor woningen gelegen in het Waalse Gewest in artikel 55, § 5 van het Waals decreet betreffende de woninghuurovereenkomst.

Het is de datum waarop de huurovereenkomst eindigt, die bepalend is en niet de datum waarop de huurovereenkomst wordt opgezegd.

Voorbeeld: een huurovereenkomst gesloten voor een duur van negen jaar met aanvang op 1 september 2021, wordt door de huurder opgezegd op 25 juni 2023. De wettelijke opzeggingstermijn van drie maanden start dan op 1 juli 2023 om te eindigen op 30 september 2023. De huurover- eenkomst eindigt dus in de loop van het derde jaar. Bijgevolg is de huurder een verbrekingsvergoeding verschuldigd gelijk aan één jaar huur.

Kortlopende huurovereenkomst (voor een duur van maximum drie jaar)
De regeling verschilt naargelang het gewest waar het gehuurde goed gelegen is. In de drie gewesten de vergoe- ding evenwel slechts verschuldigd indien de huurovereen- komst geregistreerd is.

Voor woningen gelegen in het Vlaamse Gewest bedraagt de vergoeding anderhalve, één of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst eindigt in de loop van respectievelijk het eerste, het tweede of het derde jaar (art. 21, § 2 Vlaams Woninghuurdecreet).

Voor woningen gelegen in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest of in het Waalse Gewest bedraagt de vergoeding één maand huur.

Kortlopende huurovereenkomst omgezet in negenjarige huurovereenkomst
Indien een kortlopende huurovereenkomst niet wordt opge- zegd tegen het einde van de overeengekomen termijn of tegen het einde van een geldige schriftelijke verlenging, wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.

INVESTEERDER ZOEKT een BESTAAND APPARTEMENTSBLOK aan te kopen met of zonder renovatiewerk.

DISCRETIE VERZEKERD aankoopvastgoed@telenet.be of 0495 27 33 73

HUREN-VERHUREN 19

Voor zover de huurovereenkomst geregistreerd is, is de huurder een vergoeding verschuldigd indien hij de huurovereenkomst beëindigt in de loop van de eerste drie jaar.

Het gebeurt dat de omzetting plaats vindt vóór het einde van het derde jaar. Voorbeeld: een huurovereenkomst gesloten voor een duur van twee jaar wordt niet opgezegd tegen het einde van de overeengekomen termijn. De huur- der zegt op in de loop van het derde jaar. Dan is het regime van een negenjarige huurovereenkomst van toepassing en is de huurder een vergoeding verschuldigd gelijk aan één maand huur.

Het blijft een open vraag, waarover ook de rechtspraak verdeeld is.

Forfaitaire vergoeding

De in de drie gewesten voorziene verbrekingsvergoeding is een forfaitaire vergoeding. Dit betekent dat ze sowieso verschuldigd is, zelfs indien het verhuurde goed onmiddel- lijk opnieuw verhuurd is.

Dit neemt niet weg dat de verhuurder bij de ontvangst van de opzeggingsbrief best onmiddellijk en schriftelijk aanspraak maakt op de vergoeding. ■

Raadpleeg onze juridische dienst

Onze juristen staan ter beschikking om u door deze complexe regelgeving te loodsen. Aarzelt u vooral niet om bij de ontvangst van een opzeggingsbrief de juridische dienst te contacteren, zodat u tijdig adequaat kan reageren.

Einde huurovereenkomst op de laatste dag van het huurjaar
We nemen de hypothese onder de loep van een huurover- eenkomst van negen jaar, die ten gevolge van een opzeg- ging door de huurder eindigt de laatste dag van het tweede jaar. Dient de huurder dan een vergoeding van twee of één maand huur te betalen?

Sommigen zijn van oordeel dat, vermits de huurovereen- komst eindigt op de laatste dag van het tweede jaar, de huurder de vergoeding verschuldigd is gelijk aan twee maanden huur.

Men kan evenzeer de stelling verdedigen dat, aangezien de huurder in het aangehaalde voorbeeld gedurende twee volle jaren huishuur heeft betaald, er slechts een vergoeding verschuldigd is gelijk aan één maand huur.

Liften en roltrappen

Expert en raadgever voor het beheer van uw installatie

Direct contact: Leon Vandenberghen 0468/03.55.17 – info@liftinvest.be – www.liftinvest.be

Advies en studiediensten voor
de noodzakelijke modernisatie van uw lift

november 2023 | eigenaarsmagazine

20

Herstelling van een beschadigde scheidingsmuur op gemene kosten ?

De beschadiging of het instorten van een schei- dingsmuur kan verschillende oorzaken hebben. Het kan te wijten zijn aan slijtage van de muur zelf, maar ook aan de druk van de grond op de muur. Vraag is dan wie de herstellingskosten moet dragen.

Privatieve muur

Als uw privatieve muur beschadigd wordt door de druk van de grond van uw buurman, kan dit beschouwd worden als een inbreuk op uw eigendomsrecht. Uw buurman heeft de gronden die zich ophopen en die de muur beschadigen ‘onder zijn bewaring.’

Artikel 1384 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat men aansprakelijk is voor ‘de zaken die men onder zijn bewaring heeft.’

Bovendien zou de theorie van de burenhinder kunnen inge- roepen worden (men moet dan geen fout kunnen aantonen). Dan kan, volgens rechtspraak van het Hof van Cassatie gesteld worden dat, door de grond verder tegen de scheidingsmuur te laten drukken, de huidige eigenaar heeft bijgedragen tot het voortbestaan van de schade, die eigenlijk voortvloeit uit de houding van de vorige eigenaar.

Zou de eigenaar van de grond die tegen uw muur duwt en die daardoor beschadigt, niet kunnen stellen dat er verjaring is ingetreden omdat het gaat over een oude situatie ?

Artikel 2262 bis van het Burgerlijk Wetboek bepaalt : ‘In afwij- king van het eerste lid, verjaren alle rechtsvorderingen tot vergoeding van schade op grond van buitencontractuele aan- sprakelijkheid door verloop van vijf jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon.’

Het vaststellen van de vertrekdatum van deze verjaring is dus bepalend.

Als de eigenaar van de muur waartegen de grond drukt, schade vaststelt, moet hij alles in het werk stellen om de verjaring te stuiten.

Maar vaak spreidt de beschadiging zich uit over een relatief lange periode (progressieve beschadiging). Gelukkig kan ook de onvoorziene verzwaring van de schade in aanmerking worden genomen als startdatum voor de verjaringstermijn.

De eigenaar van de beschadigde scheidingsmuur moet dus snel reageren. Belangrijk om te noteren is dat de verjaring slechts kan gestuit worden door dagvaarding.

Niets belet dat er eerst wordt gedagvaard om de verjaring te stuiten en dat men daarna met de buren aan tafel gaat zitten om sereen te overleggen over de herstelling van de schade. Het is immers van het grootste belang om met de buren een goede relatie te onderhouden.

Nog belangrijk om mee te nemen in de onderhandelingen of voor de rechtbank is dat de eigenaar wiens grond tegen de muur duwt, kan opwerpen dat de schade had kunnen verme- den worden of minstens beperkt mocht de muur goed onder- houden zijn geweest. Veelal wordt rekening gehouden met een ‘vetusteitscoëfficiënt,’ waardoor minstens een deel van de kosten van de heropbouw ten laste worden gelegd van de eigenaar van de muur.

Gemeenschappelijke muur

Artikel 653 van het Oud Burgerlijk Wetboek bepaalde :

‘In steden en op het platteland wordt iedere muur vermoed gemeen te zijn wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen en zelfs tussen omheinde erven in de velden ; één en ander indien er titel noch teken is van het tegendeel.’

Artikel 3.105 van het (nieuw) Burgerlijk Wetboek voorziet :

’De afsluitingen die tot stand zijn gebracht langs of schrijlings op de perceelsgrens, worden vermoed gemeen te zijn, behou- dens verkrijgende verjaring of andersluidende titel.

Indien niet vaststaat dat de afsluiting zich schrijlings op de perceelsgrens bevindt, kan het vermoeden van mandeligheid ook worden tegengesproken door een teken van niet- mandeligheid.

De eigenaar van de beschadigde scheidingsmuur moet zo snel mogelijk reageren. De verjaring kan slechts gestuit worden door dagvaarding.

De tekenen van niet-mandeligheid zijn, behoudens tegen- bewijs, de volgende :

  • Een muur wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het perceel waarnaar de top van die muur afhelt of aan wiens zijde uit architecturale elementen de privatieve aard ervan blijkt;
  • Eengrachtwordtgeachttoetebehorenaandeeigenaarvan het perceel aan wiens zijde de uitgegraven aarde zich bevindt;
  • Een afsluiting wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het afgesloten perceel wanneer één enkel perceel volledigis afgesloten.’Mandeligheid wordt gedefinieerd als een recht van mede- eigendom van een afscheidende afsluiting, ongeacht of het gaat om een muur, haag, gracht, omheining, afrastering of enig ander materieel element).

    De mandeligheid van de muur is dus de regel, maar indien uw akte (waaronder ook de bepalingen aangaande de opper- vlakte die de muur omvatten) toelaat af te leiden dat de afslui- ting privatief is, is deze regel niet van toepassing.

    De regel is evenmin van toepassing als er, door de wetgever voorziene tekenen van niet-mandeligheid, kunnen worden vastgesteld.

    Maar de grootste verandering volgt uit het nieuwe vermoeden dat is opgenomen in artikel 3.103 van het goederenrecht: ‘Behoudens verkrijgende verjaring of andersluidende titel, wordt een steunmuur waarop de buur geen enkel recht uitoefent, vermoed privatief toe te behoren aan de eigenaar van het perceel waarvan hij de grond ondersteunt.’

    Dit zal ongetwijfeld heel wat (maar niet alle) discussies kunnen vermijden.

    Dit nieuwe vermoeden kan ervoor zorgen dat de schadelijdende eigenaar ontsnapt aan de toepassing van de regel dat de kost voor de herstelling van de beschadigde muur door elk van de eigenaars ten belope van de helft moet worden gedragen (wat het geval is als de muur het statuut heeft van gemene muur). De volledige kost zal dan moeten gedragen worden door de eigenaar wiens grond tegen de muur duwt.

Opgelet : dit vermoeden van het privatief karakter kan nog weerlegd worden door een titel (authentieke akte) of een verja- ring (van 10 jaar – artikel 3.27 van het Burgerlijk Wetboek) d.w.z door een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar, niet dubbelzinnig gemeenschappelijk bezit van de muur, waar- door die toch als gemeenschappelijk wordt beschouwd.

Geschillen

Vrederechters die zich over geschillen aangaande een schei- dingsmuur moeten uitspreken, zullen zich desgevallend moeten laten bijstaan door deskundigen, want het vermoeden van het privatief karakter van de muur regelt niet het oorzakelijk verband tussen de druk door de grond en de schade aan de muur.

Zo heeft de vrederechter van het eerste kanton van Charleroi zich, om zijn beslissing te motiveren, gebaseerd op het verslag van een architect.

M.b.t. het causaal verband vermeldt het verslag : ’… het lijkt moeilijk betwistbaar dat het aanbrengen van grond (langs één zijde) tegen de muur, hetgeen niet voorzien was bij de constructie en waardoor ook geen waterdichtingsmembraan werd aangebracht, een bepalend element vormt dat heeft bijdragen tot het instorten van de muur.

Het is eveneens onbetwistbaar dat de verhoging van de grond werd uitgevoerd nà het oprichten van de scheidingsmuur omdat de bak- steenvoegen de natuurlijke helling van de tuin volgen, zoals overal in de buurt.

De vorige eigenaar heeft beslist grond aan te brengen omdat hij een vlak terrein wou in plaats van een hellend, zoals alle terreinen in de omgeving.’

De rechtbank meent dat het aanbrengen van de grond het meest bepalende element is dat aan de oorzaak ligt van het instorten van de muur.

Besluit

Of de scheidingsmuur nu vermoed wordt privatief of gemeen- schappelijk te zijn, het bepalen van de aansprakelijkheden en vergoedingen verbonden aan de aantasting van de muur, zal maar kunnen gebeuren in functie van het bewijs van een oor- zakelijk verband tussen enerzijds de ophoping van de grond en anderzijdsdegeledenschade. ■

BURGERLIJK RECHT 21

november 2023 | eigenaarsmagazine

22

Lezersbrief

Een goed moment om in vastgoed
te investeren ? Toch niet overal in dit land !

In het eigenaarsmagazine van september 2023 lees ik dat experts het nu een goed moment vinden om te investeren in een opbrengsteigendom.

Het lijkt me interessanter een opbrengsteigendom te verwerven in Vlaanderen dan in Brussel.

Het treft me hoe de bewindslieden in het Brussels Gewest het de eigenaars van huurwoningen steeds moeilijker maken, meer dan in Vlaanderen.

Ik stel volgende verschillen vast in het Brussels Gewest in vergelijking met het Vlaams Gewest :

  • de bedragen van de kadastrale inkomens zijn gemiddeld hoger alsook de percentages van de onroerende voor- heffing
  • er zijn nieuwe procedureregels voor uithuiszettingen in geval van wanbetaling en huurders kunnen niet meer uit hun woning worden gezet tijdens de wintermaanden
  • auto’s worden geweerd uit de stad en parkeergelegen- heid wordt bewust beperkt waardoor het moeilijker wordt om vakmensen in onze gebouwen te laten werken. Sommigen firma’s rekenen een supplement aan; andere weigeren eenvoudig om in Brussel te komen werken.

Naar mijn mening zou indexering van de huur gewoon overal moeten toegelaten worden voor woningen die voorzien zijn van dakisolatie en ramen met dubbele begla- zing. Andere energiebesparende investeringen vereisen immers vaak ingrijpende werken die niet altijd mogelijk zijn in een bewoond pand.

Daarenboven zijn er in Brussel voornamelijk gesloten bebouwingen, waardoor het energieverlies sowieso reeds beperkt is. Om die reden is het effect van energiebespa- rende investeringen in verhouding met de kostprijs eerder gering.

CDK

■ eengelijkaardigpandkrijgtereenslechtereenergiescore Quality lift-juni.pdf 1 24/09/19 09:49

■ voor handelshuurovereenkomsten wordt de indexering gekoppeld aan de ‘index zonder energetische producten’

DATA JURIDISCH ADVIES OP AFSPRAAK

Leuven, Dreefstraat 8 : maandag 13 en 27 november, 11 december (zonder afspraak elke donderdag van 14u tot 16u30).

Oostende, Torhoutsesteenweg 300-302 : Woensdag 29 november en 20 december van 15 tot 17u.

Antwerpen, Brussel, Gent, Hasselt, Lebbeke : zie laatste bladzijde

Gezondheidsindexen

(Voor de indexcijfers van de consumptieprijzen, gelieve de indexdienst te contacteren op het nummer 02 880 60 24)

INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 1988 = 100 (voor de indexcijfers van vóór 1994, bel onze indexdienst)
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER

23

  1. 2002  132,54
  2. 2003  133,76
  3. 2004  135,85
  4. 2005  138,27
  5. 2006  141,04
  6. 2007  143,92
  7. 2008  147,94
  8. 2009  152,88
  9. 2010  152,75
  10. 2011  156,90
  11. 2012  162,20
  12. 2013  164,60
  13. 2014  166,65
  14. 2015  166,67
  15. 2016  169,67
  16. 2017  173,36
  17. 2018  176,21
  18. 2019  179,74
  19. 2020  181,76
  20. 2021  182,81
  21. 2022  195,83
  22. 2023  212,04

132,74 133,02 134,51 134,82 136,27 136,30 138,99 139,74 141,71 141,60 144,66 144,34 149,12 149,95 153,29 152,35 153,49 153,78 157,81 158,28 163,19 163,25 164,97 165,29 166,90 166,97 167,13 166,87 169,85 171,41 174,04 174,47 176,49 176,78 180,20 180,64 182,01 182,16 182,87 183,15 196,70 197,22 210,16 211,71

132,76 133,05 134,71 134,52 136,85 137,05 139,70 139,97 142,11 142,59 144,82 144,49 150,19 151,16 152,49 152,20 154,10 154,62 158,53 159,09 163,22 163,44 165,28 165,72 166,39 166,14 167,52 167,58 171,51 171,91 174,71 174,64 177,07 177,24 180,54 180,39 182,59 182,39 183,77 183,87 198,11 199,21 209,89 210,97

132,74 133,16 133,10 133,37 133,15 133,18 133,29

134,86 135,11 135,28 137,03 137,45 137,49 140,21 140,78 140,80 142,56 143,00 143,18 144,41 144,99 144,95 151,74 152,56 152,09 151,57 151,55 151,79 154,65 154,81 154,92 159,71 159,95 159,79 163,23 163,52 163,88 165,99 166,06 165,82 166,22 166,42 165,86 167,86 167,93 168,33 171,86 172,17 172,24 174,42 174,99 175,07 177,27 177,99 178,17 180,60 180,69 180,69 182,31 182,49 182,56 184,40 185,84 186,77 200,48 202,69 204,89 210,54 212,41 213,40

135,61 135,22 137,55 138,04 140,64 140,42 143,15 143,10 145,00 145,66 152,46 152,66 151,52 151,76 155,40 155,63 160,12 160,43 163,95 164,43 165,72 165,96 165,76 166,12 168,72 169,42 171,76 172,05 174,79 175,33 178,12 179,34 179,87 180,54 181,86 182,41 186,02 188,75 206,94 211,91 211,25 212,54

135,47 135,42 138,03 137,75 140,85 140,96 143,45 143,59 146,68 147,38 152,38 152,59 151,92 152,20 155,76 156,15 161,04 161,20 164,54 164,69 166,14 166,35 166,12 166,32 169,44 169,35 172,24 172,37 175,35 175,85 179,71 179,66 180,57 180,87 182,08 182,03 190,84 191,50 211,12 211,86

INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 1996 = 100

JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER

  1. 2002  109,93
  2. 2003  110,94
  3. 2004  112,67
  4. 2005  114,68
  5. 2006  116,98
  6. 2007  119,37
  7. 2008  122,70
  8. 2009  126,80
  9. 2010  126,69
  10. 2011  130,13
  11. 2012  134,53
  12. 2013  136,52
  13. 2014  138,22
  14. 2015  138,24
  15. 2016  140,73
  16. 2017  143,79
  17. 2018  146,15
  18. 2019  149,08
  19. 2020  150,76
  20. 2021  151,62
  21. 2022  162,42
  22. 2023  175,87

110,09 110,33 111,56 111,82 113,02 113,05 115,28 115,90 117,54 117,44 119,98 119,72 123,68 124,37 127,14 126,36 127,31 127,55 130,89 131,28 135,35 135,40 136,83 137,09 138,43 138,49 138,62 138,40 140,88 142,17 144,35 144,71 146,39 146,62 149,46 149,82 150,96 151,09 151,68 151,91 163,15 163,57 174,31 175,60

110,11 110,35 111,73 111,57 113,50 113,67 115,87 116,09 117,87 118,26 120,12 119,85 124,57 125,37 126,48 126,24 127,81 128,24 131,48 131,95 135,37 135,56 137,08 137,45 138,00 137,80 138,94 138,99 142,25 142,58 144,90 144,85 146,87 147,00 149,74 149,61 151,44 151,28 152,42 152,50 164,32 165,22 174,09 174,98

110,09 110,44 110,39 110,62 110,43 110,46 110,55

111,85 112,06 112,20 113,65 114,00 114,03 116,29 116,76 116,78 118,24 118,61 118,75 119,78 120,25 120,22 125,85 126,53 126,15 125,72 125,69 125,90 128,26 128,40 128,49 132,46 132,67 132,53 135,39 135,63 135,92 137,67 137,73 137,54 137,87 138,03 137,56 139,23 139,28 139,61 142,54 142,80 142,85 144,67 145,14 145,20 147,03 147,62 147,77 149,79 149,86 149,86 151,21 151,36 151,41 152,94 154,14 154,90 166,28 168,11 169,94 174,62 176,17 177,00

112,47 112,15 114,08 114,49 116,65 116,46 118,73 118,68 120,27 120,81 126,46 126,61 125,67 125,88 128,89 129,08 132,80 133,07 135,98 136,38 137,45 137,65 137,48 137,78 139,94 140,52 142,46 142,70 144,97 145,42 147,73 148,75 149,19 149,74 150,84 151,29 154,29 156,55 171,64 175,76 175,21 176,28

112,36 112,32 114,48 114,25 116,82 116,91 118,98 119,09 121,65 122,23 126,39 126,56 126,00 126,24 129,19 129,52 133,57 133,70 136,47 136,59 137,80 137,97 137,78 137,95 140,53 140,46 142,85 142,96 145,44 145,85 149,05 149,01 149,77 150,01 151,02 150,98 158,28 158,83 175,10 175,72

INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 2004 = 100

JAREN JANUARI FEBRUARI

MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER

  1. 2006  102,82
  2. 2007  104,92
  3. 2008  107,85
  4. 2009  111,45
  5. 2010  111,36
  6. 2011  114,38
  7. 2012  118,25
  8. 2013  120,00
  9. 2014  121,49
  10. 2015  121,51
  11. 2016  123,69
  12. 2017  126,39
  13. 2018  128,46
  14. 2019  131,04
  15. 2020  132,51
  16. 2021  133,27
  17. 2022  142,76
  18. 2023  154,59

103,31 105,46 108,71 111,75 111,90 115,05 118,97 120,27 121,68 121,84 123,83 126,88 128,67 131,37 132,69 133,32 143,40 153,21

103,23 103,60 103,95 105,23 105,58 105,34 109,32 109,49 110,20 111,07 111,17 110,96 112,11 112,34 112,72 115,39 115,57 115,98 119,01 118,99 119,15 120,50 120,49 120,81 121,72 121,30 121,12 121,65 122,12 122,17 124,96 125,03 125,32 127,19 127,36 127,32 128,87 129,09 129,21 131,69 131,62 131,51 132,80 133,11 132,97 133,52 133,97 134,04 143,78 144,43 145,23 154,34 153,02 153,80

103,93 104,25 105,28 105,70 110,62 111,22 110,50 110,48 112,74 112,86 116,43 116,61 119,00 119,21 121,01 121,06 121,18 121,33 122,38 122,42 125,29 125,52 127,16 127,57 129,24 129,76 131,66 131,72 132,91 133,04 134,43 135,48 146,16 147,76 153,49 154,85

104,38 104,36 104,32

104,58 104,68 106,93 107,44 111,09 111,24 110,75 110,96 113,55 113,84 117,40 117,52 119,95 120,06 121,12 121,27 121,11 121,25 123,52 123,46 125,56 125,66 127,84 128,20 131,01 130,98 131,64 131,86 132,74 132,70 139,13 139,61 153,91 154,45

JAREN JANUARI FEBRUARI

MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER

105,67 105,71 110,88 111,15 110,66 110,46 112,94 113,29 116,49 116,73 119,47 119,52 120,89 120,81 120,91 120,84 122,71 123,00 125,56 125,21 127,63 127,42 129,89 129,85 131,72 131,13 133,09 132,58 136,16 135,61 149,37 150,87 155,58 154,01

106,19 111,29 110,64 113,46 116,96 119,87 120,99 121,11 123,51 125,43 127,82 130,75 131,62 132,98 137,61 154,49 154,95

INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 2013 = 100

  1. 2014  100,60
  2. 2015  100,61
  3. 2016  102,42
  4. 2017  104,65
  5. 2018  106,37
  6. 2019  108,50
  7. 2020  109,72
  8. 2021  110,35
  9. 2022  118,21
  10. 2023  128,00

100,75 100,89 102,53 105,06 106,54 108,78 109,87 110,39 118,74 126,86

100,79 100,44 100,73 101,12 103,47 103,53 105,32 105,46 106,71 106,89 109,04 108,98 109,96 110,22 110,56 110,93 119,05 119,59 127,80 126,70

100,29 100,34 101,16 101,33 103,77 103,74 105,42 105,29 106,99 107,01 108,89 109,02 110,10 110,05 110,99 111,31 120,25 121,02 127,35 127,09

100,46 100,12 100,06 100,28

100,28 100,40 102,28 102,23 103,97 104,05 105,85 106,15 108,48 108,45 109,00 109,18 109,91 109,88 115,20 115,60 127,44 127,89

101,37 101,61 101,85 103,93 103,97 103,68 105,63 105,68 105,51 107,44 107,55 107,52 109,07 109,07 108,58 110,16 110,20 109,78 112,18 112,74 112,29 122,35 123,68 124,92 128,22 128,82 127,52

102,27 103,86 105,84 108,26 108,98 110,11 113,94 127,92 128,30

november 2023 | eigenaarsmagazine

Lidmaatschap en ledenservice

(Administratieve diensten & indexdienst: tel. 02 880 60 24)

1. Lidgeld voor 12 maanden

90 € voor particulieren / 185 € voor professionelen

  • Overschrijven op rek . BE53 3631 2461 7253 van VE-PR vzw
  • Betaling in contanten in onze kantorenTelefonisch juridisch advies

E.

F.

Bedrag te betalen door overschrijving op rek .nr . BE72 3631 2461 3516 van VE-PR vzw met vermelding van uw lidnummer .

Dienst indexering huurprijzen

Telkens de huurprijs mag aangepast worden, krijgt de verhuurder automatisch de nodige kant-en-klare brieven voor zijn huurder .

  • Bijkomende inlichtingen 02 880 60 24
  • Email indexdienst index@ve-pr .beDienst registratie contracten en plaatsbeschrijvingenBedrag van 25 € te betalen op rek . nr BE72 3631 2461 3516 met vermelding ‘Registratie + lidnummer’ .

Het lidgeld omvat het abonnement op EIGENAARSMAGAZINE
(verschijnt 10 maal per jaar) en 12 TELEFONISCHE OPROEPEN* (eerstelijnsadvies beperkt tot een vijftal minuten) naar onze juridische dienst .

* Vanaf meer dan 12 oproepen (particuliere leden) of meer dan
24 oproepen (professionele leden) is een supplementaire bijdrage verschuldigd van 70 € voor de volgende schijf van 12 oproepen .

  • Bijkomende inlichtingen
  • Email

02 880 60 24 info@ve-pr .be

Maandag

Dinsdag

Woensdag

Donderdag

Vrijdag

Brussel: 02 880 60 25

9u00 – 12u30

9u00 – 12u30

9u00 – 12u00

9u00 – 12u30

9u00 – 12u30

Antwerpen: 03 216 20 16

16u30 – 18u30

14u00 – 16u30

Gent: 09 324 90 80

14u00 – 16u00

16u00 – 18u00

Leuven: 016 23 78 64

14u00 – 16u30

Lebbeke: 053 39 01 26

18u00 – 21u00

3. Onze kantoren

1 Antwerpen

Nieuw adres

2. Bijkomende ledenservice tegen betaling:

A. Persoonlijk onderhoud in onze kantoren enkel na afspraak:

  • Juridisch advies 40,00 € per half uur
  • Verzoekschrift inzake huur forfait van 80,00 € + 40,00 € per half uur
  • Fiscaal advies 45,00 € per half uur
  • Fiscale aangifte 70,00 € (onder voorbehoud van een supplement voor complexe aangiften)Afspraken voor juridisch of fiscaal advies in één van onze kantoren: 02 880 60 25 of jurid@ve-pr.be
    Consultaties zonder afspraak in Leuven op donderdag van 14u00 tot 16u30

    1. Online afspraak via Teams (NIEUW !)Contacteer onze juridische dienst in Brussel (02/880 .60 .25 of jurid@ve-pr .be)
    2. Juridischeinfooverpacht Pachtlijn: 0902 12014 (1 €/min .)
    3. Schriftelijkjuridischadvies

    Antwoord per persoonlijke brief of per email:

    • Advies inzake huur, handelshuur en mede-eigendom:
      40 € per half uur . De juridische dienst maakt vooraf een inschatting van de tijd die aan het advies zal worden besteed .
    • Advies inzake andere materies (fiscaal, pacht, . . .) forfait van 70 €, onder voorbehoud van een supplement voor complexe dossiers .

Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem
Geopend iedere maandag na afspraak op nummer 02 880 60 24 .

  1. 2  Brussel | Violetstraat 21
    Doorlopend geopend iedere werkdag van 9u00 tot 15u00 (woensdag tot 12u00), tel . 02 880 60 24
  2. 3  Gent | Koningin Elisabethlaan 5
    Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen op maandag
    van 14u00 tot 16u00 en op donderdag van 14u00 tot 16u00, tel . 09 324 90 80 (Telefonisch advies: zie tabel hiernaast)
  3. 4  Hasselt | (Embuild) Bouwcampus Wetenschapspark,
    Agoralaan 33, 3590 Diepenbeek
    Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen tijdens de kantooruren .
  4. 5  Lebbeke | Aalstersestraat 41
    Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen na afspraak op tel . 02 880 60 24
  5. 6  Leuven | (Embuild) Dreefstraat 8, 3001 Heverlee
    Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen tijdens de kantooruren (vrijdagnamiddag gesloten)
  6. 7  Oostende | (RCF-accountants-belastingconsulenten) Torhoutsesteenweg 300-302
    Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen na afspraak op tel . 02 880 60 24

4. Laatst gekend indexcijfer

02 880 60 26 (antwoordapparaat)

www.ve-pr.be | jurid@ve-pr.be | info@ve-pr.be VE-PR vzw | Violetstraat 21 | 1000 Brussel | Ond.nr. 0538 719 885 | tel. 02 880 60 24

Winkelwagen
Uw winkelwagen is leeg

Neem een kijkje in onze webshop om ons aanbod aan contracten te ontdekken.