EM okt 2023

Rubriek huren-verhuren

Beperking indexatie huurprijzen : correctiemechanisme in Wallonië vanaf 1 november

Het Waals decreet van 19 oktober 2022 voerde een stelsel van tijdelijke bevriezing van de indexering van de huurprijzen in!!!!

Het decreet is van toepassing op alle woninghuurovereenkomsten en dit ongeacht de bestemming (hoofdverblijfplaats, tweede verblijf, studentenverblijven, …) en voorziet volgende regeling :

1/ Indexering tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023

Belangrijk ! In tegenstelling tot de regeling in Vlaanderen is de verjaardag van de inwerkingtreding van huurovereenkomst bepalend : de beperking van de indexatie geldt enkel voor de woninghuurovereenkomst waarvan de verjaardag van de inwerkingtreding valt tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023.

Beschikt het gehuurde goed op het moment van de aanvraag tot huurprijsaanpassing over een EPB-certificaat met

• energieklasse D : maximum 75 % van de indexering mag aangerekend worden.
• energieklasse E : maximum 50 % van de indexering mag aangerekend worden
• energieklasse F of G : er mag niet worden geïndexeerd.

Beschikt het goed niet over een EPB-certificaat mag er evenmin worden geïndexeerd.

2/ Correctiemechanisme vanaf 1 november 2023

Voor huurwoningen zonder EPB-certificaat en voor woningen met energieklasse D, E, F of G zal vanaf 1 november 2023 de huurprijs zoals aangepast tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023, de basishuurprijs uitmaken. De aanvangsindex zal de gezondheidsindex zijn van de maand voorafgaand aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023.

Voorbeeld 1

Een huurcontract voor een appartement gelegen in Namen met energieklasse E werd ondertekend op 25 oktober 2021 en trad in werking op 1 december 2021 aan een huurprijs van 700 € per maand.

Voor de berekening van de eisbare huur vanaf 1 december 2023, dient in 2 stappen te worden gewerkt :

1/ Berekening van de eisbare huurprijs op 1 december 2022 :

700 € x 127,44 (index november 2022)  = 794,44 €.

112,29 (index september 2021)

Het indexsupplement dat mocht gevraagd worden vanaf december 2022, is beperkt tot 47,22 € (50% van 794,44 € – 700 €).

De eisbare huurprijs tussen 1 december 2022 en 30 november 2023 bedroeg 700 € + 47,22 € = 747,22 €

2/ Berekening eisbare huurprijs op 1 december 2023 :

We ramen dat de gezondheidsindex van november 2023 (basis 2013) 130,50 zal bedragen.

747,22 € (eisbare huurprijs 1 december 2022) x 130,50 (index november 2023) = 765,16 €

127,44 (index november 2022)

De eisbare huurprijs tussen 1 december 2023 en 30 november 2024 bedraagt 765,16 €

Voorbeeld 2

Zelfde huurcontract, maar het goed beschikt niet over een EPB-certificaat

1/ Berekening van de eisbare huurprijs op 1 december 2022

De huurprijs mocht niet worden geïndexeerd in december 2022 en bleef dus voor de periode van 1 december 2022 tot 30 november 2023 op 700 €.

2/ Berekening eisbare huurprijs op 1 december 2023

We ramen dat de gezondheidsindex van november 2023 (basis 2013) 130,50 zal bedragen.

700 € (eisbare huurprijs 1 december 2022) x 130,50 (index november 2023) = 716,80 €

127,44 (index november 2022)

De eisbare huurprijs tussen 1 december 2023 en 30 november 2024 bedraagt 716,80 €

Belangrijk aandachtspunt

Zo lang de huurovereenkomst loopt en de woning geen of geen gunstig EPB-certificaat heeft, dient het correctiemechanisme te worden toegepast.

—– in kader + logo VE

Onze medewerkers staan uiteraard ter beschikking om u te helpen bij de berekening. Telefonische bijstand zal, zoals gewoonlijk, worden aangemerkt als een juridische consultatie (maximaal 12 per jaar inbegrepen in het lidgeld). Wenst u een schriftelijke berekening, dan zal een vergoeding van 25 € worden aangerekend.

In kader

Data juridisch advies op afspraak 

Leuven, Dreefstraat 8 : maandag 9 en 23 oktober, 13 en 27 november (zonder afspraak elke donderdag van 14u tot 16u30).

Oostende, Torhoutsesteenweg 300-302 : Woensdag 25 oktober en 29 november van 15 tot 17u.

Antwerpen, Brussel, Gent, Hasselt, Lebbeke : zie laatste bladzijde

Editoriaal

Vlaanderen en Wallonië verlengen bevriezing huurprijsindexatie niet

In oktober vorig jaar keurden zowel het Vlaamse, Brusselse als Waalse parlement een maatregel goed die gedurende één jaar de huurprijzen voor energieverslindende woningen beperkte. Doel was om, in volle energiecrisis, huurders te beschermen tegen de dubbele verhoging van hun kosten (sterke huurprijsverhoging ingevolge inflatie en stijgende energieprijzen) én verhuurders aan te moedigen de nodige werkzaamheden uit te voeren om de energieprestatie van hun woningen te verbeteren.

Ondertussen is het hoogtepunt van de energiecrisis voorbij, is het inflatiepeil genormaliseerd en kunnen verhuurders vanaf respectievelijk 1 oktober (Vlaanderen) en 1 november (Wallonië) de huurprijzen van hun huurwoningen zonder (geldig) EPC (EPB-certificaat) of met een ongunstige energiescore opnieuw indexeren.

Om te beletten dat de huurprijsindexatie na verloop van één jaar opnieuw ten volle speelt, moet zowel in Vlaanderen als in Wallonië vanaf de hierboven vermelde data een correctiemechanisme worden toegepast.

Brussel sluit de verlenging van de indexbevriezing niet uit. De huidige maatregel loopt tot 13 oktober 2023 en staatssecretaris Nawal Ben Hamou (PS) geeft aan dat een mogelijke verlenging in de loop van de maand september op de tafel van de Brusselse regering komt.

Bevoegde ministers Diependaele (NV.A) en Christophe Collignon (PS) verantwoorden hun beslissing als volgt: ‘De maatregelen die vorig jaar werden genomen waren noodzakelijk. Vandaag zijn de gevolgen van de energiecrisis veel minder voelbaar. Het evenwicht tussen de belangen van huurders en verhuurders moet worden hersteld. De huurmarkt ervaart veel druk en we hebben alle woningen nodig.’

Onze vereniging heeft, samen met het Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires een procedure ingesteld bij het Grondwettelijk Hof tegen de tijdelijke bevriezing van de huurprijsindexatie. We kennen het resultaat van deze procedure nog niet, maar zijn alvast tevreden dat in (minstens twee van) de drie gewesten de maatregel niet wordt verlengd.

Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden houden nu een pleidooi om de tijdelijke indexeringsblokkering om te zetten in een structurele blokkering voor energieverslindende panden.

Onze vereniging is uiteraard gekant tegen dergelijk voorstel en zal zich blijven verzetten tegen elke inperking van het eigendomsrecht. Indien ‘men’ meent dat inkomenszwakke huurders extra moeten beschermd worden – waar wij op zich niets op tegen hebben – dan dient deze ‘last’ door de hele samenleving worden gedragen. Het is onbillijk dat alleen een beperkte groep burgers, namelijk de verhuurders, hun inkomen ingeperkt ziet.

Tijdens het voorbije jaar zijn de lonen gemiddeld met tien percent gestegen tegenover het jaar voordien en de vervangingsinkomsten (pensioenen, werkloosheids- en ziekteuitkeringen, …) met ongeveer acht procent. Waarom zouden inkomsten uit onroerend goed dan achter moeten blijven ?

Laten we ook niet vergeten dat de lasten van de verhuurders dit jaar fel omhoog zijn gegaan. Eigenaars hebben de afgelopen maand het aanslagbiljet inzake de onroerende voorheffing in de bus gekregen en vastgesteld dat zij op één jaar tijd tot 25% meer moeten betalen. Daarnaast zijn onder andere ook de bouw- en renovatiekosten, alsook de brandverzekeringspremie feller gestegen dan de gezondheidsindex.

De scheeftrekking tussen inkomsten en kosten voor verhuurders is dan ook niet langer houdbaar.

Om te vermijden dat investeerders de private markt de rug toekeren, moeten zij er bij het afsluiten van een huurovereenkomst kunnen op vertrouwen dat de huurprijs jaarlijks mag aangepast worden aan de stijgende levensduurte. Die aanpassing vrijwaart het evenwicht tussen de belangen van de verhuurders en die van de huurders.

Wij kijken uit naar het arrest van het Grondwettelijk Hof, dat verwacht wordt in het voorjaar van 2024.

Het bestuur van de Verenigde Eigenaars

Rubriek Koop-Verkoop

Een woninghuurcontract opzeggen vόόr het verlijden van de verkoopakte ?

Als een verhuurd pand wordt verkocht en de koper wil het renoveren, stelt zich de vraag of de huidige eigenaar de lopende huurovereenkomst kan opzeggen in naam van de koper.

De achterliggende motivering bij die vraag is of er mogelijkheden bestaan om de opzeggingstermijn van 6 maanden, vereist bij opzeg voor grondige renovatiewerken, sneller te laten aanvangen. Door de huidige eigenaar-verhuurder reeds te laten opzeggen, zou de koper nadien sneller aan de slag kunnen met de uitvoering van de werken.

De huidige eigenaar mag echter niet zomaar in naam van de koper opzeggen. Het is immers de koper die beroep doet op de regeling inzake opzeg voor grondige renovatiewerken (met alle daaraan verbonden voorwaarden). Hij is er bijgevolg toe gehouden te verzekeren dat aan deze voorwaarden én naderhand aan de realisatie van het opzeggingsmotief is voldaan.

Hetzelfde geldt trouwens voor de opzeg voor eigen gebruik; de huidige eigenaar kan onmogelijk opzeggen voor eigen gebruik, daar hij/zij (of een verwant) nooit de woning effectief zal gaan bewonen, gelet op het feit dat deze wordt verkocht.

Men dient rekening te houden met de bijzondere bescherming die voorzien is in artikel 9 van de Woninghuurwet en in artikel 38 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Deze bescherming bestaat erin dat de koper ten vroegste in de rechten en plichten van de verkoper kan treden op het moment van het verlijden van de authentieke akte. Indien de eigendomsoverdracht nog later dan de datum van de authentieke akte plaatsvindt, zal het in de rechten en plichten treden pas dan kunnen gebeuren.

Met andere woorden: de koper kan niet vroeger opzeggen dan het moment van het verlijden van de authentieke akte. Dit blijft zo, zelfs in het geval in de huurovereenkomst een recht van uitzetting bij vervreemding is voorzien. Dergelijke clausule is in strijd met het woninghuurrecht en zal bijgevolg steeds buiten beschouwing worden gelaten.

Bron : Vastgoedflitsen december 2022

Rubriek appartementsrecht

Gegevensbescherming in het kader van de mede-eigendom

Sinds 25 mei 2018 is de AVG (Algemene Verordening Gegevensbescherming) – beter bekend onder de Engelse benaming GDPR (General Data Protection Regulation) – van toepassing op de verwerking van persoonsgegevens.

De bescherming van natuurlijke personen m.b.t. de verwerking van hun persoonsgegevens is een grondrecht. Maar het is geen absoluut recht. Het moet worden bekeken in relatie tot zijn functie in de samenleving en worden afgewogen tegen andere grondrechten, in overeenstemming met het evenredigheidsbeginsel.

De GDPR is per definitie van toepassing op elke organisatie, publiek en privaat, die al dan niet namens haar persoonsgegevens verwerkt.

Om welke persoonsgegevens gaat het ?

Het begrip ‘persoonsgegevens’ moet zeer ruim opgevat worden. Het gaat om ‘elk gegeven betreffende een geïdentificeerde of identificeerbare natuurlijke persoon’, zowel rechtstreekse gegevens (zoals naam, voornaam) als onrechtstreekse (zoals klant- of telefoonnummer).

Welke behandelingen zijn relevant in mede-eigendom ?

Een ‘verwerking van persoonsgegevens’ is een (geheel van) bewerking(en) m.b.t. de persoonsgegevens, ongeacht het gebruikte proces (verzameling, opname, opslag, aanpassing, raadpleging, verzending, …). Het verzamelen van deze gegevens is hoofdzakelijk gebaseerd op contractuele rechtmatigheid, maar kan ook gebaseerd zijn op een wettelijke grondslag of toestemming. Voorbeeld : het bijhouden van een dossier van mede-eigenaars of leveranciers, versturen van voorschotaanvragen, verdelen van stookkosten, enz.

Controle en verantwoordelijkheden

De Gegevensbeschermingsautoriteit (GBA) is een onafhankelijk toezichthoudend orgaan dat verantwoordelijk is voor de naleving van de fundamentele beginselen van de bescherming van persoonsgegevens.

De GBA kan de evenredigheid nagaan van de genomen maatregelen m.b.t. de gevoeligheid van de verwerkte gegevens en de risico’s die de betrokken personen lopen. Zij kan een informatieve rol spelen, maar ook repressief optreden bij het opvolgen van een klacht.

Syndicus is verwerkingsverantwoordelijke

In een mede-eigendom moet de syndicus ervoor zorgen dat de GDPR wordt nageleefd door zijn kantoor, de medewerkers die de dossiers beheren en de VME’s.

Als verwerkingsverantwoordelijke moet hij er ook voor zorgen dat de leveranciers zelf voldoen aan de GDPR. Deze verplichtingen moeten expliciet terug te vinden zijn in leverancierscontracten. Deze contracten moeten met name bepalen dat in geval van hacking of verlies van gegevens de leverancier de syndicus binnen de 72 uur moet informeren.

GDPR in de praktijk

• Beveiligingscamera’s : pictogram aanbrengen

Wanneer de VME besluit om bewakingscamera’s in het gebouw te plaatsen, is de syndicus verplicht een pictogram aan te brengen. Het pictogram geeft het bestaan van cameratoezicht aan en dient als toestemming.

• Overdracht van gegevens van mede-eigenaars

De syndicus is verplicht de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering (AV), en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt (…) de naam, het adres, de aandelen en de referentie van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen (art. 3.89 § 5 – 14° BW). De bestemmeling van deze informatie kan deze gegevens niet opnieuw doorgeven zonder toestemming van de betrokken personen.

In 2020 heeft de GBA geoordeeld dat, gezien het wijdverbreide gebruik van zowel e-mail als (mobiele) telefoon als communicatiemiddel, het niet disproportioneel is dat de syndicus dergelijke contactgegevens doorgeeft aan andere mede-eigenaars, op voorwaarde dat

• de mede-eigenaars de syndicus de toestemming hebben gegeven als contactpunt op te treden en deze laatste dit aanvaardt
• de mede-eigenaars er ook mee ingestemd hebben dat hun contactgegevens worden meegedeeld aan de andere mede-eigenaars die erom vragen

Bron : Propertytoday januari 2023

Rubriek huren-verhuren

Heeft de huurder recht op huurprijsvermindering als de verhuurder dringende herstellingen uitvoert ?

Het gebeurt regelmatig dat huurders het recht in eigen handen nemen en beslissen de huurprijs te verminderen of zelfs niets meer te betalen omdat de verhuurder herstellingen uitvoert in het gehuurde pand. Hoe reageert de verhuurder hier best op ?

Artikel 1724 van het Burgerlijk Wetboek, dat valt onder de ‘algemene bepalingen betreffende de huur van onroerende goederen’ en dus van toepassing is op alle overeenkomsten van onroerende verhuur, bepaalt het volgende : ‘Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die gedogen, welke ongemakken hem daardoor ook mochten worden veroorzaakt en al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moeten derven.

Indien echter die herstellingen langer dan 40 dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven.

Indien de herstellingen van dien aard zijn dat hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin, daardoor onbewoonbaar wordt, kan hij de huur doen ontbinden.’

Partijen kunnen evenwel contractueel afwijken van deze bepaling. Zo voorzien de modelcontracten van de Verenigde Eigenaars volgende clausule :’De huurder moet de herstellingen dulden, zelfs indien zij meer dan 40 dagen in beslag nemen en verklaart te verzaken aan eender welke vergoeding voor genotsderving.’

Voormelde regel en de mogelijkheid om er contractueel van af te wijken, gelden voor alle huurovereenkomsten met uitzondering van deze onder het toepassingsgebied van het Vlaams Woninghuurdecreet.

Afwijkende regel in Vlaams Woninghuurdecreet

Het Vlaams Huurdecreet trad in werking op 1 januari 2019 en is van toepassing op alle contracten voor een woning in Vlaanderen die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt en op huurovereenkomsten voor studentenhuisvesting in het Vlaams Gewest, die vanaf die datum gesloten worden alsook op dan lopende mondelinge huurovereenkomsten. Artikel 27 van het decreet verkort de termijn tot 30 dagen. Contractuele afwijkingen zullen niet meer mogelijk zijn, aangezien de bepalingen van het Vlaams woninghuurdecreet van dwingend recht zijn.

Huurder vraagt compensatie

Wanneer de huurder door de werken niet ten volle van de gehuurde woning kan genieten of de werken langer aanslepen dan gepland, kunnen partijen, zelfs indien de huurder geen recht heeft op een huurprijsvermindering, uiteraard vrijelijk een huurprijsvermindering of een andere compensatie (zoals het engagement van de verhuurder om de huur gedurende een bepaalde periode niet te indexeren) overeenkomen. In het belang van een goede verstandhouding met de huurder, raadt onze juridische dienst verhuurders aan zich dienaangaande soepel op te stellen.

Heeft de huurder recht op een huurprijsvermindering, dan maakt het bedrag van deze vermindering het voorwerp uit van een onderling akkoord tussen partijen. Komen zij niet tot overeenstemming, dan kan de zaak worden voorgelegd aan het oordeel van de vrederechter. Deze zal een vermindering toekennen die in verhouding staat tot de duur van de genotsderving en het gedeelte van het goed waarvan het gebruik de huurder ontzegd wordt.

Huurder vermindert op eigen initiatief de huurprijs of stopt met betalen

Vermindert de huurder ten onrechte de huurprijs (zonder voorafgaand akkoord of rechterlijke beslissing), houdt hij een onredelijk hoog bedrag in of stopt hij met betalen, dan dient de verhuurder hem in gebreke te stellen om de volledige huurprijs te betalen.

De verhuurder kan hierbij verwijzen naar de wet of naar de contractuele clausule dienaangaande (zoals voorzien in het modelcontract van de Verenigde Eigenaars).

Leden kunnen gebruik maken van onze modelbrieven voor ingebrekestelling achterstallige huur.

Weigert de huurder het ten onrechte ingehouden bedrag te betalen, dan dient de verhuurder de zaak aanhangig te maken bij de vrederechter.

Rubriek verzekeringen

Het nut van een tegenexpertise

Een gemachtigde contra-expert onderhandelt na een schadegeval met je verzekeraar over een hogere vergoeding dan eerst werd vastgesteld. De kosten voor zo’n tegenexpertise zijn soms zelfs 100% gedekt door… je eigen verzekering!

Je hebt schade opgelopen aan je woning. Een expert van je verzekeringsmaatschappij komt langs om de schade te ramen, maar je bent niet tevreden met het voorgestelde bedrag.

Dan kan het de moeite lonen om een technische tegendeskundige in te schakelen om je bezwaren kracht bij te zetten. Het gebeurt trouwens steeds vaker dat klanten die schade hebben geleden een ongunstige beslissing of ontoereikend schadevergoedingsvoorstel aanvechten. Zo werd na de overstromingen in Wallonïe in 2021 meer dan 20% van de verzekeringsdossiers aan een tegenexpertise onderworpen.

Advocaat van de verzekerde

Waarom een tegenexpert inschakelen bij een schadegeval? We vroegen het aan Adrien Bajart van expertisebureau EAB. “De expert die door de verzekeraar wordt gestuurd is zeker deskundig, maar werkt wel voor deze verzekeringsmaatschappij en niet voor de verzekerde. Zijn klant is in de eerste plaats de verzekeraar. Zonder advocaat is het voor de verzekerde echter moeilijk om naar de rechtbank te stappen. Welnu, zo’n contra-expert moet je zien als de advocaat van het slachtoffer van een brand, natuurramp, waterschade, enz.

Een verzekerde staat vaak machteloos wanneer hij meent dat de schadevergoeding die hem wordt toegekend, niet billijk is.

Veel mensen weten niet dat ze, in geval van schade, de vrije keuze van een expert hebben. Ze kunnen met een eenvoudig mandaat een tegenexpert aanstellen, die dan de rol van technisch adviseur op zich neemt en de verzekerde vertegenwoordigt ten aanzien van de verzekeraar, makelaar, andere expert…”

Globale visie

“Wat ons onderscheidt van de expert van de verzekeraar”, vervolgt Bajart, “is dat wij meer willen aansluiten bij de werkelijke materiële schade. Daarom stellen niet alle verzekeraars ons werk op prijs. Sommigen raden hun verzekerden af om een tweede expert in te schakelen, onder  het voorwendsel dat dit de procedure verlengt. Maar wij behartigen de belangen van onze klanten.”

Adrien Bajart wijst erop dat een technisch adviseur van een verzekerde rekening moet houden met elke ontregeling die door het schadegeval is veroorzaakt en alle schade zorgvuldig moet berekenen, om zo dicht mogelijk het volledige verlies te benaderen. Denken we in het geval van een onroerend goed dat niet meer kan worden bewoond aan specifieke zaken zoals de kosten voor het ruimen van puin, voor herhuisvesting, e.d.

Wat kost het ?

Voor 100.000 euro schade aan totale heropbouw, bedragen de kosten van de tegendeskundige ongeveer 5.000 euro. “Ons honorarium wordt voor 50 tot 60% gedekt door de verzekeraar. De meeste woningpolissen en brandverzekeringen voorzien in hun algemene voorwaarden een forfaitaire tussenkomst. Maar als je brandpolis ook een verzekering rechtsbijstand omvat, dan kan je vaak gratis een beroep doen op een eigen expert, op enkele uitzonderingen na (Ethias, Belfius). Heb je een globale rechtsbijstandsverzekering afgesloten, bijvoorbeeld bij DAS of ARAG, dan wordt het honorarium van de contra-expert voor 100% terugbetaald.”

— de mening van een advocaat —

Ludovic Donnet, advocaat aan de balie van Charleroi, is gespecialiseerd in verzekeringszaken. Hij geeft enkele tips bij het kiezen van een contra-expert.

De term contra-expert bestaat wettelijk niet

Iedereen kan zich tegenexpert in verzekeringen noemen. Toch is een beroep doen op een bekwame expert na een schadegeval doorgaans zeer nuttig. Hij is de advocaat van de verzekerde en een tegengewicht voor de deskundige van de verzekeraar. Zijn hulp is dus nuttig en rendabel.

Hoe vind je een goede expert?

Ik raad aan om in zee te gaan met een bureau met een goede reputatie en bewezen staat van dienst. Ook de opleiding van de expert is belangrijk: een ingenieur, architect, iemand die echt in het vak is opgeleid en over technische skills beschikt. Aarzel dus niet om naar die deskundigheid te vragen. Technische skills zijn echt essentieel. Neem nu een brand: een doorsnee expert merkt de zichtbare schade wel op, maar niet of de draagbalk aangetast is. Daarom is het belangrijk om je dossier aan echte specialisten toe te vertrouwen.

Zijn er nog meer tips bij de keuze van een goede tegenexpert?

Er is nog een trucje, al kan je niet iedereen over dezelfde kam scheren. Voor mij is de manier waarop een expert vergoed wordt – percentage of uurloon – een bewijs van zijn ernst. Hoed je voor te aanlokkelijke voorstellen.

We kennen allemaal het verhaal van de vastgoedmakelaar die de prijs van een huis opblaast en zo de verkoper een erg winstgevende deal voorspiegelt. Al snel blijkt echter dat de prijs beetje bij beetje naar beneden moet worden bijgesteld, omdat potentiële kopers die veel te hoog vinden. Toch is de kans klein dat je de makelaar, die garandeerde dat het huis aan die hoge prijs verkocht zou raken, de laan uitstuurt. Ondanks de lagere prijs, strijkt hij een commissie op. Op die manier is hij de concurrent-makelaar, die een marktconforme prijs had voorgesteld, te slim af. Maar ook de verkoper is benadeeld, want zijn eigendom staat langer te koop.

Hetzelfde geldt voor de tegenexpert die vergoed wordt op basis van een percentage. Hij zal de klant een grote schadevergoeding in het vooruitzicht stellen om het contract binnen te halen. Ik raad een expert aan die zijn honorarium per uur factureert, naargelang de opdracht.

Rodolphe Masuy in Plusmagazine april 2023

Lezersbrief

Stookolieketels in appartementsgebouwen in Vlaanderen

Geachte redactieleden,

In Testaankoop van maart 2023 lees ik “Voor de verwarming van residentiële gebouwen blijft de stookolieketel – vanuit financieel oogpunt – MOMENTEEL een logische keuze”.

Wij zijn eigenaar van een appartement in een oud gebouw in Vlaanderen dat bestaat uit 7 kavels die elk een individuele stookolieketel hebben. Sommige ketels werden al vernieuwd. Toen ik 2 jaar geleden een nieuwe mazoutketel liet plaatsen, zei mijn installateur dat ik geluk had omdat ik het juist op tijd had gedaan.

Nu blijken 3 ketels in het gebouw afgekeurd. De eigenaars krijgen geen attest meer en de ketels moeten dus vervangen worden.

We vernemen nu dat het sinds 2022 in Vlaanderen verboden is om een nieuwe mazoutketel te laten plaatsen in een bestaand gebouw als er in de straat een mogelijkheid is tot aansluiting op het aardgasnet. Kleinere herstellingswerken aan bestaande toestellen zouden wel nog toegelaten zijn.

De syndicus van ons gebouw heeft een firma gecontacteerd die volgende oplossing voorstelt : voor het hele gebouw wordt er verwarming op aardgas geplaatst. Hiervoor dient de gemeenschappelijke schouw te worden aangepast. Kostprijs : 70.500 euro. De verwarming zal dan ook niet meer individueel zijn, anders zou het nog veel duurder worden.

Nu zijn in ons gebouw de quotiteiten nogal ongelijk verdeeld. Er zijn 2 ‘grote’ eigenaars : ikzelf heb 1/5^de van de quotiteiten en mijn buurman 1/4^de. En ook al hebben wij beiden wèl al een goedgekeurde recente stookolieketel, wij zouden toch moeten bijdragen in de hierboven vermelde kosten in verhouding tot het aandeel van onze kavels in de gemene delen.

De beste oplossing is natuurlijk dat de 3 niet-conforme mazoutketels zouden mogen vernieuwd  worden.

Dit is toch een kafkaiaanse situatie. Er moeten heel veel gebouwen met dezelfde problematiek te kampen hebben.

Kan men de Vlaamse regering niet aan het verstand brengen dat het verbod tot het installeren/vervangen van stookolieketels absurd is ?  In Wallonië mogen in bestaande gebouwen de mazoutketels wel nog vervangen worden tot 1 januari 2026 !

Men blijft dus gas aanbevelen, terwijl de bevolking al twee opeenvolgende winters gealarmeerd wordt dat er een tekort dreigt in de gastoevoer en geconfronteerd wordt met prijzen die onvoorspelbaar zijn …

1. M.

Nieuwe tekst p 11 in fine

We zien de impact van de inflatie vooral in de gemiddelde huurprijs voor een appartement. Wie een appartement zoekt, moet gemiddeld meer dan 800 € betalen. ‘De sprong van 750 € naar meer dan 800 € nam slechts anderhalf jaar in beslag. Het illustreert de nieuwe realiteit’, vertelt Kristophe Thijs, directeur Communicatie van CIB. Economen voorspellen dat we de komende jaren structureel met een hogere inflatie geconfronteerd zullen worden, die zich zal doorzetten in alle facetten van de samenleving.

De huurmarkt wordt gedomineerd door appartementen. 72,1% van alle nieuwe huurcontracten in 2023 heeft betrekking op een appartement. Het aandeel van de rijwoningen blijft dalen, tot 11,7%. “Een historisch laagtepunt. Laat het een alarmsignaal zijn dat afgaat”, benadrukt Thijs. “Naast de hoge inflatie draagt immers ook het afhaken van kleine beleggers bij tot een grotere druk op de huurmarkt.”

aanvulling op pagina 22

Vakantieregeling kantoren

Al onze kantoren zullen gesloten zijn op woensdag 1 en op donderdag 2 november 2023.

Rubriek in de media

Drie keer zoveel klachten over foutieve EPC-verslagen

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap heeft dit jaar al bijna drie keer zoveel gegronde klachten ontvangen over EPC-verslagen als vorig jaar, toen er 63 klachten werden ingediend. Vorig jaar werden 45 boetes – van gemiddeld 600 euro – opgelegd, dit jaar al 80.

Daarom komen er extra controleurs en extra maatregelen. Zo zal een erkende deskundige straks steeds ter plaatse moeten gaan. Nu schakelen bedrijven soms administratieve medewerkers in.

Wie twijfelt over de correctheid van zijn EPC-label wordt opgeroepen een klacht in te dienen via www.vlaanderen.be/epcklacht

Het Nieuwsblad

Rubriek in de media

Gemeenten voeren meer controle op woningen uit

Elke Vlaamse woning moet aan een aantal minimale vereisten voldoen op vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De controle daarop gebeurt via een conformiteitsonderzoek. Indien de woning voldoet aan de vereisten, krijgt ze een conformiteitsattest. Voldoet ze niet, kan dit leiden tot een procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarheidsverklaring.

Uit cijfers blijkt dat steeds meer gemeenten inzetten op conformiteitsonderzoeken. In 2022 voerden de woningcontroleurs, Vlaams en gemeentelijk samen, 39.104 conformiteitsonderzoeken uit, wat een stijging is met 23 procent ten opzichte van het jaar ervoor.

Daarnaast verplichten steeds meer gemeenten het conformiteitsattest voor huurwoningen. Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) juicht deze ontwikkeling toe. ‘Vandaag hebben al 109 Vlaamse gemeenten een lokaal reglement ingevoerd. Dit is een goede zaak voor de huurder, die we met deze attesten beschermen tegen onder meer huisjesmelkerij.’

Uit het jaarverslag van Wonen in Vlaanderen blijkt dat in 2022 in totaal 4.700 woningen ongeschikt of onbewoonbaar zijn verklaard. Niet alleen vinden er meer controles plaats, de gemeenten focussen vaak op het oude patrimonium, waardoor de kans verhoogt op woningen met gebreken.

De Zondag

Rubriek in de media

Minder boetes voor onvolledige erfenisaangiften

De Vlaamse belastingdienst (Vlabel) schrijft almaar minder boetes uit voor onvolledige erfenisaangiften. In 2017 ging het nog om 11 procent van het totaal aantal aangiften, vandaag om minder dan 4 procent. Sinds 2021 is het systeem gemilderd voor wie zelf een rechtzetting doet.

De meest voorkomende fouten in aangiften gaan over de waarde van een onroerend goed of het percentage ten belope waarvan iemand eigenaar is. De waarde van onroerende goederen is niet gekend bij Vlabel. De belastingplichtige moet die zelf bepalen. Hij kan daarvoor een schatting vragen aan Vlabel, maar dat is niet verplicht. Hij mag de schatting ook zelf doen. Vlabel weet wel wie de eigenaar van een onroerend goed is.

Een andere veel voorkomende fout zijn beleggingsrekeningen of levensverzekeringen die niet in het rekeningoverzicht van de banksector zitten en niet of foutief worden aangegeven. Vlabel kent het saldo van bankrekeningen omdat dat wordt doorgegeven. Maar de belastingdienst weet niet of dat geld volledig in de nalatenschap valt of maar voor de helft, zoals bij een echtpaar dat gehuwd is onder het wettelijk stelsel.

Ook met verzekeringen is het opletten. Vlabel is wel op de hoogte van een groepsverzekering die wordt uitgekeerd, maar dat betekent niet dat die belastbaar is in de erfbelasting. Groepsverzekeringen van werknemers zijn vrijgesteld van erfbelasting, die van bedrijfsleiders niet.

Veelal worden de fouten in de aangifte te goeder trouw gemaakt omdat de mensen niet goed weten hoe ze zo’n aangifte moeten invullen.

Wie een onvolledige aangifte doet, krijgt een boete die gelijk is aan een belastingverhoging van 20 procent op het niet-aangegeven deel. Sinds 2021 is de boete verlaagd als de belastingplichtige binnen een bepaalde periode zelf een rechtzetting doet. Als de rechtzetting na zeven tot tien maanden gebeurt, zakt de boete naar 10 procent. Is dat binnen de maand, dan valt de boete terug naar 1 procent.

De Tijd

In kader

Vakantieregeling kantoren

Al onze kantoren zullen gesloten zijn op woensdag 1 en op donderdag 2 november 2023.

Rubriek huren-verhuren

Verhuurders en OCMW : opgelet voor de valkuilen

Naar aanleiding van enkele getuigenissen van leden, willen wij de aandacht van verhuurders vestigen op mogelijke valkuilen bij de totstandkoming of in de loop van de huurovereenkomsten met (kandidaat)-huurders die bijstand genieten van het OCMW (Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn) en voor wie deze instantie op één of andere manier zal tussenkomen.

De loutere omstandigheid dat een kandidaat-huurder een leefloon geniet, is op zich niet voldoende is om die kandidaat te weigeren als huurder. Dat zou discriminerend zijn.

Het voornaamste criterium dat verhuurders moet leiden om een kandidaat-huurder al dan niet te aanvaarden, is de vraag of diens inkomen voldoende hoog is om de huurprijs + kosten te kunnen betalen.

Het is algemeen bekend dat de huurprijs best niet meer bedraagt dan 30% van het inkomen van de kandidaat-huurder. Er zijn immers ook nog de energiekosten (minimaal zo’n 150 € per maand) en de huurder moet, na de betaling van zijn woonkost, nog voldoende overhouden om menswaardig te kunnen leven.

Blijkt het inkomen onvoldoende, dan kan de weigering van de verhuurder om een huurovereenkomst te ondertekenen met die kandidaat, niet als discriminerend worden beschouwd. De verhuurder kan immers niet verplicht worden om een huurovereenkomst aan te gaan met een persoon die duidelijk niet in staat is om zijn huurverplichtingen na te leven.

Hoogte van het leefloon

Het maandelijks leefloon bedraagt sedert 1 januari 2023:

• Voor een samenwonende persoon : 809,42 € per maand
• Voor een alleenstaande persoon : 214,13 € per maand
• Voor een persoon die samenwoont met een gezin ten last: 1.640,83 €

Deze regelgeving is federaal en de bedragen van de leeflonen zijn dus identiek voor alle OCMW’s.

Toekenning leefloon

Alvorens een leefloon toe te kennen, stelt het OCMW een onderzoek in. De aanvrager moet alle nodige informatie verstrekken: identiteit, het bedrag van zijn bestaansmiddelen (o.a. loon, werkloosheidsuitkering, pensioen, ….) en van die van de mensen waarmee hij samenwoont, gezinssamenstelling, bezittingen. Na onderzoek wordt het leefgeld al dan niet toegekend.

Tussenkomst OCMW

Het feit dat het OCMW op een bepaald moment tussenkomt bij het afsluiten van het huurcontract betekent echter niet dat het OCMW gedurende de hele tijd van de huurovereenkomst de huur en de kosten zal betalen. Zo kan het zijn dat het OCMW slechts optreedt als intermediair tussen de verhuurder en de kandidaat-huurder in het kader van het invullen van de huurovereenkomst. In dat geval gaat het OCMW geen enkele verbintenis aan tegenover de verhuurder. Er is geen enkel engagement tot het betalen van enige huur of lasten.

De huurovereenkomst wordt afgesloten tussen de verhuurder en de kandidaat-huurder. Deze laatste is dan ook de enige die aansprakelijk is voor de huurverplichtingen.

Het gebeurt dat het OCMW bij de aanvang van de huurovereenkomst rechtstreeks de huur betaalt aan de verhuurder. Dit houdt niet in dat het OCMW er zich toe verbindt om gedurende de hele huurperiode de huur en kosten te blijven betalen voor rekening van de huurder.

Als het OCMW zulks doet, is dat omdat de huurder mandaat heeft gegeven om dit in zijn naam te doen.

De huurder kan evenwel op elk ogenblik dat mandaat intrekken omdat hij bijvoorbeeld zelf rechtstreeks de huur wil betalen.

Stopzetting huurbetalingen

Het gebeurt ook dat het OCMW, die een mandaat tot betaling van de huur had, de betalingen opschort omdat de huurder bijvoorbeeld geen recht meer heeft op een leefloon.

Het OCMW verwittigt de verhuurder niet van het stopzetten van de betaling van de huur. Laatstgenoemde zal uiteraard vaststellen dat de betaling van de huur uitblijft. Hij kan zich niet keren tegen het OCMW, die geen partij is bij het huurcontract, dat immers werd afgesloten tussen de verhuurder en de leefloontrekker.

Waarborg

Ten slotte kunnen nogal wat mensen die een leefloon genieten rekenen op de tussenkomst van het OCMW om de huurwaarborg te vestigen.

Verhuurders moeten de voorwaarden (en beperkingen) van dergelijke waarborg grondig nakijken. Soms dekt dergelijke waarborg enkel de huurschade en niet andere verschuldigde bedragen, zoals achterstallen van huur en lasten.

Verhuurders moeten dan ook een waarborg eisen die alle verschuldigde bedragen dekt en niet enkel de huurschade.

Rubriek huren-verhuren

Vertrekkende huurder mee veroordeeld tot betaling huurachterstallen

Wanneer één van de feitelijk samenwonende partners de huurovereenkomst opzegt voor wat zijn deel betreft en er geen vervangende huurder wordt voorgesteld of aanvaard, dan kan de verhuurder de huurder aanspreken om de huurprijs te betalen gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer is.

Twee feitelijk samenwonende partners, A en B, sloten op 17 mei 2021 een woninghuurovereenkomst af die zij beiden tekenden. Op 27 september betekent A de opzeg van drie maanden aan de verhuurder, zodat de huurovereenkomst voor A officieel een einde nam op 31 december 2021. De huurovereenkomst werd op dat ogenblik nog verdergezet door de andere feitelijk samenwonende partner B, doch deze stopte in de maand december met het betalen van huur.

De verhuurder stelde een vordering in tot hoofdelijke veroordeling van A en B tot betaling van de huurachterstallen, een bezettings- en wederverhuringsvergoeding jegens B en de vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel. Hij steunde zich op de bepaling van artikel 52 van het Vlaams Woninghuurdecreet dat stelt dat als er geen vervangende huurder wordt voorgesteld of aanvaard, de verhuurder de vertrekkende huurder kan aanspreken in betaling van de huurprijs gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer is.

Hoofdelijke gehoudenheid

A beweerde in eerste instantie dat de verhuurder zich niet kon beroepen op de toepassing van artikel 52 van het Vlaams Woninghuurdecreet, gezien de vordering niet werd ingesteld binnen de voorziene termijn van zes maand.

Dit standpunt werd door de vrederechter van Oudenaarde in zijn vonnis van 3 oktober 2022 niet gevolgd. Hij stelde dat de termijn van zes maanden een bijkomende gehoudenheid van de vertrokken huurder impliceert en geenszins betekent dat de verhuurder binnen zes maanden een vordering in rechte zou moeten instellen jegens de vertrokken huurder.

De vrederechte concludeert dat zowel A als B hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de huurachterstal. De termijn van zes maand liep van 1 januari tot 30 juni 2022. De huurovereenkomst werd ontbonden bij vonnis op 9 mei 2022.

Vrijwaringsvordering

De vrederechter is van oordeel dat, mocht de verhuurder zich voor de achterstallen dus richten tot A, laatstgenoemde zich voor de huurgelden die moesten worden betaald vanaf januari 2022 (het moment dat A geen huurder meer was), wel voor de totaliteit kan laten vrijwaren (lees terugbetalen) door B.

Voor de huurachterstal die betrekking heeft op de maand december 2021, kan de vrijwaringsvordering maar toegekend worden voor de helft, aangezien A toen nog huurder was.

Vrijgave huurwaarborg

De vrederechter veroordeelde B tot betaling van een wederverhuringsvergoeding en een bezettingsvergoeding.

Wat de waarborg betreft, argumenteerde A dat zij het volledige bedrag had betaald en dat de huurwaarborg dus in haar voordeel moest worden vrijgegeven. Dit standpunt werd niet gevolgd door de vrederechter. De discussie omtrent de samenstelling van de huurwaarborg is een discussie tussen de huurders onderling en heeft niets te maken met de vrijgave ervan ten voordele van de verhuurder in het kader van de niet-nakoming van de contractuele verplichtingen.

De vrederechter oordeelde dat de volledige huurwaarborg moet worden vrijgegeven ten voordele van de verhuurder. Opnieuw kon A zich richten tot B voor de terugbetaling van de helft van de huurwaarborg. Deze helft betrof het aandeel waartoe B gehouden was als medehuurder.

Bron : Vastgoedflitsen mei 2023

Vlaams verzamelbesluit gepubliceerd met enkele belangrijke wijzigingen rond energie.

Sedert 1 oktober 2023 moet er bij verhuur sowieso een EPC voorhanden zijn, of er nu publiciteit wordt gevoerd of niet.

In het kader van de renovatieverplichting dient de nieuwe eigenaar, opstalhouder of erfpachter van residentiële en niet-residentiële gebouwen en eenheden binnen de 5 jaar te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte over een nieuw EPC te beschikken waaruit blijkt dat men aan de toepasselijke renovatieverplichting voldoet.

Appartementsrecht

Vlaamse overheid zet in op renovatie appartementsgebouwen

Vlaanderen telt 930.000 appartementen in ongeveer 140.000 appartementsgebouwen. Veel van deze gebouwen zijn op energetisch vlak (sterk) verouderd en staan dan ook voor een grondige energetische renovatie.

Tegen 2050 moeten alle huizen en appartementen energiezuinig zijn. In EPC(Energieprestatiecertificaat)-termen betekent dat een EPC-label A. Vandaag behaalt echter nog maar één op de tien appartementen dat label. Het huidige renovatieritme moet dus fors omhoog en daarom heeft de Vlaamse overheid een aantal specifieke maatregelen voor appartementsgebouwen genomen.

Renovatiemasterplan voor appartementsgebouwen: tot 12.000 euro terugbetaald

Het onderscheid tussen privatieve delen en gemeenschappelijke delen, de gebouwgrootte en techniciteit (bijvoorbeeld de collectieve installaties) vergen een heel andere aanpak voor appartementsgebouwen tegenover eengezinswoningen. De ervaring uit Europese projecten leert dat een onafhanlijk technisch en financieel advies, gecombineerd met een procesbegeleiding voor zowel de individuele eigenaar als de VME, aangewezen is.

Daarom zet de Vlaamse overheid in op het ondersteunen van renovatiemasterplannen. Appartementsgebouwen met minstens 15 eenheden kunnen zo’n plan laten opmaken door één van de zes geselecteerde studiebureaus, die een raamovereenkomst getekend hebben met het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) en de doelstellingen van het renovatiemasterplan onderschreven. De Vlaamse overheid voorziet een tussenkomst tot 12.000 € (incl. btw en max. 60% van de factuur) voor de opmaak van zo’n masterplan dat al snel meer dan 20.000 € kan kosten.

Het renovatiemasterplan bestaat uit twee delen. Enerzijds het meerjarenonderhoudsplan dat zich baseert op de bouwtechnische, de installatietechnische, de veiligheids- en woonkwaliteitsaspecten zoals beschreven in de Vlaamse Codex Wonen. Het plan neemt de vervangingsinvesteringen en de wettelijk verplichte investeringen op voor een periode van 20 jaar. Anderzijds een duurzaam renovatiescenario met een stappenplan met de noodzakelijke renovatieacties om de langetermijndoelstelling 2050 te behalen. De syndicus en de VME krijgen zo een idee over de maatregelen die genomen kunnen worden, in welke volgorde ze het best aangepakt worden, de investeringskost, de jaarlijkse energiebesparing en een indicatie van de vastgoedwaarde voor en na de werken.

De mede-eigenaars krijgen dankzij dit masterplan een duidelijk overzicht van de verschillende acties die nodig zijn om het appartementsgebouw toekomstbestendig te maken.

De syndicus dient de aanvraag online in via de website van het VEKA, dat dan, op basis van de aanvraag, een mini-competitie organiseert tussen de geselecteerde studiebureaus. Vervolgens worden de offertes aan de syndicus bezorgd, die deze kan voorleggen aan de mede-eigenaars. Na ondertekening van de offerte, heeft het studiebureau maximum zes maanden om het renovatiemasterplan te leveren.

Appartementsgebouwen met minder dan 15 eenheden komen niet in aanmerking voor de financiële tussenkomst in de opmaak van het renovatiemasterplan, maar zij kunnen wel  advies krijgen in het kader van de collectieve renovatiepremie. Deze premie wordt door de distributienetbeheerder uitbetaald aan de BENOcoach. Een BENOcoach heeft een duidelijk omschreven takenpakket, met o.a. het opstellen van een energetisch renovatieadvies,  administratieve ondersteuning, de aanvraag van premies, enz.

Coaching

VME’s kunnen via de Energiehuizen een coach contacteren, die hen zal informeren en sensibiliseren over het nut en noodzaak van een grondige energetische renovatie. Hij zal een plan van aanpak voorstellen, informatie geven omtrent de opmaak van het renovatiemasterplan en van het aanvraagdossier.

Verder zal hij fungeren als aanspreekpunt voor de mede-eigenaars bij vragen over bijvoorbeeld de interpretatie van het renovatiemasterplan en de conditiestaatmeting. Hij zal ook de financieringsmogelijkheden in kaart brengen door de premies en voordelige leningen die van toepassing zijn toe te lichten.

Voor deze dienstverlening voorziet de Vlaamse overheid een premie tot maximaal 7.500 euro (afhankelijk van het aantal eenheden).

Mijn VerbouwPremie

Via het online loket www.mijnverbouwpremie.be kunnen premies voor renovatiewerken aangevraagd worden. Het betreft werken aan de gebouwschil (bvb muur- of dakisolatie, beglazing) en voor het opwaarderen van de installatie(s) voor de verwarming (bvb warmtepomp) en het sanitair warm water (bvb warmtepompboiler of zonneboiler).

Er zijn zowel premies voor werken aan de individuele appartementen (privatieve delen) als aan de gemeenschappelijke delen.

Voor deze aan de privatieve delen, is de hoogte van de  premie afhankelijk van de hoogte van het inkomen: hoe lager het inkomen, hoe hoger de premie. Er is evenwel geen inkomensplafond. Iedereen heeft dus recht op een premie.

Voor werken aan de gemeenschappelijke delen, heeft de VME recht op een premie. Die is dezelfde als deze voor de ‘hoogste inkomenscategorie’. Voor dakisolatie betekent dat bijvoorbeeld een premie van 8 euro/m² met een maximum van 40% van de factuur.

Personen uit de laagste en middelste inkomenscategorieën kunnen, naast voormelde  premie voor de VME, ook nog aanspraak maken op de ‘aanvullende premie’ voor werken aan de gemeenschappelijke delen. Dat premiebedrag wordt berekend in functie van het aandeel van het appartement in de gemene delen van het gebouw.

Mijn VerbouwLening

Eigenaar-bewoners uit de laagste en middelste inkomenscategorieën kunnen maximaal 60.000 € lenen voor de renovatie van de privatieve delen. Deze lening kan aangevraagd worden via het Energiehuis of online. De gehanteerde rentevoet is steeds 3% onder de wettelijke rentevoet en kan niet onder 0% gaan. Voor de eigenaar-verhuurder die verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor, zijn er geen inkomensplafonds.

Ook de VME kan een lening aangaan. Deze bedraagt maximaal 60.000 €, vermeerderd met 25.000 € per appartement.

Een voorbeeld

Op de algemene vergadering van een appartementsgebouw van 30 eenheden werd beslist het dak (200m²) en de buitenmuren (600m²) te isoleren. De VME laat een renovatiemasterplan opmaken en daaruit blijkt dat het dak best eerst aangepakt wordt en daarna de muren. De werken worden geraamd op 300.000 € incl. btw voor de VME.

• Kostprijs renovatiemasterplan: 18.000 € incl. btw, waarvan 10.800 € (max. 60% van de factuur) wordt betaald door het VEKA. Saldo ten laste van de VME : 7.200 €.
• Premie voor de VME voor de werken aan de gemeenschappelijke delen: 19.600 €.
• Afhankelijk van de inkomenscategorie kan er nog een aanvullende premie aangevraagd worden.
• Mijn VerbouwLening voor de VME: 300.000 € tegen een rentevoet van 2.25% voor 20 jaar (3%-punten korting op de wettelijke rentevoet). Dit komt maandelijks neer op 550 €, dus gemiddeld 52 € per maand per appartement.
• Labelpremie: voor een appartement met een slecht EPC-label (D, E of F) dat gerenoveerd wordt naar label A of B, geldt een bijkomende premie van respectievelijk 3.750 en 2.500 €.

Renovatieverplichting

Sinds begin dit jaar moeten kopers van huizen en appartementen met een slecht EPC-label (E of F), dat binnen de vijf jaar energetisch opwaarderen tot minstens label D. Maar het wordt strenger : wie bijvoorbeeld in 2028 een pand koopt met een slecht EPC-label, zal moeten renoveren tot minstens label C. De minimale EPC-labels worden zo stapsgewijs verstrengd om tegen 2050 uit te komen op label A.

EPC Gemeenschappelijke delen

Het EPC van de gemeenschappelijke delen is verplicht. Voor ‘grote’ appartementsgebouwen is de deadline al verstreken. De kleinste appartementsgebouwen (tussen 2 en 4 eenheden) hebben nog tot het einde van dit jaar om te voldoen aan deze verplichting.

Meer informatie: www.vlaanderen.be/renovatiemasterplan

Tim Van Helden, Vlaams Energie- en Klimaatagentschap

Rubriek burgerlijk recht

Wanneer verjaart een factuur?

Na het verstrijken van een bepaalde periode ben je niet meer verplicht een schuld te betalen.

Een lezer vraagt zich af of hij een rekening die hij pas heeft ontvangen voor een medisch onderzoek uit 2019 nog moet betalen.

Bij twijfel of er al niet werd betaald, controleer je uiteraard eerst even je bankafschriften.

Werd de factuur al betaald, dan kan je dit als bewijs naar de schuldeiser zenden.

Bij niet-betaling zou de verjaring kunnen spelen.

Verjaring

Artikel 2219 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat verjaring een middel is om, door verloop van een zekere tijd en onder de voorwaarden die de wet bepaalt, iets te verkrijgen of van een verbintenis bevrijd te worden.

Zo kan de betaling van een factuur na een bepaalde termijn niet meer worden gevorderd.

Betaal je toch, omdat je de goederen of diensten alsnog wil vergoeden, dan mag dat natuurlijk. Maar weet dat een verjaarde factuur betalen gelijkstaat met ze aanvaarden. De verjaringstermijn wordt dan automatisch gewist en je kan achteraf niet meer vragen om de aanvaarding terug te draaien, d.w.z. terugbetaling te eisen

Volgens dezelfde logica vervalt de verjaringstermijn van een factuur als je ze impliciet aanvaardt, bv. als je schriftelijk uitleg vraagt over de factuur, een deel ervan betaalt of als je om uitstel of spreiding van de betaling verzoekt. Om deze valkuil te vermijden, en de verjaring niet ongewenst op te heffen, is het aangeraden volgend zinnetje aan je correspondentie toe te voegen: ‘Dit schrijven gebeurt onder voorbehoud van alle rechten en zonder enige nadelige bekentenis’. Zo voorkom je dat de schuldeiser je brief als een vorm van erkenning ziet.

Welke termijn?

Alle facturen voor persoonlijke vorderingen verjaren na 10 jaar. Voor alle zakelijke vorderingen (zoals eigendomsrecht op onroerend goed) geldt een verjaringstermijn van 30 jaar. Dit betekent dat een onbetaalde rekening bij de dierenarts, garagist, elektricien, loodgieter pas na 10 jaar verjaren. Dat is de algemene regel. Maar voor particulieren heeft de wet enkele specifieke termijnen ingevoerd:

• 6 maanden voor hotel- en restaurantkosten
• 1 jaar voor de verkoop van goederen door een handelaar (voeding, kleding)
• 1 jaar voor deurwaarderskosten
• 2 jaar voor dokters- en ziekenhuiskosten
• 5 jaar voor water, energie, telecom
• 5 jaar voor lonen van advocaten en experts
• 5 jaar voor BTW en voor belastingen.

Hoe je recht op verjaring laten gelden?

Door een aangetekende brief te sturen met vermelding van de aard en de referenties van de factuur, waarin je aangeeft dat je, gezien de verjaringstermijn in burgerlijke zaken, meent dat je deze factuur niet meer moet betalen. Blijft de zaak toch aanslepen, neem dan contact op met de consumentenombudsdienst op 02/702 52 00  of via consumentenombudsdienst.be.

Rodolphe Masuy in Plusmagazine april 2023

Rubriek fiscaliteit

Zo betaal je minder erfbelasting

Wie van wie erft is een federale materie. Maar hoeveel belasting je als erfgenaam op die erfenis betaalt, bepaalt elk gewenst. En in de drie gewesten zijn er manieren om die belasting zo laag mogelijk te houden.

De erfbelasting in Vlaanderen (successierechten in Wallonië en Brussel) is progressief. Hoe groter het vermogen dat iemand doorgeeft, hoe hoger de belasting die de erfgenamen betalen. Verder speelt ook de graad van verwantschap een rol. De tarieven die een kind betaalt liggen een pak lager dan die voor een neef of vriend.

Er zijn een vijftal gemakkelijke manieren om minder erfbelasting te betalen :

1/ Doe een hand- of bankgift

Schenken is dé manier bij uitstek om de erfbelasting of successierechten te drukken. Doe je een schenking van een roerend goed via een handgift (je geeft je nichtje een waardevol schilderij) of via een bankgift (je schrijft geld over op de rekening van je zoon), dan kan dit belastingvrij op voorwaarde dat je nog drie jaar (vijf jaar in Wallonië) in leven blijft. Overlijdt de schenker minder dan drie of vijf jaar na de schenking, dan moeten de erfgenamen alsnog belasting betalen. Het bedrag van de schenking wordt dan bij de erfenis gevoegd en de erfgenamen betalen er erfbelasting/successierechten op.

De termijn van drie/vijf jaar slaat enkel op de belasting op de erfenis en heeft niets te maken met het erven zelf. Bij het weder samenstellen van de erfenis worden in principe alle schenkingen meegeteld, ook deze die je meer dan drie/vijf jaar geleden deed, tenzij je schonk buiten deel. Dat is belangrijk om de gelijkheid van de erfgenamen te garanderen. Stel dat jij acht jaar geleden een schenking van 50.000 € deed aan je zoon en je dochter kreeg niets, dan moet je zoon die 50.000 € geïndexeerd bij de erfenis inbrengen, waardoor hij minder zal erven dan je dochter.

Een hand- of bankgift kan je altijd laten registreren, ook al deed je dat oorspronkelijk niet. Dat gebeurt vaak als mensen voor een bankgift kozen, maar ziek worden en vrezen dat zij de termijn van drie of vijf jaar niet zullen halen. Dan kunnen de begunstigden van de schenking die alsnog registreren op het kantoor Rechtszekerheid (het vroegere registratiekantoor) of op Myminfin.be. Er wordt dan schenkbelasting betaald aan het vlak tarief van 3% (3,3% in Wallonië) voor erfgenamen in rechte lijn, echtgenoten en wettelijk samenwonenden en 7% (5,5% in Wallonië) voor de anderen.

2/ Schenk een onroerend goed, liefst in stukjes

Met een onroerend goed in je vermogen kan je minder soepel omgaan dan met geld. Je kan het niet belastingvrij schenken, want om een onroerend goed van eigenaar te laten veranderen, moet je via de notaris gaan en moeten er schenkingsrechten worden betaald.

Je kan het onroerend goed natuurlijk verkopen en dan het geld belastingvrij schenken via een bankgift. Maar het kan ook interessant zijn om het onroerend goed te schenken en zelf het vruchtgebruik te behouden, zodat je er nog gebruik van kunt maken of de huurinkomsten blijven innen. Op het moment van de schenking wordt er schenkbelasting betaald op de volledige waarde en niet enkel op de naakte eigendom. Overlijdt de schenker, dan dooft het vruchtgebruik uit en wordt degene die de naakte eigendom kreeg, volle eigenaar zonder nog erfbelasting te moeten betalen.

In elk geval is een onroerend goed schenken goedkoper dan het te laten erven en dat in de drie gewesten.

Omdat de schenkingstarieven oplopen naarmate het bedrag groter is, kan je overwegen om in stukjes te schenken. Je deelt het bedrag van de schenking op, waardoor je voor elk deel kan genieten van het laagste belastingtarief. Je moet wel drie jaar wachten tussen elke schenking, want pas na drie jaar worden de tellers weer op nul gezet. Doe je dat niet, dan worden de bedragen van de schenkingen samengeteld en als één schenking belast, waardoor je sneller bij een hoger tarief uitkomt.

3/ Geef al een stukje door aan je kleinkinderen

Meer erfgenamen betekent een lagere totale belasting op de erfenis. Dat is ook het idee achter de erfenissprong, naast het feit dat je als grootouder je kleinkinderen een steuntje wil geven. Via een testament kan je het beschikbare deel van je nalatenschap – het deel dat niet verplicht naar je kinderen moet gaan – aan je kleinkinderen nalaten. Een erfenissprong kan ook als je kinderen de nalatenschap weigeren en alles dan naar je kleinkinderen gaat.

Sinds 2018 zijn er nieuwe mogelijkheden en moeten je kinderen hun erfenis niet volledig verwerpen. Als grootouder kan je aan je kleinkinderen schenken. Je kind brengt deze schenking later in bij de erfenis en krijgt dan minder dan de broers en zussen.

En in Vlaanderen en Wallonië is er ook de doorgeefschenking : als je overlijdt, betaalt je kind erfbelasting, waarna het zijn erfenis geheel of gedeeltelijk kan doorschenken aan je kleinkind, zonder dat er nog schenkbelasting moet worden betaald.

4/ Steun een goed doel of een vriend

Een goed doel steunen én minder erfbelasting/successierechten betalen kon vroeger in de drie gewesten via een duolegaat. In Vlaanderen werd het fiscaal voordeel van het duolegaat afgeschaft. In ruil kwam er een belastingvrije gift of legaat aan een goed doel.

Je kan in Vlaanderen ook een vriend een plezier doen door hem tot 15.000 € na te laten. Daarop betaalt hij dan 3% (tarief rechte lijn).

In Brussel en Wallonië kan je wel nog altijd voordelig nalaten aan een verre erfgenaam of vriend, samen met een legaat aan een goed doel. Maar giften en legaten aan goede doelen worden daar nog belast en er bestaat geen vriendenerfenis.

5/ Doe een factuurgift

Stel dat je als (groot)ouder je (klein)dochter voor 25.000 € wil sponsoren bij de bouw van haar huis. Je kan dit bedrag schenken. Maar sommige (groot)ouders willen graag de zekerheid dat het geld goed wordt besteed. Je kan dan vooraf met je (klein)dochter bespreken welke factuur je zal betalen en op het moment dat zij de factuur krijgt, betaal jij die in haar plaats. Juridisch wordt dit gezien als een onrechtstreekse schenking – net zoals de bankgift – dus zonder schenkbelasting. De schenker moet nog drie/vijf jaar blijft leven om erfbelasting/successierechten te vermijden.

Bron : Johan Adriaens, Estate Planner in Plus magazine van juni 2023

Quote : ‘Om een onroerend goed te schenken, dus van eigenaar, te laten veranderen, moet je altijd langs de notaris.’