Dossier

Herstelling van een beschadigde scheidingsmuur op gemene kosten ?

De beschadiging of het instorten van een scheidingsmuur kan verschillende oorzaken hebben. Het kan te wijten zijn aan slijtage van de muur zelf, maar ook aan de druk van de grond op de muur. Vraag is dan wie de herstellingskosten moet dragen.

Privatieve muur

Als uw privatieve muur beschadigd wordt door de druk van de grond van uw buurman, kan dit beschouwd worden als een inbreuk op uw eigendomsrecht. Uw buurman heeft de gronden die zich ophopen en die de muur beschadigen ‘onder zijn bewaring’.

Artikel 1384 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat men aansprakelijk is voor ‘de zaken die men onder zijn bewaring heeft’.

Bovendien zou de theorie van de burenhinder kunnen ingeroepen worden (men moet dan geen fout kunnen aantonen). Dan kan, volgens rechtspraak van het Hof van Cassatie gesteld worden dat, door de grond verder tegen de scheidingsmuur te laten drukken, de huidige eigenaar heeft bijgedragen tot het voortbestaan van de schade, die eigenlijk voortvloeit uit de houding van de vorige eigenaar.

Zou de eigenaar van de grond die tegen uw muur duwt en die daardoor beschadigt, niet kunnen stellen dat er verjaring is ingetreden omdat het gaat over een oude situatie ?

Artikel 2262 bis van het Burgerlijk Wetboek bepaalt : ‘In afwijking van het eerste lid, verjaren alle rechtsvorderingen tot vergoeding van schade op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid door verloop van vijf jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon.’

Het vaststellen van de vertrekdatum van deze verjaring is dus bepalend.

Als de eigenaar van de muur waartegen de grond drukt, schade vaststelt, moet hij alles in het werk stellen om de verjaring te stuiten.

Maar vaak spreidt de beschadiging zich uit over een relatief lange periode (progressieve beschadiging). Gelukkig kan ook de onvoorziene verzwaring van de schade in aanmerking worden genomen als startdatum voor de verjaringstermijn.

De eigenaar van de beschadigde scheidingsmuur moet dus snel reageren. Belangrijk om te noteren is dat de verjaring slechts kan gestuit worden door dagvaarding.

Niets belet dat er eerst wordt gedagvaard om de verjaring te stuiten en dat men daarna met de buren aan tafel gaat zitten om sereen te overleggen over de herstelling van de schade. Het is immers van het grootste belang om met de buren een goede relatie te onderhouden.

Nog belangrijk om mee te nemen in de onderhandelingen of voor de rechtbank is dat de eigenaar wiens grond tegen de muur duwt, kan opwerpen dat de schade had kunnen vermeden worden of minstens beperkt mocht de muur goed onderhouden zijn geweest. Veelal wordt rekening gehouden met een ‘vetusteitscoëfficiënt’, waardoor minstens een deel van de kosten van de heropbouw ten laste worden gelegd van de eigenaar van de muur.

Gemeenschappelijke muur

Artikel 653 van het Oud Burgerlijk Wetboek bepaalde :

‘In steden en op het platteland wordt iedere muur vermoed gemeen te zijn wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen en zelfs tussen omheinde erven in de velden ; één en ander indien er titel noch teken is van het tegendeel.’

Artikel 3.105 van het (nieuw) Burgerlijk Wetboek voorziet :

’De afsluitingen die tot stand zijn gebracht langs of schrijlings op de perceelsgrens, worden vermoed gemeen te zijn, behoudens verkrijgende verjaring of andersluidende titel.

Indien niet vaststaat dat de afsluiting zich schrijlings op de perceelsgrens bevindt, kan het vermoeden van mandeligheid ook worden tegengesproken door een teken van niet-mandeligheid.

De tekenen van niet-mandeligheid zijn, behoudens tegenbewijs, de volgende :

• Een muur wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het perceel waarnaar de top van die muur afhelt of aan wiens zijde uit architecturale elementen de privatieve aard ervan blijkt;
• Een gracht wordt geacht toe te behoren aan de eigenaar van het perceel aan wiens zijde de uitgegraven aarde zich bevindt;
• Een afsluiting wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het afgesloten perceel wanneer één enkel perceel volledig is afgesloten.’

Mandeligheid wordt gedefinieerd als een recht van mede-eigendom van een afscheidende afsluiting, ongeacht of het gaat om een muur, haag, gracht, omheining, afrastering of enig ander materieel element).

De mandeligheid van de muur is dus de regel, maar indien uw akte (waaronder ook de bepalingen aangaande de oppervlakte die de muur omvatten) toelaat af te leiden dat de afsluiting privatief is, is deze regel niet van toepassing.

De regel is evenmin van toepassing als er, door de wetgever voorziene tekenen van niet-mandeligheid, kunnen worden vastgesteld.

Maar de grootste verandering volgt uit het nieuwe vermoeden dat is opgenomen in artikel 3.103 van het goederenrecht : ‘Behoudens verkrijgende verjaring of andersluidende titel, wordt een steunmuur waarop de buur geen enkel recht uitoefent, vermoed privatief toe te behoren aan de eigenaar van het perceel waarvan hij de grond ondersteunt.’

Dit zal ongetwijfeld heel wat (maar niet alle) discussies kunnen vermijden.

Dit nieuwe vermoeden kan ervoor zorgen dat de schadelijdende eigenaar ontsnapt aan de toepassing van de regel dat de kost voor de herstelling van de beschadigde muur door elk van de eigenaars ten belope van de helft moet worden gedragen (wat het geval is als de muur het statuut heeft van gemene muur). De volledige kost zal dan moeten gedragen worden door de eigenaar wiens grond tegen de muur duwt.

Opgelet : dit vermoeden van het privatief karakter kan nog weerlegd worden door een titel (authentieke akte) of een verjaring (van 10 jaar – artikel 3.27 van het Burgerlijk Wetboek) d.w.z door een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar, niet dubbelzinnig gemeenschappelijk bezit van de muur, waardoor die toch als gemeenschappelijk wordt beschouwd.

Geschillen

Vrederechters die zich over geschillen aangaande een scheidingsmuur moeten uitspreken, zullen zich desgevallend moeten laten bijstaan door deskundigen, want het vermoeden van het privatief karakter van de muur regelt niet het oorzakelijk verband tussen de druk door de grond en de schade aan de muur.

Zo heeft de vrederechter van het eerste kanton van Charleroi zich, om zijn beslissing te motiveren, gebaseerd op het verslag van een architect.

M.b.t. het causaal verband vermeldt het verslag : ’… het lijkt moeilijk betwistbaat dat het aanbrengen van grond (langs één zijde) tegen de muur, hetgeen niet voorzien was bij de constructie en waardoor ook geen waterdichtingsmembraan werd aangebracht, een bepalend element vormt dat heeft bijdragen tot het instorten van de muur.

Het is eveneens onbetwistbaar dat de verhoging van de grond werd uitgevoerd nà het oprichten van de scheidingsmuur omdat de baksteenvoegen de natuurlijke helling van de tuin volgen, zoals overal in de buurt.

De vorige eigenaar heeft beslist grond aan te brengen omdat hij een vlak terrein wou in plaats van een hellend, zoals alle terreinen in de omgeving.’

De rechtbank meent dat het aanbrengen van de grond het meest bepalende element is dat aan de oorzaak ligt van het instorten van de muur.

Besluit

Of de scheidingsmuur nu vermoed wordt privatief of gemeenschappelijk te zijn, het bepalen van de aansprakelijkheden en vergoedingen verbonden aan de aantasting van de muur, zal maar kunnen gebeuren in functie van het bewijs van een oorzakelijk verband tussen enerzijds de ophoping van de grond en anderzijds de geleden schade.

Bron: Eigenaarsmagazine november 2023