Filmpje: interview op Bruzz met Verenigde Eigenaars: Aantal nieuwe huurcontracten in Brussel neemt sterk af

Op BRUZZ van 6 september 2024

FILMPJE: INTERVIEW met  DE VERENIGDE EIGENAARS

Om te kijken: klik op volgende link:

https://www.bruzz.be/actua/economie/aantal-nieuwe-huurcontracten-brussel-neemt-af-2024-09-06

Aantal nieuwe huurcontracten in Brussel neemt sterk af

Bron: © Belga – BRUZZ

In het voorjaar van 2024 zijn in Brussel 23 procent minder huurcontracten afgesloten dan in 2023. De gemiddelde huurprijs steeg met bijna 3 procent. Dat blijkt uit de Huurbarometer van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB). “Er moet een alarmsignaal afgaan, want het aanbod krimpt, maar de vraag neemt niet af.”

Net zoals in Vlaanderen heeft de private huurmarkt in de hoofdstad lange tijd de vruchten geplukt van een lage rentestand. “Dat maakte onroerende investeringen interessanter dan roerende”, zegt directeur communicatie Kristophe Thijs. “2023 bracht verandering: de rentestijging deed investeerders naar andere oorden lonken. Reconversieprojecten vertraagden, door de hoge kost van bouwmaterialen en de sterk toegenomen personeelskost. De logistieke keten ervaarde problemen. Dat alles vertaalde zich in ofwel stilgelegde projecten, ofwel stevige prijstoenames.” (Lees verder onder de infografiek)

Het effect is duidelijk zichtbaar: minder investeringen en dus minder nieuwe verhuringen. “Investeringen in huurwoningen kennen een duidelijke terugval. Dat is zorgwekkend omdat de kloof tussen vraag en aanbod verder toeneemt. Brussel is extra kwetsbaar, omdat mogelijkheden voor aanboduitbreiding in een stedelijke context niet voor het rapen liggen. Bovendien heeft Brussel de grootste uitdaging om het investeringsklimaat aantrekkelijker te maken. De voorbije jaren zijn op dat vlak eerder stappen achteruit dan vooruit gezet”, benadrukt Thijs.

Het aanbod krimpt, zegt Thijs. Dat komt voor een stuk doordat eigenaars hun oudere huurpanden verkopen, omdat ze de investeringen niet willen doen om aan de toekomstige normen te voldoen. “We zien ook dat huurders langer in hun woning blijven, omdat de rente om een woning te kopen heel hoog staat.”

Sint-Pieters-Woluwe is duurste gemeente

De Brusselse huurprijzen evolueren op stabiele wijze. Met voorlopig een stijging van 2,8 procent zitten ze ongeveer op hetzelfde niveau als de inflatie. Na de hoge prijsstijging in 2023 (+8,5 procent) lijkt de inflatiegolf min of meer verwerkt en volgen de huurprijzen vooral de gewone inflatie.

“Tegelijkertijd moeten we waakzaam blijven”, waarschuwt Thijs. “Zeker in Brussel zien we dat de huurprijzen doorgaans minder stijgen in het voorjaar en sterker toenemen in het najaar. Vraag is of die trend zich ook in 2024 doorzet. Dat is afwachten.”

Sint-Pieters-Woluwe is de duurste Brusselse gemeente om een woning te huren. De gemiddelde huurprijs bedroeg er in het voorjaar 1.542 euro. Elsene staat op de tweede plaats, met een gemiddelde van 1.352 euro, gevolgd door Ukkel (1.347 euro).

De gemiddelde huurprijs voor een appartement steeg in het voorjaar in de meeste gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De enige uitzonderingen waren Ukkel, de stad Brussel, Evere en Neder-Over-Heembeek. De sterkste stijgers waren Sint-Pieters-Woluwe, Watermaal-Bosvoorde, Oudergem en Sint-Agatha-Berchem, met toenames van 9 procent of meer.

Globaal waren er minder gemeenten met een gemiddelde huurprijs van minder dan 1.000 euro per maand voor een appartement. Enkel Jette, Laken, Anderlecht en Ganshoren zitten daar nog onder.

In Ganshoren was een huurwoning het goedkoopst. Daar bedroeg de gemiddelde huurprijs 923 euro. In Anderlecht was dat 957 euro en in Laken 964 euro.

MEER HIEROVER:

Uit De Tijd van 10 september 2024

Hoe de overheid kan zorgen voor meer betaalbare huurwoningen

OPINIE

Katelijne D’Hauwers

Directeur Verenigde Eigenaars

Om het aanbod van betaalbare huurwoningen verhogen, moeten we allereerst verhinderen dat het aanbod verder afkalft. Vergunningen moeten sneller afgeleverd worden.

Onlangs lazen we twee dagen op rij op de voorpagina van De Tijd belangrijk nieuws over het aanbod van woningen, zonder dat tussen die twee een verband werd gelegd. Het eerste artikel behandelde de bouwshift, die niet snel genoeg wordt uitgevoerd. De dag erop ging het over het grote tekort aan huurwoningen. Alsof beide los van elkaar staan.

Katelijne D’Hauwers is directeur van de verhuurdersvereniging Verenigde Eigenaars.

• De kwestie
  Door een tekort aan huurwoningen komt betaalbaar wonen in het gedrang.

• De conclusie
  Allerlei verplichtingen ontmoedigen eigenaars-verhuurders. Bovendien blijft het aanbod in woonkernen achter, vooral door trage vergunningsprocedures.

Dat er een tekort is aan huurwoningen is al lang bekend. Particuliere eigenaars laten het afweten en geven de voorkeur aan roerende beleggingen. De stijgende rentevoeten zitten daar voor iets tussen, maar verklaren niet alles. Vastgoed komt ook met zware verplichtingen zoals belastingen en energetische renovaties, boven op de vele lasten en kopzorgen die met verhuring gepaard gaan.

Nochtans vormen de particuliere verhuurders een noodzakelijke basis op de woninghuurmarkt. 90 procent van de huurwoningen in ons land is eigendom van particulieren met een of enkele woningen te huur. Op enkele vastgoedvennootschappen na zijn op de privéhuurmarkt geen grote professionele verhuurders actief.

Renovatieplicht

Willen de volgende federale en Vlaams regering en de lokale besturen het aanbod van betaalbare huurwoningen verhogen, dan moeten ze allereerst verhinderen dat het aanbod verder afkalft. Vervolgens moeten ze investeringen in de verhuur van woningen aanmoedigen.

Op gewestelijk vlak moeten de verhuurders fiscale garanties krijgen en mogen vooral geen onnodige bijkomende lasten worden ingevoerd. Vlaanderen kan flexibeler zijn inzake de renovatieplicht. De landingsnota van Vlaams formateur Matthias Diependaele (N-VA) versoepelt de energievereisten daarvoor. Dat is een goed voorstel, omdat het niet voor alle verhuurde woningen evident is zomaar het energiecertificaat A te halen. Denken we maar aan woningen zonder of met een te smalle spouwmuur, waardoor gevelisolatie onnodig duur wordt.

Bouwshift

Om het aanbod aan huurwoningen aan te zwengelen, kan niet gewacht worden op de uitvoering van de bouwshift. De indruk ontstaat mogelijk dat we buiten de gemeentekernen te veel bouwen. Niets is minder waar: het aanbod in de gemeentekernen blijft gewoon achter. Nog een geluk dat, althans voorlopig, buiten de kernen gebouwd wordt. Hoe groot zou de terugval in de afgeleverde vergunningen sinds 2019 anders niet geweest zijn?

De indruk ontstaat mogelijk dat we buiten de gemeentekernen te veel bouwen. Niets is minder waar: het aanbod in de kernen blijft gewoon achter.

We houden ons hart vast voor de ruimtelijke beleidsplannen, die al werden goedgekeurd in de provincies Antwerpen, Vlaams-Brabant en Limburg. De gevolgen van de bijkomende restricties laten zich pas volgend jaar voelen. Eigenaars van gronden buiten de nog af te bakenen kernen zullen dan moeten vaststellen dat verkavelingen zo goed als onmogelijk worden gemaakt. Het vergunningenbeleid zal bovendien per provincie een andere invulling krijgen.

In die drie provincies wordt wonen zeker minder betaalbaar, net als in alle kernen. Het aanbod aan huurwoningen zal de vraag nog minder kunnen volgen. Meer ‘verkerning’ betekent duurdere woningen, minder eigenaars en meer huurders.

Voorkooprecht

Een uitbreiding van het sociaal huuraanbod zal geen soelaas brengen. De snelheid waarmee de sociale huursector extra woningen realiseert, ligt bijzonder laag. Zelfs als het aanbod van sociale huurwoningen verdubbelt, komt dat slechts neer op een stijging van het totale aanbod aan huurwoningen met 10 procent.

Dat een sociale woonmaatschappij in het volledige Gentse woongebied een voorkooprecht krijgt, is bovendien een verontrustende evolutie. Omdat de sociale woonmaatschappij vooral grotere projecten plant, belandt ze in het vaarwater van de projectontwikkelaars. Die spreken – terecht – van ‘oneerlijke concurrentie’.

Private ontwikkelaars steken tijd en geld in de analyse van projecten. Als ze de realisatie mislopen, zullen ze die kosten doorrekenen aan investeerders-verhuurders. Dat stelt het tekort aan betaalbare huisvesting verder op scherp.

Trage vergunningsprocedures

Een van de grootste obstakels voor het realiseren van betaalbare woningen, zowel voor privé-ontwikkelaars als voor sociale huisvestingsmaatschappijen, zijn de trage en complexe vergunningsprocedures. De gemiddelde duurtijd om voor grootschalige projecten een definitieve en uitvoerbare vergunning te verkrijgen, beloopt in Vlaanderen 4,4 jaar, in Wallonië 4,7 jaar en in Brussel zelfs 5,5 jaar. De vertragingen hebben een dubbel negatief effect: er komt nauwelijks nieuw aanbod op de markt en de kosten stijgen.

Lokale besturen die een verschil willen maken voor betaalbare huisvesting kunnen dat in de eerste plaats doen door snellere vergunningsprocedures. In het bijzonder in de gemeentekernen, waar projecten vaak op weerstand van lokale bewoners stuiten. Een toegankelijker woningmarkt komt alle burgers ten goede.

NOG MEER HIEROVER:

Uit De Standaard van 9 september 2024

De echte verklaring voor de krapte op de huurmarkt: te weinig sociale woningen

Als wie op de wachtlijst voor een sociale woning staat, alleen op de private huurmarkt terechtkan, dan wordt die private huurmarkt krapper, wat had je dan gedacht. — © Peter Hilz

Wie dynamiek wil in de private huurmarkt, moet investeren in het sociale woonaanbod, schrijft Björn Mallants.

Björn MallantsAlgemeen directeur van woonmaatschappij Woontrots. Hij schrijft deze opinie uit eigen naam.

Deze krant berichtte recent over de sterke daling van het aantal private verhuringen (DS 6 september). De makelaarssector meldde een daling van 30 procent in vergelijking met een jaar eerder. De vaststelling was: de private huurmarkt kampt met een groot aanbodprobleem. Maar de oorzaken en de door de makelaarssector voorgestelde oplossingen zijn met een korrel zout te nemen. En wat wellicht de belangrijkste oorzaak (en de oplossing) is, wordt niet eens vermeld: het tekort aan sociale woningen.

Volgens de makelaarssector is een van de redenen voor de daling een verminderde uitstroom naar een eigen woning. Daarnaast stippen ze de uitval van private verhuurders aan, en vooral de minder interessante marktomstandigheden, zoals de gestegen rente, het terugdraaien van fiscaal interessante stimuli en hogere projectkosten.

De oplossing zoeken ze vanzelf­sprekend ook in het opnieuw (over)stimuleren van investeringen in vastgoed. Die recepten zijn al decennialang uitgeprobeerd en leiden hoofdzakelijk tot hogere winstmarges voor banken en de vastgoedsector. De aangehaalde factoren zijn ook niet overtuigend als verklaring voor de daling in verhuringen.

Veel van die factoren spelen al een aantal jaren. De rente is al een tijdje eerder hoog. En op hetzelfde moment werden veel recent in huur genomen projecten nog gefinancierd met lagere rentes van een aantal jaren terug.

Daarnaast is het weinig waarschijnlijk dat bijvoorbeeld de btw-wijziging voor sloop en heropbouw al een effect heeft. Begin dit jaar in huur genomen projecten zijn nog onder het oude, lucratieve stelsel gerealiseerd, dat ook dit jaar nog een overgangsperiode kent. De hogere registratierechten gelden dan weer al sinds 1 januari 2022. Al die factoren lijken dus niet erg aannemelijk als redenen voor de sterke daling aan verhuringen.

Het effect lijkt minstens overroepen en de voorgestelde oplossingen zijn recepten uit het verleden die flets smaken en gezinnen en alleenstaanden niet aan een woonoplossing helpen, zoals linkse én rechtse economen al meermaals hebben aangetoond.

Huisjesmelkers

Waar die daling in verhuringen dan wel vandaan komt? De mindere uitstroom naar de koopmarkt is zeker een element. Maar ook daar een kanttekening. Er is een lichte daling in verkopen, maar die is veel kleiner dan de afname in verhuringen: 4 procent tegenover 30 procent.

In de communicatie van de makelaarssector lijkt het wat ondergesneeuwde zinnetje “oudere woningen worden verkocht” een belangrijk puzzelstukje te zijn. De afkalving van het aanbod is een van de cruciale factoren.

Toch ligt de belangrijkste oorzaak elders. Maar eerst een noot bij de gehanteerde cijfers. In de verhuringen zijn alleen contracten via een makelaar opgenomen. Misschien worden er gewoon minder woningen via een makelaar verhuurd. Mogelijk denken eigenaars dat in een markt met zoveel vraag – er is sprake van tientallen kandidaten per huurwoning – een professionele tussen­persoon overbodig is?

Het is in ieder geval zo dat veel panden niet langer regulier verhuurd worden, maar via alternatieve circuits zoals Airbnb, de lucratieve verhuur aan buitenlandse werkkrachten, of zelfs via het grijze circuit door huisjesmelkers. In een oververhitte markt vinden die ook zeker afnemers, vooral bij de grote groep woonbehoeftigen die vaak geen alternatieven hebben.

Daarnaast zijn investeringen voor veel eigenaars van oudere verhuurde woningen te groot, of alle regeltjes te complex, waardoor ze afhaken. Ook verdwijnen huurwoningen bij het overlijden van de verhuurder. Die indivi­duele keuzes zijn niet onlogisch, maar het is dan weer niet logisch dat de overheid ervoor zou moeten opdraaien en aan de hand van allerhande stimuli een minimaal kwaliteitskader voor een commerciële activiteit zou moeten garanderen.

180.000 op de wachtlijst

Een deel van de verklaring is ook dat de markt van ingehuurde sociale woningen stelselmatig groeit. Ook dat zijn woningen die niet langer via makelaars verhuurd worden. In vijf jaar tijd is dat aantal toegenomen met meer dan tweeduizend woningen. Dat is de nettoaangroei. Het werkelijke aantal woningen dat in huur werd genomen door de woonmaatschappijen ligt veel hoger.

Dat brengt ons bij de essentie. De druk op de private huurmarkt is vooral het gevolg van een schrijnend tekort aan sociale woningen in Vlaanderen. Het uitstroomprobleem situeert zich niet richting eigendom, en zal dus ook niet opgelost worden met stimuli daar, maar richting de sociale huurmarkt.

Ongeveer de helft van de private huurders komt in aanmerking voor een sociale woning, een op de drie (180.000 gezinnen en alleenstaanden!) staat ook effectief op de wachtlijst. Dat is twee keer zoveel als tien jaar geleden. Die groep zit vast op de private huurmarkt en valt vaak ten prooi aan huisjesmelkers, wegens geen alternatief.

De oplossing is dan ook heel eenvoudig: voorzien in voldoende sociale woningen. De schaarse overheidsmiddelen horen te gaan naar wie ze echt nodig heeft. Daardoor creëer je ruimte op de private huurmarkt. En vooral: je biedt de 180.000 gezinnen op de wachtlijst die broodnodige dam tegen armoede waar heel de samenleving beter van wordt.