EM feb 2024

nr. 513 ERKENNINGSNUMMER P408-448 februari 2024

MAANDBLAD VAN DE VERENIGDE EIGENAARS

DE SYNDICUS: ONMISBARE EN VEELZIJDIGE BEHEERDER VAN GEBOUWEN

ENERGIENORM DEFINITIEF GOEDGEKEURD

PAGINA 4

HERVORMING ERFRECHT BRUSSEL

PAGINA 6

HUUROVEREENKOMST OPZEGGEN VOOR WERKEN

PAGINA 8

KAN DE HUURDER HET HUURPAND METEEN VERLATEN BIJ GEBREK AAN REGISTRATIE ?

PAGINA 14

JE HUIS VERKOPEN OP LIJFRENTE

PAGINA 20

2

Documenten voor leden

Gebruik altijd de meest recente versie van onze modelcontracten.

Hoofdverblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeldofongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,30€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,90€ Engelstaligecontracten(vermeldenappartementofwoning) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,60€

Tweede verblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeld/ongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,40€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,50€

Diversen

Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,00€ Pop-up(VlaamsGewest-enkelnederlandstalig) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45,00€ Professionele-nietcommerciëlehuurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50€ Pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,10€ Seizoenspacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14,10€ Autostaanplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,50€ Huuroverdracht

-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€

-niet-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Addendum (Vlaams Gewest)

-feitelijksamenwonendehuurdertoevoegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€

-feitelijksamenwonendevertrekkendehuurdervervangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€ Huurcontractenvoorstudentenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8,30€ VerlenginghuurovereenkomststudentenhuisvestingVlaamsGewest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Syndicuscontract+offerteaanvraagvoordefunctievansyndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19,40€ Modelplaatsbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18,80€ Contractbruikleen(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,20€ Contractbezettingterbede(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,30€ ReglementinterneordeinVerenigingvanMede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55,00€

Brochures (niet-prior verzending)
Handboekappartementsrechtinhoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,00€ BrochureRegelgevingwoonkwaliteitinVlaanderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22,00€

Hoe te verkrijgen?

a) In onze kantoren op volgende adressen:

Antwerpen, Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem (na afspraak) • Brussel, Violetstraat 21, 1000 Brussel • Lebbeke, Aalstersestraat 41, 9280 Wieze (na afspraak) • Gent, Kon . Elisabethlaan 3, 9000 Gent •

Hasselt, Embuild, Bouwcampus Wetenschapspark, Agoralaan 33, 3590 Diepenbeek • Leuven, Embuild, Leuven, Dreefstraat 8, 3001 Heverlee • Oostende, RCF-accountants – belastingconsulenten, Torhoutsesteenweg, 300-302, 8400 Oostende (na afspraak) .

b) Door overschrijving op rekening IBAN: BE72 3631 2461 3516 (bestelling + lidnummer vermelden) + of u het contract per post of per mail (PDF-formaat) wenst te ontvangen .

Al onze contracten zijn ook in het Frans verkrijgbaar

Prijs

Portkosten

+(6,70€) +(6,70€) + (6,70 €)

+ (6,70 €) +(6,70€)

+(6,70€) + (4,50 €) +(6,70€) +(4,50€) +(4,50€) + (4,50 €)

+(4,50€) +(4,50€)

+(4,50€) +(4,50€) +(6,70€) +(4,50€) +(6,70€) +(6,70€) +(4,50€) +(4,50€) + (4,50 €)

+(7,10€) + (4,30 €)

Per mail (PDF)

18,00€ 18,00€ 14,00 €

18,00 € 18,00€

19,00€ 45,00 € 19,00€ 18,00€ 18,00€ 13,00 €

9,00€ 9,00€

9,00€

9,00€ 16,00€ 9,00€ 27,00€ 27,00€ 18,00€ 18,00€ 55,00 €

4

Energienorm definitief goedgekeurd

De Vlaamse regering heeft de energienorm definitief goedgekeurd. Inhoudelijk is daarbij niets meer gewijzigd: het minimaal te behalen label is E voor halfopen vrijstaande woningen en D voor rijwoningen en appartementen, telkens te behalen tegen 1 januari 2030. Dan wordt de energienorm van kracht. Een woning die er niet aan voldoet, zal ongeschikt zijn.

De bestaande dakisolatie- en enkel glasnorm blijft van kracht. De energienorm komt daar vanaf 01/01/2030 naast te staan.

Welk label moet je halen?

Halfopen en vrijstaande woningen

2030 2035 2040

In 2030 moet elke halfopen en vrijstaande woning energielabel E (of beter) halen. Een vrijstaande of halfopen woning met label F kan vanaf 2030 geen conformiteitsattest meer halen, kan ongeschikt verklaard worden en het verhuren ervan is strafbaar. Vanaf 2035 is label D verplicht en vanaf 1 januari 2040 label C.

Tegen 2030 moet elke open en half- open bebouwing van een woning en van een kleine niet-residentiële een- heid label E halen, of beter.

Rijwoningen en appartementen

2030

Tegen 2030 moet elke rijwoning, elk appartement en elke kleine niet-residentiële gebouweenheid uit een groter geheel label D halen, of beter.

2035

Tegen 2035 moet elke rijwoning, elk appartement en elke kleine niet-residentiële gebouweenheid uit een groter geheel label C halen, of beter.

Tegen 2035 moet elke open en half- open bebouwing van een woning en van een kleine niet-residentiële een- heid label D halen, of beter.

Tegen 2040 moet elke open en half- open bebouwing van een woning en van een kleine niet-residentiële een- heid label C halen, of beter.

Voor rijwoningen en appartementen zijn er slechts twee stappen: label D vanaf 1 januari 2030 en label C vijf jaar later. Een rijwoning of appartement met label E of F kan vanaf 2030 geen conformiteitsattest meer halen, kan ongeschikt verklaard worden en het verhuren ervan is strafbaar.

6

Hervorming erfrecht Brussel

Voor één keer goed nieuws in Brussel, na alle nefaste maatregelen die verhuurders te verwerken kregen. Sedert 1 januari 2024 is de generatiesprong vergemakkelijkt, de vrijstelling van successierechten op de gezinswoning, die al gold voor echtgenoten en wettelijk samenwonenden, uitgebreid tot personen die sedert meer dan 3 jaar feitelijk samenwonen en het Vlaams systeem van de vriendenerfenis ingevoerd.

De Brusselse ordonnantie van 6 juli 2023 voorziet volgende belangrijke wijzigingen :

1/ Erfenissprong in geval van verwerping van de nalatenschap
Vóór de wet van 10 december 2012, kwam de verwerping van de nalatenschap ten goede aan de mede-erfgenamen van hem die verwerpt, veelal zijn broers en zussen en niet aan zijn eigen erfgenamen.

Artikel 786 van het Burgerlijk Wetboek, gewijzigd bij de wet van 10 december 2012, bepaalt het volgende : ‘Het aandeel van hem die de nalatenschap verwerpt, komt ten goede aan zijn afstammelingen indien plaatsvervulling plaatsvindt, (…).’

Dit is logisch: gezien de langere levensverwachting zijn de wettelijke erfgenamen steeds ouder, waardoor ze de erfe- nis willen overdragen aan hun eigen kinderen, die het veel meer nodig hebben.

Tot op vandaag voorzag de Brusselse regelgeving dat de verwerping niet kon leiden tot een vermindering van de verschuldigde successierechten.

De generatiesprong biedt ook het grote voordeel dat erfe- nissen overgaan naar jongere personen die het geld meer nodig hebben.

Vlaanderen heeft zijn regelgeving al aangepast eind 2017. Nu is het de beurt aan Brussel en dat voor nalatenschappen die openvallen vanaf 1 januari 2024.

FISCALITEIT

7

Brussel volgt het voorbeeld van Vlaanderen inzake erfrecht.

2/ Feitelijk samenwonenden

Nadat het gunsttarief inzake successierechten tussen echtgenoten al was uitgebreid tot wettelijk samenwonen- den, t.t.z. koppels die een officiële verklaring hebben afge- legd bij de ambtenaar van de burgerlijke stand van de gemeenschappelijke woonplaats, voorziet de ordonnantie nog twee uitbreidingen :

1° Feitelijk samenwonenden die minstens één jaar hebben samengeleefd met een gemeenschappelijk huishouden, kunnen het tarief ‘rechte lijn’ genieten (zie bovenstaande tabel).

2° Feitelijk samenwonenden die minstens drie jaar hebben samengeleefd met een gemeenschappelijk huishouden, kunnen de vrijstelling van successierechten op de gezins- woning genieten, die voorheen enkel gold voor gehuwden en wettelijk samenwonenden.

Overmacht

Mocht één van de ‘partners’ (gehuwd of samenwonend) ingevolge ziekte gedwongen worden de gemeenschappe- lijke woonst te verlaten, kan dit beschouwd worden als een geval van overmacht en kan de langstlevende het voor- deeltarief blijven genieten.

De erfgenamen moeten in dit geval bij de aangifte van nalatenschap een doktersattest voegen waaruit de gezond- heidstoestand van de overledene of van de langstlevende blijkt die hem of haar verplichtte tot het verlaten van de gemeenschappelijke woonplaats en opname in een rust- of verzorgingsinstelling.

3/ Vriendenerfenis

Hier volgt de Brusselse Minister van Financiën eveneens de Vlaamse decreetgever die de belasting op een legaat aan een vriend, een goede buur, een huishoudhulp, een verre verwant, … verlaagt naar 3 % op een maximum van 15.000 €. Boven de 15.000 € treden de ‘gewone’ tarieven weer in werking. Het bedrag van 15.000 € is het absolute maximum, ongeacht het aantal begunstigden.

Spijtig genoeg bevat de regelgeving dezelfde ‘valstrik’ als in Vlaanderen : de testator moet, naast het legaat aan die persoon expliciet verwijzen naar de gunstmaatregel van de vriendenerfenis, zo niet kan de belastingdienst de belas- tingvermindering weigeren. In de aangifte nalatenschap moet bovendien worden gevraagd dat het verlaagde tarief wordt toegepast.

4/ Gelijkschakeling schenkingsrechten feitelijk samenwonenden en gehuwden
De ordonnantie maakt de schenkingsrechten die gelden in de ‘rechte lijn’ van toepassing op feitelijk samenwonende partners op voorwaarde dat de langstlevende partner minstens één jaar heeft samengeleefd en een gemeen- schappelijke huishouding heeft gevoerd met de overledene.

5/ Uitbreiding tarief schenkingsrechten eigen kinderen voor geadopteerde of pleegkinderen Daarnaast wordt het tarief van de schenkingsrechten dat geldt voor ‘eigen’ kinderen van toepassing op geadopteerde kinderen, pleeg- of zorgkinderen, indien wordt aangetoond dat die personen minstens één jaar samenwoonde met de overledene en de hulp en zorg heeft gekregen die ouders normaal gezien aan hun kinderen geven.

De aanpassing op het vlak van de schenkingsrechten geldt voor schenkingen afgesloten vanaf 1 januari 2024.

februari 2024 | eigenaarsmagazine

8

Huurovereenkomst opzeggen voor werken.
Deel1: Vlaams Woninghuurdecreet

Een huurovereenkomst aangaande de hoofdver- blijfplaats van de huurder kan onder welbepaalde voorwaarden opgezegd worden wanneer de verhuur- der werken wenst uit te voeren. De voorwaarden verschillen in functie van de toepasselijke regelgeving.

In dit artikel bespreken we de modaliteiten van de opzegging voor werken indien de huurovereenkomst valt onder het toepassingsgebied van het Vlaams Woninghuurdecreet.

Ter herinnering: schriftelijke huurovereenkomsten aangaande de hoofdverblijfplaats van de huurder gesloten vóór 1 januari 2019 vallen onder het toepas- singsgebied van de federale Woninghuurwet.

De regelgeving vervat in de federale Woninghuurwet en de in het Brussels gewest toepasselijke wetgeving zullen toegelicht worden in het Eigenaarsmagazine van volgende maand.

Staat van het gehuurde goed

Het is van primordiaal dat de woning zowel bij de aanvang van de huurovereenkomst als tijdens de hele looptijd, vol- doet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezond- heid en woningkwaliteitseisen vermeld in artikel 5 van de Vlaamse Codex Wonen.

Vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst wegens de uitvoering van werken

Vooreerst dient een onderscheid gemaakt te worden naar- gelang de duur van de huurovereenkomst.

Kortlopende huurovereenkomsten kunnen niet vroegtij- dig beëindigd worden door de verhuurder – ook niet omwille van het uitvoeren van renovatiewerken.

Huurovereenkomsten van negen jaar of langer kunnen te alle tijde beëindigd worden door de verhuurder om werken uit te voeren met naleving van een opzegtermijn van zes maanden. Gebeurt de opzegging in de eerste driejarige periode dan mag de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van het derde jaar, te rekenen vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Kortlopende huurovereenkomsten kunnen niet vroegtijdig beëindigd worden door de verhuurder.

Ook huurovereenkomsten die na de eerste periode van negen jaar automatisch verlengd werden voor een duur van telkens drie jaar, kunnen op elk ogenblik door de ver- huurder beëindigd worden wegens uitvoering van werken.

In alle hierboven bepaalde gevallen kunnen partijen de opzegmogelijkheid voor het uitvoeren van werken uitsluiten of beperken.

Indien de huurovereenkomst werd aangegaan voor het leven van de huurder geldt de opzegmogelijkheid voor het uitvoeren van renovatiewerken enkel indien deze voorzien is in de huurovereenkomst.

Niet alle werken komen in aanmerking

De verhuurder heeft het recht om in de loop van de huur- overeenkomst dringende herstellingen uit te voeren, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitge- steld. De huurder moet de uitvoering van deze dringende herstellingen dulden ongeacht de ongemakken die hij ervan ondervindt, voor zover de herstellingen niet langer dan dertig dagen duren.

Tevens heeft de verhuurder de plicht om gedurende de huurtijd alle nodige herstellingen uit te voeren, behalve herstellingen ten laste van de huurder.

De werken die de verhuurder toelaten de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen, zijn werken van wederopbouw, verbouwing en renovatie die aan volgende cumulatieve voorwaarden moeten voldoen. Ze moeten:

• uitgevoerd worden met eerbiediging van de regelgeving inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw;
• uitgevoerd worden aan het gedeelte dat de huurder bewoont;
• meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is, uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die allen aan dezelfde verhuurder toebehoren en waaraan werk- zaamheden worden uitgevoerd, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.

De tweede voorwaarde wordt wel eens uit het oog verlo- ren: de werken moeten uitgevoerd worden aan het bewoonde gedeelte. Het moet gaan om grondige werken die de woning onbewoonbaar maken. De isolatie van het dak, van de gevel, de plaatsing van nieuwe ramen voldoen niet aan deze vereiste. De opportuniteit van de werken doet niet ter zake. In geval van betwisting over de aard van de werken, zal de rechter zich enkel laten leiden door het criterium of de woning al dan niet onbewoonbaar wordt door de werken.

Kennisgeving van documenten

Op het ogenblik van de opzegging dient de verhuurder volgende documenten over te maken aan de huurder opdat deze de oprechtheid en de ernst van de reden van opzeg kan nagaan. Het betreft in elk geval een kopie van de hem verleende omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen als deze voor de werkzaamheden vereist is én tevens:

■ een omstandig bestek of
■ ofwel een beschrijving van de werkzaamheden met een

gedetailleerde kostenraming
■ ofwel een aannemingsovereenkomst.

Termijn

De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, na de teruggave van het goed door de huurder als de teruggave later plaatsvindt.

Vergoeding

De verhuurder is geen vergoeding verschuldigd aan de huurder in geval van opzegging wegens grondige renova- tiewerken.

Zijn de aangekondigde werken echter niet binnen de gestelde termijn en voorwaarden uitgevoerd, dan heeft de (gewezen) huurder recht op een vergoeding van achttien maanden huur, behalve indien de verhuurder het bewijs kan leveren
van buitengewone omstandigheden. ➤

HUREN-VERHUREN

9

februari 2024 | eigenaarsmagazine

10

De werken moeten uitgevoerd worden aan het bewoonde gedeelte. Het moet gaan om grondige werken die de woning onbewoonbaar maken.

De huurder kan de verhuurder verzoeken om hem kosteloos de documenten te bezorgen waaruit blijkt dat de werken conform de wettelijke voorwaarden, zijn uitgevoerd.

Conformiteitsattest

Na het einde van de werken moet de verhuurder een con- formiteitsattest aanvragen, waaruit de conformiteit van de woning blijkt.

De aanvraag dient te gebeuren via een beveiligde zending bij de burgemeester van de gemeente waar de woning ligt. Een beveiligde zending betekent een aangetekende brief,

Modelbrief opzegging door verhuurder wegens uitvoeren van werken.

een aangetekende e-mail of mondeling aan het gemeen- teloket tegen de afgifte van een ontvangstbewijs.

Na de aanvraag komt een woningcontroleur van de gemeente ter plaatse om na te gaan of de woning voldoet aan de woningkwaliteitsnormen.

Het conformiteitsattest kan een nuttig instrument zijn bij de volgende verhuring van het goed. De aanwezigheid van een attest dat binnen drie maanden voor de aanvang van een huurovereenkomst wordt afgeleverd, geldt als vermoe- den van levering van een conforme huurwoning.

R

16

Bijkomende huurschade niet tegensprekelijk vastgesteld geen gevolgen voor de huurder

Na de opmaak van de tegensprekelijke plaats- beschrijving, werpt de verhuurder bijkomende huurschade op, die echter niet tegensprekelijk wordt vastgesteld. Gezien de huurder geen akkoord heeft gegeven aangaande die bijkomende schade, is hij niet gehouden deze te vergoeden.

De huurder en verhuurder hadden een woninghuurover- eenkomst hoofdverblijfplaats afgesloten. Bij intrede werd een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opgemaakt. Op 31 juli 2017 beëindigde de huurder het contract en partijen maakten een plaatsbeschrijving bij uittrede op. Op het document werden een aantal bemerkingen geformuleerd.

Afspraken na uittredende plaatsbeschrijving

Partijen maakten eveneens concrete afspraken omtrent de regeling van zaken die nog in orde moesten worden gebracht. Zo diende de overkapping van het terras, het terras zelf en de dampkap te worden gereinigd door een professionele firma. Het behang moest worden verwijderd en de onder- liggende lijm afgewassen. De deuren in de living, de omlijs- tingen en het schilderwerk boven de faience in de badka- mer dienden terug in de originele kleur te worden geverfd door een professional die werd aangesteld door de ver- huurder. De gevoerde overgordijnen die de huurder had verwijderd, moest hij vervangen door evenwaardige gevoerde overgordijnen. De kussens van de tuinstoelen dienden te worden gereinigd in een droogkuis. Tot slot moesten de

bakplaat, stofzuiger en de loszittende toiletbril door de huurder in orde worden gebracht. De verhuurder vroeg hiervoor de nodige offertes op.

Na opmaak van de tegensprekelijke plaatsbeschrijving – in het kader waarvan de partijen dus afspraken voor regeling hadden getroffen – maakte de verhuurder gewag van nog een aantal andere afspraken m.b.t. bijkomende huurschade. Dienaangaande legde hij een aantal mails voor die hij naar de huurder had verstuurd, maar waarop de huurder nooit had gereageerd.

Partijen kwamen niet tot een akkoord en de zaak werd aanhangig gemaakt bij het vredegerecht van Veurne.

HUREN-VERHUREN 17

Het louter stilzwijgen van de huurder na ontvangst van de e-mails, volstaat niet om te besluiten tot stilzwijgende erkenning dat de inhoud van de e-mails met de werkelijkheid overeenstemt.

Stilzwijgen huurder rond bijkomende huurschade
Wat het aspect van de tegensprekelijk vastgestelde schade betrof, stelde de vrederechter in zijn vonnis van 17 novem- ber 2020 dat uit de uittredende plaatsbeschrijving duidelijk bleek dat de partijen bepaalde afspraken hadden gemaakt, die door de huurder evenwel niet werden gehonoreerd. De vrederechter oordeelde dat de huurder gehouden was tot vergoeding van de bedragen conform de offertes die door de verhuurder werden voorgelegd. Hij begrootte deze vergoeding naar billijkheid op 1.200 euro.

Wat de overige huurschade/afspraken betrof waarvan de verhuurder gewag maakte in de mails naar de huurder, diende de vrederechter zich uit te spreken over de vraag of de huurder zich hiermee al dan niet akkoord had verklaard.

Geen akkoord van de huurder

Volgens de vrederechter was dit niet het geval. Die schade werd immers niet vermeld in het proces-verbaal van uittrede en werd dus niet tegensprekelijk vastgesteld. Het louter stilzwijgen van de huurder na ontvangst van de e-mails, volstaat niet om te besluiten tot stilzwijgende erkenning

dat de inhoud van de e-mails met de werkelijkheid over- eenstemt.

De aanvaarding kan volgens de vrederechter immers slechts blijken uit het stilzwijgen, indien er omstandigheden zijn die de dubbelzinnigheid opheffen, zodanig dat uit het stil- zwijgen redelijkerwijze enkel nog een aanvaarding kan worden afgeleid. Een impliciete instemming kan dus slechts zeer uitzonderlijk worden aanvaard, wanneer die gedragin- gen noodzakelijk als de materialisatie van een toestemming moeten worden uitgelegd.

Het akkoord van de huurder met de bijkomende schade kon niet uit het stilzwijgen worden afgeleid. De verhuurder had daarentegen het nodige moeten doen om deze beweerde schade tegensprekelijk te laten vaststellen.

De huurder werd bijgevolg enkel veroordeeld tot betaling van de door de vrederechter billijk geachte vergoeding tot regeling van de huurschade.

Bron : Vastgoedflitsen

februari 2024 | eigenaarsmagazine

18

IN DE MEDIA

Voor het eerst in tien jaar dalen de

huizenprijzen

Uit de vastgoedbarometer van makelaar ERA en de Universiteit Antwerpen blijkt voor het eerst in tien jaar een daling van de huizenprijzen. Die lagen eind 2023 gemiddeld 1,9 % lager dan in 2022.

Uit de cijfers van ERA blijkt vooral de EPC score daar een steeds belangrijkere rol in te spelen. Waren de effec- ten van EPC in 2022 nog verwaarloosbaar, is er nu een kentering te zien. De prijzen gingen met 0,6 % tot 1 % achteruit. Energieverslindende woningen daalden zelfs met 3,7 % in waarde. De renovatieverplichting is duide- lijk een boosdoener.

Het Nieuwsblad

vastgoedvermogen van de Belgen

De waarde van het vastgoedvermogen van de particulieren in België is in 2022 met 7,7 procent gestegen, tot 1.876 miljard euro. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van de Nationale Bank.

Dat vastgoedvermogen bestaat uit bebouwde en onbebouwde gronden ter waarde van 1.157 miljard euro (62 % van het totaal) en gebouwen met een geraamde waarde van 719 miljard euro (38 %).

In 2021 bedroeg het totale vastgoedvermogen van de particulieren nog 1.741 miljard euro.

Van die gronden wordt 77,5 % gebruikt om er woningen op te zetten. Andere types van gronden die particulieren bezitten, zijn overige bebouwde gronden (6,0 %), bouwgrond (5,7 %) en landbouwgrond (3,5 %).

Trends

Strengere regels voor sociaal wonen

Voorrang voor sociale huurders die werken, een begeleidings- traject voor werkloze sociale huurders en geen levenslange contracten meer. Het zijn enkele nieuwe regels die de Vlaamse regering heeft vastgelegd voor sociaal wonen. Die gaan in vanaf 1 januari 2025. “Er zit iets fouts in het systeem dat niet-werkenden aanmoedigt om geen werk te zoeken, en werkenden ontmoedigt. Dat willen we veranderen”, zegt Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA)

Een andere vraag is of er niet ook meer sociale woningen moeten bij komen. Daar wordt volgens Diependaele aan gewerkt. “Het ene sluit het andere niet uit. Enerzijds willen we sociale woningen meer toeleiden naar mensen die er het meest nood aan hebben. Anderzijds willen we meer sociale woningen bouwen.”

VRT Nieuws

Huren fors duurder in 2023

Omdat een huis kopen moeilijker is geworden, zijn meer mensen aangewezen op de huurmarkt. Maar het aanbod volgt de vraag niet, waardoor de prijzen alweer zijn gestegen.”En alles wijst erop dat die alleen maar zullen toenemen”, zegt makelaar Filip De Waele.

De gemiddelde huurprijs van een huis in Vlaanderen is vorig jaar gestegen tot 980 € per maand, 92 € of 10 % meer dan het jaar voordien. Appartementen met twee slaapkamers kosten gemiddeld 820 € of 50 € meer (+ 6,5 %). Dat blijkt uit de jongste huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep.

De Standaard.be

1.876 miljard euro, het totale

19

Iemand mag zowel lid van de raad van mede-eigendom als commissaris van de rekeningen zijn.

februari 2024 | eigenaarsmagazine

20

Je huis verkopen op lijfrente

A lmaar meer mensen kiezen ervoor hun eigendom op lijfrente te verkopen. Dat doen ze vaak om economische redenen, omdat hun pensioen niet toereikend is. Anderen gebruiken de lijfrente voor

successieplanning als zij geen kinderen hebben.

Vastgoed is de vierde pensioenpijler voor de Belgen en de verkoop op lijfrente maakt daar meer dan ooit deel van uit.

Gespecialiseerd vastgoedexpert Alexandre Gelfged (Viagerbel) vertelt waarom.

Het voordeel van verkopen op lijfrente

Lijfrente is niets meer dan een contract tussen twee partijen. Zij bepalen zelf welke overeenkomst ze op papier zetten, ook al zijn er in ons land wel een aantal gebruiken. Er bestaan verschillende soorten lijfrentes. De meest voorkomende zijn de bewoonde lijfrente en de vrije lijfrente.

Bij de bewoonde lijfrente verkoop je de blote eigendom van je woning, met voorbehoud van levenslang vruchtgebruik. Je behoudt als het ware de sleutels van je huis om het te bewonen of te verhuren.

Bij de vrije lijfrente verkoop je de volle eigendom, zowel de blote eigendom als het vruchtgebruik.

In beide gevallen wordt de prijs niet in één keer betaald, maar in de vorm van een boeket – een voorschot – en een periodieke lijfrente, die in ons land gewoonlijk beperkt is in de tijd.

De verkoop op lijfrente is vooral een belegging voor de renteplichtige, de koper van het onroerend goed. De lijf- rentenier kan, in het geval van een bewoonde lijfrente, rustig thuis blijven wonen en tegelijk een hoger maandin- komen genieten.