Het asbestattest voor de gemene delen

Schiet in actie om de deadline te halen (31/12/2026)

De deadline nadert

In november 2022 werd het asbestattest verplicht bij overdracht van gebouwen ouder dan 2001. Het asbestattest informeert eigenaars, bewoners maar ook vastgoed- en bouwprofessionals over de aanwezigheid van asbest en de mogelijke risico’s. Tegen 2032 moet elk gebouw een asbestattest hebben. Elke VME moet voor de gemene delen reeds tegen 2027 beschikken over een asbestattest. Bij overdracht van een privatief deel zal zowel het privatieve asbestattest als een kopie van het asbestattest gemene delen aan de koper bezorgd worden.

Blokkering van verkoop

Als het asbestattest voor de gemene delen niet beschikbaar is, kan dit ernstige gevolgen hebben voor zowel eigenaars als kopers. Het ontbreken van dit attest blokkeert de verkoop van privatieve delen zoals appartementen, waardoor transacties niet kunnen doorgaan en eigenaars mogelijk financiële verliezen lijden. Bovendien verhoogt het risico op juridische geschillen tussen partijen, aangezien het wettelijk verplicht is om het attest aan de koper te overhandigen. Daarnaast ontstaat er onzekerheid over de staat van het gebouw en mogelijke asbestrisico’s, wat de waarde van het vastgoed negatief beïnvloedt en het vertrouwen van kandidaat-kopers schaadt. Het is dus cruciaal om tijdig het asbestattest te laten opmaken om deze problemen te voorkomen.

Rol en aansprakelijkheid van de syndicus

De syndicus moet de VME tijdig geïnformeerd hebben over de verplichting. Neemt de algemene vergadering de beslissing geen asbestattest gemene delen op te maken, dan moet de syndicus dit in de notulen opnemen. Als de syndicus nalaat de algemene vergadering te informeren over de verplichting, kan hij contractueel aansprakelijk gesteld worden. Door de VME tijdig te informeren en eventuele weigering in de notulen van de algemene vergadering te vermelden, dekt de syndicus zich in tegen persoonlijke aansprakelijkheid. De VME draagt dan zelf de gevolgen van de beslissing.

Een asbestattest, wat is dat juist?

Een asbestattest is een officieel document dat aangeeft of er asbest aanwezig is in een gebouw, in welke staat dat asbest zich bevindt en hoe je het veilig kunt beheren of verwijderen. Het attest is het resultaat van een asbestinventarisatie uitgevoerd door een gecertificeerde asbestdeskundige. Op basis van de gerapporteerde gegevens levert OVAM het asbestattest af. Bij verkoop informeert het verplichte asbestattest de potentiële kopers zodat ze weten wat ze kopen. Op die manier kunnen ze ook rekening houden met de kostprijs voor de verwijdering van de aanwezige asbesthoudende materialen in zowel het privatieve deel als in de gemene delen. Standaard zal de asbestdeskundige de gemeenschappelijke delen onderzoeken die toegankelijk zijn zonder het betreden van een privaat deel. Tijdens de inspectie inventariseert de asbestdeskundige de asbestverdachte materialen, neemt monsters van bepaalde materialen, beoordeelt hun toestand en het risico dat er van uitgaat, dit allemaal volgens het inspectieprotocol. De deskundige geeft advies over de maatregelen die een eigenaar kan nemen om het gebouw asbestveilig te maken of te houden.

Andere regeling voor gemeenschappelijk gebruikte delen (1 eigenaar)

Als een gebouw geen wooneenheden bevat maar bijvoorbeeld enkel kantoren, heeft de eigenaar de keuze om een asbestattest op te stellen voor het geheel van het gebouw of per kantooreenheid. Een opsplitsing kan interessant zijn met het oog op een toekomstige verkoop of om verschillende huurders te kunnen informeren met een afzonderlijk asbestattest. In een gebouw met meerdere wooneenheden mag bij de opsplitsing per asbestattest maar één wooneenheid worden opgenomen. Door deze verplichte of facultatieve opsplitsing worden er ‘gemeenschappelijke delen’ gecreëerd ook al is er geen sprake van mede-eigendom. Het is sinds 1 mei 2025 verplicht bij overdracht ook over het asbestattest van de gemeenschappelijk gebruikte delen te beschikken.

Waarom nu al actie ondernemen?

• Voorkom stress en tijdsdruk: Er zijn naar schatting nog 80.000 asbestattesten voor gemene delen op te maken. Wacht niet tot het laatste moment om een asbestdeskundige te contacteren, want de kans op lange wachttijden en hogere tarieven neemt toe naarmate de deadline nadert.
• Bescherm de gezondheid: Asbest kan ernstige ziekten veroorzaken. Door tijdig een attest te laten opmaken, kunnen risico’s sneller worden aangepakt.
• Verhoog de vastgoedwaarde: Een gebouw met een geldig asbestattest is aantrekkelijker voor kopers en huurders, en biedt duidelijkheid over toekomstige investeringen.
• Efficiënt plannen: Het attest helpt bij het inschatten van toekomstige saneringskosten en het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.
• Beschikbaar stellen bij werken: Externe professionals die als werknemer in het gebouw werken uitvoeren, dienen over een asbestinventaris te beschikken. Het asbestattest kan een startpunt zijn. Mogelijk kan aanvullend (destructief) onderzoek nodig zijn.

Hoe ga je te werk?

1. Contacteer een gecertificeerde asbestdeskundige. Op de website van OVAM vind je een lijst van erkende deskundigen. Lijst van gecertificeerde asbestdeskundigen (OVAM)

2. Voorbereiding:

• Verzamel alle nuttige informatie over het gebouw en zorg voor vrije toegang tot de te inspecteren delen.
• Als er een lift in he gebouw is, contacteer dan tijdig de liftonderhoudsfirma om een gelijktijdige inspectie mogelijk te maken.

3. Inspectie: De deskundige voert een grondige inspectie uit en registreert de gegevens in de digitale asbestinventarisdatabank van OVAM.
4. Rapport: Na de inspectie ontvangt de VME een gedetailleerd asbestattest met de resultaten en adviezen.

Nuttige links:

• Lijst van gecertificeerde asbestdeskundigen (OVAM)
• Algemene info over het asbestattest
• Info specifiek voor de gemene delen

Brochure: https://ovam.vlaanderen.be/documents/d/nl/2025_broch-a5_asbestattest-gemene-delen-web   Bron: OVAM Vlaanderen

De wet van 9 februari 2024 voerde het recht in op een minimale dienstverlening door banken voor verenigingen van mede-eigenaars (VME’s). De regeling rond de basisbankdienst is aangepast via de wet diverse bepalingen economie van 3 mei 2024, in voege getreden op 10 juni 2024. Er vallen twee belangrijke wijzigingen te noteren. Vooreerst is het onderscheid tussen VME’s die de basisbankdienst genieten voor particulieren en deze die de basisbankdienst genieten voor ondernemingen op basis van het percentage van de aandelen in de gemeenschappelijke delen verbonden aan kavels met een professionele bestemming, geschrapt. Alle VME’s vallen voortaan onder de bankdienst voor ondernemingen. Dat is te betreuren, want het maximale tarief voor de basisbankdienst voor particulieren bedraagt 20 €, terwijl die voor ondernemingen maximaal 420 € bedraagt. Daarnaast had, bij de invoering van de basisbankdienst voor VME’s, deze slechts betrekking op één rekening. De wet op de mede-eigendom bepaalt evenwel dat elke VME twee rekeningen moet hebben, één voor het werkkapitaal en één voor het reservekapitaal. Bijgevolg moet de basisbankdienst ook twee rekeningen garanderen. Daar is nu aan tegemoet gekomen. Indien een VME beroep doet op de basisbankdienst (omwille van weigeringen in het reguliere aanbod), moet de bank twee betaalrekeningen aanbieden.

Er bestaat een discussie tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Federale overheid aangaande de registratie van voornoemde huurcontracten. Brussel stelt dat deze contracten enkel via zijn diensten op Irisbox geregistreerd moeten worden. De federale overheid is van oordeel dat registratie een federale bevoegdheid is en Brussel dit niet mag opleggen. Een procedure om dit te beslechten is aanhangig. In de tussentijd aarzelen particulieren om een dubbele registratie te doen via myrent.be (federale overheid) en via irisbox.be (Brussels Gewest). De Verenigde Eigenaars ontzorgen hun leden en doen de dubbele registratie voor u.  Zie rubriek Diensten. Of bel ons !  

In de drie gewesten zijn verminderingen mogelijk op de OV als uw huurder minstens 2 kinderen heeft. De vermindering  bestaat in een korting op het aanslagbiljet OV dat de verhuurder bekomt. Omdat deze korting het gevolg is van de gezinssituatie van de huurder, zal de verhuurder het bedrag van de bekomen korting aan de huurder moeten doorstorten of toelaten dat de huurder het aftrekt van zijn huur. Voor de verhuurder is het een nul operatie. De  precieze uitwerking van de voorwaarden waaraan de kinderen moeten voldoen, zoals gedomicilieerd zijn in het pand of recht hebben op kinderbijslag of tenslotte op 1 januari in leven zijn, verschilt gewest per gewest. In Vlaanderen kan de huurder initiatief nemen om een aanvraag tot vermindering in te dienen. In Brussel en Wallonië moeten eigenaars de aanvraag indienen. De dienst fiscaliteit van Verenigde Eigenaars kan haar leden op verzoek wegwijs maken in de details van de verschillende procedures.

De wet legt een schriftelijke overeenkomst op tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars.   De overeenkomst moet duidelijk aangeven welke de prestaties zijn, die inbegrepen zijn in het ereloon van de syndicus.  Daarnaast moet de overeenkomst een lijst bevatten van de aanvullende prestaties en de vergoeding van die prestaties die niet inbegrepen zijn in het ereloon. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot een vergoeding, tenzij de algemene vergadering bij volstrekte meerderheid anders beslist.

Zijn de terrassen in een appartementsgebouw gemeenschappelijk ? Dit is een veelvoorkomende vraag, die echter niet standaard beantwoord kan worden. Onze juristen kunnen dat voor u onderzoeken aan de hand van de statuten van uw gebouw. Blijken de terrassen gemeenschappelijk, dan moet het uitvoeren van de werken worden geagendeerd op de Algemene vergadering, die moet beslissen met een gekwalificeerde meerderheid.

De verhuurder moet de handelshuurovereenkomst niet opzeggen tegen het einde van de overeengekomen duur.  Het is de huurder die, indien hij na de overeengekomen duur zijn handel wil verderzetten, een huurhernieuwing moet aanvragen. Hij moet dat doen volgens een strikte procedure tussen de achttiende en de vijftiende maand vóór het verstrijken van de lopende huur. De verhuurder die binnen de wettelijke termijnen geen geldige huurhernieuwingsaanvraag heeft ontvangen, zal zijn huurder hier best op wijzen.  Laat de verhuurder de huurder na afloop van het huurcontract in het goed, zonder meer, dan wordt de handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur, waardoor de verhuurder in een precaire situatie terechtkomt. Wij raden onze leden aan om zich in deze materie te laten bijstaan door onze juridische dienst. De handelshuurwetgeving is immers dwingend van aard.