EM November 2024

nr. 520
november 2024
ERKENNINGSNUMMER P408-448
MAANDBLAD VAN DE VERENIGDE EIGENAARS
Afgiftekantoor Brussel X • Verantwoordelijke Uitgever: K. D’Hauwers • Aalstersestraat 41 • 9280 Wieze • Geen verschijning in juli en augustus
HET VLAAMS
REGEERAKKOORD
ONDER DE LOEP
HET REGEERAKKOORD
VAN DE REGERING
DIEPENDAELE I
MAG DE VERHUURDER
DE HUURPRIJS
OPSLAAN OF EEN
KORTING GEVEN ?
EEN LENING AANGAAN
VOOR DE FINANCIERING
VAN WERKEN AAN DE
GEMENE DELEN ?
NIEUWE MINIMALE
WOONKWALITEITS-
NORMEN IN BRUSSEL
VANAF 2026
4
6
10
14
NIEUW
PACHTDECREET:
TOCH DE PACHT-
REGELS BUITEN
SPEL ZETTEN?
19
PAGINA
PAGINA
PAGINA
PAGINA
PAGINA
2
NIEUW Hoe te verkrijgen?
a) Webshop Verenigde Eigenaars
Aankoop contracten en brochures via onze gloednieuwe webshop – https://verenigdeeigenaars.be/webshop/
b) In onze kantoren op volgende adressen:
Antwerpen, Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem (na afspraak) • Brussel, Violetstraat 21, 1000 Brussel •
Lebbeke, Aalstersestraat 41, 9280 Wieze (na afspraak) • Gent, Kon. Elisabethlaan 3, 9000 Gent •
Hasselt, Embuild Limburg, Wetenschapspark 33, 3590 Diepenbeek • Leuven, Embuild Leuven, Dreefstraat 8, 3001 Heverlee (na afspraak) •
Oostende, RCF-accountants – belastingconsulenten, Torhoutsesteenweg, 300-302, 8400 Oostende (na afspraak).
c) Door overschrijving op rekening IBAN: BE72 3631 2461 3516 (bestelling + lidnummer vermelden)
+ of u het contract per post of per mail (PDF-formaat) wenst te ontvangen.
Al onze contracten zijn ook in het Frans verkrijgbaar
Prijs Portkosten Per mail (PDF)
Hoofdverblijfplaats (Gewest vermelden)
Huurcontract gemeubeld of ongemeubeld appartement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,30 € + (6,70 €) 18,00 €
Huurcontract woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,90 € + (6,70 €) 18,00 €
Engelstalige contracten (vermelden appartement of woning). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,60 € + (6,70 €) 18,00 €
Tweede verblijfplaats (Gewest vermelden)
Huurcontract gemeubeld/ongemeubeld appartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,40 € + (6,70 €) 18,00 €
Huurcontract woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,50 € + (6,70 €) 18,00 €
Diversen
Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,00 € + (6,70 €) 19,00 €
Pop-up (Vlaams Gewest – enkel nederlandstalig) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45,00 € + (4,50 €) 45,00 €
Professionele niet-commerciële huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (6,70 €) 19,00 €
Pachtovereenkomst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (4,50 €) 18,00 €
Eénmalige pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (4,50 €) 18,00 €
Loopbaanpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (4,50 €) 18,00 €
Cultuurcontract 1 jaar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (4,50 €) 18,00 €
Cultuurcontract 3 jaar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (4,50 €) 18,00 €
Autostaanplaats. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,50 € + (4,50 €) 13,00 €
Huuroverdracht
– residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80 € + (4,50 €) 9,00 €
– niet-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80 € + (4,50 €) 9,00 €
Addendum (Vlaams Gewest)
– feitelijk samenwonende huurder toevoegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00 € + (4,50 €) 9,00 €
– feitelijk samenwonende vertrekkende huurder vervangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00 € + (4,50 €) 9,00 €
Huurcontracten voor studentenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8,30 € + (6,70 €) 16,00 €
Verlenging huurovereenkomst studentenhuisvesting Vlaams Gewest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80 € + (4,50 €) 9,00 €
Syndicuscontract + offerteaanvraag voor de functie van syndicus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19,40 € + (6,70 €) 27,00 €
Model plaatsbeschrijving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18,80 € + (6,70 €) 27,00 €
Contract bruikleen (vermelden gebouw of grond). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,20 € + (4,50 €) 18,00 €
Contract bezetting ter bede (vermelden gebouw of grond). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,30 € + (4,50 €) 18,00 €
Reglement interne orde in Vereniging van Mede-eigenaars. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55,00 € + (4,50 €) 55,00 €
Brochures (niet-prior verzending)
Handboek appartementsrecht in hoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,00 € + (7,10 €)
Brochure Regelgeving woonkwaliteit in Vlaanderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22,00 € + (4,30 €)
Opgelet: Indien u een huurovereenkomst aangaande het hoofdverblijf van de huurder, het tweede verblijf of studentenhuisvesting
in het Brussels Gewest sluit vanaf 1 november 2024 , dient u nieuwe contracten te gebruiken.
Documenten voor leden

Gebruik altijd de meest recente versie van onze modelcontracten.
2
EDITORIAAL
3
De Verenigde Eigenaars nemen
het Vlaams regeerakkoord
onder de loep
Het Vlaams Regeerakkoord 2024-2029 is
getiteld ‘Samen werken aan een warm en
welvarend Vlaanderen’ .
Verder in dit magazine geven we een over
zicht van de belangrijkste maatregelen die
onze leden aanbelangen. Hier volgen al
enkele algemene beschouwingen.
We zijn verheugd te lezen dat de nieuwe
Vlaamse regering de intenties van de
vorige legislatuur op het vlak van wonen
verder wenst te zetten. Eén van de cen
trale uitgangspunten is het stimuleren
van een kwalitatieve en betaalbare private
huurmarkt. De regering stelt dat een vitale
en sterke private huurmarkt een prioriteit
vormt en zegt erover te zullen waken dat
er ook in dat segment volop wordt inge
zet op de creatie van betaalbare huur
woningen. Daartoe is het, nog volgens
de regering, belangrijk om een gezond
evenwicht tussen verhuurders en huur
ders na te streven. Die balans zorgt ervoor
dat er extra aanbod wordt aangetrokken,
terwijl tezelfdertijd de belangen van de
huurder kunnen gevrijwaard worden.
Ons bestuur heeft de nieuwe minister van
Wonen, Mevrouw Melissa Depraetere,
een brief gericht om haar te feliciteren
met haar benoeming. Bij die gelegenheid
hebben we een onderhoud gevraagd
zodat we haar de bekommernissen van
de private vastgoedeigenaars kunnen
voorleggen.
VERENIGDE EIGENAARS
De private huurmarkt moet de komende
jaren verder versterkt en ondersteund
worden. Wanbetaling, huurschade,
gebrek aan onderhoud komen alsmaar
vaker voor en ontmoedigen zowel de
huidige verhuurders als potentiële inves
teerders. Dit leidt tot een verdere ver
schraling van het aanbod, waardoor de
toegankelijkheid tot de private huurmarkt
bemoeilijkt wordt en de prijzen (blijven)
stijgen. En dat keert zich tegen de huurder.
De meeste problemen doen zich voor in
het laagste segment van de huurmarkt.
Daar is er, naast financiële onder-
steuning, nood aan preventie en bege
leiding gedurende gans het huur-
traject. We pleiten al jaren voor de ver
ruiming van het stelsel van huursubsi
dies- en premies voor huurders die zich
in een precaire financiële situatie bevin
den en betreuren dan ook dat dit niet
voorzien is voor de komende legislatuur.
Mevrouw Depraetere is eveneens
bevoegd voor Klimaat en Energie. De
Vlaamse regering stelt dat zij burgers en
ondernemingen actief wil ondersteunen
om de transitie te maken richting
een klimaatneutrale samenleving.
Een belangrijke hoeksteen van het
toekomstig beleid is de renovatie van het
Vlaamse gebouwenpark.
Opmerkelijk is dat de renovatieplicht
na aankoop wordt beperkt tot label D.
Redactie en publiciteit: Violetstraat 21 • 1000 Brussel • info@ve-pr.be • 02 880 60 24
Verantwoordelijke Uitgever: K. D’Hauwers • Aalstersestraat 41 • 9280 Wieze
Alle briefwisseling is te richten aan het secretariaat
Publiciteit en publireportages vallen niet onder de verantwoordelijkheid
van de redactie of het bestuur van de Verenigde Eigenaars
De termijn om zich in orde te stellen wordt
verlengd met een jaar (voor residentiële
panden) en het verstrengingspad wordt
afgeschaft. De regering zal verder inzet
ten op bestaande instrumenten (onder
meer premies, leningen en begeleiding
bij verbouwingen).
De energievereisten voor panden die
verhuurd worden, blijven evenwel onge
wijzigd. Op 1 januari 2030 wordt de ener
gienorm van kracht en zal een woning
die er niet aan voldoet ongeschikt zijn
om te verhuren. Ook het verstrengingspad
richting 2040 blijft ongewijzigd.
Wij juichen ten slotte toe dat de vereni
gingen van mede-eigenaars (VME’s) een
belangrijke doelgroep worden in het
energiebeleid van de regering. De onder
steuning van overheidswege, onder meer
door het verder inzetten op renovatie
masterplannen, moet VME’s helpen om
te voldoen aan de minimaal te behalen
verplichtingen en eisen op het vlak van
het zogenaamde gebouwlabel. De rege
ring zal het verstrengingspad van de
gebouwlabels voor de renovatie van
appartementsgebouwen vastleggen, eens
duidelijk is wat ‘haalbare’ labels zijn. We
durven te hopen dat de minister in over
leg zal gaan met mensen uit de praktijk
om uit te maken wat haalbaar is.
Het bestuur
van de Verenigde Eigenaars
november 2024 | eigenaarsmagazine
4
Het regeerakkoord
van de regering Diependaele I
We hebben de tekst van het regeerakkoord doorgenomen en nemen
hieronder de bijzonderste bepalingen op die onze leden aanbelangen.

1. Fiscaliteit
■ Er komt een tariefverlaging in het verkooprecht
(‘registratierechten’) van 3% naar 2% voor de enige
eigen woning. Deze maatregel geldt voor alle
verkopen waarvoor de notariële akte verleden
wordt vanaf 1 januari 2025.
■ De gunstregeling in de onroerende voorheffing
voor wie bij renovatie een bepaald EPC-peil haalt,
wordt geschrapt.
■ De sloop- en heropbouwpremie blijft behouden
voor investeringen die niet in aanmerking komen
voor het federale verlaagde btw-tarief.
2. Woonbeleid
a) algemeen
■ De regering wil dat de Vlaamse woningmarkt de
komende jaren op volle snelheid kan draaien. Om aan
de vraag tegemoet te komen is aanbodcreatie in alle
segmenten van de woningmarkt essentieel, zowel op
de eigenaarsmarkt, de sociale woningmarkt als de
private huurmarkt. Voor deze laatste deelmarkt wordt
uitdrukkelijk voorzien dat er in overleg wordt gegaan
met de betrokken verhuurdersorganisaties.
■ Inzake ruimtelijke ordening zet de regering in op
het vrijwaren van voldoende ruimte voor bijkomende
betaalbare woningen. Naast renovatie en vernieuw
bouw zijn kwalitatieve verdichting en duurzame
uitbreiding op goed gelegen locaties de speerpunten
van het nieuwe beleid.
■ De regering wil de Vlaming een zo ruim mogelijke
keuze laten tussen verschillende woonvormen.
Er wordt ruimte geboden voor innovatieve huisvesting
(zoals cohousing, woningdelen, kangoeroewonen,
zorgwonen, huurkoop, …). Juridische en administra
tieve hindernissen zullen worden weggewerkt.
b) private huurmarkt
■ Er zullen aanpassingen aan het Woninghuurdecreet
worden doorgevoerd, waarbij wordt gestreefd
naar een ‘gezond evenwicht tussen huurders en
verhuurders’ . Het regeerakkoord voorziet alvast
in twee wijzigingen:
1. Een indexatieverbod vanaf 2028 voor huur-
woningen die niet voldoen aan de minimale
EPC-labels conform de energienorm die in
werking treedt op 1 januari 2030. De huurprijs van
de meest energieverslindende woningen zal niet
meer mogen geïndexeerd worden.
2. Bij het afsluiten van een nieuw huurcontract
moeten de gegevens uit een verblijfsdocument
van de huurder worden vermeld. De bedoeling
is om verhuur aan ‘sans papiers’ onmogelijk
te maken.
■ Er wordt werk gemaakt van een Vlaams systeem
voor de registratie van huurcontracten. De bedoeling
is om meer controle uit te voeren op de kwaliteit
van de huurwoningen op de markt.
■ Het systeem van budgethuur zal verder uitgerold
worden.
■ Er zal een gericht beleid rond preventie van uithuis
zettingen worden gevoerd. Ook het gebruik van het
Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen wordt
verder aangemoedigd.
■ De regering wil het beschikbare aanbod aan betaal
bare studentenkoten opkrikken in samenwerking
met universiteiten en hogescholen.
■ De regering zou willen dat het conformiteitsattest
verplicht wordt over het volledige grondgebied,
maar laat de lokale autonomie in deze ongemoeid.
Hoe de verdere uitrol gebeurt, wordt dus in handen
gelaten van de steden en gemeenten.
5
Bij aanpassingen aan het Woninghuurdecreet
zal gestreefd worden naar een goed evenwicht
tussen huurder en verhuurder.
■ De leegstands- en verkrottingsheffingen zullen
worden hervormd in functie van een versterking
van het ontradend en sanctionerend beleid.
■ De regering wil ook onderzoeken of het mogelijk
is om leegstaande assistentiewoningen te
heroriënteren naar sociale huurwoningen.
3. Klimaat en energie
■ De renovatieplicht wordt beperkt tot op het huidige
niveau van label D. Het verstrengingspad wordt
afgeschaft. De termijn voor de uitvoering van de
werkzaamheden om aan de renovatieplicht te
voldoen, wordt bovendien verlengd naar 6 jaar
(voor residentiële panden).
■ Voor niet-residentiële gebouwen wordt de renovatie
plicht behouden en gekoppeld aan een ambitieus
groeipad richting 2050.
■ De regering wil de renovatie van gebouwen in
gedwongen mede-eigendom vereenvoudigen
en stimuleren en daartoe de ontzorgings- en
begeleidingsinstrumenten gericht versterken.
Ze wil ook verder inzetten op renovatiemasterplannen.
■ EPC’s van individuele appartementen blijven
behouden, maar worden aangevuld met een gebouw-
label voor alle collectieve delen van het gebouw.
Het verstrengingspad van de gebouwlabels zal vastge
legd worden, eens duidelijk is wat haalbare labels zijn.’
■ Mijn Verbouwpremie en Mijn Verbouwlening blijven
behouden maar worden op een aantal vlakken
aangepast.
■ Het inspectieprotocol van EPC’s zal worden
vereenvoudigd om hun kwaliteit maximaal te
garanderen en ze gebruiksvriendelijker te maken.
De berekeningswijze wordt geëvalueerd en
vereenvoudigd.
4. Omgeving en ruimtelijke ordening
■ De bouwshift blijft het centraal principe van het beleid
inzake ruimtelijke ordening. Het ruimtebeslag terug
dringen naar 0 hectare/dag blijft het doel. Bij inname
van open ruimte is het de bedoeling dat er planologi
sche compensatie wordt toegepast.
■ Inzake vergunningsprocedures wordt verder werk
gemaakt van de modulaire omgevingsvergunning.
Doel is om het vergunningsproces te vereenvoudigen
en te moderniseren, binnen een efficiënt, rechtszeker
en transparant kader.
5. Enkele diverse bepalingen
■ Het regeerakkoord voorziet in een evaluatie van de
handelshuurwetgeving.
■ De onderhandelaars houden vast aan het systeem
van Wonen in Eigen Streek waardoor private gronden
of appartementen worden voorbehouden voor wie
een band heeft met de gemeente in kwestie.
■ Een commissie van experten krijgt de opdracht om,
samen met het middenveld, werk te maken van een
actieprogramma om de vergunningverlening te
verbeteren. De focus ligt op snellere rechtspraak voor
belangrijke projecten, een grotere rol voor weten
schappelijk onderzoek, constructievere en oplos
singsgerichtere inspraak en het tegengaan van
misbruik van procedures en bezwaarmogelijkheden.
De gemiddelde doorlooptijd bij de Raad voor
Vergunningsbetwistingen wordt ingekort van 1 jaar
naar 9 maanden.
november 2024 | eigenaarsmagazine
6
Mag de verhuurder
de huurprijs opslaan
of een korting geven?
We krijgen dikwijls de vraag van onze leden
of ze de huur mogen opslaan tijdens de
huurperiode. Het gebeurt dat een verhuurder – om
allerlei redenen – de huurprijs te laag heeft bepaald
in het huurcontract en enige tijd (of jaren) nadien de
huurprijs wil optrekken omdat hij vaststelt dat
gelijksoortige panden in de omgeving duurder
verhuurd worden. We beperken ons in het antwoord
op deze vraag tot huurovereenkomsten die betrekking
hebben op een woning bestemd als hoofdverblijf-
plaats van de huurder.
De verhuurder kan niet ‘zomaar’ of om het even wanneer
de huurprijs verhogen – buiten indexatie uiteraard – zelfs
al zou de huurder daar mee instemmen en wordt daarvan
een document opgesteld (onder de vorm bijvoorbeeld van
een bijvoegsel aan de huurovereenkomst).
Zowel de federale woninghuurwet als de regionale regel
gevingen voorzien wel een aantal mogelijkheden van
huurprijsverhoging. Zo kunnen partijen overeenkomen
de huurprijs te herzien tussen de negende en de zesde
maand vóór het einde van elke driejaarlijkse periode
waarbij de herziene huurprijs zal verschuldigd zijn vanaf
de eerste dag van de daarop volgende driejaarlijkse
periode. Onze juridische dienst heeft voor elk gewest een
adequaat model van overeenkomst van huurprijs-
herziening opgesteld.
Een overeenkomst houdende huurprijsverhoging onder
tekend buiten de hierboven gestelde termijn is nietig.
De huurder kan nadien de teveel betaalde huur terugeisen
van de verhuurder. Deze terugbetaling kan gevraagd
worden voor de teveel betaalde bedragen in de periode
van vijf jaar die de aanvraag tot terugbetaling aan de
verhuurder voorafgaan.
Als de huurder niet instemt met een huurprijsverhoging,
kan de verhuurder naar de rechter stappen om deze te
bekomen. Dan zal hij wel moeten bewijzen dat de huur
waarde van de betrokken woning gestegen is omwille van
op zijn kosten uitgevoerde werken of omwille van nieuwe
omstandigheden.
Het Vlaams Woninghuurdecreet laat partijen bovendien
toe om het even wanneer overeen te komen dat de huurprijs
wordt herzien omdat aan het goed energiebesparende
investeringen gedaan werden. Investeringen die nood-
zakelijk zijn om het goed in overeenstemming te brengen
met de woonkwaliteitsvereisten (dakisolatie, dubbel glas)
kunnen geen aanleiding geven tot huurprijsverhoging.
Niets belet echter de verhuurder om aan de huurder een
‘korting’ op de huurprijs toe te staan.
Zo kan een korting op de basishuurprijs vermeld in het
contract, afhankelijk gesteld worden van bijvoorbeeld het
correct en stipt betalen van de huurprijs tegen de eerste
kalenderdag van elke maand.
Het gebeurt ook dat een verhuurder een woning aan een
kennis wil verhuren aan een ‘vriendenprijsje’ . In dat geval
raden wij aan om in het huurcontract de marktconforme
7
november 2024 | eigenaarsmagazine
huurprijs als basishuur op te nemen en onder de bijzondere
voorwaarden volgende clausule :’De huurprijs vermeld in
artikel …… en nadien de gebeurlijk geïndexeerde huurprijs
zal worden verminderd met …..€ per maand en dat tot
herroeping door de verhuurder’ . Dat laat de verhuurder toe
om, wanneer de huurder bijvoorbeeld een vriend bij hem
laat inwonen de korting ongedaan te maken.
Het omgekeerde, namelijk in het huurcontract voorzien dat
de basishuur het eerste jaar bijvoorbeeld 700 € per maand
bedraagt, het tweede jaar 750 € en vanaf het derde jaar
800 €, is af te raden. Dergelijke clausule zal immers
problemen opleveren bij de indexatie van de huurprijs.
Het Vlaams Woninghuurdecreet laat partijen
toe om het even wanneer overeen te komen dat de
huurprijs wordt herzien als aan het goed
energiebesparende investeringen gedaan werden.
Een lid vraagt ons…
Ik ben gepensioneerd en verhuur al jaren 20 garages. Aangezien de huuropbrengst van
die garages ruim onder de 25.000 € op jaarbasis bleef, kon ik de vrijstelling genieten
van BTW voor kleine ondernemingen. Sedert vorig jaar ben ik, ingevolge het overlijden
van onze ouders, samen met mijn zus – die tot dan geen garages verhuurde – eigenaar
geworden van nog eens 20 garages, waarvoor we dus in onverdeeldheid zijn. De huurinkomsten uit de
garages overstijgen nu het bedrag van 25.000 €.
Alle garages worden privé verhuurd, niet voor beroepsdoeleinden. In de personenbelasting worden we belast op
basis van het kadastraal inkomen (KI). Voor de garages in onverdeeldheid geef ik dan ook de helft van het KI aan.
Mijn vraag is : wordt voor de vrijstelling van BTW voor kleine ondernemingen ook rekening gehouden met
het eigendomsaandeel ?
Verenigde Eigenaars antwoorden:
Belastingplichtigen kunnen aanspraak maken op de btw-vrijstellingsregeling als het jaarlijks omzetcijfer van
de ‘onderneming’ niet meer dan 25.000 euro (exclusief btw) bedraagt. Het maakt niet uit welke juridische
vorm de onderneming heeft (natuurlijke persoon, vennootschap …).
Wanneer verscheidene personen in onverdeeldheid of in vereniging (vennootschap) een ‘beroepswerkzaam
heid’ uitoefenen, dient er rekening te worden gehouden met het jaarlijks totaalbedrag van de omzetcijfers die
ze gezamenlijk realiseren.
U zal dan ook BTW moeten aanrekenen op de huurprijs van elke garage – ook diegene die u in onverdeeld
heid heeft met uw zus.
BTW op verhuur van garages
8
Bewijsmiddelen van de
belastingadministratie
Nadat we in eerdere artikels de controle- en
onderzoeksmogelijkheden van de belasting-
administratie en de controletermijnen hebben
besproken, lichten we in het kader van dit artikel de
bewijsmiddelen van de belastingadministratie toe.
De belastingadministratie baseert zich op de door de belas
tingplichtige aangegeven inkomsten voor het bepalen van
de belastbare grondslag. Is de belastingplichtige vrijgesteld
van aangifteplicht, dan wordt de aanslag gevestigd op de
in het voorstel van vereenvoudigde aangifte vermelde – en
eventueel door de belastingplichtige verbeterde – gegevens.
De aangifte wordt vermoed juist te zijn. Het is aan de admi
nistratie om het bewijs te leveren dat de aangifte onjuist
zou zijn.
Om het bestaan en het bedrag van de belastingschuld te
bepalen, kan de belastingadministratie alle door het gemeen
recht toegelaten bewijsmiddelen aanvoeren, zoals daar zijn:
1/ De processen-verbaal (pv’s) opgesteld door
de ambtenaren van de FOD Financiën
De pv’s hebben bewijskracht tot bewijs van het tegendeel.
Ze leveren het bewijs van de waarachtigheid en de juistheid
van de ingewonnen inlichtingen, zolang de belasting-
plichtige niet heeft aangetoond dat deze onjuist of
onwaar zijn.
De wetgever acht het wenselijk dat iedere administratie
bij de uitoefening van haar taken kan beschikken over dezelfde
bewijsmiddelen, zonder dat onderscheid hoeft te worden
gemaakt al naar gelang het onderzoek betrekking heeft op
een procedure inzake inkomstenbelastingen of inzake btw.
2/ Het schriftelijk bewijs
Hieronder vallen de bescheiden en akten die uitgaan van
de belastingplichtige zelf, van zijn lasthebber of van derden.
Deze documenten moeten ter beschikking van de
administratie worden bewaard in het kantoor, agentschap,
bijhuis of elk ander beroeps- of privélokaal van de belas
tingplichtige.
De administratie belast met de vestiging van de inkomsten
belastingen, kan de belastbare inkomsten van de belas
tingplichtige bepalen aan de hand van zijn boekhouding.
Om bewijskrachtig te zijn, moet die een samenhangend
geheel vormen, gestaafd met de nodige bewijsstukken
(facturen, kasboek, inventaris, …).
De belastingadministratie heeft een ruime bevoegdheid
om van diverse overheidsinstanties inlichtingen te vragen
(o.a. de griffie, de provincie- en gemeentediensten,
het OCMW…). Zij kan in het kader van de vestiging of
invordering van de belastingen om inzage verzoeken
van akten, stukken, registers of bescheiden in het bezit
van overheidsinstanties en van deze documenten kopieën
opvragen.
3/ Het bewijs door getuigen
De belastingadministratie mag bij derden inlichtingen
verzamelen om de fiscale toestand van belastingplichtigen
te onderzoeken. Als de belastingplichtige de juistheid
van de door de administratie bij derden ingewonnen inlich
tingen betwist, kan de administratie overgaan tot een
confrontatie tussen de belastingplichtige en de getuige.
Beiden worden bij ter post aangetekende brief opgeroepen.
Van de verklaringen van de getuige wordt een pv opgemaakt
en na voorlezing wordt dit document door de getuige en
de belastingplichtige ondertekend. Laatstgenoemde krijgt
er een eensluidend verklaard afschrift van.
4/ De bekentenis
Dat is een mondelinge of schriftelijke erkenning door de
belastingplichtige of door zijn lasthebber van een tegen
9
De aangifte wordt vermoed juist te zijn.
Het is aan de administratie om het bewijs te
leveren dat de aangifte onjuist zou zijn.
hem aangevoerd feit. Als de belastingplichtige zich na een
controle uitgevoerd door de administratie akkoord verklaart
met de verhoging van zijn belastbare inkomsten, dan is dat
een bekentenis.
5/ Vermoeden steunend op
‘tekenen en indiciën’
Behoudens tegenbewijs mag de belastingadministratie de
belastbare grondslag ramen volgens tekenen en indiciën.
Indien bepaalde gedragingen of verrichtingen van de belas
tingplichtige (bijvoorbeeld de aankoop van een dure luxe
wagen, het maken van een dure reis, het sluiten van een
levensverzekering met een hoge premie, …) wijzen op een
hogere graad van gegoedheid dan blijkt uit de door de
belastingplichtige aangegeven inkomsten, kan de belas
tingadministratie hieruit een vermoeden afleiden dat de
belastingplichtige niet alle door hem verworven inkomsten
heeft aangegeven.
Bij een ‘indiciaire’ taxatie wordt dus nagegaan of de inkom
sten van de belastingplichtige volstaan om de reële en
vermoede uitgaven te financieren. Een eventueel tekort
(‘indiciair tekort’ genoemd), wordt dan bijkomend ambts
halve als beroepsinkomen belast.
Bij een ‘indiciaire’ taxatie, moet de belastingadministratie
het bewijs leveren van de door haar aangevoerde tekenen
en indiciën. Zij moet de uitgaven met concrete elementen
bewijzen.
Het vermoeden is weerlegbaar, hetgeen inhoudt dat de
belastingplichtige het tegenbewijs kan leveren. Daartoe
moet de belastingplichtige aantonen dat de gehanteerde
‘tekenen en indiciën’ willekeurig werden vastgesteld, over
dreven zijn of zelfs onbestaande. Hij kan ook gegevens
(andere niet-belastbare inkomsten) aanbrengen om het
wettelijk vermoeden dat uit het vastgestelde ‘indiciair tekort’
volgt, te weerleggen.
Als verdediging kan men enerzijds de inkomsten verhogen,
door aan te tonen dat er andere niet-belastbare inkomsten
zijn die het tekort kunnen verantwoorden, bijvoorbeeld
interesten van een spaarrekening, meerwaarden op beleg
gingen, inkomsten afkomstig uit een schenking of erfenis,
gokwinsten, …
Anderzijds kan men zijn uitgaven verminderen. De belas
tingplichtige kan concrete elementen aanbrengen die de
reële levensonderhoudskosten drukken, zoals het beschik
ken over een moestuin waarin men eigen groenten kweekt,
het houden van dieren (kweken van kippen), het zelf maken
van kledij, het samenwonen met anderen, die over een
eigen inkomen beschikken.
6/ Vermoeden steunend op vergelijking
Bij gebrek aan bewijskrachtige gegevens kan de adminis
tratie de belastbare winst of baten voor elke belasting-
plichtige bepalen door vergelijking met de normale winst
of baten van ten minste drie soortgelijke belastingplichtigen.
Daarbij moet rekening worden gehouden met allerlei
individuele verschillen, zoals het aantal werknemers,
de ligging van het bedrijf, …
De taxatie bij vergelijking kan alleen worden gebruikt om
de belastbare inkomsten van nijverheids-, handels- of
landbouwondernemingen of baten van vrije beroepen,
ambten of posten te bepalen.
De belastingplichtige mag doorslaggevende en controleer
bare gegevens aanbrengen om het wettelijk vermoeden,
dat de taxatie bij vergelijking vormt, te betwisten.
7/ De antimisbruikbepaling
Een rechtshandeling kan niet worden tegengeworpen aan
de administratie wanneer deze door vermoedens of andere
rechtsmiddelen kan aantonen dat er sprake is van fiscaal
misbruik. Dat misbruik bestaat erin dat de belastingplichtige
een constructie tot stand brengt om ofwel zich aan de
verschuldigde inkomstenbelastingen te onttrekken ofwel
onterecht een fiscaal voordeel te genieten.
De belastingplichtige heeft de mogelijkheid om aan te tonen
dat de keuze voor zijn rechtshandeling door één of meer
andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van
november 2024 | eigenaarsmagazine
inkomstenbelastingen.
10
Elke vereniging van mede-eigenaars (VME) wordt
vroeg of laat genoodzaakt (grote) werken uit te
voeren aan de gemeenschappelijke delen van het
gebouw. Op dat moment stelt zich het probleem van
de financiering van de werken.
In het beste geval kunnen de werken gefinancierd worden
door het reservekapitaal of door fondsenwerving. Indien er
geen reservekapitaal is, of indien dit ontoereikend is en
de mede-eigenaars niet onmiddellijk over de nodige
liquiditeiten beschikken, kan de VME een lening aangaan.
In dit artikel bespreken we de voor-en nadelen van
dergelijke lening.
Werken aan de gemeenschappelijke delen
Het is enkel de algemene vergadering (AV) die bevoegd
is om te beslissen over de uitvoering van werken aan de
gemeenschappelijke delen. Hiervoor is overeenkomstig
artikel 3.88, § 1, 1° b) van het Burgerlijk Wetboek (BW) een
tweederdemeerderheid vereist van de stemmen van de
mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming
aanwezig of vertegenwoordigd zijn. De syndicus kan
immers slechts bewarende maatregelen treffen en heeft
dus niet de bevoegdheid om belangrijke werken te
laten uitvoeren, tenzij dit door de algemene vergadering
beslist wordt.
Reservekapitaal
Het reservekapitaal is de som van de periodiek ingebrachte
bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-
periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing
van het verwarmingssysteem, de herstelling of de
vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe
dakbedekking (art. 3.86, § 3, derde lid BW).
Sinds de wet van 2018 moet de VME uiterlijk na afloop
van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van
de gemeenschappelijke delen van het gebouw een
reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage
niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van
de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande
boekjaar.
De AV kan evenwel met een meerderheid van vier vijfde
van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal
niet aan te leggen (de zogenaamde ‘opt-out’). Indien er een
reservekapitaal wordt aangelegd, moet dit geplaatst worden
op een afzonderlijke rekening op naam van de VME.
Indien er een reservekapitaal bestaat, is het de AV die beslist
of de werken al dan niet gefinancierd worden met het
reservekapitaal. Deze beslissing vergt een volstrekte meer
derheid (50 % van de stemmen + 1).
Lening aangegaan door de VME
Het komt ook de AV toe te beslissen of de VME een lening
aangaat om de werken te financieren. Ook deze beslissing
vergt een volstrekte meerderheid.
Voordelen van externe financiering
Een lening aangegaan door de VME voor de financiering
van werken laat een gespreide betaling toe. Elke aan het
krediet deelnemende mede-eigenaar zal bijdragen in de
terugbetaling van de lening volgens de verdeelsleutel
voorzien in het reglement van mede-eigendom voor de
gefinancierde werken.
Een ander voordeel is de fiscale aftrekbaarheid van de
intresten. Intresten van leningen die zijn aangegaan om
een onroerend goed te verwerven of te behouden, mogen
van het volledig onroerend inkomen worden afgetrokken.
Het is niet vereist dat de lening gewaarborgd is door een
hypotheek.
Spreekwoordelijke adder onder het gras
Alvorens te beslissen om een lening aan te gaan, moeten
de mede-eigenaars toch rekening houden met de
onvolkomen rechtspersoonlijkheid van de VME.
De lening moet afbetaald worden uit het vermogen van
de VME. In geval van betalingsachterstand zal de bank
in eerste instantie de VME moeten uitwinnen. Daar wringt
het schoentje: de VME mag geen ander vermogen
hebben dan de roerende goederen nodig voor de
erwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in
het behoud en het beheer van het gebouw of de groep
Een lening aangaan voor
de financiering van werken
aan de gemene delen ?
11
november 2024 | eigenaarsmagazine
van gebouwen (art. 3.86, § 3, eerste lid BW). M.a.w. het
vermogen van de VME is beperkt.
Daarom bepaalt de wet dat een derde die een vonnis ten
laste van de VME bekomt, zijn schuld kan verhalen, niet
enkel op het (beperkte) vermogen van de VME, maar
ook op het eigen vermogen van elke mede-eigenaar
afzonderlijk (art. 3.86, § 4 BW).
Er is echter wel een belangrijke beperking: de tenuit-
voerlegging op het eigen vermogen van de mede-eigenaars
kan slechts geschieden naar evenredigheid van hun aandeel
in de gemeenschappelijke delen. Dit houdt in dat de mede-
eigenaars noch hoofdelijk, noch ondeelbaar gehouden zijn
voor de schulden van de vereniging. Als blijkt dat sommige
mede-eigenaars onvermogend zijn, zal de schuldeiser
hiervan de gevolgen moeten dragen en zullen de vermo
gende mede-eigenaars niet moeten opdraaien voor minder
gegoede mede-eigenaars.
Om dit probleem te ondervangen, koppelen krediet-
verstrekkers het toestaan van een lening aan een VME
aan het onderschrijven van een verzekeringspolis, die het
risico op wanbetaling door een mede-eigenaar dekt.
Hierover meer in een volgende uitgave.
Als blijkt dat sommige mede-eigenaars onvermogend
zijn, zal de schuldeiser hiervan de gevolgen moeten dragen.
De vermogende mede-eigenaars moeten niet opdraaien
voor minder gegoede mede-eigenaars.
OPMAKEN
PLAATSBESCHRIJVING
▶ Studio/ appartement tot 50m2 = € 250 incl. BTW
▶ Appartement tot 150 m2= € 275 incl. BTW
▶ Woning tot 150 m2 = 300€ incl. BTW
▶ Woning tot 250 m2 = 325€ incl. BTW

Stuur mail naar
margotbostyn.probos@gmail.com
0475 362498
12
Asbestattest gemene delen
tegen 1 januari 2027
Elke vereniging van mede-eigenaars (VME) moet
tegen 1 januari 2027 over een asbestattest gemene
delen (GD) beschikken. Deze verplichting staat los van
de verkoop van een appartement in het gebouw.
Voor de gemene delen van appartementsgebouwen
waren oorspronkelijk twee verschillende deadlines
van toepassing. Bij de overdracht van een kavel dient
de verkoper sinds 23 november 2022 te beschikken
over een asbestattest van de kavel zelf, en moest er
vanaf 1 mei 2025 ook een asbestattest voor de gemene
delen worden opgemaakt. Daarnaast gold de algemene
regel dat elke VME hoe dan ook over een asbestattest
voor de gemene delen moest beschikken tegen 2032.
Het Vlaams Parlement heeft recent beslist om de twee
deadlines (in 2025 en 2032) voor het asbestattest voor
de gemene delen te uniformiseren. Concreet zal elke
VME tegen 1 januari 2027 moeten beschikken over een
asbestattest voor de gemene delen (mits bouwjaar
vóór 2001), dat dan ook moet worden meegedeeld bij
verkoop of overdracht van appartementen.
Oorspronkelijk waren er twee deadlines :
■ Tegen 1 januari 2032 moest iedere VME een asbestattest
GD hebben.
■ Vanaf 1 mei 2025 zou het attest verplicht zijn bij de
verkoop van een appartement.
De Vlaamse regering heeft nu gekozen voor één uniforme
deadline door de algemene verplichting vijf jaar te
vervroegen.
Vanaf 1 januari 2027 zal bij elke verkoop of schenking van
een appartement met risicobouwjaar (van vóór 2001) ook
het asbestattest GD aan de koper/begiftigde overhandigd
moeten worden, naast uiteraard het asbestattest voor het
appartement zelf.
Een verhuurder is vanaf 1 januari 2027 ook verplicht om
bij het aangaan van een huurovereenkomst een kopij van
het asbestattest GD aan de huurder te bezorgen.
Zodra er een asbestattest GD is opgemaakt, ook al is
dit vóór de deadline van 1 januari 2027, moet dit
Quality lift-juni.pdf 1 24/09/19 09:49
worden meegedeeld aan de kandidaat-verwerver of aan
de huurder.
OPMAKEN EPC
150€ VOOR APPARTEMENTEN
175€ VOOR WONINGEN TOT 250 M2
EPC GEMENE DELEN OP AANVRAAG
➤
ASBEST ATTESTEN
PRIJS OP AANVRAAG
info: margotbostyn.probos@gmail.com
0475 36 24 98 (bij voorkeur mail sturen aub)
13
De sociaaltariefpremie
voor collectieve installaties
De federale regering heeft een nieuwe wet goed
gekeurd die een sociaaltariefpremie voor
collectieve installaties invoert. De premie heeft
betrekking op gas, elektriciteit en het warmtenet.
Het is een driemaandelijkse premie die vanaf 1 juli 2024
kan worden toegekend aan mensen die wonen in een
appartementsgebouw met een collectieve aansluiting op
energie én die behoren tot een categorie van recht-
hebbenden. Zij konden immers niet genieten van het
(klassiek) sociaal tarief omdat ze geen individueel
energiecontract hebben afgesloten.
De premie wordt niet automatisch toegekend door de
energieleverancier, maar moet worden aangevraagd.
Verplichtingen van de beheerders van
collectieve installaties
De beheerders van collectieve installaties (eigenaars,
syndici, gebouwbeheerders) moeten alle collectieve
aansluitpunten (bijvoorbeeld collectieve gasketel)
aanmelden bij de FOD Economie via het onlineplatform
https://sociaaltariefpremiecollectieveinstallatie.economie.
fgov.be
Het is niet nodig om collectieve installaties aan te melden
die alleen energie leveren aan de gemeenschappelijke
delen van gebouwen (gangen, garages, enz.)
Elke collectieve installatie die op het online platform wordt
geregistreerd, krijgt een unieke installatiecode die beheer
ders moeten doorgeven aan bewoners. Deze code wordt
dan gebruikt door de gerechtigden om de sociaaltarief
premie aan te vragen.
Beheerders die nalaten de collectieve installatie te
registreren of opzettelijk onvolledige of onnauwkeurige
gegevens te verstrekken, riskeren een administratieve
boete tussen de 500 en de 10.000 euro.
VERHOGING VAN HET LIDGELD VANAF 1 JANUARI 2025
Vanaf 1 januari eerstkomend zijn wij genoodzaakt het jaarlijks lidgeld aan te passen:
■ 95 € voor particulieren
■ 195 € voor professionelen
Deze verhoging moet onze VZW toelaten om de werkingskosten te dekken.
Wij zijn er dan ook van overtuigd dat onze leden de noodzaak van de verhoging van de ledenbijdrage zullen
begrijpen. Wij engageren ons om te blijven inzetten op de dienstverlening aan onze leden en de bescherming van
hun belangen.
Het bestuur van de Verenigde Eigenaars
november 2024 | eigenaarsmagazine
14
Nieuwe minimale
woonkwaliteitsnormen
in Brussel vanaf 2026
Elke huurwoning in het Brusselse Gewest moet
voldoen aan een aantal minimumnormen op het
vlak van veiligheid, gezondheid en basisvoorzieningen.
Een woning die niet aan deze kwaliteitseisen voldoet,
mag niet verhuurd worden.
Het oorspronkelijk besluit van de Brusselse regering
aangaande de woonkwaliteitsnormen van 4 septem
ber 2003 zoals gewijzigd door het besluit van 9 maart
2006 wordt opgeheven en vervangen door het besluit
van de Brusselse regering van 30 november 2023 tot
bepaling van de elementaire verplichtingen inzake
veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen
met ingang op 1 januari 2026.
Het besluit van 30 november 2023 voert heel wat
wijzigingen in, waarvan de belangrijkste hieronder
toegelicht worden.
Maatregelen tegen CO-vergiftiging
Warmwatertoestellen op gas die niet over een in de open
lucht uitgevende afvoer voor de verbrandingsgassen
beschikken, zijn in elk geval verboden. Tot op heden is één
enkele uitzondering voorzien: toestellen met een debiet van
vijf liter per minuut die voorzien zijn van een luchtcontrole
van het type A1as geïnstalleerd in een keuken zijn nog
toegestaan. Vanaf 1 januari 2026 vervalt deze uitzondering.
Eén van de doelstellingen van de nieuwe regelgeving is
om het gevaar van “type B”-toestellen, die de lucht die ze
✁
nodig hebben uit de omgeving aanzuigen, drastisch te ver
minderen én hun vervanging door gesloten gastoestellen
van “type C”, die geen risico vormen op CO-vergiftiging, te
versnellen.
Gastoestellen van type B worden verboden in slaapkamers.
In de andere kamers van de woning mogen ze alleen nog
worden gebruikt voor zover hun luchttoevoer en hun afvoer
van verbrandingsproducten aan de geldende normen vol
doen. Niet-conforme toestellen dienen uit de woning te
worden verwijderd.
De verhuurder moet voortaan zelf instaan voor de volledige
installatie van verwarmings- en warmwatertoestellen. Het
enkel voorzien in een vooruitrusting zodat de huurder zijn
eigen verwarmings- en warmwatertoestellen hieraan kan
koppelen, volstaat niet meer.
Elke woning moet voorzien zijn van
een bad of douche
Sinds 1 januari 2010 moet elke woning van 28 m² of meer
moet beschikken over een bad of douche binnenin het
verhuurde goed. Vanaf 1 januari 2026 moet elke woning
voorzien zijn van een bad of douche, ongeacht de
oppervlakte.
Wijziging van de oppervlaktenorm
Omdat de bestaande oppervlaktenormen als te laag worden
beschouwd om voldoende levenskwaliteit te garanderen,
worden ze aangepast en bij deze gelegenheid vereenvou
digd.. Vanaf 1 januari 2026 moet de netto oppervlakte van
een woning met 1 bewoner minstens 18 m² zijn, te verhogen
met 10 m² per bijkomende bewoner.
INVESTEERDER ZOEKT een BESTAAND APPARTEMENTSBLOK
aan te kopen met of zonder renovatiewerk.
DISCRETIE VERZEKERD
aankoopvastgoed@telenet.be
of 0495 27 33 73
15
november 2024 | eigenaarsmagazine
HUREN-VERHUREN
Volgens de huidige regelgeving wordt deze minimale
oppervlakte teruggebracht tot 12 m² voor één persoon en
tot 18 m² voor twee personen voor gemeubelde woningen
en studentenwoningen. Vanaf 1 januari 2026 geldt deze
uitzondering enkel nog voor studentenwoningen
Deurbel, parlofoon in goede staat van werking
Nu al moet elke woning beschikken over een individuele
deurbel. Het nieuwe besluit voegt daaraan toe dat zowel
de deurbel als bestaande deurintercomsystemen en elek
trische deuropeningsystemen waarmee een gebouwdeur
op afstand kan worden geopend, in goede staat (van wer
king) dienen te zijn.
Individuele brievenbus
Elke woning dient te beschikken over een eigen brieven
bus die in goede staat is én op slot kan. De brievenbus
moet zich bevinden op een plaats die elke werkdag van
zes uur ‘s ochtends tot en met negen uur ‘s avonds vrij
toegankelijk is.
Verplicht stopcontact voor de wasmachine,
kookplaat en verwarming.
In ieder bewoonbaar lokaal (leefkamer, keuken, slaapkamers)
moet er minstens één stopcontact zijn. Dat is reeds zo en
blijft zo. Bovendien geldt vanaf 2026 de verplichting om in
elk bewoonbaar lokaal stopcontacten te voorzien die nodig
zijn voor het gebruik van toestellen die een eigen stopcontact
nodig hebben (wasmachine, droger, verwarmingsketel, oven,
kookplaat, elektrisch fornuis, verwarmingstoestellen, enz.).
“De verhuurder moet voortaan zelf instaan
voor de volledige installatie van verwarmings-
en warmwatertoestellen. Het enkel voorzien in
een vooruitrusting zodat de huurder zijn eigen
verwarmings- en warmwatertoestellen hieraan
kan koppelen, volstaat niet meer.”
Aantal personen Bestaande oppervlaktenorm Nieuwe oppervlaktenorm
1 18 m² 18 m² (idem)
2 28 m² 28 m² (idem)
3 33 m² 38 m²
4 37 m² 48 m²
5 46 m² 58 m²
Vanaf 6de bewoner +12 m² per persoon Telkens 10 m² per bijkomende persoon
TIP VAN DE
VERENIGDE EIGENAARS
Dit artikel bevat slechts een greep uit de gewijzigde
woonkwaliteitsnormen. Voor meer informatie kan u
terecht bij onze juridische dienst. Ook kunt u op
eenvoudig verzoek via mail de tekst bekomen van het
nieuwe besluit.
16
Sinds begin september, twee maanden voor de
start van het wintermoratorium, is het voor
Brusselse verhuurders al niet meer mogelijk om
een uithuiszetting te organiseren. Deurwaarders,
gemeentediensten en de politie hebben de handen
namelijk overvol, zo laat de Nationale Kamer van
Gerechtsdeurwaarders weten. Wie als verhuurder
een huurder wil uitzetten, moet nu wachten tot
minstens 15 maart en ontvangt mogelijk geen
compensatie. Dat het wintermoratorium een slecht
idee is, was van bij aanvang geweten. De conclusie
dan ook duidelijk: het wintermoratorium moet op de
schop. Hoe vroeger, hoe liever.
“Agenda’s zitten overvol”
Het is nog maar het tweede jaar dat in Brussel het winter
moratorium van kracht is. De ordonnantie in kwestie bepaalt
dat sinds vorig jaar tussen 1 november en 15 maart geen
personen uit huis gezet mogen worden, en dat geldt voor
alle openbare en privéwoningen in het gewest. Die maat
regel zorgt sinds het eerste moratorium van afgelopen
winter voor problemen, zo blijkt.
“Het klopt dat uithuiszettingen in Brussel, verkregen door
een vonnis van de vrederechter, nu al niet meer mogelijk
zijn vóór 1 november. Dat is eigenlijk al zo sinds begin
september, onze agenda’s zitten compleet vol”, bevestigt
Quentin Debray, woordvoerder van de Nationale Kamer
van Gerechtsdeurwaarders de informatie van BRUZZ.
De wachttijden voor uithuiszettingen zijn sinds het mora
torium opgelopen. Hoewel de wachttijd voor een uithuis
zetting vóór 2023 ongeveer één maand telde, is dat nu
ongeveer twee maanden. “Vóór het moratorium zaten we
met normale wachttijden. Maar nu wordt die wachttijd
steeds langer, zeker met het volgende wintermoratorium
voor de deur”, zegt Debray.
Recht op compensatie?
Eigenaars dreigen bovendien zonder compensatie te
zitten. In de ordonnantie werd namelijk een vergoeding
voorzien van het Solidariteitsfonds voor verhuurders indien
een huurder tijdens de moratoriumperiode zijn huur niet
betaalt. Maar dan moet het verkregen vonnis een
uitzetting na 15 augustus voor of tijdens het winter-
moratorium toelaten. Wie geen uitzetting geregeld krijgt
tussen 15 augustus en 1 november moet dus niet alleen
wachten tot maart, maar valt in de regel ook uit de boot
voor compensatie.
Maar ook voor een uithuiszetting na maart moeten ver
huurders geduld hebben: “De gemeenten hebben hun
Uithuiszettingen in Brussel
twee maanden voor moratorium
al niet meer mogelijk
VERKOOP & VERHUUR
VAN UW EIGENDOMMEN
residentieel- én bedrijfsvastgoed
T. 0473 68 22 47
Kortrijksesteenweg 626, 9000 Gent
ERVARING
STERKE SERVICE
GRATIS SCHATTING
www.arcade-vastgoed.be
17
HUREN-VERHUREN
Dat het wintermoratorium een slecht
idee is, was van bij aanvang geweten.
Tal van organisaties hebben daar op gehamerd.
Ook binnen de regering wist iedereen dat het
hoofdzakelijk om een politiek project gaat.
agenda nog niet opengesteld voor de maand maart, dan
kan je dus ook nog niets plannen.”
Daarnaast ziet Debray dat steeds meer verhuurders de
touwtjes dan maar in eigen handen nemen en zelf hun
huurder uitzetten. Hoe ze dat doen? “Met vrienden of met
de maffia, ze zetten alles buiten, zonder controle van de
maatschappij”, zegt Debray. “Dit fenomeen bestond al, maar
het zijn er steeds meer, en zeker in de winter. Het is een
echt maatschappelijk probleem.”
Reactie Brussels staatssecretaris
van Huisvesting
In een reactie zegt een woordvoerder van Brussels staats
secretaris van Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) dat ze
kennis hebben van één geval waarin de overvolle agenda
van de gemeentelijke diensten een tijdige uitzetting ver
hindert, maar dat er verder geen weet is van een groter
probleem. “In dit stadium zijn we nog niet in staat om de
omvang van het probleem te kennen, en dus ook niet om
te bepalen of dit een op zichzelf staand geval is of een meer
structureel probleem.”
“Als blijkt dat het fenomeen toeneemt, zal de volgende
regering in het kader van een evaluatie van het besluit de
tekst op dit punt misschien moeten aanpassen, omdat er
geen sprake van is dat eigenaars niet naar behoren worden
gecompenseerd”, aldus de woordvoerder nog.
Wintermoratorium moet op de schop
Dat het wintermoratorium een slecht idee is, was van bij
aanvang geweten. Niet alleen hebben tal van organisaties
daar op gehamerd (niet in het minst CIB). Ook binnen de
regering wist iedereen dat het hoofdzakelijk om een politiek
project gaat. Een ‘statement’, getuigend van het oneven
wichtig ‘pro-huurder’-beleid van huidig staatssecretaris
Ben Hamou. Dat het moratorium voor problemen ging
zorgen, zag letterlijk iedereen aankomen. Maar dat een
uithuiszetting zelfs buiten de moratoriumperiode vrijwel
niet meer realiseerbaar is, slaat echt helemaal alles. Idem
voor het feit dat vrederechters frequent het moratorium
Terecht als je leest hoe hard sommige huurders het
‘uithangen’ maar natuurlijk wel een straffe terechtwijzing
richting de regering. De conclusie is overduidelijk en niet
nieuw: het wintermoratorium moet op de schop. Hoe
vroeger, hoe liever. We hopen dat het Grondwettelijk Hof
er een streep door trekt. Of nog liever: dat bij de Brusselse
regeringsonderhandelingen opnieuw de redelijkheid
terugkeert en de nieuwe regering het zelf proactief naar de
prullenmand verwijst.
Bron : CIB
Wij kopen uw familiaal vastgoed met
appartementen, woningen, gronden en
bedrijfsvastgoed. Aankoop van vennoot
schappen is mogelijk. Ook appartement
op zeedijk het zoute met 3slpks.
METEEN VOORSCHOT EN
AKTE BINNEN DE 7-8 WEKEN
Info@brikx.be of 0476/67.33.41 www.brikx.be
GEZOCHT
november 2024 | eigenaarsmagazine
gewoonweg naast zich neer leggen.
18
Is een clausule in de huurovereenkomst die voor
ziet in een automatische beëindiging van het
contract bij wanprestatie van de huurder, afdwingbaar?
Huurcontracten bevatten nog al eens volgende clausule :
“De huurprijs dient betaald te worden vóór de 5de kalender
dag van elke maand. Bij niet-betaling binnen acht dagen
volgend op de ingebrekestelling wegens achterstallige huur,
is het contract automatisch beëindigd.”
Een andere clausule veelvoorkomende clausule is de
volgende : ‘De huurwaarborg dient gesteld te worden en
het bewijs hiervan overgemaakt aan de verhuurder uiterlijk
acht dagen voor de aanvangsdatum van de huurovereen
komst. Bij gebrek hieraan treedt het contract niet in werking
en is het automatisch ontbonden.’
Het standpunt van onze juridische dienst
Artikel 1762 bis van het oud Burgerlijk Wetboek, opgenomen
onder het hoofdstuk Huur van Goederen bepaalt dat “ de
uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde voor niet geschreven
wordt gehouden.”
Dit artikel is opgeheven voor het Waalse Gewest, wat betreft
de woninghuurovereenkomst. De inhoud is evenwel integraal
overgenomen in artikel 37 van het Waals decreet betreffende
de woninghuurovereenkomst.
Een tekortkoming van de huurder, zoals het niet (tijdig)
betalen van de huur, het niet (volledig) vestigen van de
huurwaarborg, een gebrek aan onderhoud van het gehuurde
goed, e.d. kan dus nooit automatisch een einde maken aan
de huurovereenkomst.
Om de rechten van de huurder te beschermen, heeft de
wetgever geoordeeld dat een gerechtelijke tussenkomst
vereist is. De verhuurder die vaststelt dat zijn huurder zijn
verbintenissen niet nakomt, moet hem eerst in gebreke
stellen. U vindt een modelbrief ingebrekestelling bij wan-
betaling onderaan dit artikel.
Let wel: indien de huurovereenkomst betrekking heeft op
een woning of een handelspand met woonst gelegen in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dan dient een andere model
brief gebruikt te worden. Deze vindt u op onze website of
kunt u bekomen bij onze diensten. Onze modelbrieven zijn
ook beschikbaar in het Frans.
Indien dit schrijven niets oplevert, moet de verhuurder naar
de vrederechter stappen. Hij zal dan oordelen of een
ontbinding van het huurcontract op basis van de
ingeroepen wanprestatie vanwege de huurder al dan niet
gerechtvaardigd is.
Brief tot ingebrekestelling van de huurder die te laat is met
de betaling van zijn huur.
Contract automatisch
ontbonden bij wanprestatie
van de huurder?
AANGETEKEND
Geachte,
Behoudens vergissing van onzentwege, bent u ons thans een bedrag van …………………………. € verschuldigd.
Dit bedrag vertegenwoordigt de achterstallige huur en lasten van de maanden ………………………….
Wij vestigen er uw aandacht op dat ingevolge de bepalingen van onze huurovereenkomst,
de huur en de lasten betaald moeten worden vóór de …………………. van elke maand.
Wij herinneren u tevens aan onze verschillende (telefonische, schriftelijke) aanmaningen en uw
beloften tot betaling.
Wij stellen u dus in gebreke om het totaal bedrag van de achterstallen zoals hiervoor vermeld,
te betalen binnen acht dagen en vragen u om in de toekomst te betalen op de overeengekomen
vervaldag.
Bij gebrek aan naleving van uw verplichtingen zullen wij ons jammer genoeg moeten wenden tot de
vrederechter, teneinde u te laten veroordelen tot het betalen van de verschuldigde bedragen verhoogd
met de nalatigheidsinteresten, en om de ontbinding van de huurovereenkomst te uwen laste en de
uithuiszetting te vorderen.
Inmiddels tekenen wij, met de meeste hoogachting,
Handtekening van de verhuurder
Datum ……………………………………………………..
19
Nieuw Pachtdecreet:
toch de pachtregels
buiten spel zetten?
De regelgeving vervat in de oude Pachtwet en
het nieuwe Vlaamse Pachtdecreet is streng
voor de verpachters. Zowel in de praktijk als in de
oude Pachtwet zelf bestonden er mogelijkheden
om aan de toepassing ervan te ontsnappen. Deze
mogelijkheden blijven bestaan en werden zelfs
enigszins uitgebreid in het Vlaamse Pachtdecreet.
In dit artikel bespreken we enkele overeenkomsten
die buiten het toepassingsgebied van het Vlaamse
Pachtdecreet vallen.
Kosteloze gebruiksafstand of bruikleen
Het blijft mogelijk te opteren voor een “kosteloze gebruiks
afstand”. Dit is een overeenkomst waarin wordt bepaald
dat een perceel grond gratis ter beschikking wordt gesteld.
Het kosteloze aspect is belangrijk. Een eigenaar mag nooit
enige betaling ontvangen. Indien de landbouwer/gebruiker
kan aantonen dat hij een betaling deed voor het gebruik
van de grond, kan deze overeenkomst geherkwalificeerd
worden als pachtcontract, met alle gevolgen van dien.
Cultuurcontracten
Er kan ook nog steeds een “cultuurcontract “ afgesloten
worden, doch dan moeten er strikte voorwaarden nageleefd
worden.
Het komt erop neer dat de exploitant van gronden die
worden gebruikt in zijn of haar landbouwbedrijf, het genot
daarvan tegen betaling aan een andere landbouw-
exploitant (gebruiker) afstaat.
Cultuurcontract van minder dan één jaar
Alle volgende voorwaarden moeten vervuld zijn:
a) beide partijen moeten landbouwers zijn.
b) de overeenkomst mag enkel aangegaan worden
voor een duur van minder dan één jaar;
c) er moeten vooraf voorbereidingswerken
uitgevoerd worden door de exploitant die de
gronden afstaat; (voortaan dient hij niet meer in te
staan voor de bemesting van de gronden).
d) het genot van de grond wordt afgestaan voor
een bepaalde landbouwteelt
Nieuw: de cultuurcontracten van maximaal drie jaar!
Naast deze mogelijkheid tot het aangaan van een
cultuurcontract van minder dan één jaar, is kan er sedert
de inwerkingtreding van het Vlaamse Pachtdecreet ook
een cultuurcontract afgesloten worden voor drie jaar,
waarvoor volgende voorwaarden gelden:
a) het voorwerp van de overeenkomst betreft een
gebruik van maximaal drie jaar.
b) de exploitant van gronden die worden gebruikt in
zijn landbouwbedrijf staat na de voorbereidings-
werken te hebben uitgevoerd, het genot daarvan
voor een bepaalde landbouwteelt af aan een
derde.
c) de teelt is een meerjarige teelt van maximaal
drie jaar.
d) de teelt komt voor op een door de
Vlaamse Regering vastgestelde lijst.
e) de overeenkomst werd niet voorafgegaan
door een identieke overeenkomst.
Ook bij deze vorm van cultuurcontract dienen beide partijen
actieve landbouwers te zijn. Mits partijen zich aan de voor
geschreven voorwaarden houden, zijn de pachtregels niet
van toepassing.
De lijst met de teelten die in aanmerking komen (punt d)
werd in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd op 22 februari
2024. Enkele opgenomen teelten zijn jongplanten voor de
sierteelt, boomkweek, bos – en haagplanten, azalea’s,
aardbeien, e.d.
Om een herkwalificatie als pacht te voorkomen is het aan
gewezen om uitdrukkelijk te bepalen dat dit contract van
rechtswege ontbonden wordt indien de lijst van de Vlaamse
Regering zou wijzigen en/of de gebruiker een andere teelt
zou aanplanten dan voorzien op de lijst.
Voor beide soorten cultuurcontracten is het aangewezen
om te omschrijven welke soort voorbereidingswerken
dienen uitgevoerd te worden.
➤
november 2024 | eigenaarsmagazine
20
De “natuurovereenkomsten”
Het Vlaamse Pachtdecreet voorziet ook in de mogelijkheid
van het sluiten van een “natuurovereenkomst”. Het betreft
gronden gelegen in een bosgebied of natuurgebied, aange
duid door de Vlaamse Regering en beheerd conform de
bepalingen van het decreet betreffende natuurbehoud en
natuurlijk milieu.
Dergelijke gronden kunnen verhuurd worden aan een land
bouwer door middel van een natuurovereenkomst, zonder
onder de regels van het Vlaamse Pachtdecreet te vallen.
Voorwaarde is wel dat de uitsluiting uitdrukkelijk in de over
eenkomst vermeld moet zijn. Dit houdt in dat er een schrif
telijk contract dient opgemaakt te worden. De overeenkomst
kan slechts betrekking hebben op grond die op het ogenblik
van het afsluiten van de overeenkomst niet verpacht is.

Solange Tastenoye
www.solangetastenoye.be
“Bij cultuurcontracten staat de exploitant
het genot van gronden die worden gebruikt
in zijn landbouwbedrijf voor een beperkte
periode en voor een bepaalde cultuur af aan
een andere landbouwexploitant.”
Om onze leden nog beter van dienst te zijn openen wij vanaf 1 november 2024 een nieuwe lokale afdeling in Brugge,
Sint-Andries, Zandstraat 17.
Het kantoor is bereikbaar:
■Met de trein naar het station van Brugge, om vervolgens een Lijnbus nr. 3, 4 of 30 te nemen aan de voorkant
van het treinstation.
■Met de auto via de afrit Brugge (E40 of E403), om vervolgens de N31 richting Zeebrugge te volgen en rechts
af te slaan aan de Gistelsesteenweg, richting centrum. Enkele honderden meters verder in een bocht, links
afslaan in de Zandstraat. Het kantoor bevindt zich links nr. 17.
In de Zandstraat kan u gratis parkeren, wel de blauwe schijf leggen.
Onze juriste zal leden op afspraak ontvangen. Voor een afspraak kan u bellen naar het algemeen nummer van Brussel
(02/880.60.24).
Wenst u een document af te halen, dan kan dit eveneens na afspraak op hetzelfde nummer.
We herinneren er onze leden aan dat zij voor telefonisch juridisch advies terecht kunnen in AL onze afdelingen en
verwijzen naar het schema opgenomen op de laatste bladzijde van het magazine.
NIEUWE LOKALE AFDELING BRUGGE
Poederleeseweg74/1,2275Lille
ExclusiefvoordeklantenvanhetEigenaarsmagazinebiedenwijaan:
EPC appartement: 140€,inclBTW
woning: 170€,inclBTW
EPCGemeenschappelijkedelen: 195€,inclBTW
(forfaitaireprijsvoordeeerste3appt/winkelsinhetgebouw)
+30€,inclBTWperbijkomendappt/winkelinhetgebouw
ASBESTATTEST: appartement: 475€,inclBTW
woning: 525€,inclBTW
PAKKET: appt EPC+elektricicteit 300€,inclBTW
EPC+asbest 590€,inclBTW
EPC+asbest+elek 750€,inclBTW
woning EPC+elektriciteit 330€,inclBTW
EPC+asbest 670€,inclBTW
EPC+asbest+elek 830€,inclBTW
WiltutegelijkertijdmeerdereEPC’sinhetzelfdegebouwlatenopmaken,
neemdanzekercontactopvooreenextrakorting.
Eenafspraakvastleggenkanop0487/412206ofviainfo@ekonorm.be
WijwerkenindeprovinciesAntwerpen,Limburg,Vlaams-BrabantenOost-Vlaanderen
Voor juridische info over Pacht,
bel onze Pachtlijn 0902/12014 (1€/min)
Ook online afspraak via Teams mogelijk
(zie laatste bladzijde onder punt 2.B)
21
november 2024 | eigenaarsmagazine
IN DE MEDIA
227 miljoen euro via erfenis naar
goede doelen
Goede doelen kregen vorig jaar via erfenissen van
Vlamingen 1.055 legaten, goed voor een bedrag van meer
dan 227 miljoen euro. Dat bedrag ligt een derde lager dan
het jaar voordien.
“Door de jaren zijn er altijd schommelingen geweest”
zegt Charlotte Ragels van VZW Testament, die meer dan
100 ngo’s, goede doelen en maatschappelijke organisaties
bundelt.”Het gaat om ‘slow fundraising’ en de inkomsten
hieruit hangen af van een heel aantal variabele elementen.
We bekijken de evolutie veeleer vanuit macro-perspectief,
want de focus op resultaten is niet waarheidsgetrouw.
Eén of twee grote erfenissen kunnen het verschil maken
in deze cijfers, bijvoorbeeld of de persoon overleed op
31 december of 1 januari.”
In 2021 werd het duolegaat afgeschaft. Met het
duolegaat konden Vlamingen schenken aan een goed
doel, met als voorwaarde dat het goede doel de
erfbelasting van de andere erfgenamen zou voldoen.
Deze techniek was in veel gevallen een win-win situatie,
waardoor zowel de erfgenamen als de goede doelen meer
overhielden. Volgens VZW Testament is het nog te vroeg
om te zien wat de gevolgen zijn van de afschaffing van
het duolegaat.”
De Tijd
Een op de acht burgemeesters
heeft zakelijke belangen
in vastgoed
De lokale politiek en de immowereld zijn innig verweven.
Tientallen burgemeesters zijn betrokken bij een bedrijf
dat handelt in vastgoed. Ze beslissen mee over
vergunningen voor het bouwen en verbouwen van
onroerend goed én zijn actief in ondernemingen die
handel in onroerend goed hebben opgenomen in hun
statuten. Soms is die link ostentatief. Verschillende
dossiers hebben al aangetoond dat die combinatie de
deur openzet naar belangenvermenging.
“Het probleem is dat er een grote grijze zone is”, zegt
Tom Coppens, hoogleraar stadsplanning aan de
UAntwerpen. “Dat maakt het moeilijk om te bepalen
wanneer iemand het persoonlijke en publieke belang
met elkaar vermengt. Net daarom dat er zelfs geen
sprake mag zijn van de schijn van belangenvermenging.
Die grijze zone leidt in de praktijk tot heel wat
wantrouwen.”
De Standaard
Vlaanderen trekt ruim 1 miljard
uit voor renovatiepremies
De Vlaamse regering trekt deze legislatuur 1,1 miljard
euro uit voor premies om woningrenovaties te stimuleren.
Minister van Energie Melissa Depraetere moet de
modaliteiten van de steunmaatregelen nog uitwerken,
maar haar partij wil het geld meer dan vroeger terecht
laten komen bij de laagste inkomens.
De Tijd
Nieuwe website geeft praktische
info bij overlijden van een naaste
Burgers die geconfronteerd worden met een overlijden,
kunnen vanaf nu terecht op StartMySuccession.be.
De website is een initiatief van Fednot, het netwerk van
notariskantoren en biedt praktische info en tips om een
weg te zoeken in de administratieve rompslomp.
De site bevat onder meer een overzicht van de stappen
die je moet nemen na het overlijden van een naaste.
Zo komt aan bod wat je zeker moet regelen in de eerste
dagen, weken en maanden, welke documenten je moet
verzamelen en waar je hiervoor terecht kan. Ook het
eventueel weigeren van een erfenis, het deblokkeren
van rekeningen en het indienen van de aangifte van
nalatenschap komen aan bod.
StartMySuccession bevat ook een overzicht van wat
je allemaal kan regelen bij de notaris, van testamenten
tot erfovereenkomsten. Er is ook een invulbrochure
‘Richtlijnen voor mijn naasten’, een soort zakboekje
waarin je tijdens je leven allerlei gegevens en wensen
kan bijhouden.
De Standaard
DATA JURIDISCH ADVIES DATA JURIDISCH ADVIES
NA AFSPRAAK NA AFSPRAAK (op nummer 02/880.60.25 (voormiddag) of via jurid@ve-pr.be)
Leuven, Dreefstraat 8 : maandagen 4 en 25 november,
9 en 23 december (tussen 12u30 en 14u)
en elke donderdag (tussen 14u en 16u30)
Oostende, Torhoutsesteenweg 300-302 : woensdagen
27 november en 18 december (tussen 13 en 15u).
Antwerpen, Brugge, Brussel,
Gent, Hasselt, Lebbeke: zie laatste bladzijde
22
Lezersbrief
Regelneverij die zich finaal
keert tegen de huurders
In Antwerpen zijn de stadsdiensten bezig met het
toekennen van officiële busnummers, doch enkel aan de
vergunde panden.
Wat brengt dit met zich mee? Ik heb een pand met
g
14 wooneenheden waarvan er slechts 4 vergund zijn. Dit
is echter al minstens sinds 1989 de toestand van het pand,
wat trouwens ook wordt erkend in het door de stad opge
i
e
e
n
g
t
stelde proces-verbaal.
a
n
g
De stad wil nu aan dit pand slechts 4 busnummers
s
i
toekennen. Alle andere bewoners worden dan ingeschreven
op het huisnummer. Dit zou inhouden dat al deze mensen
‘samenwonen’ .
r
t
n
i
r
s
Ik vraag mij af hoe men de huursubsidie zal regelen?
De huurders die nu wonen in de ‘onvergunde’ studio’s/
u
e
appartementen hebben tot hiertoe nooit problemen onder
vonden om een huursubsidie te krijgen als zij ervoor in
aanmerking kwamen. Alle 14 woongelegenheden hebben
één voor één een conformiteitsattest én een gunstig EPC.
e
k
Men kan toch onmogelijk aan sommige huurders een
huursubsidie weigeren om de eenvoudige reden dat aan
hun woonentiteit geen busnummer is toegekend, terwijl
andere huurders in hetzelfde gebouw er wel recht op
hebben omdat hun woonentiteit toevallig wel een officieel
busnummer heeft. Dat zou een schending zijn van het
gelijkheidsbeginsel.
Mijns inziens zou men de stad nalatigheid kunnen aan
wrijven, want toen ik deze panden kocht, werd er geen
melding gemaakt van enige overtreding. Nu zeggen de
stadsdiensten dat uit het bevolkingsregister kan worden
afgeleid dat het gebouw altijd al was samengesteld uit
4 appartementen.
Dit is je reinste nonsens aangezien de vorige eigenaar
hoofdzakelijk verhuurde aan expats die zich niet
domicilieerden in de appartementen.
De stad kampt al geruime tijd met een aanzienlijk woning
gaat alleen maar toenemen als alle panden – minstens
administratief – moeten worden hersteld in hun ‘oorspron
kelijke’ toestand of althans in de volgens de stad beweerde
oorspronkelijke toestand.
De stad Antwerpen is er een onvoorstelbaar boeltje van
aan het maken, gestoeld op regelneverij, waar niemand – ook de stad zelf niet – maar enig voordeel bij heeft. De
grootste slachtoffers zijn echter, gezien de wooncrisis, de
huurders …
i
De briefschrijver wenst anoniem te blijven stellende dat
n
r
men in deze stad het meeste schrik moet hebben voor de
eigen beleidsmensen.
a
t
i
t
Expertise
& Efficiëntie
t
u
r
Al meer dan
10 jaar tOpkwaliteit
n
in keuringen
Uw veiligheid
Onze prioriteit
e
a
BelgateQ, een geaccrediteerd keuringsorganisme, biedt al meer
dan 10 jaar kwaliteit en betrouwbaarheid in de sector. Onze flexibiliteit
maakt snelle afspraken mogelijk met een optimale klantenservice.
u
Onze specialiteiten
e
e
h
v
e
Speciale prijzen voor leden van de verenigde eigenaars.
Elektrische keuring: €140 incl. btw (combi prijs)
Asbestkeuring: €480 (apt.) | €530 (won.) incl. btw
EPC-keuring: €150 (apt.) | €175 (won.) incl. btw.
Aanvraag via:
belgateq.be/order
voor meer info bel:
+32 230 30 23
n
C
Vermeld dat je van
c
Eigenaarsmagazine komt
om van deze speciale
prijzen te genieten 🙂
s
i
k
k
s
BELGATEQ VZW | BTW-nummer: BE 0844.752.016
HOOFDZETEL VILVOORDE | Luchthavenlaan 25a, 1800 Vilvoorde
VESTIGING ANTWERPEN | Antwerpsesteenweg 124, 2630 Aartselaar
VESTIGING BERINGEN | Everselstraat 133, 3580 Beringen
P
i
t
a
r
e
t
r
t
k
e
l
E
A
E
s
s
e
b
a
G
W
tekort. De nood aan kwaliteitsvolle woongelegenheden
23
november 2024 | eigenaarsmagazine
Gezondheidsindexen
Werkt u nog met de indexcijfers op basis 1988 of wenst u de indexcijfers van de consumptieprijzen te kennen, gelieve
de indexdienst te contacteren op het nummer 02 880 60 24
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 1996 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
1994 95,92 96,21 96,14 96,29 96,58 96,75 97,14 97,52 97,40 97,24 97,25 97,28
1995 97,73 98,05 97,96 98,06 97,99 98,06 98,72 99,01 98,67 98,52 98,67 98,65
1996 99,41 99,60 99,64 99,65 99,45 99,53 100,22 100,50 100,20 100,36 100,46 100,60
1997 101,26 101,09 100,61 100,63 100,73 100,91 101,83 101,88 101,47 101,49 101,78 101,75
1998 101,83 102,08 101,95 102,44 102,99 102,89 103,14 102,74 102,71 102,72 102,70 102,71
1999 103,07 103,31 103,32 103,57 103,74 103,74 103,56 103,33 103,53 103,65 103,83 104,02
2000 104,29 104,56 104,79 105,08 105,21 105,43 105,69 105,74 106,20 106,04 106,45 106,40
2001 106,48 106,83 107,14 107,94 108,46 108,81 108,92 108,99 109,16 109,22 109,43 109,23
2002 109,93 110,09 110,33 110,11 110,35 110,09 110,44 110,39 110,62 110,43 110,46 110,55
2003 110,94 111,56 111,82 111,73 111,57 111,85 112,06 112,20 112,47 112,15 112,36 112,32
2004 112,67 113,02 113,05 113,50 113,67 113,65 114,00 114,03 114,08 114,49 114,48 114,25
2005 114,68 115,28 115,90 115,87 116,09 116,29 116,76 116,78 116,65 116,46 116,82 116,91
2006 116,98 117,54 117,44 117,87 118,26 118,24 118,61 118,75 118,73 118,68 118,98 119,09
2007 119,37 119,98 119,72 120,12 119,85 119,78 120,25 120,22 120,27 120,81 121,65 122,23
2008 122,70 123,68 124,37 124,57 125,37 125,85 126,53 126,15 126,46 126,61 126,39 126,56
2009 126,80 127,14 126,36 126,48 126,24 125,72 125,69 125,90 125,67 125,88 126,00 126,24
2010 126,69 127,31 127,55 127,81 128,24 128,26 128,40 128,49 128,89 129,08 129,19 129,52
2011 130,13 130,89 131,28 131,48 131,95 132,46 132,67 132,53 132,80 133,07 133,57 133,70
2012 134,53 135,35 135,40 135,37 135,56 135,39 135,63 135,92 135,98 136,38 136,47 136,59
2013 136,52 136,83 137,09 137,08 137,45 137,67 137,73 137,54 137,45 137,65 137,80 137,97
2014 138,22 138,43 138,49 138,00 137,80 137,87 138,03 137,56 137,48 137,78 137,78 137,95
2015 138,24 138,62 138,40 138,94 138,99 139,23 139,28 139,61 139,94 140,52 140,53 140,46
2016 140,73 140,88 142,17 142,25 142,58 142,54 142,80 142,85 142,46 142,70 142,85 142,96
2017 143,79 144,35 144,71 144,90 144,85 144,67 145,14 145,20 144,97 145,42 145,44 145,85
2018 146,15 146,39 146,62 146,87 147,00 147,03 147,62 147,77 147,73 148,75 149,05 149,01
2019 149,08 149,46 149,82 149,74 149,61 149,79 149,86 149,86 149,19 149,74 149,77 150,01
2020 150,76 150,96 151,09 151,44 151,28 151,21 151,36 151,41 150,84 151,29 151,02 150,98
2021 151,62 151,68 151,91 152,42 152,50 152,94 154,14 154,90 154,29 156,55 158,28 158,83
2022 162,42 163,15 163,57 164,32 165,22 166,28 168,11 169,94 171,64 175,76 175,10 175,72
2023 175,87 174,31 175,60 174,09 174,98 174,62 176,17 177,00 175,21 176,28 176,63 177,97
2024 178,88 179,93 181,02 179,79 180,57 181,26 182,52 182,66 181,93 182,69
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 2004 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
2006 102,82 103,31 103,23 103,60 103,95 103,93 104,25 104,38 104,36 104,32 104,58 104,68
2007 104,92 105,46 105,23 105,58 105,34 105,28 105,70 105,67 105,71 106,19 106,93 107,44
2008 107,85 108,71 109,32 109,49 110,20 110,62 111,22 110,88 111,15 111,29 111,09 111,24
2009 111,45 111,75 111,07 111,17 110,96 110,50 110,48 110,66 110,46 110,64 110,75 110,96
2010 111,36 111,90 112,11 112,34 112,72 112,74 112,86 112,94 113,29 113,46 113,55 113,84
2011 114,38 115,05 115,39 115,57 115,98 116,43 116,61 116,49 116,73 116,96 117,40 117,52
2012 118,25 118,97 119,01 118,99 119,15 119,00 119,21 119,47 119,52 119,87 119,95 120,06
2013 120,00 120,27 120,50 120,49 120,81 121,01 121,06 120,89 120,81 120,99 121,12 121,27
2014 121,49 121,68 121,72 121,30 121,12 121,18 121,33 120,91 120,84 121,11 121,11 121,25
2015 121,51 121,84 121,65 122,12 122,17 122,38 122,42 122,71 123,00 123,51 123,52 123,46
2016 123,69 123,83 124,96 125,03 125,32 125,29 125,52 125,56 125,21 125,43 125,56 125,66
2017 126,39 126,88 127,19 127,36 127,32 127,16 127,57 127,63 127,42 127,82 127,84 128,20
2018 128,46 128,67 128,87 129,09 129,21 129,24 129,76 129,89 129,85 130,75 131,01 130,98
2019 131,04 131,37 131,69 131,62 131,51 131,66 131,72 131,72 131,13 131,62 131,64 131,86
2020 132,51 132,69 132,80 133,11 132,97 132,91 133,04 133,09 132,58 132,98 132,74 132,70
2021 133,27 133,32 133,52 133,97 134,04 134,43 135,48 136,16 135,61 137,61 139,13 139,61
2022 142,76 143,40 143,78 144,43 145,23 146,16 147,76 149,37 150,87 154,49 153,91 154,45
2023 154,59 153,21 154,34 153,02 153,80 153,49 154,85 155,58 154,01 154,95 155,25 156,43
2024 157,23 158,15 159,11 158,03 158,72 159,32 160,43 160,55 159,91 160,58
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 2013 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
2014 100,60 100,75 100,79 100,44 100,29 100,34 100,46 100,12 100,06 100,28 100,28 100,40
2015 100,61 100,89 100,73 101,12 101,16 101,33 101,37 101,61 101,85 102,27 102,28 102,23
2016 102,42 102,53 103,47 103,53 103,77 103,74 103,93 103,97 103,68 103,86 103,97 104,05
2017 104,65 105,06 105,32 105,46 105,42 105,29 105,63 105,68 105,51 105,84 105,85 106,15
2018 106,37 106,54 106,71 106,89 106,99 107,01 107,44 107,55 107,52 108,26 108,48 108,45
2019 108,50 108,78 109,04 108,98 108,89 109,02 109,07 109,07 108,58 108,98 109,00 109,18
2020 109,72 109,87 109,96 110,22 110,10 110,05 110,16 110,20 109,78 110,11 109,91 109,88
2021 110,35 110,39 110,56 110,93 110,99 111,31 112,18 112,74 112,29 113,94 115,20 115,60
2022 118,21 118,74 119,05 119,59 120,25 121,02 122,35 123,68 124,92 127,92 127,44 127,89
2023 128,00 126,86 127,80 126,70 127,35 127,09 128,22 128,82 127,52 128,30 128,55 129,53
2024 130,19 130,95 131,75 130,85 131,42 131,92 132,84 132,94 132,41 132,96
Lidmaatschap en ledenservice
(Administratieve diensten & indexdienst: tel. 02 880 60 24)
Bedrag te betalen door overschrijving op rek.nr. BE72 3631 2461 3516
van VE-PR vzw met vermelding van uw lidnummer.
E. Dienst indexering huurprijzen, Violetstraat 21, 1000 Brussel
Telkens de huurprijs mag aangepast worden, krijgt de verhuurder
automatisch de nodige kant-en-klare brieven voor zijn huurder.
• Bijkomende inlichtingen 02 880 60 24
• Email indexdienst index@ve-pr.be
F. Dienst registratie contracten en plaatsbeschrijvingen,
Violetstraat 21, 1000 Brussel
Bedrag van 32 € (42 € voor handelshuurovereenkomsten)
te betalen op rek. nr BE72 3631 2461 3516 met vermelding
‘Registratie + lidnummer + naam van huurder’.
• Bijkomende inlichtingen 02 880 60 24
• Email registratie@ve-pr.be
3. Onze kantoren
1 Antwerpen
Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem
Geopend iedere maandag na afspraak op nummer 02 880 60 24.
2 Brugge, Sint-Andries | Zandstraat 17
Contracten, brochures, enz… te verkrijgen na afspraak
op tel. 02 880 60 24
3 Brussel | Violetstraat 21
Doorlopend geopend iedere werkdag van 9u00 tot 15u00
(woensdag tot 12u00), tel. 02 880 60 24
4 Gent | Hotel Chamade – Kon. Elisabethlaan 3, gelijkvloers
Contracten, brochures, enz… te verkrijgen op maandag & op donderdag
van 14u00 tot 16u00. Voor administratieve vragen of een afspraak
voor een persoonlijk onderhoud, bel 02/880 60 24.
Voor Telefonisch advies: zie tabel hiernaast.
5 Hasselt | (Embuild Limburg) Wetenschapspark 33, 3590 Diepenbeek
Contracten, brochures, enz… te verkrijgen tijdens de kantooruren.
6 Lebbeke | Aalstersestraat 41
Contracten, brochures, enz… te verkrijgen na afspraak
op tel. 02 880 60 24
7 Leuven | (Embuild Leuven) Dreefstraat 8, 3001 Heverlee
Contracten, brochures, enz… te verkrijgen na afspraak
op tel. 016 22 40 84
8 Oostende | (RCF-accountants-belastingconsulenten)
Torhoutsesteenweg 300-302
Contracten, brochures, enz… te verkrijgen na afspraak
op tel. 02 880 60 24
4. Laatst gekend indexcijfer
02 880 60 26 (antwoordapparaat)
verenigdeeigenaars.be | jurid@ve-pr.be | info@ve-pr.be
VE-PR vzw | Violetstraat 21 | 1000 Brussel | Ond.nr. 0538 719 885 | tel. 02 880 60 24
1. Lidgeld voor 12 maanden
90 € voor particulieren / 185 € voor professionelen
(vanaf 01.01.25 respectievelijk 95 € en 195 €)
• Overschrijven op rek. BE53 3631 2461 7253 van VE-PR vzw
• Betaling in onze kantoren
Het lidgeld omvat het abonnement op EIGENAARSMAGAZINE
en 10 TELEFONISCHE OPROEPEN / 20 VOOR PROFESSIONELE LEDEN*
(eerstelijnsadvies beperkt tot een vijftal minuten) naar onze juridische dienst.
* Vanaf meer dan 10 oproepen (particuliere leden) of meer dan
20 oproepen (professionele leden) is een supplementaire bijdrage
verschuldigd van 80 € voor de volgende schijf van 10 oproepen.
Telefonisch juridisch advies
2. Bijkomende ledenservice tegen betaling:
A. Persoonlijk onderhoud in onze kantoren enkel na afspraak:
• Juridisch advies 40,00 € per half uur
• Verzoekschrift inzake huur forfait van 80,00 € + 40,00 € per half uur
• Fiscaal advies 45,00 € per half uur
• Fiscale aangifte 70,00 € (onder voorbehoud van een
supplement voor complexe aangiften)
Afspraken voor juridisch of fiscaal advies in één van onze kantoren:
02 880 60 25 (voormiddag) of jurid@ve-pr.be
B. Online afspraak via Teams (NIEUW !)
Contacteer onze juridische dienst in Brussel
(02/880.60.25 of jurid@ve-pr.be)
C. Juridische info over pacht
Pachtlijn: 0902 12014 (1 €/min.)
D. Schriftelijk juridisch advies
Antwoord per persoonlijke brief of per email:
• Advies inzake huur, handelshuur en mede-eigendom:
40 € per half uur. De juridische dienst maakt vooraf een inschatting
van de tijd die aan het advies zal worden besteed.
• Advies inzake andere materies (fiscaal, pacht,…) forfait van 70 €,
onder voorbehoud van een supplement voor complexe dossiers.
Maandag Dinsdag Woensdag Donderdag Vrijdag
Brussel: 02 880 60 25
9u00 – 12u30 9u00 – 12u30 9u00 – 12u00 9u00 – 12u30 9u00 – 12u30
Antwerpen: 03 216 20 16
16u30 – 18u30 14u00 – 16u30
Gent: 09 324 90 80
14u00 – 16u00 16u00 – 18u00
Leuven: 016 23 78 64
14u00 – 16u30
Lebbeke: 053 39 01 26
18u00 – 21u00