Hervorming van de Brusselse Huisvestingscode vanaf 1/11/2024 : enkele praktische aspecten voor de verhuurders

De ordonnantie van 4 april 2024 tot wijziging van de Brusselse Huisvestingscode met het oog op de verwezenlijking van het recht op huisvesting werd gepubliceerd op 22 april jongstleden en zal op 1 november 2024 in werking treden. 

Het doel is om het recht op huisvesting van kwetsbare personen te versterken door middel van drie essentiële onderdelen : bewoonbaarheid, wettelijke huurzekerheid en betaalbaarheid.

Hierna sommen we de voornaamste wijzigingen op :

1/ Contracten van korte duur

• Uitbreiding precontractuele informatie : bedrag laatste huur vorige huurder

Artikel 238 van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt dat een huurovereenkomst van korte duur slechts kan verlengd worden volgens dezelfde voorwaarden, onverminderd de indexatie van de huishuur.

De nieuwe ordonnantie breidt in artikel 217, § 1 van de Brusselse Huisvestingcode de precontractuele informatie uit die de verhuurder voorafgaand aan en uiterlijk bij het sluiten van de huurovereenkomst moet meedelen aan de huurder. De huurder moet op de hoogte gebracht worden van “het soort huurovereenkomst, het bedrag en de datum van betaling van de laatste huur van de vorige huurder”.

Deze bepaling is niet van toepassing op huurovereenkomsten van 9 jaar.

Indien de verhuurder zijn algemene precontractuele informatieplicht niet nakomt, kan de Gewestelijke Inspectiedienst hem een administratieve boete van 50 tot 200 euro opleggen. De Regering kan deze bedragen jaarlijks indexeren.

• Beperking tot twee huurcontracten van korte duur met dezelfde huurder.

Brussel grijpt hiermee terug naar de bepalingen die golden onder de federale woninghuurwet en die ook gelden in het Vlaams gewest : een kortlopende huurovereenkomst kan slechts éénmaal worden verlengd, waarbij de totale duur niet langer mag zijn dan drie jaar.

Komen partijen overeen, zoals het nu toegestaan is, dat de huurovereenkomst van bijvoorbeeld 1 jaar nadien nog tweemaal wordt verlengd voor één jaar dan zal het contract na afloop van de eerste verlenging (dus na het tweede jaar) worden omgezet in een contract van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de oorspronkelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.

• * Tegenopzeg huurder

De huidige regelgeving voorziet dat de verhuurder de huurovereenkomst van korte duur enkel vroegtijdig kan beëindigen na het eerste huurjaar voor persoonlijke bewoning, mits een vooropzegging van 3 maanden en een vergoeding die gelijk is aan één maand huur.

Nieuw is dat bij opzegging van de huurovereenkomst voor persoonlijke bewoning door de verhuurder, ook de huurder te allen tijde de huurovereenkomst kan beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand. In dat geval is de vergoeding van één maand huur die de huurder verschuldigd is bij vroegtijdige beëindiging van een kortlopende huurovereenkomst, niet verschuldigd.

2/ Beperking van de huurwaarborg tot twee maanden

Ongeacht de vorm van de huurwaarborg, mag deze niet meer bedragen dan twee maanden huur.

De persoonlijke borgstelling wordt voortaan als huurwaarborg beschouwd. Daarom is de cumul van een geldelijke waarborg en een persoonlijke borgstelling niet meer toegelaten. Het is ofwel de waarborg ten bedrage van twee maanden ofwel de persoonlijke borg – die eveneens beperkt is tot een twee maanden huur.

Een persoonlijke borgstelling bovenop de huurwaarborg is alleen nog mogelijk voor studentenhuurovereenkomsten.

3/ Teruggave van de huurwaarborg binnen de twee maanden

Onder de nieuwe regelgeving moet de verhuurder – onder voorbehoud van een geschillenprocedure – het bedrag van de huurwaarborg vrijgeven binnen een maximale termijn van twee maanden na de overhandiging van de sleutels aan de verhuurder.

In het geval van een gebouw met meerdere appartementen dat door dezelfde persoon wordt beheerd, kan de huurwaarborg gedeeltelijk worden bevroren in afwachting van de jaarlijkse afsluiting van de rekeningen.

In geval van niet-naleving wordt het verschuldigde bedrag verhoogd met een bedrag gelijk aan 10% van de maandelijkse huurprijs voor elke begonnen maand.

4/ De criteria van veiligheid, gezondheid en uitrusting worden versterkt

De nieuwe bepalingen geven meer appreciatiebevoegdheid aan de leidend ambtenaar van de Gewestelijke Inspectiedienst.

Verhuurders die twijfelen of hun pand voldoet aan de normen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting, kunnen de Gewestelijke Inspectiedienst verzoeken om vόόr de verhuring een conformiteitsbewijs af te geven. Deze preventieve certificering kan belangrijk zijn omdat er zware sancties kunnen worden opgelegd ingeval een verhuurde woning ongezond (onbewoonbaar of in overtreding van de verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting) wordt verklaard.

Op vandaag kan het certificaat (nu ‘conformiteitscontroleattest’ genoemd) alleen worden gevraagd als de woning ongezond werd verklaard. De nieuwe regelgeving stelt die mogelijkheid open voor alle verhuringen.

De huidige kostprijs is redelijk (50 €). Het is alleen te hopen dat de Gewestelijke Inspectiedienst meer middelen krijgt, opdat de wachttijden om een certificaat te bekomen niet al te lang zouden zijn.

5/ Verzwaarde sancties in geval van onbewoonbaarheid

Vandaag denkt de Gewestelijke Inspectiedienst tweemaal na vooraleer een woning onbewoonbaar te verklaren omdat de huurders moeilijk een oplossing vinden om zich te  herhuisvesten. Ze kunnen zich eventueel wenden tot de diensten van de sociale huisvesting, maar de wachtlijsten zijn ellenlang.

De insteek van de inspectiediensten zou met de nieuwe regelgeving kunnen veranderen.

In geval van ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de verhuurder, verval van de huurovereenkomst (op voorwaarde dat het huurverbod te wijten is aan een aan de verhuurder toe te rekenen fout) of nietigheid van de huurovereenkomst op grond van onbewoonbaarheid, kan de rechter de verhuurder verplichten de kosten van herhuisvesting van de huurder te dragen.

Deze kosten kunnen het volgende omvatten :

1° de kosten van de ontruiming van de woning

2° de kosten van het vervoer van het meubilair

3° de kosten van de installatie in de nieuwe woning

4° het verschil tussen de oude en de nieuwe huur tot het bedrag van de niet-buitensporige huur voor een maximale periode van 18 maanden.

6/ Werken in de loop van de huurovereenkomst om de woning te verbeteren

De huidige reglementering voorziet al de mogelijkheid om in de loop van de huurovereenkomst werken uit te voeren die bestemd zijn om de energieprestatie van de woning te verbeteren.

Er wordt aan toegevoegd dat in de loop van de huurovereenkomst ook werken mogen worden uitgevoerd om de woning aan te passen aan een handicap of verminderde autonomie van de huurder.

De nieuwe ordonnantie kent een termijn van 90 dagen (ipv 60) toe aan de verhuurder om de werken uit te voeren én kent partijen de mogelijkheid toe om uiterlijk één maand voor de uitvoering van de werken overeen te komen dat deze werken zullen leiden tot een huurprijsverhoging. In geval van onenigheid kan de zaak worden voorgelegd aan de Paritaire Huurcommissie voor een advies over de billijkheid van deze verhoging.

Voor werken bestemd voor het verbeteren van de energieprestatie van de woning, wordt de herziening van de huurprijs in verhouding gesteld tot

• de verbetering van de energieprestatie van het gebouw;
• de door de verhuurder gedragen kosten ;
• de besparingen die deze werken de huurder mogelijks opleveren.

De regering kan een methode voorstellen om deze herziening te berekenen.

Voor werken bestemd om de woning aan te passen aan een handicap of verminderde zelfredzaamheid van de huurder, wordt deze verhoging bepaald rekening houdend met

• de door de verhuurder gedragen kosten;
• de omvang van de aanpassing van de woning aan de handicap of de verminderde zelfredzaamheid van de huurder.

Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen over de huurprijsverhoging, kan er op elk ogenblik een vordering worden ingesteld voor de rechter.

Indien er een huurprijsverhoging wordt overeengekomen, is deze slechts verschuldigd als de huurovereenkomst en het aanhangsel met betrekking tot de huurverhoging geregistreerd zijn.

7/ De huurlasten moeten overeenkomen met de werkelijke uitgaven en duidelijk worden opgesomd in de huurovereenkomst.

Tot op heden verwijst de Brusselse Huisvestingscode aangaande de aanrekening van de lasten naar artikel 1728ter en 1728quater van het Burgerwijk Wetboek. Deze artikelen worden opgeheven. De nieuwe regelgeving ingevoegd in artikel 224/3 van de Brusselse Huisvestingscode neemt slechts gedeeltelijk de huidige regels over.

Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.

Alleen de uitgaven voor posten die uitdrukkelijk worden vermeld en limitatief worden opgesomd in de huurovereenkomst, zijn verschuldigd met uitzondering van uitzonderlijke of nieuwe lasten die met werkelijke uitgaven moeten overeenkomen.

De verhuurder moet op elke verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst een aparte afrekening opstellen van de lasten van het afgelopen jaar, die hij binnen de daaropvolgende twaalf maanden aan de huurder meedeelt. De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten eveneens worden overgelegd.

In het geval van een gebouw bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, moet de verhuurder een overzicht bezorgen van de kosten en lasten en moet de mogelijkheid worden geboden aan de huurder om de stukken gratis in te zien. Op elke afrekening die aan de huurder wordt meegedeeld, moet deze mogelijkheid uitdrukkelijk worden vermeld.

De verdeelsleutel voor de lasten (aandeel van de kavel in de gemeenschappelijke kosten) moet worden opgenomen in de huurovereenkomst.

In geval van overmatig verbruik ten gevolge van een waterlek, mag het door de verhuurder aangerekende tarief niet hoger zijn dan het tarief ‘waterlek’ zoals voorzien in de ordonnantie van 20 oktober 2006 tot opstelling van een kader voor het waterbeleid, op voorwaarde dat de huurder de verhuurder tijdig in kennis gesteld heeft van het probleem.

De rechtzetting van een fout in de lasten ten voordele van de huurder kan binnen 2 jaar na het opstellen van de afrekening worden aangevraagd door de verhuurder en dat voor vijf verbruiksperiodes.

De rechtzetting van een fout in de lasten ten gunste van de verhuurder, kan door de huurder worden aangevraagd binnen de twee jaar na de dag waarop de fout is ontdekt en aan de verhuurder is meegedeeld en zal betrekking hebben op alle jaarlijkse verbruiksperiodes waarop de fout betrekking heeft.

8/ Onroerende voorheffing

Het verbod om de onroerende voorheffing (OV) ten laste te leggen van de huurder in een  huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, een studentenwoninghuurovereenkomst en een glijdende huurovereenkomst wordt uitgebreid tot de medehuurovereenkomst.

Het is aan de verhuurder om de vermindering van de OV aan te vragen op eerste verzoek van de huurder nadat hij de relevante informatie heeft gekregen van deze laatste. Deze vermindering is verschuldigd aan de bewoner die op 1 januari aanwezig is. De verhuurder kent de vermindering toe vόόr het verstrijken van elk huurjaar ofwel door middel van een gelijkwaardige verlaging van de huurprijs ofwel een afzonderlijke betaling.

9/ Gezelschapsdieren

De overgrote meerderheid van de rechters kent geen ontbinding van de huurovereenkomst toe in de gevallen waarin de huurder – in weerwil van de bepalingen in het contract – toch een hond of een kat houdt in het gehuurde pand, op voorwaarde evenwel dat er geen klachten van de buren zijn.

Deze gerechtelijke praktijk wordt nu overgenomen in de ordonnantie, met die bijzonderheid dat de huurovereenkomst :

1° het houden van gezelschapsdieren kan koppelen aan de voorwaarde dat er geen overlast en met name geen enkele agressiviteit is ;

2° het aantal dieren of soorten die gehouden mogen worden, kan beperken op basis van aanvaardbare redenen.

10/ Beperking schadebeding in geval van vertraging in de betaling van de huur.

Het zal voortaan niet meer mogelijk zijn om een forfaitaire schadevergoeding te voorzien van bijvoorbeeld 1% van de huurprijs per maand in geval de huurprijs niet betaald werd 10 dagen na de vervaldag. Alleen de wettelijke rente mag nog gevraagd worden.

11/ Verbod tot cash betaling van de huur.

De betaling van de huur en de lasten mag door de verhuurder uitsluitend worden gevraagd op een bankrekening, hetzij door overschrijving, hetzij door storting. Het rekeningnummer moet worden vermeld in de huurovereenkomst en in elke ingebrekestelling. Dat laatste aspect is belangrijk om te vermijden dat de geldigheid van een ingebrekestelling zou betwist worden.

12/ Vermelding huurovereenkomst in notariële akte

In de overeenkomst tot overdracht van het zakelijk recht (verkoop, schenking, toekenning van vruchtgebruik, erfpacht, opstal, …) wordt vermeld dat het goed verhuurd is en worden de gegevens van die huurovereenkomst opgenomen.

De nieuwe houder van het zakelijk recht treedt voor de toekomst in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder. Elke bepaling in de huurovereenkomst die het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt, wordt als ongeschreven beschouwd.

13/ Verhuurders moeten waakzaam zijn in geval van overdracht van huur of onderverhuring.

Het principe blijft behouden dat de overdracht van huur verboden is, behoudens schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder.

Zoals voorzien in de huidige tekst dient het ontwerp van overdracht per aangetekende brief door de huurder aan de verhuurder te worden meegedeeld. Vervolgens moet de verhuurder zijn akkoord of weigering van de overdracht meedelen binnen de dertig dagen na de ontvangst van het ontwerp.

De nieuwe regelgeving bepaalt dat, na het verstrijken van deze termijn, de overdracht wordt geacht te zijn aanvaard (huidige tekst zegt ‘geweigerd’).

De nieuwe regelgeving herneemt dat de huurder het gehuurde goed mag onderverhuren met de expliciete of stilzwijgende toestemming van de verhuurder. Een huurder die een woning in huur heeft genomen en die tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag het goed niet volledig onderverhuren. Met de instemming van de verhuurder, mag hij een gedeelte van dat goed onderverhuren op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft.

Nieuw is dat de huurder voorafgaand aan de onderverhuring aan de onderhuurder een kopie van de huurovereenkomst moet bezorgen, alsook de precontractuele informatie en de plaatsbeschrijving bij intrede.

14/ Opgelet voor de opzegtermijnen !

Onder de huidige regelgeving start de opzegtermijn in alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gegeven ‘de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzeg wordt gedaan’. Dit blijft ongewijzigd.

De nieuwe regelgeving voegt volgende bepaling in :’In de andere gevallen neemt de opzeggingstermijn een aanvang op de dag waarop de bestemmeling wordt geacht kennis te hebben gekregen van de opzegging.

Het is een belangrijk verschil. Als de aangetekende opzeg wordt verstuurd de voorlaatste werkdag van de maand, dan gaat in het eerste geval de opzegtermijn in de eerste dag van de maand nadien. In het tweede geval moet de verzender hopen dat de postbode nog langsgaat bij de bestemmeling tijdens de maand zelf, opdat de huurder nog wel degelijk de mogelijkheid zou hebben om tijdig kennis te krijgen van de opzegging.

Volgens de toelichting van de staatssecretaris voor Huisvesting telt alleen de dag waarop de bestemmeling ‘wordt geacht kennis te hebben gekregen’ van het document. Concreet gaat het in geval van een gerechtsdeurwaardersexploot om de dag van de betekening; in geval van een aangetekende zending met ontvangstbevestiging de dag waarop de ontvangstbevestiging werd getekend en in geval van een aangetekende zending de dag waarop de brief werd aangeboden op de woonplaats van de bestemmeling.

15/ Verzekering tegen brand en waterschade

De nieuwe ordonnantie bepaalt uitdrukkelijk dat de huurder aansprakelijk is voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan.

Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, moet de huurder een verzekering tegen brand en waterschade afsluiten voordat hij in het pand intrekt. Hij levert jaarlijkse het bewijs van betaling van de premies. Levert hij dit bewijs niet binnen de maand van zijn intrek in het pand, of, later binnen een maand na het verzoek van de verhuurder, kan deze laatste zijn verzekeringsmaatschappij verzoeken een clausule van afstand van verhaal toe te voegen aan zijn verzekeringspolis ‘woning’ ten bate van zijn huurder. In dit geval kan hij de kosten doorrekenen aan de huurder. Het eigen risico kan voor rekening van de huurder worden gelaten indien hij aansprakelijk is gesteld.

16/ Uithuiszettingen zonder uitvoerbare titel worden strenger aangepakt.

De nieuwe ordonnantie voorziet dat de verhuurder die overgaat tot een uitzetting uit de woning zonder op voorhand te beschikken over een uitvoerbare titel, aan de huurder, de vorige huurder of de bewoner met een titel een vergoeding verschuldigd is gelijk aan achttien maanden huur. Dezelfde sanctie is van toepassing als de verhuurder opzettelijk en onrechtmatig de toegang tot de woning van de huurder belemmert.

De vordering van de huurder of de bewoner wordt ingesteld en behandeld zoals in kort geding.

17/ Opzegging huurovereenkomst hoofdverblijfplaats wegens uitvoering van werken

De huidige regeling wordt behouden. De ordonnantie preciseert wanneer de verhuurder hetzij de hem verleende stedenbouwkundige vergunning, hetzij een omstandig bestek, hetzij een beschrijving van de werken samen met een gedetailleerde kostenraming, hetzij een aannemingsovereenkomst aan de huurder moet verstrekken: op het ogenblik van de betekening van de opzegging of uiterlijk binnen de twee hierop volgende maanden.

Indien de verhuurder deze stukken niet of niet tijdig overmaakt, kan de huurder verzoeken de opzegging ongeldig te verklaren. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.

Toepassing in de tijd van de wijzigingen

De meeste bepalingen zijn van toepassing op lopende huurovereenkomsten en op panden die bewoond of te huur aangeboden worden op het ogenblik van de inwerkingtreding van de ordonnantie.

De bepaling aangaande de precontractuele informatie, gezelschapsdieren, de verzekering, de lasten, het verbod van schadebeding, de onroerende voorheffing, de onderverhuring en overdracht van huur, de waarborg zijn van toepassing op huurovereenkomsten die zijn gesloten of verlengd na de inwerkingtreding van de ordonnantie.

De informatieplicht in geval van overdracht is van toepassing op de lopende huurovereenkomsten wanneer de vervreemding van het verhuurde goed na de inwerkingtreding van de ordonnantie plaatsvindt.

De artikels aangaande de aanvang van de opzeggingstermijn en het overmaken van de bewijsstukken in geval van opzegging wegens de uitvoering van werken ten slotte zijn van toepassing op lopende huurovereenkomsten, tenzij de huurder een opzegging heeft betekend aan de verhuurder vόόr de inwerkingtreding van de ordonnantie.

Het spreekt voor zich dat onze juridische dienst de modelhuurovereenkomsten voor Brussel zal aanpassen aan de nieuwe regelgeving. We roepen onze leden met aandrang op om zich tijdig nieuwe contracten aan te schaffen.

Quote 1 ‘Voor woninghuur is de cumul van een geldelijke waarborg en een persoonlijke borgstelling niet meer toegelaten.’

Quote 2 ‘In geval van vertraging in de betaling van de huur, zal alleen nog de wettelijke rente mogen gevraagd worden.’

Quote 3 ‘De betaling van de huur en de lasten mag enkel gebeuren op een bankrekening. Het rekeningnummer moet worden vermeld in de huurovereenkomst en in elke ingebrekestelling.’

Quote 4 : ‘De verhuurder die overgaat tot een uitzetting uit de woning zonder uitvoerbare titel is een vergoeding verschuldigd is gelijk aan achttien maanden huur.’