EM apr 2024
nr. 515 ERKENNINGSNUMMER P408-448 april 2024
MAANDBLAD VAN DE VERENIGDE EIGENAARS
Afgiftekantoor Brussel X • Verantwoordelijke Uitgever: K. D’Hauwers • Aalstersestraat 41 • 9280 Wieze • Geen verschijning in juli en augustus
DE HUURMARKT HEEFT NOOD AAN MEER STIMULANSEN EN PREMIES
ARREST GRONDWETTELIJK HOF STELT DE VE IN HET ONGELIJK
PAGINA 4
DE GANGEN EN OVERLOPEN VAN RESIDENTIES ZIJN GEEN OPSLAGRUIMTES
PAGINA 9
HUREN EN TAALGEBRUIK
PAGINA 13
DISCUSSIE INZAKE HANDELSHUUR BESLECHT IN HET VOORDEEL VAN DE HUURDER
PAGINA 15
PACHT:
DE INHOUD VAN DE OPZEGBRIEF
PAGINA 17
2
Documenten voor leden
Gebruik altijd de meest recente versie van onze modelcontracten.
Hoofdverblijfplaats (Gewest vermelden)
Huurceelgemeubeldofongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,30€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,90€ Engelstaligecontracten(vermeldenappartementofwoning) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,60€
Tweede verblijfplaats (Gewest vermelden)
Huurceelgemeubeld/ongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,40€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,50€
Diversen
Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,00€ Pop-up(VlaamsGewest-enkelnederlandstalig) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45,00€ Professionele-nietcommerciëlehuurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50€ Pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,10€ Cultuurcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14,10€ Autostaanplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,50€ Huuroverdracht
-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€
-niet-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Addendum (Vlaams Gewest)
-feitelijksamenwonendehuurdertoevoegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€
-feitelijksamenwonendevertrekkendehuurdervervangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€ Huurcontractenvoorstudentenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8,30€ VerlenginghuurovereenkomststudentenhuisvestingVlaamsGewest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Syndicuscontract+offerteaanvraagvoordefunctievansyndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19,40€ Modelplaatsbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18,80€ Contractbruikleen(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,20€ Contractbezettingterbede(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,30€ ReglementinterneordeinVerenigingvanMede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55,00€
Brochures (niet-prior verzending)
Handboekappartementsrechtinhoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,00€ BrochureRegelgevingwoonkwaliteitinVlaanderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22,00€
Hoe te verkrijgen?
a) In onze kantoren op volgende adressen:
Antwerpen, Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem (na afspraak) • Brussel, Violetstraat 21, 1000 Brussel • Lebbeke, Aalstersestraat 41, 9280 Wieze (na afspraak) • Gent, Kon . Elisabethlaan 3, 9000 Gent •
Hasselt, Embuild, Bouwcampus Wetenschapspark, Agoralaan 33, 3590 Diepenbeek • Leuven, Embuild, Leuven, Dreefstraat 8, 3001 Heverlee (na afspraak) • Oostende, RCF-accountants – belastingconsulenten, Torhoutsesteenweg, 300-302, 8400 Oostende (na afspraak) .
b) Door overschrijving op rekening IBAN: BE72 3631 2461 3516 (bestelling + lidnummer vermelden) + of u het contract per post of per mail (PDF-formaat) wenst te ontvangen .
Al onze contracten zijn ook in het Frans verkrijgbaar
Prijs
Portkosten
+(6,70€) +(6,70€) + (6,70 €)
+ (6,70 €) +(6,70€)
+(6,70€) + (4,50 €) +(6,70€) +(4,50€) +(4,50€) + (4,50 €)
+(4,50€) +(4,50€)
+(4,50€) +(4,50€) +(6,70€) +(4,50€) +(6,70€) +(6,70€) +(4,50€) +(4,50€) + (4,50 €)
+(7,10€) + (4,30 €)
Per mail (PDF)
18,00€ 18,00€ 14,00 €
18,00 € 18,00€
19,00€ 45,00 € 19,00€ 18,00€ 18,00€ 13,00 €
9,00€ 9,00€
9,00€
9,00€ 16,00€ 9,00€ 27,00€ 27,00€ 18,00€ 18,00€ 55,00 €
EDITORIAAL
Als het regent in Parijs,
druppelt het in Brussel
3
Een huurappartement vinden in Parijs was nog nooit zo moeilijk. Als gevolg van renovatieverplichtingen (onder andere inzake energiezuinigheid), een vastgelopen vastgoedmarkt en het toe- nemend succes van online verhuurplat- formen, wordt het steeds erger.
Vooral studio’s en appartementen met één of twee slaapkamers zijn gegeerd. Zodra verhuurders of makelaars een nieuwe advertentie online zetten, worden ze overspoeld met een lawine aan mails en telefoontjes van kandidaat-huurders.
Op bezoekmomenten verzamelen de kandidaten zich al ruim voor het afge- sproken uur met vaak een lijvig dossier gevuld met loonfiches, belastingaangif- tes, aanbevelings- en motivatiebrieven, verklaringen van personen die zich borg willen stellen, … om de verhuurder of makelaar toch maar te overtuigen dat zij de geknipte bewoners zijn.
Veel kleine appartementen in de Franse hoofdstad hebben een slechte energie- score en moeten gerenoveerd worden om nog verhuurd te mogen worden. Eigenaars die al willen renoveren, vinden vaak geen aannemer of zien af van de werken omwille van de torenhoge prijzen van materialen en uurlonen in de bouw- sector. Zodra een huurder vertrekt, kie- zen eigenaars er dan ook voor om die appartementen te verkopen.
Sedert begin 2023 mogen in Frankrijk de slechtst geïsoleerde woningen (met energiescore G+) niet meer verhuurd worden. Begin volgend jaar zal dit verbod eveneens gelden voor de woningen met score G, in 2028 voor woningen met energiescore F en in 2034 voor die met energiescore E. Vandaag heeft 55 % van alle huurwoningen in de regio Parijs label E of slechter. Dit is al een eerste verkla- ring voor de krapte op de huurmarkt.
Een andere oorzaak van het slinkende aanbod is de gestegen rente op leningen, waardoor veel Fransen hun koopplannen opgeborgen hebben en in huurpanden blijven wonen.
Verder werden de voorbije jaren duizen- den appartementen in Parijs aangeboden op online verhuurplatformen zoals Airbnb. Verhuren aan toeristen brengt tot drie- maal meer op dan verhuren aan hoofd- verblijfhouders.
Ten slotte is in de Franse hoofdstad ruim één op tien appartementen een buiten- verblijf dat slechts nu en dan bewoond wordt.
De Franse regering probeert in te grijpen door het jaarlijks budget voor premies voor energetische renovatie op te trekken, Airbnb verhuringen te beperken door striktere regels op te leggen en de belas- ting op tweede verblijven te verhogen.
De huurmarkt in heel wat Belgische ste- den (die ook gegeerd zijn bij toeristen zoals Antwerpen, Brussel, Brugge, Gent, Luik, …) kampt ook met het fenomeen van de concurrentie van toeristische verhuringen.
En ook in ons land worden de energie-ei- sen voor verhuringen steeds strenger. Zo heeft de Vlaamse regering de ener- gienorm al definitief goedgekeurd (toe- lichting in het magazine van februari). Ook in de andere twee gewesten zal een minimale energiescore vereist zijn om nog te mogen verhuren.
De Verenigde Eigenaars begrijpen de noodzaak van maatregelen die opgelegd worden om de uitstoot van broeikasgas- sen terug te dringen, maar vragen de beleidsmakers om – wat de huurmarkt betreft – toch enige omzichtigheid in acht te nemen.
We stellen nu al vast dat heel wat (oudere) eigenaars-verhuurders afhaken in het vooruitzicht van gedwongen zware inves- teringen in hun huurpanden.
Om bijkomende krapte op de huurmarkt te vermijden, zijn ook in ons land meer stimulansen en premies broodnodig.
Het bestuur van de Verenigde Eigenaars
VERENIGDE EIGENAARS
Redactie en publiciteit: Violetstraat 21 • 1000 Brussel • info@ve-pr .be • 02 880 60 24 Verantwoordelijke Uitgever: K . D’Hauwers • Aalstersestraat 41 • 9280 Wieze
Alle briefwisseling is te richten aan het secretariaat
Publiciteit en publireportages vallen niet onder de verantwoordelijkheid
van de redactie of het bestuur van de Verenigde Eigenaars
april 2024 | eigenaarsmagazine
4
Arrest Grondwettelijk Hof stelt de Verenigde Eigenaars in het ongelijk
O p 21 maart jongstleden heeft het Grondwettelijk Hof zich uitgesproken over de vordering die onze organisatie had ingesteld tegen het Vlaams decreet van 3 oktober 2022 dat de indexering van de huurprijzen afhankelijk maakt van de energiepresta- tie van het huurpand. Het Hof heeft jammer genoeg de zienswijze van onze advocaten niet gevolgd en is niet ingegaan op onze vraag tot vernietiging. Het decreet behoudt dus zijn werking. Toch oordeelde het Hof dat ook studentenhuurovereenkomsten onder de toepassing vallen van het Vlaams decreet tot
beperking van de indexatie van de huurprijzen.
gewezen aangelegenheden. Op grond van deze bevoegd- heid kunnen de gewesten specifieke regels aannemen betreffende de vaststelling van de huurprijs van voor bewo- ning bestemde goederen en in het bijzonder betreffende de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levens- onderhoud.
Het indexeringsmechanisme is een instrument dat de decreetgever kan hanteren voor zover hij handelt binnen zijn bevoegdheid. Hij mag daarbij afwijken van de gemeen- rechtelijke regeling inzake de indexering van de huurprijzen, zoals vastgesteld in artikel 1728 bis van het oud Burgerlijk Wetboek.
2/ Gebruik van het EPC als instrument
Het Hof oordeelt dat het EPC een voldoende objectief instru- ment is voor het verwezenlijken van het beoogde doel. De decreetgever kan niet worden verweten geen rekening te hebben gehouden met de bijzonderheden van elk gegeven geval. Hij heeft met de bestreden regeling snel een antwoord willen bieden op de impact van de buitengewone stijging van de energieprijzen. Hierbij mocht hij zich baseren op het reeds bestaande systeem van het EPC, dat voor de toepas- sing van de bestreden bepaling objectieve onderscheidings- criteria aanreikt. Dit systeem laat immers toe om op een eenvoudige wijze en zonder onderzoek van de individuele situatie van elke huurder, het te verwachten energieverbruik van de huurwoningen met elkaar te vergelijken.
3/ Schending van het gelijkheidsbeginsel
en onevenredigheid
Onze raadslieden voerden aan dat de bestreden bepalingen in strijd zijn met het beginsel van gelijkheid en niet-discri- minatie, doordat zij meerdere verschillen in behandeling en identieke behandelingen in het leven roepen ten aanzien van verschillende categorieën van huurders en verhuurders.
Volgens het Grondwettelijk Hof sluit het beginsel van gelijk- heid en niet-discriminatie niet uit dat een verschil in behan- deling tussen categorieën van personen wordt ingesteld, voor zover dat verschil op een objectief criterium berust en het redelijk verantwoord is. Dat beginsel verzet er zich tegen dat categorieën van personen, die zich ten aanzien van de
We hernemen hierna enkele antwoorden van het Hof op de belangrijkste argumenten, ontwikkeld door onze raads- lieden :
1/ Bevoegheidsoverschrijding
Onze raadslieden argumenteerden dat de gewestelijke overheden niet bevoegd zijn om de bestreden bepalingen aan te nemen.
Het Hof is de mening toegedaan dat de Grondwetgever en de bijzondere wetgever aan de gemeenschappen en de gewesten de volledige bevoegdheid toegekend hebben tot het uitvaardigen van regels die eigen zijn aan de hun toe-
HUREN-VERHUREN
Het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie is maar geschonden wanneer er geen redelijk verband van evenredigheid bestaat tussen de aangewende middelen en het beoogde doel.
5
betwiste maatregel in wezenlijk verschillende situaties bevinden, op identieke wijze worden behandeld, zonder dat daarvoor een redelijke verantwoording bestaat. Het Hof stelt dat het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie slechts geschonden is als er geen redelijk verband van evenredigheid bestaat tussen de aangewende middelen en het beoogde doel.
Schending van het gelijkheidsbeginsel in hoofde van verhuurders
De beperking van de mogelijkheid tot huurindexering geldt enkel ten aanzien van verhuurders van woningen zonder EPC of met een EPC met energielabel D, E of F. Volgens het Hof steunt het verschil in behandeling tussen verhuur- ders van woningen met een EPC met energielabel A+, A, B of C en verhuurders van woningen zonder EPC of met een EPC met energielabel D, E of F, wel degelijk op een objectief criterium van onderscheid. De objectieve maatstaf is de vraag of de woning een EPC heeft en zo ja, het label van dat certificaat.
Schending van het gelijkheidsbeginsel in hoofde van huurders
De decreetgever beoogde met de bestreden regeling het aanbod van betaalbare huurwoningen te waarborgen, rekening houdende met de hoge inflatie en de stijging van de energieprijzen. Daarnaast wenste de decreetgever eige- naars aan te moedigen de energieprestaties van hun huur- woningen te verbeteren. Hij mocht er daarbij van uitgaan dat de energiekosten in het algemeen hoger liggen in een woning met energielabel D, E of F dan in een woning met energielabel A+, A, B of C. De gevolgen van de stijging van de energieprijzen zijn dan ook het grootst voor huurders in energieverslindende woningen. Bijgevolg dienen enkel die huurders een beperking van de mogelijkheid tot indexering te genieten.
Het Hof oordeelt dat de maatregel geen discriminatie in het leven roept tussen verschillende categorieën van huur- ders door alle huurders gelijk te behandelen zonder ermee rekening te houden in welke mate zij daadwerkelijk door de stijging van de energieprijzen worden getroffen. Deze maatregel geldt immers ongeacht of de huurders al dan
niet een forfaitair bedrag betalen voor hun energieverbruik. De decreetgever heeft met de regeling een snel antwoord willen bieden op de impact van de buitengewone stijging van de energieprijzen en mocht opteren voor een regeling waarbij het niet noodzakelijk is de individuele financiële situatie van elke huurder te onderzoeken.
Studentenhuisvesting
Vooreerst stelt het Grondwettelijk Hof: “Wanneer de decreet- gever voorziet in een beperking van de mogelijkheid tot huurindexering voor weinig energiezuinige woningen, valt het onder zijn beoordelingsbevoegdheid om te bepalen welke categorieën van huurders en verhuurders onder die maatregel ressorteren. Het Hof mag de daarbij gemaakte beleidskeuzes en de motieven die daaraan ten grondslag liggen, slechts afkeuren indien zij op een manifeste vergis- sing zouden berusten of indien zij onredelijk zouden zijn”.
Welnu het Hof is van oordeel dat de uitsluiting van studen- tenhuurovereenkomsten uit het toepassingsgebied van het Vlaams decreet tot beperking van de indexatie van de huurprijzen niet te verantwoorden is. Volgens het Hof is het niet relevant dat de student zijn hoofdverblijfplaats elders heeft: studenten moeten ook betalen voor het energiever- bruik in het gehuurde goed. Bovendien stelt het Hof dat ook de huurprijs van een huurovereenkomst voor studen- tenhuisvesting jaarlijks mag geïndexeerd worden en verwijst het naar de verplichting om ook voor studentenkamers over een EPC te beschikken.
➤
Liften en roltrappen
Expert en raadgever voor het beheer van uw installatie
Direct contact: Leon Vandenberghen 0468/03.55.17 – info@liftinvest.be – www.liftinvest.be
Advies en studiediensten voor
de noodzakelijke modernisatie van uw lift
april 2024 | eigenaarsmagazine
6
Door het instellen van deze procedures hebben de VE een signaal willen geven aan de overheid dat onze vereniging als waakhond van private eigendomsrechten, zo nodig ook kan bijten.
Om die redenen vernietigt het Grondwettelijk artikel 2 van het decreet doch enkel in zover het niet van toepassing is op studentenhuurovereenkomsten.
Geen onevenredige gevolgen voor de verhuurders
Volgens het Hof hebben de bestreden bepalingen geen onevenredige gevolgen voor de verhuurders van een woning zonder EPC of met een EPC met energielabel D, E of F. De maatregel geldt maar voor één jaar. Vanaf 1 oktober 2023 kunnen de huurprijzen opnieuw worden geïndexeerd, zij het met toepassing van een correctiefactor.
Specifiek voor verhuurders van appartementen die deel uitmaken van een mede-eigendom, meent het Hof dat de maatregel geen onredelijke gevolgen heeft. Onze raadslie- den hadden aangevoerd dat die verhuurders het moeilijker hebben een gunstig energielabel te behalen omdat de beslissing tot de uitvoering van bepaalde energiebesparende werken een twee derde meerderheid vereist. Het Hof is
echter de mening toegedaan dat de maatregel individuele mede-eigenaars niet belet om werkzaamheden uit te voe- ren aan de privatieve delen. Bovendien hebben de overige mede-eigenaars er eveneens baat bij om energiebesparende werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen, aangezien die werken ook ten goede komen aan de ener- gie-efficiëntie van hun eigendom. Het Hof meent dan ook dat het redelijk verantwoord is dat het decreet geen uit- zondering voorziet voor verhuurders van appartementen in gedwongen mede-eigendom.
Bij het ter perse gaan van dit magazine was er nog geen uitspraak over de vordering tot nietigverklaring van de Brusselse ordonnantie en het Waals decreet aangaande de bevriezing van de huurprijzen. Maar het lijdt weinig twijfel dat het Hof zich in dezelfde zin zal uitspreken, met dien verstande dat de Brusselse en Waalse regelgeving van meet af aan van toe- passing werden verklaard op alle woninghuurovereenkomsten (waaronder de studentenhuurovereenkomsten).
STANDPUNT VAN DE VERENIGDE EIGENAARS
Het bestuur van de Verenigde Eigenaars is van mening dat het wel degelijk zinvol was om de bewuste decreten en de ordon- nantie aan te vechten. Onze vereniging heeft als doel de belan- gen van private vastgoedeigenaars te behartigen en te verde- digen.
De bestreden regelgevingen maken een onrechtvaardige inmenging uit in het eigendomsrecht. De decreten en de ordonnantie schenden de legitieme verwachtingen van de verhuurders. Zij hebben immers bij het afsluiten van een huur- overeenkomst het gerechtvaardigd vertrouwen dat zij de huurprijs jaarlijks kunnen aanpassen aan de levensduurte. Het is overigens mede op basis van deze zekerheid dat ze de aanvangshuurprijs vaststellen. De rechtszekerheid die elke burger in een rechtstaat mag verwachten, is ons inziens dan ook geschonden.
Weliswaar betreuren de Verenigde Eigenaars dat het Grondwettelijk Hof het decreet tot beperking van de indexatie
van huurprijzen ook van toepassing acht op studentenhuur- overeenkomsten. De positie van een student die een kamer huurt verschilt toch aanzienlijk van deze van huurders van een woning als hoofdverblijfplaats. De feiten tonen aan dat som- migen van deze laatste categorie wel degelijk nood hebben aan bescherming. Dit is toch anders voor studenten. Vooreerst is het huren van een kot gelet op de spreiding van universitei- ten en hogescholen veelal een luxe. Daarenboven genieten studenten die wel ondersteuning nodig hebben al tegemoet- komingen die door de belastingbetaler – waaronder de ver- huurders – gefinancierd worden.
Door het instellen van deze procedures hebben de Verenigde Eigenaars het signaal willen geven aan de overheid dat onze vereniging als waakhond van private eigendomsrechten, zo nodig ook kan bijten. Dat dit effect had, is aangetoond door het feit dat geen van de drie gewesten ervoor geopteerd heeft om, na afloop van de blokkeringsperiode, de maatregel te verlengen.
Een recht van bewoning toekennen en toch het vruchtgebruik behouden ?
De Vlaamse belastingadministratie (Vlabel) heeft de gewoonte om beslissingen die zij neemt in praktische gevallen die heel wat belastingplichtigen aanbelangen, te publiceren. We lichten in dit en vol- gend magazine twee beslissingen van 25 september 2023 toe die interessant zijn voor belastingplichtigen gedomicilieerd in Vlaanderen.
Vruchtgebruiker wil recht van
bewoning toekennen
Heel wat gebouwen in België hebben een gesplitst eigen- domsstatuut : het vruchtgebruik behoort toe aan één per- soon, vaak de ouders, en de naakte eigendom aan iemand anders, vaak de kinderen. Het komt dikwijls voor dat ouders tijdens hun leven een woning schenken aan hun kind(eren) en zichzelf het levenslang vruchtgebruik voorbehouden. De schenkbelasting wordt betaald op de waarde van de volle eigendom.
Op een bepaald ogenblik willen de ouders een recht van bewoning toekennen aan hun dochter, met behoud even- wel van het vruchtgebruik. Zij willen een recht van controle behouden op de goederen die zij aan hun kinderen gege- ven hebben.
De Vlaamse belastingadministratie Vlabel heeft deze pro- cedure gevalideerd stellende dat het recht van bewoning in werkelijkheid een ‘mini vruchtgebruik’ is, dat niet aan registratierechten is onderworpen als het gratis wordt toegekend.
Personenbelasting
Vlabel zegt niets over het toepasselijk regime van de per- sonenbelasting (PB) in dergelijk geval. Wij zijn van mening dat het kadastraal inkomen (KI) van dit goed moet worden aangegeven in code 1106/2016 (privaat verhuurde goede- ren, tweede verblijven, gratis terbeschikkingstellingen). De ouders zullen belast worden op het geïndexeerde, verhoogde bedrag van het KI). Het is immers diegene die op 1 januari van het aanslagjaar het vruchtgebruik heeft, die de belas- tingplichtige is, zowel in de PB als inzake de onroerende voorheffing (OV).
ADVIES VAN DE VERENIGDE EIGENAARS
De ouders kunnen, om te ontsnappen aan de PB en de OV, aan het kind dat de woning wil betrekken een vruchtgebruik van bepaalde duur geven, voor negen jaar vast bijvoorbeeld of tot aan het overlij- den van hun kind, mocht die gebeurtenis zich voor- doen voordat de ouders overlijden. Logischerwijze zou deze schenking niet mogen belast worden als we de redenering van Vlabel volgen die geen belas- ting voorziet als de volle eigendom reeds werd belast op het moment van de initiële schenking.
Een andere mogelijkheid is de afstand van het vruchtgebruik, met het behoud van het recht van terugkeer in natura, zodat het kind verplicht is het akkoord van de schenker te vragen vooraleer het goed te kunnen verkopen of met een hypotheek te kunnen bezwaren.
VERKOOP & VERHUUR VAN UW EIGENDOMMEN residentieel- én bedrijfsvastgoed
ERVARING STERKE SERVICE GRATIS SCHATTING
T. 0473 68 22 47 Kortrijksesteenweg 626, 9000 Gent
www.arcade-vastgoed.be
april 2024 | eigenaarsmagazine
7
8
Meer ruimte voor minnelijke schikkingen
Raak je als eiser of als verweerder betrokken in een procedure voor de rechtbank, dan eindigt zo’n proces meestal met een vonnis waarin je al dan niet gelijk krijgt. De rechtbank beoordeelt de argu- menten van alle partijen en neemt een beslissing. Toch hoeft het niet altijd meer tot zo’n vonnis te komen. Een nieuwe wet maakt het mogelijk om ook op de rechtbank nog te onderhandelen en het dossier onder- ling te regelen.
uitgenodigd voor een zitting. Die vindt plaats in aanwezig- heid van een andere rechter dan diegene die normaal uitspraak zou doen in je dossier. Die rechter probeert een oplossing uit te werken voor jullie discussie.
Lukt dat, dan wordt die oplossing op papier gezet. Dit document heeft dezelfde waarde als een vonnis. Het is ook mogelijk om tot een gedeeltelijke regeling te komen.
Komt er geen volledig akkoord, dan zal de rechter de zaak terugsturen naar de gewone kamer van de rechtbank die dan een vonnis moet uitspreken. De rechter van de kamer van minnelijke schikking zal zelf dus geen oordeel vellen.
Vertrouwelijk
Belangrijk is dat alles wat je zegt op zo’n kamer van min- nelijke schikking vertrouwelijk is. Doe je daar bepaalde toegevingen om tot een akkoord te kunnen komen, dan kan de andere partij die toegevingen niet tegen jou gebrui- ken in een verdere procedure als jullie finaal toch niet akkoord raken.
De rechter in de kamer van minnelijke schikking zal ook niet vertellen aan de gewone rechter die de zaak behandelt wat er precies gebeurde en wie wat zei.
Heb je de keuze ?
Bij een procedure voor de rechtbank zal de zaak in eerste instantie nog altijd terechtkomen bij de gewone rechter die ook een vonnis velt. Daar kan je vragen om de zaak door te verwijzen naar een kamer van minnelijke schikking. Gaat de tegenpartij hiermee akkoord, dan zal de rechter dat doen.
Maar ook als de ander partij niet akkoord gaat, kan de rechtbank de zaak doorsturen. Je kan je echter afvragen of dat veel zin heeft.
Stelt de rechter zelf voor om de zaak te versturen naar zo’n kamer van minnelijke schikking en zijn jij en/of de andere partij het daar niet mee eens, dan zal dit ook niet gebeuren.
Bron : Jan Roodhooft, advocaat, in Plusmagazine
Er bestond al een kamer van minnelijke schikking op de familierechtbanken. Zo’n kamer komt er nu ook op de rechtbank van eerste aanleg, de ondernemingsrechtbank, de arbeidsrechtbank, het hof van beroep en het arbeidshof.
Tot 1 september 2025 zijn de rechtbanken nog vrij om al dan niet zo’n kamer op te richten. Na die datum wordt het verplicht.
Op het vredegerecht komt de kamer van minnelijke schik- king er niet. Daar kan je wel een verzoeningsprocedure starten.
Het opzet
Als je zaak voor zo’n kamer van minnelijke schikking komt, dan word je samen met de tegenpartij (en jullie advocaten)
De gangen en overlopen van residenties zijn geen opslagruimtes
9
Het is vrij gebruikelijk dat een nieuwe syndicus het gebouw gaat bezoeken zodra hij is aangesteld. Hij moet dit gebouw in goede verstand- houding met de mede-eigenaars beheren. Aangezien hij de missie heeft de waarde van het gebouw te behouden, zal de brandveiligheid zijn eerste prioriteit zijn. De syndicus beheert niet enkel de gemeenschappelijke delen, hij is ook belast met de veiligheid van de bewoners.
Het gebeurt dat syndici bij hun bezoek aan het gebouw botsten op fietsen of kinderwagens in de inkomhal of vast- stellen dat de lift nauwelijks bereikbaar is, dat er op de overlopen kasten staan die als opslagruimtes worden gebruikt of dat er paraplubakken staan voor de inkomdeuren van de appartementen.
Het is niet aanvaardbaar dat bewoners zich op die manier gemeenschappelijke delen toe-eigenen. Niet alleen omdat deze delen zoals de naam het zegt ‘gemeenschappelijk’ zijn en dus aan niemand individueel toebehoren, maar ook omdat de gemeenschappelijke delen als enige bestaans- reden hebben door iedereen gebruikt te worden voor o.a. toegang en doorgang naar de verdiepingen.
Deze delen moeten dus leeg zijn en vrij van enige omvang- rijke obstakels of voorwerpen, behalve natuurlijk de gemeen- schappelijke technische installaties (bijvoorbeeld brand- blussers).
Brandveiligheid en evacuatie
Los van het feit dat principieel geen enkele mede-eigenaar een individueel recht heeft op de gemeenschappelijke delen, is er een essentiëler reden voor het verbod om voorwerpen te plaatsen, namelijk de brandveiligheid en evacuatie.
Het is duidelijk dat als de brandweerlieden niet snel bij het vuur kunnen komen, deze vertraging onvermijdelijk zal leiden tot een toename van de schade of zelfs het overlijden van bewoners. Het is dan ook van levensbelang dat de gemeenschappelijke delen zoals de gangen, trappen, trap- penhuizen, … volledig vrij zijn van obstakels.
Bewoners moeten begrijpen dat de aanwezigheid van kastjes of fietsen in de gangen levensgevaarlijke situaties kunnen opleveren bij brand. Het gebeurt dat kinderen, ouderen of mensen met een beperkte mobiliteit door de aanwezigheid van objecten de uitgang van het gebouw niet (tijdig) kunnen bereiken.
Die objecten hinderen niet alleen een vlotte evacuatie van de bewoners, maar zijn ook nog eens extra brandbaar materiaal in de gemeenschappelijke ruimtes. In sommige gevallen kan het zelfs de oorzaak van brand zijn, denk maar aan elektrische fietsen of steps op die plaatsen.
Op de vluchtwegen mogen zich dus geen hindernissen bevinden. ➤
april 2024 | eigenaarsmagazine
10 APPARTEMENTSRECHT
Voor de veiligheid is het van levensbelang dat de gemeenschappelijke delen zoals de gangen, trappen, trappenhuizen, … volledig vrij zijn van obstakels.”
Brandweerlieden pleiten wel voor de aanwezigheid in de gemeenschappelijke delen van handbrandmelders, rook- melders aangesloten op een brandcentrale, brandblussers, brandhaspels, veiligheidsverlichting, evacuatieplannen, pictogrammen en aanduiding van de verdieping.
Het is belangrijk om alle bewoners te sensibiliseren, zodat zij mee willen werken aan het optimaliseren van de brand- veiligheid. De syndicus kan dit thema op de agenda plaat- sen van de jaarlijkse algemene vergadering (AV) of een afzonderlijk infomoment organiseren over de brandveiligheid in het gebouw.
(Para) medische hulp
Vrije doorgang is uiteraard ook van belang voor een vlotte medische inzet en evacuatie in/uit een appartement.
Snel kunnen passeren en de bovenste appartementen in de kortst mogelijke tijd kunnen bereiken, is niet alleen van vitaal belang voor de inzet van de brandweerlieden, maar ook voor de toegang van medici en paramedici. Vaak wor- den die laatsten, wanneer zij bijvoorbeeld een brancard moeten gebruiken die door meerdere personen wordt gedragen, gehinderd door voorwerpen die de doorgang belemmeren.
De syndicus verantwoordelijk ? Niet als hij alle verplichtingen heeft nagekomen
Zodra een brand is geblust, begint de zoektocht naar de verantwoordelijkheden. Nabestaanden of rechthebbenden van overleden personen en verzekeringsmaatschappijen staan klaar om met de vinger te wijzen naar de verantwoor- delijke. Vaak wordt de syndicus onterecht aangesproken.
✁
Om persoonlijke én financiële drama’s te vermijden, moe- ten de beheerders al het mogelijke doen om de brandvei- ligheid van meet af aan te optimaliseren. Over de brand- veiligheid moeten zij onverzettelijk zijn.
De Unie van Syndici (UVS) adviseert haar leden om, onmid- dellijk na hun aanstelling en voor elk van de door hen beheerde gebouwen een meerjarenplan voor brandveilig- heid op te stellen. De syndicus kan aan de AV een inspec- tie door de brandweer voorstellen. Wenst men dit niet, kan hij voorstellen een keuring te laten uitvoeren door een externe erkende technische keuringsinstantie zoals BTV of Vinçotte. Hij kan ook suggereren contact op te nemen met het brandveiligheidsbedrijf dat bijvoorbeeld de blusappa- raten controleert en vragen een inschatting te maken om de brandveiligheid van het gebouw te optimaliseren. De uiteindelijke beslissing over de maatregelen die worden genomen, ligt bij de AV.
In afwachting van de AV, is het aangewezen dat de nieuw aangestelde syndicus de mede-eigenaars een brief stuurt met het dringende verzoek om voor de veiligheid van alle bewoners de gemeenschappelijke delen vrij te maken.
De VME moet haar
verantwoordelijkheden nemen
Het is niet omdat een oud gebouw (van vóór 1994) zo goed als vrijgesteld is van verplichtingen op het gebied van brandveiligheid, dat er niets moet gebeuren.
De UVS raadt syndici aan om te beginnen met aan de AV voor te stellen brandblusapparaten te installeren op elke verdieping, het jaar nadien pictogrammen aan te brengen,
INVESTEERDER ZOEKT een BESTAAND APPARTEMENTSBLOK aan te kopen met of zonder renovatiewerk.
DISCRETIE VERZEKERD aankoopvastgoed@telenet.be of 0495 27 33 73
APPARTEMENTSRECHT 11
Als privé voorwerpen die in de gemeenschappelijke delen lagen, oorzaak zijn van de brand, kan de eigenaar aansprakelijk worden gesteld.
vervolgens het noodverlichting te plaatsen, een brandalarm, enz. Over meerdere jaren is het mogelijk om een gebouw brandwerend en veilig te maken voor zijn bewoners.
In geval van weigering van de AV om de nodige aanpas- singen aan te brengen, adviseert de UVS om dit duidelijk te notuleren. Voorbeeld van formulering : ‘De syndicus heeft de VME geïnformeerd over de noodzaak om brandbeveili- gingswerkzaamheden uit te voeren. De syndicus kan niet aansprakelijk worden gesteld voor een negatieve beslissing op dit punt. Hij kan evenmin aansprakelijk worden gesteld in geval van brand, ongeval, of in geval van een boete, administratieve of strafrechtelijke sanctie tegen de VME. Eventuele financiële implicaties zijn uitsluitend de verant- woordelijkheid van de VME, zonder mogelijk verhaal tegen de syndicus’.
In gebouwen die goed zijn uitgerust en voldoen aan de normen, moet ook jaarlijks de goede werking van de brand- veiligheidsinstallatie worden gecontroleerd; bijvoorbeeld het alarm, de rookmelders en de brandkoepel die de afvoer van giftige dampen mogelijk maakt … In veel gebouwen werkt de koepel al lange tijd niet, terwijl die elk jaar zou moeten worden gecontroleerd.
Aansprakelijkheid van de nalatige mede-eigenaars
De mede-eigenaar die de overloop of gang volpropt met eigen gerief, is niet vrijgesteld van aansprakelijkheid.
Een branddeskundige kan heel eenvoudig de oorsprong van de brand traceren. Kan de oorzaak teruggevoerd wor- den naar privatieve voorwerpen die in de gemeenschap- pelijke delen lagen, kan de aansprakelijkheid van de eige- naar van deze voorwerpen weerhouden worden.
Artikel 1384 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat we niet alleen aansprakelijk zijn voor schade die wij door ons eigen handelen veroorzaken, maar ook voor die welke wordt veroorzaakt door zaken die wij onder onze bewaring hebben.
Het zou dan ook kunnen dat de bewoner in kwestie voor de rechter wordt gebracht wegens nalatigheid en/of onvrij- willige doodslag. Zijn nalatigheid heeft immers geleid tot een brand en/of de dood van één of meer bewoners. Hetzelfde geldt voor wie gasflessen opslaat op zijn balkon, op zolder of in de kelder …
Brandveiligheid is een kwestie van gezond verstand; het is ook ieders verantwoordelijkheid : mede-eigenaars, bewo- ners en syndici.
Bron: Propertytoday
GEWIJZIGDE REGELING KANTOOR AFDELING LEUVEN
Wegens gewijzigde openingstijden van de kantoren van Embuild zal, vanaf 1 mei eerstkomend, een nieuwe regeling gelden.
Documenten en contracten kunnen enkel nog afgehaald worden na afspraak op nummer 016/22.40.84
Een onderhoud met een jurist zal enkel nog moge- lijk zijn na afspraak op nummer 02/880.60.25 of via jurid@ve-pr.be :
om de twee weken op maandag tussen 12 en 14u elke donderdagnamiddag tussen 14 en 16u30
april 2024 | eigenaarsmagazine
12
De woningpas:
het digitaal paspoort van uw woning
W oningpas is een tool van de Vlaamse overheid die alle relevante en digitaal beschikbare informatie bevat die die overheid heeft over een
woning of perceel.
Eigenaars kunnen al enige tijd hun woningpas digitaal delen
met derden of publiek openstellen voor iedereen en zo
officiële overheidsdata en overheidsattesten, maar ook
eigen renovatiewerken of documenten die zij zelf toevoeg-
den aan de woningpas delen met eenieder die er interesse
groenblauwpeil, vergunningen, gegevens over woning- kwaliteit, een overzicht van uitgevoerde renovatiewerken waarvoor u een premie ontving en van digitaal gekende attesten van de woning.
Zo’n overzicht is uiteraard enkel beschikbaar indien de data gekend zijn bij de overheid.
Voordelen van ‘delen’
Het delen van uw woningpas, zowel digitaal als op papier, zorgt ervoor dat kandidaat-kopers of kandidaat-huurders in een oogopslag alle nuttige informatie over de woning waarin ze geïnteresseerd zijn, kunnen raadplegen. Dat is een win-win situatie. Eigenaars hoeven niet alle informatie bij elkaar te zoeken en voor geïnteresseerde kandidaat-ko- pers of -huurders staat alle nodige en officiële informatie gecentraliseerd.
Wie bijvoorbeeld verbouwingswerken plant en advies wenst van een energiedeskundige of architect, kan zijn woningpas delen met deze experts zodat zij een idee krijgen van de toestand van zijn woning.
Meer informatie vindt u op https://woningpas.vlaanderen. be. Bekijk het digitaal paspoort van uw woning door in te
in heeft.
Sedert kort kan de eigenaar het document ook downloaden via woningpas.vlaanderen.be en een papieren afdruk maken en delen met anderen, zoals geïnteresseerde kopers of huurders, experten.
Hiervoor zijn twee mogelijkheden voorzien :
■ een korte versie die de focus legt op de samenvattende gegevens rond de energieaspecten van de woning, het isolatieniveau van de constructiedelen, de gekende installaties en de overstromingsgevoeligheid van woning en perceel;
■ eenlangeversiedieeensamenvattingisvanalleaspec- ten die in de woningpas gekend zijn. Naast energie, isolatie en installatie, bevat deze versie ook bodemin- formatie, de mobiscore, gegevens over water en riolering, overstromingsgevoeligheid van woning en perceel, het
loggen met uw e-ID of via de itsme®-app.
Bron : Vlaams Energie- en Klimaatagentschap
Quality lift-juni.pdf 1 24/09/19 09:49
Huren
en taalgebruik
Mag een verhuurder rekening houden met een taalbarrière bij het selecteren van een kandidaat ?
der mag eisen dat dit sowieso in het Nederlands moet gebeuren. In het meertalige België mag verondersteld worden dat het beheersen van één van de landstalen en/of het Engels volstaat om een communicatie mogelijk te maken. Indien men geen van deze vier talen beheerst, lijkt het daarentegen overmatig te vereisen dat er met tolken wordt gewerkt, temeer daar men daarvoor lang niet altijd beroep kan doen op tussenkomst/steun van overheidsinstanties.
Helemaal uitgesloten is vereisen dat de huurder het Nederlands als moedertaal zou hebben. In dat geval is er niet enkel sprake van ongelijke behandeling op basis van de taal, maar indirect ook op de origine/nationaliteit/ afstamming van de kandidaat.
Interpretatie taalbarrière door Minister Diependaele
In een antwoord op een schriftelijke vraag heeft bevoegd minister van Wonen, Matthias Diependaele (N-VA) het volgende gezegd : ‘Uitgangspunt is dat verhuurders zelf kiezen met wie zij een contract sluiten. Uiteraard mogen zij daarbij niet discrimineren, maar het feit dat er geen gemeenschappelijke taal is waarmee de partijen kunnen communiceren, kan voor de verhuurder wel een legitieme reden zijn om iemand niet te kiezen. Voor de goede uit- voering van het huurcontract is het immers belangrijk dat beide partijen elkaar begrijpen en met elkaar kunnen communiceren.’
Voor een goede lezing van wat voorafgaat zijn twee aspec- ten belangrijk :
■ De minister spreekt zeer doelbewust over een ‘gemeen- schappelijke taal,’ zonder te specifiëren of het om het Nederlands moet gaan. Een verhuurder die het Frans en/of het Engels machtig is, mag een Engelstalige of een Franstalige kandidaat bijgevolg niet uitsluiten omdat deze het Nederlands niet beheerst.
■ IshetEngelsofFransvandeverhuurderdaarentegen onvoldoende om te kunnen communiceren met de huurder, dan kan dit wel spelen. Dan is er immers geen ‘gemeenschappelijke taal.’ ➤
13
Taal is een beschermd criterium binnen het Gelijke- kansendecreet. Men mag dus geen onderscheid maken tussen personen op grond van de taal die zij spreken, tenzij dit gerechtvaardigd wordt door een legitiem doel.
Vraag is of de wens van de verhuurder om te kunnen communiceren met zijn/haar huurder een legitiem doel uitmaakt in functie van het Gelijkekansendecreet. Daar een oordeel over vellen is geenszins evident.
De wens van de verhuurder om te kunnen communiceren met zijn/haar huurder is op zich legitiem. Het gaat immers om een contractuele relatie tussen private partijen, die vanuit het oogpunt van de woonzekerheid en de betaal- baarheid, veelal tot doel heeft over een langere termijn te lopen. Partijen moeten met elkaar in contact kunnen komen om hun onderlinge rechten en plichten af te dwingen.
Nederlands als moedertaal geen vereiste
Het kunnen beschikken over de mogelijkheid tot com- municatie impliceert evenwel niet dat men als verhuur-
april 2024 | eigenaarsmagazine
REGISTRATIE HUURCONTRACTEN NIET LANGER EXCLUSIEF |
FEDERALE BEVOEGDHEID ? |
De Brusselse regering heeft een ontwerpregeling klaar om de registratie van huurcontracten weg te halen bij de federale overheid en dit zelf te regelen. De insteek is duidelijk : staatssecretaris Nawal Ben Hamou (PS) wil extra data om het rooster van richt- huurprijzen verder uit te bouwen. Op termijn wil ze er een vorm van huurprijsregulering aan verbinden. Het Brussels Parlement buigt zich de komende weken over het ontwerp. |
Poederleese weg 74/1, 2275 Lille
Exclusief voor de klanten van het Eigenaarsmagazine bieden wij aan :
EPC appartement : woning :
EPC Gemeenschappelijke delen : 195 €, incl BTW (forfaitaire prijs voor de eerste 3 appt/winkels in het gebouw)
+ 30 €, incl BTW per bijkomend appt/winkel in het gebouw
ASBESTATTEST :
PAKKET: appt
woning
appartement : woning :
EPC+elektricicteit EPC + asbest
EPC + asbest + elek
EPC + elektriciteit EPC + asbest
EPC + asbest + elek
485 €, incl BTW 535 €, incl BTW
Wilt u tegelijkertijd meerdere EPC’s in hetzelfde gebouw laten opmaken, neem dan zeker contact op voor een extra korting.
Een afspraak vastleggen kan op 0487/412206 of via info@ekonorm.be Wij werken in de provincies Antwerpen, Limburg, Vlaams-Brabant en Oost-Vlaanderen
15205 €, incl BTW 17550 €, incl BTW
321805 €, incl BTW 650805 €, incl BTW 76405 €, incl BTW
33150 €, incl BTW 67650 €, incl BTW 83250 €, incl BTW
h e
–
v
Vermeld dat je van Eigenaarsmagazine komt om van deze speciale prijzen te genieten 🙂
k e
r k
c
C
i n
s
t e
i s
E P
s t
G a
a
k
t
r
u
r
i
n
t
a
t
e
e
u
t r
e
W
r
s
t
r
i
g
i
n
i
n
s
a
g
k
s b
g
t
i
e
n
e
l e
A
E
14 HUREN-VERHUREN
Het is uitgesloten te eisen dat de huurder het Nederlands als moedertaal zou hebben. In dat geval is er niet enkel sprake van ongelijke behandeling op basis van de taal, maar indirect ook op de origine/nationaliteit/afstamming van de kandidaat.
Scheidingslijn met etnische discriminatie
Eén en ander hangt dus ook echt af van de concrete omstan- digheden. Het niet machtig zijn van de taal kan gelinkt zijn aan de afkomst of nationaliteit van de kandidaat. Men zit
daardoor dicht op de scheidingslijn met raciale of etnische discriminatie, wat nooit te verantwoorden is. Taal mag zodoende nooit een ‘proxy’ of voorwendsel zijn om de facto vooroordelen op basis van ras of afstamming te laten spelen.
Zowel schriftelijke als mondelinge communicatie
De communicatie kan zowel schriftelijk als mondeling verlopen en desgevallend moet zelfs één van beide kun- nen volstaan, in het bijzondere geval van de onmogelijk- heid van een betrokken persoon om hetzij mondeling, hetzij schriftelijk te communiceren. Zo niet zouden bij- voorbeeld mensen met een gehoorbeperking en dyslexie/ analfabetisme globaal uit de boot vallen.
Bron : Vastgoedflitsen
Expertise
& Efficiëntie
Uw veiligheid Onze prioriteit
Al meer dan
10 jaar tOpkwaliteit in keuringen
BelgateQ, een geaccrediteerd keuringsorganisme, biedt al meer dan 10 jaar kwaliteit en betrouwbaarheid in de sector. Onze flexibiliteit maakt snelle afspraken mogelijk met een optimale klantenservice.
a
e n
ue
Onze specialiteiten
Speciale prijzen voor leden van de verenigde eigenaars. Elektrische keuring: €140 incl. btw (combi prijs) Asbestkeuring: €480 (apt.) | €530 (won.) incl. btw EPC-keuring: €150 (apt.) | €175 (won.) incl. btw.
Aanvraag via: belgateq.be/order
voor meer info bel: +32 230 30 23
BELGATEQ VZW | BTW-nummer: BE 0844.752.016
HOOFDZETEL VILVOORDE | Luchthavenlaan 25a, 1800 Vilvoorde VESTIGING ANTWERPEN | Antwerpsesteenweg 124, 2630 Aartselaar VESTIGING BERINGEN | Everselstraat 133, 3580 Beringen
Discussie inzake handelshuur beslecht in het voordeel
van de huurder
15
In een vonnis van 7 juni 2022 heeft de rechtbank van eerste aanleg van Doornik een discussie tus- sen de verhuurder en de huurder van een handelszaak over achterstallige huurgelden, indexaties en een weigering van de aanvraag tot huurhernieuwing, grotendeels beslecht in het voordeel van de huurder.
De rechtbank moest zich buigen over verschillende aspec- ten van een lopende handelshuurovereenkomst.
1/ Achterstallige huurindex
De verhuurder vorderde achterstallige huurindex. De huur- der argumenteerde dat het feit dat de verhuurder gedurende jaren geen toepassing had gemaakt van de indexatieclau- sule, betekende dat er sprake zou zijn van rechtsverwerking. Hierdoor zou de verhuurder zich niet meer op deze clausule kunnen beroepen.
Dit standpunt werd evenwel niet gevolgd door de rechter. Hij herinnert er aan dat het mechanisme van de rechtsver- werking niet uitdrukkelijk wordt erkend in het Belgisch recht. Evenmin levert de huurder volgens de rechter het bewijs dat er sprake was van rechtsmisbruik. Het feit dat partijen een akkoord zouden hebben gehad om gedurende een bepaalde periode in het verleden geen indexatie te eisen, betekent nog niet dat de verhuurder hierbij uitdruk- kelijk zou hebben ingestemd om ook voor de toekomst afstand te doen van de toepassing van deze clausule.
Volgens de rechter staat het de verhuurder nog steeds vrij om toepassing te maken van de indexatieclausule. Omwille van deze reden, is er dan ook geen sprake van rechtsmis- bruik in hoofde van de verhuurder.
2/ Huurachterstallen
De gevorderde huurachterstallen hadden betrekking op de periode waarin de huurder zijn handelszaak niet langer kon uitbaten omwille van de COVID pandemie.
De rechter herinnert er aan dat tegenover de onmogelijkheid van de verhuurder om het genot van het pand te verstrek- ken volgens de contractueel overeengekomen bestemming,
de mogelijkheid bestaat voor de huurder om de betaling van de huurgelden tijdelijk op te schorten.
Volgens de rechter is de huurder dan ook geen huurgeld verschuldigd voor de periode waarin hij verplicht zijn han- delszaak moest sluiten.
De vrederechter, die in eerste aanleg uitspraak deed over het geschil, had geoordeeld dat rekening moest worden gehouden met de tegemoetkomingen die de huurder gedu- rende de periode van de verplichte sluiting ontving van de overheid.
De rechter in eerste aanleg oordeelt echter dat er uit de toekenning van bepaalde premies door de overheid geens- zins kan worden afgeleid dat de verplichting van de huur- der tot betaling van de huurgelden tijdens de periode van de verplichte sluiting zou blijven bestaan.
3/ Ernstige wanprestatie huurder ?
De verhuurder vorderde de ontbinding van de huurover- eenkomst wegens het begaan van ernstige wanprestaties door de huurder.
Volgens de rechter was er evenwel geen sprake van ernstige wanprestaties in hoofde van de huurder die de ontbinding van de huurovereenkomst zouden rechtvaardigen.
De niet-betaling van de huur tijdens de COVID pandemie vormde geen tekortkoming in hoofde van de huurder. Hetzelfde gold voor de niet-betaling van de indexatie. De rechter had begrip voor de redenering van de huurder die dacht dat er geen indexatie voor de toekomst kon verschul- digd zijn, omdat de verhuurder zich in het verleden tijdens een afgesproken periode niet had beroepen op de indexa- tieclausule. De verhuurder kon zich evenmin beroepen op de beweerde laattijdige betaling van huurgelden, want nergens uit het dossier bleek dat de verhuurder zich hierover in het verleden had beklaagd.
4/ Aanvraag tot huurhernieuwing geweigerd
De verhuurder weigerde de aanvraag tot huurhernieuwing op basis van artikel 16, 1, 4° van de Handelshuurwet, met
april 2024 | eigenaarsmagazine
16 HANDELSHUUR
Het akkoord tussen partijen om gedurende een bepaalde periode geen indexatie te eisen, betekent niet
dat de verhuurder zich niet meer op de contractuele indexatieclausule kan beroepen in de toekomst.
name wegens grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien.
De rechter was het evenwel niet eens met deze redenering. Van achterstallige betalingen was geen sprake, gelet op de mogelijkheid voor de huurder om tijdens de periode van verplichte sluiting omwille van COVID de betalingen op de schorten. De rechter had begrip voor de niet-betaling van de indexatie door de huurder omdat die door de verhuurder nooit eerder werd toegepast. Wat de laattijdige betalingen betrof, wees de rechter erop dat deze handelswijze door de verhuurder gedurende jaren werd getolereerd, zonder enig uitdrukkelijk protest van zijnentwege.
De rechter kwam dan ook tot de conclusie dat de verhuur- der de aanvraag tot handelshuurhernieuwing niet rechts- geldig kon weigeren.
Bron : Vastgoedflitsen
Wij kopen jouw familiaal vastgoed met appartementen, woningen, gronden, winkels. Aankoop van vennootschap is mogelijk. Ook appartement op zeedijk Het Zoute frontaal zeezicht 3slpks. METEEN VOORSCHOT EN AKTE BINNEN DE 7-8 WEKEN. info@brikx.eu of 0476/67.33.41 |
GEZOCHT |
Ga je verhuren? Vergeet de plaatsbeschrijving niet!
Details. 40 pagina’s details.
Een goede plaatsbeschrijving bevat details van elk deel van de kamer. Onze experts weten exact op wat te focussen en gaan gestructureerd te werk om niets over het hoofd te zien. Dit is cruciaal
om aan het einde van de huurperiode schade te kunnen aantonen.
PROMO
Vanaf €152 per partij
www.pbplus.be/PROMO
17
De inhoud van de opzegbrief
Wenst een eigenaar/verpachter de pacht op te zeggen dan moet hij zich houden aan een aantal regels. Dit was in het verleden al zo en is ook na de inwerkingtreding van het Vlaamse Pachtdecreet (op 1 november 2023) nog het geval.
Verplichte vermeldingen in de opzegbrief
In de opzegbrief moeten volgende vermeldingen worden opgenomen op straffe van nietigheid :
1° de reden van de opzegging;
2° als er één of meerdere aanstaande exploitanten zijn aangewezen, hun identiteit:
- a) voor natuurlijke personen: de achternaam,
de eerste voornaam, de woonplaats en het identificatienummer in het rijksregister of in het BIS-register van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid. Bij gebrek aan deze laatste gegevens, de datum en plaats van geboorte; - b) voor de rechtspersonen:
1) de naam;
2) de zetel;
3) het ondernemingsnummer;
4) de identiteit van de personen die gemachtigdzijn om de rechtspersoon te vertegenwoordigen;
3° de vermelding dat de verpachter bij gebrek aan een schriftelijke instemming van binnen dertig dagen na ver- zending van de opzegging aan hem werd betekend, de geldigverklaring ervan voor de rechter zal vorderen.
“Hoofdberoep” landbouwer
De opzeg voor eigen exploitatie door de verpachter, is van oudsher de meest gebruikte opzegreden. Onder de federale wetgeving werd, in het geval de pachter landbouwer is in hoofdberoep, de opzeg door de verpachter voor persoon- lijke exploitatie door de rechter slechts geldig verklaard als de exploitatie van het landbouwbedrijf, waarin de betrokken landeigendommen zouden worden geëxploiteerd, een overwegend deel van de beroepsactiviteit van de aanstaande exploitant uitmaakt.
Dit begrip “overwegend deel van de beroepsactiviteit”, zorgde in de praktijk voor moeilijkheden.
Het Vlaams Pachtdecreet stelt dat, indien een pachter die zijn hoofdberoep in de landbouw heeft, wordt opgezegd voor eigen gebruik, deze opzeg door de rechter slechts geldig kan worden verklaard als één van de volgende voorwaarden is voldaan:
1° de natuurlijke persoon die volgens de opzegging de landbouwexploitatie voortzet, heeft zijn hoofdberoep in de landbouw en de betrokken landeigendommen zullen wor- den geëxploiteerd in het kader van diens landbouwbedrijf;
2° de natuurlijke personen die als werkend vennoot, gecom- manditeerde venoot of bestuurder de leiding hebben van de activiteit van de rechtspersoon die volgens de opzegging de landbouwexploitatie voortzet, hebben hun hoofdberoep in de landbouw en de betrokken landeigendommen zullen worden geëxploiteerd in het kader van het landbouwbedrijf van de rechtspersoon.
Het begrip “hoofdberoep in de landbouw” wordt nu gede- finieerd in het Vlaams Pachtdecreet. Het is de exploitatie van een landbouwbedrijf (ongeacht de aard van de land- bouwactiviteit), waarbij de arbeidstijd die wordt besteed aan de landbouwactiviteit groter is dan de arbeidstijd die wordt besteed aan andere beroepsactiviteiten.
Wanneer de exploitant van een landbouwbedrijf uit dit bedrijf minstens 50% van zijn totaal inkomen genereert, wordt de exploitant weerlegbaar vermoed meer arbeidstijd te besteden aan de landbouwactiviteit dan aan andere beroepsactiviteiten.
Solange Tastenoye www.solangetastenoye.be
Voor juridische info over Pacht, bel onze Pachtlijn 0902/12014 (1€/min)
april 2024 | eigenaarsmagazine
18
Wettelijk verankerde basisbankdienst voor VME’s
Ons land telt een kleine 250.000 appartements- gebouwen, goed voor 1,5 miljoen appartements- bewoners. Die worden de laatste twee jaar steeds meer geconfronteerd met hoog oplopende bankkos- ten en zelfs bankuitsluitingen.
Meer en meer syndici trokken bij hun beroepsvereniging CIB (langs Vlaamse zijde) en Federia (langs Franstalige zijde) aan de alarmbel.
Twee verplichte rekeningen
De wet op de mede-eigendom bepaalt dat elke vereniging van mede-eigenaars (VME) twee rekeningen moet hebben: één voor het werkkapitaal en één voor het reservekapitaal. Het werd echter steeds moeilijker om rekeningen te openen of er werden aanzienlijke kostprijsverhogingen doorgevoerd, waardoor de jaarlijkse kost van een rekening 200 tot 250 €, nog te verhogen met 21% BTW bedraagt. Die kosten wor- den finaal gedragen door de mede-eigenaars.
Een ander probleem is dat banken niet langer termijn- of spaarrekeningen aanbieden voor het reservekapitaal en zelfs bestaande rekeningen eenzijdig omzetten naar zicht- rekeningen.
Door het uitsluiten van termijnrekeningen zijn de intresten op het reservekapitaal ondermaats. Rekening houdend met de inflatie, daalt aldus de waarde van de gespaarde gelden. Dat demotiveert mede-eigenaars om het spaarritme vol- doende hoog te leggen. Tegelijkertijd stijgen de kosten van bouw- en renovatieprojecten nog een stuk meer dan de nominale inflatie. De moeilijke toegang tot spaar- of ter- mijnrekeningen dreigt dan ook de renovatie van flatgebou- wen te bemoeilijken.
Geen basisbankdienst
Voor particulieren en ondernemingen is er een basisbank- dienst die banken een gegarandeerde dienstverlening oplegt zodat niemand wordt uitgesloten van bankdiensten.
De VME heeft een bijzondere positie in het Belgische recht: het is een rechtspersoon die evenwel geen economische
activiteit uitoefent. Daardoor komt de VME niet in aanmer- king voor de basisbankdienst voor ondernemingen, maar als rechtspersoon komt ze ook niet in aanmerking voor de basisbankdienst voor consumenten.
CIB en Federia riepen de politiek dan ook op om een basis- bankdienst voor VME’s, die moet gelden voor de twee verplichte rekeningen, wettelijk te verankeren.
Wetswijziging
De wet van 9 februari 2024 houdende diverse bepalingen inzake economie is gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 21 maart 2024 en is in werking getreden op 31 maart 2024.
Voortaan hebben VME’s recht op een gegarandeerde minimale dienstverlening, d.w.z. toegang tot een betaalre- kening en de daaraan verbonden meest essentiële verrich- tingen.
Er is voorzien dat als 75% of meer van de aandelen in de gemeenschappelijke delen verbonden zijn aan kavels die geen professionele bestemming hebben, de basisbankdienst voor particulieren zal gelden.
Als meer dan 25% van de aandelen in de gemeenschap- pelijke delen verbonden zijn aan kavels die een professio- nele bestemming hebben, zal de basisbankdienst voor ondernemingen van toepassing zijn.
Een belangrijk verschil schuilt in de kostprijs. Een basis- bankdienst voor consumenten kost maximaal 19,24 € per jaar ; die voor ondernemingen maximaal 420 € per jaar.
Minister van Economie Dermagne heeft er zich bovendien toe verbonden om bij een volgend wetgevend initiatief te verduidelijken dat de basisbankdienst zal slaan op beide rekeningen van de VME (zowel voor het werk- als voor het reservekapitaal).
Vastgoedmakelaar die betaling van voorschot niet nagaat,
schiet tekort in zijn bijstandsplicht
19
D e vastgoedmakelaar heeft een zorgvuldig- heidsplicht en moet in het kader van zijn bij- standsplicht bij de ondertekening van de verkoopo- vereenkomst toezien op de betaling van het voorschot zoals voorzien in de verkoopovereenkomst. Dit geldt ook wanneer het voorschot als waarborg op de der-
denrekening van de notaris wordt gestort.
De feiten
De eiser was eigenaar van een onroerend goed en deed beroep op een vastgoedmakelaar voor de verkoop ervan. Nadat de vastgoedmakelaar een kandidaat-koper had aan- gebracht, stond hij in voor de opmaak van de onderhandse verkoopovereenkomst.
Naar goede gewoonte gebeurde het nazicht van dit ontwerp door de notaris. Eén van de opmerkingen die de notaris formuleerde was het verzoek om het voorschot als waarborg over te maken op diens derdenrekening in plaats van op de derdenrekening van de vastgoedmakelaar. De verkoopover- eenkomst werd in die zin aangepast.
De ondertekening van het compromis vond plaats op het kantoor van de vastgoedmakelaar, die daags nadien de ondertekende versie overmaakte aan de notaris. Enige tijd later stelde de notaris vast dat het voorschot niet op de derdenrekening werd overgemaakt. De notaris contacteerde de koper, die meedeelde dat, in afwijking van de betalings- modaliteiten opgenomen in het compromis, tussen de partijen werd overeengekomen dat de volledige verkoopprijs pas diende betaald te worden bij de akte.
Toen partijen door de notaris uitgenodigd werden voor de ondertekening van de akte, bleek dat de solvabiliteit van de koper twijfelachtig was. Uiteindelijk bleef de koper in gebreke en werd de notariële akte niet verleden.
De eiser vorderde en bekwam de gerechtelijke ontbinding van de verkoopovereenkomst. De koper werd tevens ver- oordeeld tot het betalen van een bedrag gelijk aan 10% van de verkoopprijs ten titel van schadevergoeding. Het vonnis bleek echter onuitvoerbaar : de koper was intussen persoon-
lijk failliet en stond ook niet meer ingeschreven in het rijks- register, noch had hij een gekende woonplaats.
Uiteindelijk richtte de eiser zijn pijlen op de notaris en de vastgoedmakelaar die hij nalatigheid verweet. Hij stelde dat hij schade had geleden doordat het voorschot niet werd betaald bij de ondertekening van het compromis. Dit bemoei- lijkte zijn invorderingsmogelijkheden.
Zorgvuldigheidsplicht notaris en vastgoedmakelaar
De rechtbank stelt dat de notaris enkele algemene plichten moet naleven, zoals een zorgvuldigheidsplicht en een raad- gevingsplicht. Ook de vastgoedmakelaar kent een zorgvul- digheidsplicht. Civielrechtelijk heeft laatstgenoemde boven- dien de verplichting aan zijn opdrachtgever een kandidaat-koper voor te stellen die blijk geeft van solvabiliteit zonder dat hij daar garanties kan voor geven.
De rechter oordeelde dat de rol van de notaris in concreto beperkt was tot het verlenen van juridisch advies omtrent de inhoud van de verkoopovereenkomst en zich dus niet uitstrekte tot het verlenen van bijstand bij de ondertekening ervan. De bijstandsplicht bij de ondertekening rustte op de vastgoedmakelaar. Het was dan ook zijn taak erop toe te zien dat de betaling van de waarborg was gebeurd. Het feit dat de waarborg op de derdenrekening van de notaris zou gestort worden verandert hier niets aan.
De vastgoedmakelaar had volgens de rechter hetzij de ondertekening kunnen uitstellen, hetzij een ontbindende voorwaarde moeten voorzien voor het geval de waarborg niet binnen een bepaalde termijn na ondertekening van de verkoopovereenkomst was betaald.
Het laten ondertekenen van de overeenkomst door de par- tijen zonder zich ervan te vergewissen dat de waarborg was betaald, maakt in hoofde van de vastgoedmakelaar een tekortkoming aan zijn bijstandsplicht uit.
De rechter oordeelde dat de schade die door deze fout werd veroorzaakt zich beperkt tot het tijdverlies voor de herverkoop
van de woning en de kosten verbonden aan de procedure
tot inwinning. ➤
april 2024 | eigenaarsmagazine
20 KOPEN-VERKOPEN
Het laten ondertekenen van de overeenkomst door
de partijen zonder zich ervan te vergewissen dat de waarborg was betaald, maakt in hoofde van de vastgoed- makelaar een tekortkoming aan zijn bijstandsplicht uit.
Nalatigheid van de verkoper zelf
Ook de verkoper is nalatig geweest volgens de rechtbank. Als normaal voorzichtig verkoper had hij moeten informe- ren of de waarborg op de derdenrekening van de notaris werd gestort.
Dat hij naliet dit te doen, wordt in het vonnis als een vorm van risico-aanvaarding beschouwd. De rechter vond het daarom passend een derde van de schade ten laste te leggen van de eiser.
Voorzichtigheid geboden
De vastgoedmakelaar moet waakzaam zijn dat het voor- schot bij de ondertekening van het compromis wel dege- lijk werd overgeschreven.
Dient het voorschot niet op zijn eigen derdenrekening maar wel op die van de notaris te worden gestort, is het aangewezen de datum van ondertekening aan de notaris mee te delen en bevestiging te vragen van de ontvangst van het voorschot op diens derdenrekening.
Bron : Vastgoedflitsen
WAT ALS HET EPC NIET KAN WORDEN OPGEMAAKT OMDAT |
HET BUSNUMMER ONTBREEKT? |
Een EPC kan slechts opgemaakt worden voor een gebouweenheid als de eenheid correct in het Gebouwenregister staat geregistreerd. Wanneer de energiedeskundige vaststelt dat er een busnummer ontbreekt of foutief werd toe- gevoegd, dan kan het EPC niet opgesteld worden. In dat geval moet de energiedeskundige tijdig melding maken bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap VEKA. Is de melding ontvan- kelijk, dan contacteert het VEKA op zijn beurt de stad of gemeente die vervolgens het nodige doet om de gebouweenheid toe te voegen in het Gebouwenregister. Deze procedure kan gemak- kelijk enkele weken in beslag nemen. Zodra een gebouweenheid is toegevoegd, kan een geldig EPC worden opgesteld. Bron : CIB-news |
DATA JURIDISCH ADVIES OP AFSPRAAK
Leuven, Dreefstraat 8: maandag 8 en 22 april, 6 en 20 mei (zonder afspraak elke donderdag van 14u tot 16u30).
Oostende, Torhoutsesteenweg 300-302: woensdag 24 april en 29 mei van 13 tot 15u.
Antwerpen, Brussel, Gent, Hasselt, Lebbeke :
zie laatste bladzijde
OPMAKEN EPC
150€ VOOR APPARTEMENTEN 175€ VOOR WONINGEN TOT 250 M2 EPC GEMENE DELEN OP AANVRAAG
ASBEST ATTESTEN
PRIJS OP AANVRAAG
info: margotbostyn.probos@gmail.com 0475 36 24 98 (bij voorkeur mail sturen aub)
➤
IN DE MEDIA
1.750 extra studentenkamers in
aanbouw
Tegen eind 2028 zullen de universiteiten en hogescholen 1.750 goedkope studentenkamers bijgebouwd hebben. Als ook de woningmaatschappijen meedoen, moeten dat er 3.300 worden.
Vlaams Minister van Wonen, Matthias Diependaele (N-VA) besliste om 226 miljoen uit te trekken voor goedkope basiskoten. Het gaat om eenvoudige kamers, met een bed en een lavabo en een gemeenschappelijke keuken en badkamer.
Het is een antwoord op een groot tekort, vooral in Gent en Leuven. Dat tekort stuwt ook de prijzen omhoog. Die schommelen gemiddeld al rond de 450 euro per maand.
De enveloppe voor het hoger onderwijs is inmiddels al verdeeld.
Het Nieuwsblad
Meer dan helft beschikbare bouwgrond
“slecht gelegen”
Van de 42.000 hectare nog beschikbare bouwgrond in Vlaanderen ligt drie kwart op een plaats die “niet wenselijk is om aan te snijden”. Dat staat in een nieuw rapport van Ugent en studiebureau Voorland in opdracht van het depar- tement Omgeving.
Van de nog vrije bouwgronden ligt 24.000 hectare of 58 % volledig buiten de huidige dorpen of industrieterreinen. De overige percelen liggen wel in de buurt van andere bebou- wing, maar een kwart daarvan is slecht gesitueerd: ver van woonkernen, scholen of winkels of moeilijk bereikbaar. Van wat nog niet bebouwd is, is 70 % technisch gezien bouwrijp. Genoeg voor 700.000 nieuwbouw woningen of “ruimschoots voldoende om de toekomstige woonbehoefte op te vangen” zegt het departement Omgeving.
De Vlaamse regering keurde vorig jaar een decreet goed dat 10.000 van die 42.000 hectare “onder een stolp” zet. Alleen met een expliciet besluit kan de gemeente ze toch bouwklaar verklaren.
De Standaard
ConsumerConnect toont consumenten
de weg bij problemen na een aankoop
De federale overheidsdienst Economie heeft op 14 maart jongstleden de nieuwe website ConsumerConnect gelanceerd. Dit is een platform waar consumenten terecht kunnen met al hun vragen wanneer ze problemen hebben na de aankoop van een product, een reis, een verzekering, bij een verbou- wing, enz.
Ook alle ombudsdiensten zijn er gecentraliseerd.
Het voorstel kwam van federaal minister van Economie Pierre-Yves Dermagne (PS) en van staatssecretaris voor Consumentenbescherming Alexia Bertrand (Open VLD).
Het Laatste Nieuws
Zonder afschaffing woonbonus waren
vastgoedprijzen nog meer gestegen
De afschaffing van de woonbonus in 2020 heeft de vast- goedprijzen getemperd. Dat stelt Sven Damen, vastgoe- deconoom aan de UAntwerpen.
Met de zesde staatshervorming kreeg Vlaanderen de bevoegdheid over een aantal fiscale aftrekken, zoals de woonbonus – de fiscale korting voor wie leent voor een huis – op de eerste woning. In 2015 werd het voordeel al sterk verminderd om in 2020 helemaal voor de bijl te gaan.
‘We hebben na 2015 de prijzenevolutie in Wallonië – waar alles bij het oude bleef – vergeleken met die in Vlaanderen,’ zegt Damen. ‘Die vermindering van in 2015 heeft zich meteen vertaald in de prijzen in Vlaanderen. De oefening werd na 2020 niet opnieuw gemaakt, maar de volledige afschaffing heeft ongetwijfeld hetzelfde effect gehad.’
Om de afschaffing van de woonbonus wat te compense- ren, verminderde de regering Jambon wel de verkooprech- ten voor de enige woning in twee stapjes van 7 naar 3 procent. ‘Een goede maatregel om de mobiliteit op de vastgoedmarkt te verbeteren,’ alsdus Damen.
In 2022 bedroeg de mediaanprijs voor een appartement 235.000 €. In 2014 was dat nog 168.000 €. Die voor een rijhuis of driegevelwoning steeg in dezelfde periode van 200.000 naar 285.000 €. ‘Zonder de afschaffing van de woonbonus waren de huizenprijzen nog meer gestegen,’ zegt Damen.
21
De Standaard
april 2024 | eigenaarsmagazine
22
Lezersbrief
Private verhuurders in de kou
Ik las onlangs een artikel in Het Laatste Nieuws getiteld ‘Probleemhuurders worden uit sociale woning gezet.’
Dit betekent dat deze huurders binnenkort weer op de private markt terechtkomen! Een private verhuurder heeft – in tegenstelling tot de woonmaatschappijen – geen enkele manier om de historiek van een huurder te kennen. Wij moeten maar vertrouwen op de informatie die de kandidaat-huurder zelf verstrekt.
Enkele dagen nadien las ik in dezelfde krant een aantal artikels met getuigenissen van verhuurders die hun woning hadden verhuurd via een sociaal verhuurkantoor (SVK) en op het einde van de rit zeer teleurgesteld waren. Resultaat: deze verhuurders verkopen hun huurpanden. Dat dit geen eenmalige feiten zijn, getuige de vele reacties op de artikels : allemaal verhuurders die gede- gouteerd verkopen.
Ik begrijp de reacties van verhuurders die na – meestal meerdere – nare ervaringen met huurders, zich afkeren van de huurmarkt.
Een verhuurder kan, vooraleer een huurovereenkomst af te sluiten, een aantal inlichtingen opvragen (loonfiches, correcte betaling van de laatste maanden huur, …), parameters checken (de hoogte van het inkomen in verhouding tot de woonkost) en zich bevragen (bij de vorige verhuurder, bij de werkgever), maar de keuze tussen verschillende kandidaten wordt meestal instinct- matig gemaakt. Met welke huurder heb je een ‘klik’ ? Wie denk je dat de huur zal kunnen betalen en het huurpand onderhouden ?
Het is een soort van loterij. Je hoopt geluk te hebben, maar vaak loopt de verhouding met de huurder minstens wat stroef en soms zelfs heel slecht. Een verhuurder kan zich daartegen niet indekken, wat hij ook op voorhand vraagt of nagaat.
Zelf klaag ik niet. Door het krimpende aanbod zijn er veel meer kandidaat-huurders waaruit ik kan selecteren en de huurprijzen gaan in stijgende lijn. Maar ook ik vind het steeds moeilijker om geschikte huurders te vinden.
En als het fout gaat, sta je als verhuurder in de kou. Als de huurder niet solvabel is, dan is de huurwaarborg het enige waarop je kan rekenen en die is meestal ruim onvoldoende om de huurachterstallen en de huurschade te dekken.
De rechten van de verhuurder worden steeds meer uitgehold. Ik zou willen dat het mogelijk wordt voor particuliere verhuurders om de (huur)historiek van een persoon na te gaan. Wie correct is, heeft niets te vrezen.
Ik hoop oprecht dat de Verenigde Eigenaars hierin een voortrekkersrol zullen spelen. Iedereen heeft er belang bij dat het aanbod op de private markt niet verder krimpt. De overheid heeft particuliere verhuurders nodig.
VL
REACTIE VAN HET BESTUUR VAN |
DE VERENIGDE EIGENAARS |
Sociale huurders die door de vrederechter uit huis zijn gezet wegens ernstige overlast of verwaarlozing van de sociale woning, kunnen zich gedurende drie jaar niet meer inschrijven op de wachtlijst voor een sociale woning. Daarmee werd de facto een zwarte lijst inge- voerd binnen de sociale huurmarkt. Onze organisatie heeft, samen met het CIB, begin vorig jaar Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele, aangeschreven stellende dat die maatregel uiteraard ook effect heeft op de particulierverhuurmarkt. Die kandidaat-huurders zullen immers voor hun huisvesting op zoek moeten gaan naar andere oplossingen. De meesten onder hen komen terecht op de private huur- markt. Wij hebben aangegeven dat er duidelijk sprake is van discriminatie : woonmaatschappijen kunnen de zwarte lijst inzien, private verhuurders en makelaars niet. Laatstgenoemden worden daardoor minder beschermd dan de sociale verhuurders. Aangezien het ons niet overmatig lijkt ook de private verhuurders te willen beschermen tegen zware ver- waarlozing en overlast, hebben wij aan de Minister gevraagd dat ook particuliere verhuurders, vastgoed- professionals en rentmeesters toegang hebben tot dezelfde informatie en van dezelfde bescherming kun- nen genieten. Wij hebben nog geen reactie ontvangen op dit schrijven. |
Gezondheidsindexen
Werkt u nog met de indexcijfers op basis 1988 of wenst u de indexcijfers van de consumptieprijzen te kennen, gelieve de indexdienst te contacteren op het nummer 02 880 60 24
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 1996 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
23
1994 95,92 1995 97,73 1996 99,41 1997 101,26 1998 101,83 1999 103,07 2000 104,29 2001 106,48 2002 109,93 2003 110,94 2004 112,67 2005 114,68 2006 116,98 2007 119,37 2008 122,70 2009 126,80 2010 126,69 2011 130,13 2012 134,53 2013 136,52 2014 138,22 2015 138,24 2016 140,73 2017 143,79 2018 146,15 2019 149,08 2020 150,76 2021 151,62 2022 162,42 2023 175,87 2024 178,88
96,21 96,14 98,05 97,96 99,60 99,64
101,09 100,61 102,08 101,95 103,31 103,32 104,56 104,79 106,83 107,14 110,09 110,33 111,56 111,82 113,02 113,05 115,28 115,90 117,54 117,44 119,98 119,72 123,68 124,37 127,14 126,36 127,31 127,55 130,89 131,28 135,35 135,40 136,83 137,09 138,43 138,49 138,62 138,40 140,88 142,17 144,35 144,71 146,39 146,62 149,46 149,82 150,96 151,09 151,68 151,91 163,15 163,57 174,31 175,60 179,93 181,02
96,29 96,58 96,75 97,14 97,52 97,40 97,24 97,25 97,28 98,06 97,99 98,06 98,72 99,01 98,67 98,52 98,67 98,65 99,65 99,45 99,53 100,22 100,50 100,20 100,36 100,46 100,60
100,63 100,73 100,91 101,83 101,88 101,47 101,49 101,78 101,75 102,44 102,99 102,89 103,14 102,74 102,71 102,72 102,70 102,71 103,57 103,74 103,74 103,56 103,33 103,53 103,65 103,83 104,02 105,08 105,21 105,43 105,69 105,74 106,20 106,04 106,45 106,40 107,94 108,46 108,81 108,92 108,99 109,16 109,22 109,43 109,23 110,11 110,35 110,09 110,44 110,39 110,62 110,43 110,46 110,55 111,73 111,57 111,85 112,06 112,20 112,47 112,15 112,36 112,32 113,50 113,67 113,65 114,00 114,03 114,08 114,49 114,48 114,25 115,87 116,09 116,29 116,76 116,78 116,65 116,46 116,82 116,91 117,87 118,26 118,24 118,61 118,75 118,73 118,68 118,98 119,09 120,12 119,85 119,78 120,25 120,22 120,27 120,81 121,65 122,23 124,57 125,37 125,85 126,53 126,15 126,46 126,61 126,39 126,56 126,48 126,24 125,72 125,69 125,90 125,67 125,88 126,00 126,24 127,81 128,24 128,26 128,40 128,49 128,89 129,08 129,19 129,52 131,48 131,95 132,46 132,67 132,53 132,80 133,07 133,57 133,70 135,37 135,56 135,39 135,63 135,92 135,98 136,38 136,47 136,59 137,08 137,45 137,67 137,73 137,54 137,45 137,65 137,80 137,97 138,00 137,80 137,87 138,03 137,56 137,48 137,78 137,78 137,95 138,94 138,99 139,23 139,28 139,61 139,94 140,52 140,53 140,46 142,25 142,58 142,54 142,80 142,85 142,46 142,70 142,85 142,96 144,90 144,85 144,67 145,14 145,20 144,97 145,42 145,44 145,85 146,87 147,00 147,03 147,62 147,77 147,73 148,75 149,05 149,01 149,74 149,61 149,79 149,86 149,86 149,19 149,74 149,77 150,01 151,44 151,28 151,21 151,36 151,41 150,84 151,29 151,02 150,98 152,42 152,50 152,94 154,14 154,90 154,29 156,55 158,28 158,83 164,32 165,22 166,28 168,11 169,94 171,64 175,76 175,10 175,72 174,09 174,98 174,62 176,17 177,00 175,21 176,28 176,63 177,97
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 2004 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
2006 102,82 2007 104,92 2008 107,85 2009 111,45 2010 111,36 2011 114,38 2012 118,25 2013 120,00 2014 121,49 2015 121,51 2016 123,69 2017 126,39 2018 128,46 2019 131,04 2020 132,51 2021 133,27 2022 142,76 2023 154,59 2024 157,23
103,31 103,23 105,46 105,23 108,71 109,32 111,75 111,07 111,90 112,11 115,05 115,39 118,97 119,01 120,27 120,50 121,68 121,72 121,84 121,65 123,83 124,96 126,88 127,19 128,67 128,87 131,37 131,69 132,69 132,80 133,32 133,52 143,40 143,78 153,21 154,34 158,15 159,11
103,60 103,95 103,93 104,25 104,38 104,36 104,32 104,58 104,68 105,58 105,34 105,28 105,70 105,67 105,71 106,19 106,93 107,44 109,49 110,20 110,62 111,22 110,88 111,15 111,29 111,09 111,24 111,17 110,96 110,50 110,48 110,66 110,46 110,64 110,75 110,96 112,34 112,72 112,74 112,86 112,94 113,29 113,46 113,55 113,84 115,57 115,98 116,43 116,61 116,49 116,73 116,96 117,40 117,52 118,99 119,15 119,00 119,21 119,47 119,52 119,87 119,95 120,06 120,49 120,81 121,01 121,06 120,89 120,81 120,99 121,12 121,27 121,30 121,12 121,18 121,33 120,91 120,84 121,11 121,11 121,25 122,12 122,17 122,38 122,42 122,71 123,00 123,51 123,52 123,46 125,03 125,32 125,29 125,52 125,56 125,21 125,43 125,56 125,66 127,36 127,32 127,16 127,57 127,63 127,42 127,82 127,84 128,20 129,09 129,21 129,24 129,76 129,89 129,85 130,75 131,01 130,98 131,62 131,51 131,66 131,72 131,72 131,13 131,62 131,64 131,86 133,11 132,97 132,91 133,04 133,09 132,58 132,98 132,74 132,70 133,97 134,04 134,43 135,48 136,16 135,61 137,61 139,13 139,61 144,43 145,23 146,16 147,76 149,37 150,87 154,49 153,91 154,45 153,02 153,80 153,49 154,85 155,58 154,01 154,95 155,25 156,43
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 2013 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
2014 100,60 2015 100,61 2016 102,42 2017 104,65 2018 106,37 2019 108,50 2020 109,72 2021 110,35 2022 118,21 2023 128,00 2024 130,19
100,75 100,79 100,89 100,73 102,53 103,47 105,06 105,32 106,54 106,71 108,78 109,04 109,87 109,96 110,39 110,56 118,74 119,05 126,86 127,80 130,95 131,75
100,44 100,29 100,34 100,46 100,12 100,06 100,28 100,28 100,40 101,12 101,16 101,33 101,37 101,61 101,85 102,27 102,28 102,23 103,53 103,77 103,74 103,93 103,97 103,68 103,86 103,97 104,05 105,46 105,42 105,29 105,63 105,68 105,51 105,84 105,85 106,15 106,89 106,99 107,01 107,44 107,55 107,52 108,26 108,48 108,45 108,98 108,89 109,02 109,07 109,07 108,58 108,98 109,00 109,18 110,22 110,10 110,05 110,16 110,20 109,78 110,11 109,91 109,88 110,93 110,99 111,31 112,18 112,74 112,29 113,94 115,20 115,60 119,59 120,25 121,02 122,35 123,68 124,92 127,92 127,44 127,89 126,70 127,35 127,09 128,22 128,82 127,52 128,30 128,55 129,53
april 2024 | eigenaarsmagazine
Lidmaatschap en ledenservice (Administratieve diensten & indexdienst: tel. 02 880 60 24) |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1. Lidgeld voor 12 maanden 90 € voor particulieren / 185 € voor professionelen
Bedrag te betalen door overschrijving op rek .nr . BE72 3631 2461 3516 van VE-PR vzw met vermelding van uw lidnummer . E. • • F. • • Dienst indexering huurprijzen, Violetstraat 21, 1000 Brussel Telkens de huurprijs mag aangepast worden, krijgt de verhuurder automatisch de nodige kant-en-klare brieven voor zijn huurder . Bijkomende inlichtingen 02 880 60 24 Email indexdienst index@ve-pr .be Dienst registratie contracten en plaatsbeschrijvingen, Violetstraat 21, 1000 Brussel Bijkomende inlichtingen 02 880 60 24 Email info@ve-pr .be Het lidgeld omvat het abonnement op EIGENAARSMAGAZINE * Vanaf meer dan 12 oproepen (particuliere leden) of meer dan
2. Bijkomende ledenservice tegen betaling: A. Persoonlijk onderhoud in onze kantoren enkel na afspraak:
3. Onze kantoren 1 Antwerpen Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem 2 Brussel | Violetstraat 21 3 Gent | Hotel Chamade – Kon . Elisabethlaan 3, inkom via Blankenbergestraat 2, eerste verdieping, kamers 107 & 108 4 Hasselt | (Embuild) Bouwcampus Wetenschapspark, 5 Lebbeke | Aalstersestraat 41 6 Leuven | (Embuild) Dreefstraat 8, 3001 Heverlee Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen na afspraak op tel . 016 22 40 84 7 Oostende | (RCF-accountants-belastingconsulenten) Torhoutsesteenweg 300-302 4. Laatst gekend indexcijfer 02 880 60 26 (antwoordapparaat) |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
www.ve-pr.be | jurid@ve-pr.be | info@ve-pr.be VE-PR vzw | Violetstraat 21 | 1000 Brussel | Ond.nr. 0538 719 885 | tel. 02 880 60 24 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||