Het asbestattest voor de gemene delen: de deadline nadert

Het asbestattest voor de gemene delen

Schiet in actie om de deadline te halen (31/12/2026)

De deadline nadert

In november 2022 werd het asbestattest verplicht bij overdracht van gebouwen ouder dan 2001. Het asbestattest informeert eigenaars, bewoners maar ook vastgoed- en bouwprofessionals over de aanwezigheid van asbest en de mogelijke risico’s. Tegen 2032 moet elk gebouw een asbestattest hebben. Elke VME moet voor de gemene delen reeds tegen 2027 beschikken over een asbestattest. Bij overdracht van een privatief deel zal zowel het privatieve asbestattest als een kopie van het asbestattest gemene delen aan de koper bezorgd worden.

Blokkering van verkoop

Als het asbestattest voor de gemene delen niet beschikbaar is, kan dit ernstige gevolgen hebben voor zowel eigenaars als kopers. Het ontbreken van dit attest blokkeert de verkoop van privatieve delen zoals appartementen, waardoor transacties niet kunnen doorgaan en eigenaars mogelijk financiële verliezen lijden.

Bovendien verhoogt het risico op juridische geschillen tussen partijen, aangezien het wettelijk verplicht is om het attest aan de koper te overhandigen. Daarnaast ontstaat er onzekerheid over de staat van het gebouw en mogelijke asbestrisico’s, wat de waarde van het vastgoed negatief beïnvloedt en het vertrouwen van kandidaat-kopers schaadt. Het is dus cruciaal om tijdig het asbestattest te laten opmaken om deze problemen te voorkomen.

Rol en aansprakelijkheid van de syndicus

De syndicus moet de VME tijdig geïnformeerd hebben over de verplichting. Neemt de algemene vergadering de beslissing geen asbestattest gemene delen op te maken, dan moet de syndicus dit in de notulen opnemen. Als de syndicus nalaat de algemene vergadering te informeren over de verplichting, kan hij contractueel aansprakelijk gesteld worden. Door de VME tijdig te informeren en eventuele weigering in de notulen van de algemene vergadering te vermelden, dekt de syndicus zich in tegen persoonlijke aansprakelijkheid. De VME draagt dan zelf de gevolgen van de beslissing.

Een asbestattest, wat is dat juist?

Een asbestattest is een officieel document dat aangeeft of er asbest aanwezig is in een gebouw, in welke staat dat asbest zich bevindt en hoe je het veilig kunt beheren of verwijderen. Het attest is het resultaat van een asbestinventarisatie uitgevoerd door een gecertificeerde asbestdeskundige. Op basis van de gerapporteerde gegevens levert OVAM het asbestattest af. Bij verkoop informeert het verplichte asbestattest de potentiële kopers zodat ze weten wat ze kopen. Op die manier kunnen ze ook rekening houden met de kostprijs voor de verwijdering van de aanwezige asbesthoudende materialen in zowel het privatieve deel als in de gemene delen. Standaard zal de asbestdeskundige de gemeenschappelijke delen onderzoeken die toegankelijk zijn zonder het betreden van een privaat deel.

Tijdens de inspectie inventariseert de asbestdeskundige de asbestverdachte materialen, neemt monsters van bepaalde materialen, beoordeelt hun toestand en het risico dat er van uitgaat, dit allemaal volgens het inspectieprotocol. De deskundige geeft advies over de maatregelen die een eigenaar kan nemen om het gebouw asbestveilig te maken of te houden.

Andere regeling voor gemeenschappelijk gebruikte delen (1 eigenaar)

Als een gebouw geen wooneenheden bevat maar bijvoorbeeld enkel kantoren, heeft de eigenaar de keuze om een asbestattest op te stellen voor het geheel van het gebouw of per kantooreenheid. Een opsplitsing kan interessant zijn met het oog op een toekomstige verkoop of om verschillende huurders te kunnen informeren met een afzonderlijk asbestattest. In een gebouw met meerdere wooneenheden mag bij de opsplitsing per asbestattest maar één wooneenheid worden opgenomen.

Door deze verplichte of facultatieve opsplitsing worden er ‘gemeenschappelijke delen’ gecreëerd ook al is er geen sprake van mede-eigendom. Het is sinds 1 mei 2025 verplicht bij overdracht ook over het asbestattest van de gemeenschappelijk gebruikte delen te beschikken.

Waarom nu al actie ondernemen?

• Voorkom stress en tijdsdruk: Er zijn naar schatting nog 80.000 asbestattesten voor gemene delen op te maken. Wacht niet tot het laatste moment om een asbestdeskundige te contacteren, want de kans op lange wachttijden en hogere tarieven neemt toe naarmate de deadline nadert.
• Bescherm de gezondheid: Asbest kan ernstige ziekten veroorzaken. Door tijdig een attest te laten opmaken, kunnen risico’s sneller worden aangepakt.
• Verhoog de vastgoedwaarde: Een gebouw met een geldig asbestattest is aantrekkelijker voor kopers en huurders, en biedt duidelijkheid over toekomstige investeringen.
• Efficiënt plannen: Het attest helpt bij het inschatten van toekomstige saneringskosten en het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.
• Beschikbaar stellen bij werken: Externe professionals die als werknemer in het gebouw werken uitvoeren, dienen over een asbestinventaris te beschikken. Het asbestattest kan een startpunt zijn. Mogelijk kan aanvullend (destructief) onderzoek nodig zijn.

Hoe ga je te werk?

1. Contacteer een gecertificeerde asbestdeskundige. Op de website van OVAM vind je een lijst van erkende deskundigen. Lijst van gecertificeerde asbestdeskundigen (OVAM)

2. Voorbereiding:

• Verzamel alle nuttige informatie over het gebouw en zorg voor vrije toegang tot de te inspecteren delen.
• Als er een lift in he gebouw is, contacteer dan tijdig de liftonderhoudsfirma om een gelijktijdige inspectie mogelijk te maken.

3. Inspectie: De deskundige voert een grondige inspectie uit en registreert de gegevens in de digitale asbestinventarisdatabank van OVAM.
4. Rapport: Na de inspectie ontvangt de VME een gedetailleerd asbestattest met de resultaten en adviezen.

Nuttige links:

• Lijst van gecertificeerde asbestdeskundigen (OVAM)
• Algemene info over het asbestattest
• Info specifiek voor de gemene delen

Brochure: https://ovam.vlaanderen.be/documents/d/nl/2025_broch-a5_asbestattest-gemene-delen-web

Bron: OVAM Vlaanderen