Het Vlaams Gewest zet in op woonkwaliteitscontrole
Vlaanderen verplicht kwaliteitscontrole voor alle huurwoningen, maar zal dat kwaliteit ook echt verhogen?
Vanaf 2030 moeten alle huurwoningen in Vlaanderen verplicht een controle krijgen op kwaliteit. Woningen die in orde zijn krijgen een conformiteitsattest. Maar als er gebreken zijn, kan dat leiden tot een ongeschiktheids- of onbewoonbaarheidsverklaring. Het doel is om de kwaliteit van de huurwoningen te verbeteren. Wat zijn de voor- en mogelijke nadelen voor de krappe huurmarkt?
Het team woningcontroleurs van de gemeenten Tienen, Zoutleeuw en Geetbets trekt elke dag van huurwoning naar huurwoning. In 1 op de 3 Vlaamse gemeenten is een conformiteitsattest nu al verplicht bij het afsluiten van een nieuw huurcontract.
Dat klinkt simpeler dan het is, want er bestaat geen lijst van alle huurwoningen. Huurcontracten moeten wel officieel geregistreerd worden, maar lang niet iedereen doet dat.
Waar zijn de huurwoningen?
“Wij zoeken met ons team manueel”, vertelt controleur Anke Meus. “We vergelijken de naam van wie verhuist naar een nieuw adres in onze gemeenten, met de naam van de eigenaar van de woning. Is dat niet dezelfde naam? Dan krijgt de eigenaar een brief dat er een woningcontrole moet plaatsvinden voor het verplichte conformiteitsattest.”
“Dat is dus wel wat omslachtig en arbeidsintensief”, geeft Meus toe “en het werkt alleen voor nieuwe huurcontracten, als de huurder zich er ook officieel domicilieert.”
Een verhuurder kan natuurlijk ook zelf om een conformiteitsattest vragen. En daarnaast zijn er de huurders die om een woningcontrole vragen omdat er gebreken zijn die niet opgelost worden. De woningcontroleurs komen dan langs om vast te stellen of de klachten terecht zijn.
Wat wordt er gecontroleerd?
De lijst van wat het team precies controleert, is vastgelegd in de Codex Wonen. Het is een visuele controle, ze kunnen dus enkel checken wat zichtbaar is voor het blote oog. En het gaat om minimumnormen inzake veiligheid, gezondheid en comfort.
Woningcontroleur Anke Meus overloopt de lijst: is er risico op elektrocutie of CO-vergiftiging? Is er voldoende lichtinval? Zijn er voldoende mogelijkheden om te verluchten? Zijn er vocht- of schimmelplekken? Is er een borstwering bij lage vensters en zijn de trappen veilig?
Op stap met een controleur in Tienen.
Niet in orde, wat nu?
Als er gebreken zijn, dan wordt meteen ook ingeschat hoe dringend een herstelling of aanpassing is. Doorgaans krijgt de eigenaar in deze regio 3 maanden om alles in orde te brengen. “Dat gaat meestal gepaard met veel zuchten of rollen met de ogen”, zegt Meus. “Ze vinden soms dat we te streng zijn. Maar uiteindelijk brengen de meeste eigenaars alles in orde.”
Soms weigert of talmt een eigenaar om gebreken in orde te brengen. Dan kan de burgemeester beslissen om de woning ongeschikt of zelfs onbewoonbaar te verklaren. De eigenaar krijgt dan een taks opgelegd, die elk jaar dat de woning niet in orde is hoger wordt.
Stijgt de kwaliteit van de huurwoningen door de verplichting?
“Eigenaars zijn zich niet altijd bewust van alle kwaliteitsnormen. Wij zijn geoefend om hen te wijzen op gebreken. Dus het helpt zeker om de kwaliteit te verbeteren,” zegt controleur Meus.
Maar er zijn ook bedenkingen. Want nu al is er een groot tekort aan betaalbare huurwoningen.
De vraag is of de huurprijs zal stijgen als een conformiteitsattest verplicht wordt. De Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten VVSG wil dan ook graag dat minister van Wonen Depraetere eerst een impactstudie uitvoert, nog voor ze de verplichting invoert.
De vraag stelt zich ook of de meest kwetsbare huurder zal durven vragen om een conformiteitsattest. De concurrentie om een woning te vinden is groot. Wie de kans krijgt om een huurcontract te tekenen, zal wellicht niet snel klagen over gebreken uit angst om die woning te verliezen.
Bij Vlaams minister van Wonen Melissa Depraetere (Vooruit) is te horen dat net de verplichting die drempel weghaalt. Veel zal afhangen van hoe de verplichting ingevoerd wordt. Dat is nog niet afgeklopt.
Veel particuliere verhuurders vinden weg niet in kluwen van normen en regels
Maar het is wel de belangrijkste bezorgdheid van belangenorganisatie de Verenigde Eigenaars. “Heel wat verhuurders zijn particulieren die hun weg niet vinden in het kluwen van allerlei normen en regels,” zegt Katelijne D’Hauwers. “Vaak gaat het ook om oudere mensen, vaak ook om langlopende huurcontracten waarbij de eigenaar al jaren niet meer zelf in de woning is geweest.”
“Bovendien merken we dat er een verschil zit op de interpretatie van de kwaliteitseisen naargelang de controleur”. De Verenigde Eigenaars pleiten dan ook voor redelijkheid. En dat er bij het vaststellen van gebreken voldoende begrip en begeleiding komt om de woning conform te krijgen.
Bovendien willen steden en gemeenten ook dat er betrouwbare gegevens komen, zodat niet enkel wie ter goedertrouw is, controle krijgt. “En er moeten voldoende middelen komen voor personeelsondersteuning en eenvoudigere procedures”, voegt Nathalie Debast van VVSG nog toe.
De cijfers
Lokale besturen voerden bijna 45.000 woningonderzoeken uit in 2024. Dat is een verdubbeling op 5 jaar tijd. In dat cijfer zitten ook de herkeuringen. Dus één woning kan meerdere keren onderzocht zijn. Uiteindelijk zijn er 22.485 conformiteitsattesten afgeleverd vorig jaar. Zo’n 20 procent van de onderzoeken leidt tot een ongeschiktheids- of onbewoonbaarheidsverklaring.
Bron: VRT-nieuws zaterdag 06 december 2025 Marjan Temmerman
Bekijk het originele artikel (inclusief luisterfragment en filmpje wooncontroleur Tienen) hier