EM jan 2024

nr. 512 ERKENNINGSNUMMER P408-448 januari 2024

MAANDBLAD VAN DE VERENIGDE EIGENAARS

VEEL GESTELDE VRAGEN OVER HET EPC

VEEL GESTELDE VRAGEN OVER HET EPC

PAGINA 4

MISSCHIEN IS HET TIJD OM EEN TESTAMENT OP TE STELLEN

PAGINA 8

NIEUWE REGELS INZAKE VASTGOED- BEMIDDELINGS- OVEREENKOMSTEN

PAGINA 16

DE NIEUWE PACHTREGELS IN VLAANDEREN

PAGINA 19

NIEUWBOUWKOSTEN EN NATUURRAMPEN MAKEN WOON- POLIS DUURDER

PAGINA 21

2

Documenten voor leden

Gebruik altijd de meest recente versie van onze modelcontracten.

Hoofdverblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeldofongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,30€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,90€ Engelstaligecontracten(vermeldenappartementofwoning) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,60€

Tweede verblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeld/ongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,40€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,50€

Diversen

Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,00€ Pop-up(VlaamsGewest-enkelnederlandstalig) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45,00€ Professionele-nietcommerciëlehuurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50€ Pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,10€ Seizoenspacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14,10€ Autostaanplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,50€ Huuroverdracht

-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€

-niet-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Addendum (Vlaams Gewest)

-feitelijksamenwonendehuurdertoevoegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€

-feitelijksamenwonendevertrekkendehuurdervervangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€ Huurcontractenvoorstudentenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8,30€ VerlenginghuurovereenkomststudentenhuisvestingVlaamsGewest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Syndicuscontract+offerteaanvraagvoordefunctievansyndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19,40€ Modelplaatsbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18,80€ Contractbruikleen(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,20€ Contractbezettingterbede(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,30€ ReglementinterneordeinVerenigingvanMede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55,00€

Brochures (niet-prior verzending)
Handboekappartementsrechtinhoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,00€ BrochureRegelgevingwoonkwaliteitinVlaanderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22,00€

Hoe te verkrijgen?

a) In onze kantoren op volgende adressen:

Antwerpen, Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem (na afspraak) • Brussel, Violetstraat 21, 1000 Brussel • Lebbeke, Aalstersestraat 41, 9280 Wieze (na afspraak) • Gent, Kon . Elisabethlaan 3, 9000 Gent •

Hasselt, Embuild, Bouwcampus Wetenschapspark, Agoralaan 33, 3590 Diepenbeek • Leuven, Embuild, Leuven, Dreefstraat 8, 3001 Heverlee • Oostende, RCF-accountants – belastingconsulenten, Torhoutsesteenweg, 300-302, 8400 Oostende (na afspraak) .

b) Door overschrijving op rekening IBAN: BE72 3631 2461 3516 (bestelling + lidnummer vermelden) + of u het contract per post of per mail (PDF-formaat) wenst te ontvangen .

Al onze contracten zijn ook in het Frans verkrijgbaar

Prijs

Portkosten

+(6,70€) +(6,70€) + (6,70 €)

+ (6,70 €) +(6,70€)

+(6,70€) + (4,50 €) +(6,70€) +(4,50€) +(4,50€) + (4,50 €)

+(4,50€) +(4,50€)

+(4,50€) +(4,50€) +(6,70€) +(4,50€) +(6,70€) +(6,70€) +(4,50€) +(4,50€) + (4,50 €)

+(7,10€) + (4,30 €)

Per mail (PDF)

18,00€ 18,00€ 14,00 €

18,00 € 18,00€

19,00€ 45,00 € 19,00€ 18,00€ 18,00€ 13,00 €

9,00€ 9,00€

9,00€

9,00€ 16,00€ 9,00€ 27,00€ 27,00€ 18,00€ 18,00€ 55,00 €

4

Veel gestelde vragen over het EPC

Vooreerst is het belangrijk te benadrukken dat elk gewest een specifieke reglementering heeft inzake energiecertificaten, waardoor opgeleide energiedeskundigen alleen binnen hun ‘eigen’ gewest actief kunnen zijn.

In dit artikel wordt vooral ingegaan op de regeling in het Vlaamse Gewest.

In Vlaanderen bestaan er drie soorten energieprestatiecertificaten (EPC), het EPC residentieel, het EPC kleine niet residentiële eenheid (KNR) en het EPC niet residentieel (NR).

Wie stelt het EPC op?

Een EPC residentieel of kleine niet residentiële eenheid wordt opgesteld door een energiedeskundige type A, een EPC niet residentieel door een energiedeskundige type D. Om als energiedeskundige erkend te worden, moet men voldoen aan enkele voorwaarden : men moet een basisop- leiding hebben gevolgd, slagen voor een examen, zich laten registreren in de Energieprestatiedatabank en een verkla- ring op eer ondertekenen. De opleiding bestaat uit een inleiding tot de bouwfysica en technische installaties, een uitleg over het wetgevend kader, het inspectieprotocol, de werking van de certificatiesoftware en van de Energie- prestatiedatabank.

De energiedeskundige zal het goed ter plaatse onderzoe- ken. Daarvoor maakt hij gebruik van gespecialiseerde software.

Behalve de energiezuinigheid van, geeft het EPC ook een overzicht van de ingrepen die nodig zijn om het pand energiezuiniger te maken.

Wat is het verschil tussen een energiescore en een energielabel ?
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen een EPC residentieel of KNR en een EPC NR.

De energiescore op het EPC residentieel of KNR is een getal dat het geschatte energieverbruik aangeeft per vier-

kante meter (kWh/m2). Hoe lager de energiescore, hoe minder energie er nodig is om het goed te verwarmen en dus hoe lager de energiefactuur. De energiescores zijn ondergebracht in energielabels en gaan van A+ (heel energiezuinig) tot F (uiterst energieverslindend). Op EPC’s van vóór 2019 staat nog geen label, alleen een kerngetal (energiescore) uitgedrukt in kWh/m2.

Let op : het label en de energiescore houden geen rekening met het verbruikersgedrag of de gezinssamenstelling en kunnen dus afwijken van het verbruik op de energiefacturen.

Op het EPC NR wordt enerzijds een energielabel weerge- geven en anderzijds een energiescore.

Het energielabel bepaalt het aandeel hernieuwbare energie. Dit is is de verhouding tussen de hoeveelheid hernieuwbare energie die lokaal opgewekt en gebruikt wordt en de hoeveelheid hernieuwbare en niet-hernieuwbare energie die de gebouweenheid gebruikt. De energielabels gaan van A (hernieuwbaar aandeel van 100 %) tot G (geen hernieuw- bare energie).

De energiescore geeft net zoals het EPC residentieel of KNR een objectieve indicatie van de energieprestatie van de gebouweenheid en zijn installaties voor verwarming, koeling, sanitair warm water, verlichting, bevochtiging en ventilatie.

Waarop baseert de deskundige zich ?

Energiedeskundigen type A moeten een zogenaamd ‘inspectieprotocol’ volgen. Dat protocol vindt u terug op de website van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (Veka). De energiescore wordt berekend op basis van ver- schillende elementen. Eerst kijkt de energiedeskundige naar

In tegenstelling tot de EPC’s van vóór 2019, wordt uitsluitend rekening gehouden met energie-investeringen die aantoonbaar zijn. Verklaringen op zich volstaan niet.

de schil van het gebouw. Zijn het dak, de vloer en de muren al geïsoleerd ? Ook de eigenschappen van de technieken voor verwarming en aanmaak van warm water spelen een rol. Daarnaast hebben hernieuwbare energie-installaties (zoals zonnepanelen of een zonneboiler) een impact op de berekening, net zoals de koeltechnieken en ventilatie.

Een appartement en een rijhuis, die meer ingesloten zijn, zullen sowieso een betere energiescore behalen dan een halfopen bebouwing of een vrijstaande woning, die meer ‘blote’ gevels hebben en dus meer energie verliezen. Ook het bouwjaar van uw huis, de gebruikte bouwmaterialen en de oppervlakte worden mee opgenomen in de berekening.

Toch kan de deskundige niet altijd dezelfde werkwijze han- teren in elk te controleren gebouw. Hij is immers ook afhan- kelijk van de informatie die de aanvrager aanlevert. De des- kundige zal de nodige bewijsstukken vragen, iets wat voor oudere gebouwen niet altijd vanzelfsprekend is.

In tegenstelling tot de EPC’s van vóór 2019, wordt ook uit- sluitend rekening gehouden met energie-investeringen die aantoonbaar zijn. Verklaringen op zich volstaan dus niet. Dat belet evenwel niet dat bepaalde bewijsstukken op verschil- lende manieren kunnen geïnterpreteerd worden of dat bepaalde elementen zelfs foutief kunnen worden ingeschat.

Ook energiedeskundigen type D (opmaak EPC NR) hanteren een inspectieprotocol dat overigens vernieuwd is vanaf 1 januari 2024. Voor het bepalen van het hernieuwbare aandeel zijn metingen nodig van het werkelijke energiegebruik. Alleen lokaal opgewekte en lokaal gebruikte hernieuwbare energie telt mee. Bij de bepaling van de energiescore wordt rekening gehouden met de energie-prestatie van het gebouw en zijn installaties voor verwarming, koeling, sanitair warm water, verlichting, bevochtiging en ventilatie. De impact van zon- ne-energiesystemen wordt niet in rekening gebracht, omdat die al wordt meegeteld in het aandeel hernieuwbare energie.

Wat als u de EPC-score betwist ?

De erkende energiedeskundigen werken volgens objectieve criteria binnen een kader dat hun is opgelegd. Zij hebben met andere woorden weinig tot geen speelruimte.

Als de opdrachtgever meent dat het attest foutief is, heeft hij twee mogelijkheden : een administratieve of een bur- gerlijke procedure. De eerste zal vooral helpen bij het bekomen van een gecorrigeerd attest. De tweede dient om een vergoeding te krijgen.

De administratieve procedure verloopt via het Veka. Dat agentschap controleert via steekproeven niet alleen of er een EPC aanwezig is, maar ook of het correct is. Ook de EPC-vermeldingen in advertenties (via websites, vast- goedkantoren, …) worden tegen het licht gehouden.

Heeft u vragen over de correctheid van uw EPC, dan kan u dat via een klachtenformulier (te vinden op de website van Veka) aan het Veka melden. De klacht moet schrifte- lijk (brief of mail) worden ingediend en mag niet anoniem zijn.

Om de juistheid van het EPC na te gaan, wordt via het softwareprogramma gecontroleerd of de energiedeskun- dige fouten of weinig voorkomende situaties heeft inge- voerd. Als het Veka op basis van de informatie van de energiedeskundige niet kan achterhalen of de gegevens in het EPC correct zijn, zal een controle ter plaatse worden uitgevoerd.

Het Veka kan geen uitspraak doen over contractuele geschillen en conflicten m.b.t. eventueel geleden schade. Er kan wel een burgerlijke procedure voor de rechtbank worden gevoerd op basis van foutaansprakelijkheid. Hiervoor is een energiedeskundige verzekerd. De opdracht- gever moet dan een fout van de energiedeskundige bewij- zen (die kan blijken uit het resultaat van de administratieve procedure of aangetoonde inbreuken op het inspectie- protocol, al dan niet samen met een nieuw EPC van een andere deskundige) én de schade aantonen die hij daar- door heeft geleden (zoals gemiste premies of een geringere huur- of verkoopwaarde).

Mensen zullen een afweging moeten maken tussen het voeren van een vaak dure en tijdrovende procedure, tegen-
over het aanstellen van een andere deskundige om een nieuw EPC te bekomen. ➤

VERKOPEN-VERHUREN

5

januari 2024 | eigenaarsmagazine

6

Een energiedeskundige mag zelf bepalen hoeveel hij vraagt voor het afleveren van een EPC. Het kan dus geen kwaad om offertes te vergelijken.

Hoeveel betaal ik voor het EPC ?

Er zijn ongeveer 2.300 erkende deskundigen in Vlaanderen. De markt is dus concurrentieel. De lijst is vrij te consulteren op de website van Veka. Inzake tarieven is de markt vrij : elke energiedeskundige mag zelf zijn tarief bepalen. Het kan dus geen kwaad om de prijzen van een EPC te verge- lijken. De prijzen van een EPC residentieel of KNR variëren tussen 180 en 350 €.

Er zijn heel wat factoren die de prijs van een EPC bepalen. De meest voor de hand liggende is het woningtype. De prijs hangt af van de complexiteit van het gebouw en de beschik- baarheid van de gegevens, zoals de plannen van het goed. Als die plannen ontbreken, moet er ter plaatse een gedetail- leerde opmeting gebeuren, wat tijdrovend kan zijn.

Wanneer ben ik verplicht een EPC
te laten opmaken ?
In Vlaanderen is een EPC verplicht bij alle vormen van een notariële overdracht in volle eigendom van een woning (huis, appartement, studio) en van alle niet-residentiële gebouwen (niet enkel voor kleine niet-residentiële eenheden). Men moet ook over een EPC beschikken bij bijvoorbeeld een schenking in volle eigendom of inbreng in een huwgemeenschap.

Ook wie dergelijk vastgoed verhuurt of een recht van opstal of erfpacht vestigt, moet een EPC laten opstellen.

Een niet-residentieel gebouw is een gebouw of gebou- weenheid met een niet-residentiële hoofdbestemming.

De bestemming van een gebouw of gebouweenheid wordt bepaald door de manier waarop deze gebruikt wordt. Gebouweenheden met een kantoor-, of handelsfunctie worden beschouwd als niet-residentieel. Daarentegen wor- dengebouwenvoor industrieelgebruikzoalswerk-ofopslag- plaatsen, loodsen, gebouwen dienstig in landbouwbedrijven of gebouwen die bestemd worden voor erediensten en religieuze activiteiten niet beschouwd als niet-residentieel.

De volgende gevallen vallen steeds buiten het toe- passingsgebied van het beleid voor niet-residentiële gebouweenheden:

■ tijdelijke gebouweenheden die niet langer dan twee jaar worden gebruikt

■ alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloer- oppervlakte van minder dan 50 m2

In appartementsgebouwen moet er tevens een EPC van de gemeenschappelijke delen worden opgemaakt.

Bij nieuwbouwwoningen geeft het ‘EPC bouw’ aan of de woning voldoet aan de nieuwste epb-eisen (epb staat voor energieprestaties en binnenklimaat).

In Vlaanderen is het EPC voor residentiële panden en voor kleine niet residentiële eenheden 10 jaar geldig – het EPC NR (niet-residentieel) is 5 jaar geldig.

Wie zijn woning verkoopt en een EPC heeft, moet een attest van na 1 januari 2019 kunnen tonen omdat de omvang en vormgeving van de informatie op het attest sedertdien sterk werden aangepast.

In sommige situaties is een EPC niet verplicht. Dat is onder meer het geval als je een serviceflat of noodwoning verhuurt aan een dagprijs zonder huurovereenkomst, een vakantie- woning verhuurt voor minder dan 2 maanden of een woon- boot verkoopt of verhuurt.

Striktere maatregelen aangekondigd

Er komen de volgende maanden strengere eisen voor wie het beroep van energiedeskundige wil uitoefenen. Een belangrijke aanpassing is het vermijden van belangenver- menging. De regelgeving neemt uitdrukkelijk de onafhan- kelijkheidsvereiste op voor energiedeskundigen. Zo kan een energiedeskundige niet bijvoorbeeld tegelijkertijd makelaar of aannemer zijn.

De energiedeskundige zal zelf ter plaatse moeten gaan en zal niet langer een administratieve medewerker kunnen inschakelen.

Erkende energiedeskundigen zullen na verloop van tijd hun kennis moeten opfrissen en om hun erkenning te behouden, opnieuw moeten slagen voor het centraal

examen. De examens zullen weer rechtstreeks door de Vlaamse overheid worden georganiseerd in plaats van door externe exameninstellingen. Verder zal voor startende energiedeskundigen de opleidingsduur verdubbeld wor- den en zal daarin ook een verplicht praktijkgedeelte geïntegreerd worden.

Als blijkt dat een energiedeskundige herhaaldelijk fouten maakt, bewust foute gegevens invoert, fraudeert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, kan hij onder verhoogd toezicht komen, tijdelijk geschorst worden of een definitief beroepsverbod krijgen.

Brussel en Wallonië

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest spreekt met van een EPB-certificaat (energieprestatie van gebouwen). Zo’n EPB-certificaat is verplicht bij de verkoop en verhuur van een wooneenheid

van 18m2 of groter en van een kantoor van 500 m2 of groter. Een EPB-certificaat is 10 jaar geldig

Er bestaan drie verschillende modellen : EPB-certificaat ‘Nieuwbouw’ (voor nieuwbouwconstructies (huizen, scholen, kantoren,…) waarvan de eerste aanvraag van stedenbouw- kundige vergunning na 1 juli 2008 werd ingediend) ; EPB ‘Wooneenheid’(voor oudere (eventueel gerenoveerde) wonin- gen waarvan de eerste aanvraag van stedenbouwkundige vergunning vóór 1 juli 2008 werd ingediend) ; EPB ‘Kantoren’(voor oudere kantoren die groter zijn dan 500 m2 en waarvan de eerste aanvraag van stedenbouwkundige vergunning vóór 1 juli 2008 werd ingediend.)

Bij een schenking of in het geval van een gebouw zonder verwarming of bij een woonwagen of -boot, is geen EPB nodig.

In Brussel mogen enkel EPB-certificateurs een EPB keuring uitvoeren. Het gaat om deskundigen die opgeleid en erkend zijn door Leefmilieu Brussel.

In Wallonië heeft men het over het PEB- certificaat (performance énergétique des bâti- ments). Alleen een ‘certificateur PEB’ mag een

keuring uitvoeren. Het gaat om onafhankelijke experts die erkend zijn door de Waalse overheid. Op basis van de ver- zamelde gegevens (isolatie, verwarmingsinstallatie, …) stelt deze deskundige een PEB-certificaat op, met onder meer de energiescore van de woning.

Het PEB is verplicht bij de verkoop en verhuur van alle residentiële gebouwen en is 10 jaar geldig.

Bij appartementsgebouwen is in Wallonië ook een deelrap- port nodig voor gemeenschappelijke installaties (verwarmingsinstallatie, ventilatiesysteem, eventuele zonnepanelen, …).

In sommige situaties is een PEB in Wallonië niet verplicht. Dat is onder meer het geval bij een schenking of als een woning onbewoonbaar is verklaard of als men de woning wil laten slopen. Ook voor een caravan of een woonboot is een PEB niet nodig.

VERKOPEN-VERHUREN

7

januari 2024 | eigenaarsmagazine

8

Misschien is het tijd om een testament op te stellen.

Het nieuw Burgerlijk Wetboek geeft de vrucht- gebruikers het recht om bepaalde goederen te verkopen.

Het federaal parlement heeft het initiatief genomen om het Burgerlijk Wetboek te herschrijven. De hervorming gebeurt in fases en nog niet alles is afgerond.

Er is toch al een opmerkelijke wijziging ingevoerd. Voortaan mogen vruchtgebruikers over bepaalde goederen beschik- ken, zonder dat zij het akkoord van de naakte eigenaars behoeven.

Vruchtgebruik is het recht om van een zaak genot te heb- ben, onder de verplichting om de zaak in stand te houden. In principe heeft de vruchtgebruiker niet het recht om de zaak te verkopen, wel om ze te verhuren.

De naakte eigenaar heeft geen gebruiksrecht en dient te wachten tot het overlijden van de vruchtgebruiker of het contractuele einde van het vruchtgebruik om de volle eigen- dom te verwerven met inbegrip van het genot.

Geheel van goederen

Bij de hervorming van het goederenrecht, in werking getre- den op 1 september 2021, werd een artikel 3.165 ingevoerd, dat het volgende bepaalt :

‘Vruchtgebruik op een geheel van goederen

Indien het vruchtgebruik betrekking heeft op een bepaald geheel van goederen kan de vruchtgebruiker over de afzon- derlijke goederen uit dat geheel beschikken indien dat kadert in het goede beheer van het geheel en op voorwaarde dat de goederen die ervoor in de plaats komen opnieuw tot het geheel worden bestemd.

De gebeurlijke meerwaarde die het geheel bij de restitutie zou blijken te hebben ondergaan, komt aan de vruchtge- bruiker dan wel aan de blote eigenaar toe met toepassing van de ongerechtvaardigde verrijking.’

Een geheel van goederen is bijvoorbeeld een aandelenpor- tefeuille, aandelen van een patrimoniumvennootschap of deelbewijzen van een burgerlijke vennootschap.

Uit voormeld artikel kan worden afgeleid dat de meerwaar- den kunnen worden opgeëist door de vruchtgebruiker, wat nieuw is.

Als de vruchtgebruiker de partner is uit een tweede huwelijk, kan dit tot betwistingen leiden aangezien de naakte eigenaars meestal niet de erfgenamen zijn van de vruchtgebruiker. Laatstgenoemde heeft er dan belang bij om vooral te inves- teren in aandelen met mooie dividenden of in obligaties die mooie intresten opleveren, zelfs indien deze beleggingen risicovoller zijn dan deze met een zwakker rendement.

Waardeverlies

Het risico van het waardeverlies of van een faillissement is voor de naakte eigenaar.

Gelukkig heeft er nog niemand beweerd dat een apparte- mentsgebouw kan beschouwd worden als een ‘geheel van goederen,’ samengesteld uit een reeks appartementen, wat dan aan de vruchtgebruiker het recht zou geven om zonder instemming van de blote eigenaar die appartemen- ten te verkopen.

FISCALITEIT

9

Wie niet wil dat de vruchtgebruiker de mogelijkheid krijgt om bepaalde zaken te verkopen, zet dat best in zijn testament.

Deze nieuwe bepaling van het Burgerlijk Wetboek is niet van dwingend recht en men kan er dus van afwijken bij overeenkomst (zoals een schenking), maar ook bij testament.

Wetboek in de zin dat de vruchtgebruiker niet kan beschik- ken over de goederen die het voorwerp uitmaken van het vruchtgebruik.’

De eerste clausule heeft tot doel de langstlevende partner te beschermen tegen zijn eigen kinderen of stiefkinderen, mochten die de vruchtgebruiker willen ‘uitkopen’ door hem een bepaald bedrag te betalen.

Artikel 4.18 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat

de langstlevende echtgenoot die tot de nalatenschap komt, bij het overlijden van de schenker, het vruchtgebruik van de goederen die deze heeft geschonken en waarvan hij zich het vruchtgebruik heeft voorbehouden ontvangt, op voorwaarde dat de echtgenoot op het tijdstip van de schenking al die hoedanigheid heeft en dat de schenker de titularis van dit vruchtgebruik is gebleven tot de dag van zijn overlijden.

De derde alinea tenslotte beperkt het beschikkingsrecht van de vruchtgebruiker, dat werd ingevoerd in het nieuw Burgerlijk Wetboek.

Een veel voorkomend geval dat het risico duidelijk maakt
Een vader doet een schenking aan zijn kinderen met voor- behoud van vruchtgebruik tijdens zijn tweede huwelijk.

Bij zijn overlijden, zal zijn tweede echtgenote automatisch, het vruchtgebruik genieten, zelfs indien de schenkingsakte niet voorzag in de terugval van het vruchtgebruik.

Deze bepaling is ook van toepassing op schenkingen die reeds gebeurden vóór de inwerkingtreding van de wet, wat dus tot verrassingen kan leiden.

De tweede echtgenote zal dus ‘een geheel van goederen’ kunnen verkopen zonder het akkoord van de begunstigden van de schenking (de kinderen uit het eerste huwelijk van de schenker), tenzij anders bepaald in het testament.

Het is bijgevolg ten stelligste aangeraden de moeite te nemen om een testament op te maken om onaangename verassingen voor je erfgenamen te vermijden.

Maak een testament

Bent u gehuwd, raden wij aan om deze kwestie te regelen bij testament.

Als u de nieuwe maatregel genegen bent, is de opmaak van een testament niet nodig. Als u echter niet wil dat de vruchtgebruiker de mogelijkheid krijgt om bepaalde zaken te verkopen, voorziet u dat best in uw testament.

Volgende clausules worden dan best opgenomen in het testament van een gehuwd persoon :

‘Het vruchtgebruik van mijn langstlevende echtgenoot kan niet worden omgezet zonder zijn schriftelijk en voorafgaand akkoord.

Ik trek het recht van de erfrechtelijke vruchtgebruiker, voor- zien in artikel 4.18 van het Burgerlijk Wetboek, in, tenzij mijn langstlevende echtgenoot er toch de toepassing van vraagt binnen een termijn van zes maanden na mijn overlijden, door een eenvoudige verklaring bij de notaris die mijn nalaten- schap afhandelt.

Ten slotte wens ik dat mijn langstlevende echtgenoot geen toepassing kan maken van artikel 3.165 van het Burgerlijk

januari 2024 | eigenaarsmagazine

11

INHOUDSOPGAVE JAARGANG 2023

Oude nummers van Eigenaarsmagazine kunnen worden besteld op het secretariaat van Verenigde Eigenaars, Violetstraat 21, 1000 Brussel. Kostprijs : 6 euro per nummer, verzending inbegrepen.

3 euro per nummer voor een digitale verzending (PDF)

januari 2024 | eigenaarsmagazine

13

SUCCESSIERECHTEN – SCHENKINGSRECHTEN

Je partner nog beter beschermen
Achteraf een “terugkeer” aan uw schenking koppelen? Vijf manieren om minder erfbelasting te betalen Nalatenschap plannen dmv erfovereenkomst

HUREN – VERHUREN

ALGEMEEN

Private verhuurders niet verder demotiveren (editoriaal)
Laat ook de overdracht van huur registreren
Verenigde Eigenaars registreren uw documenten
Belasting bij verhuring aan (eigen) vennootschap Renovatieplicht in residentiële gebouwen vanaf 1 januari 2023 – gevolgen voor verhuurde panden

Het portaal van uw verhuurd pand vervuild ?
Bevriezing indexering huur nefast voor huurders (lezersbrief) Geniet uw huurder diplomatieke immuniteit ?
Meer betaalbare huurwoningen in Vlaanderen
Stormloop op de huurmarkt in Vlaanderen (editoriaal)
De provisie voor de kosten verhogen?
Huurder betaalt achterstal vóór de inleidingszitting
Huurprijs afficheren niet verplicht als hij digitaal vindbaar is Campagne tegen uithuiszettingen (In de media)
OCMW niet voor welzijn van verhuurder (lezersbrief) Huisbazen die het goed menen verdienen geen wantrouwen! Mag je huurder weigeren op basis van tijdelijke verblijfstitel? Mede-eigendom en Airbnb : moeilijk huwelijk
Lokale pestmaatregelen in Dilbeek (lezersbrief)
Halt aan wildgroei Airbnb verhuringen (editoriaal).
Vlaams logiesdecreet
Verhuren aan kwetsbare groepen
Al 20.000 Belgen willen “hamsterhuren” (In de media) Geconventioneerde verhuur
Een derde huurders verlaten woning binnen drie jaar Gemiddelde huurprijs neemt kaap 900 € voor rijhuizen
Bij verhuur moet EPC voorhanden zijn, publiciteit of niet Verhuurders en OCMW: opgelet voor valkuilen
Wenst de Brusselse regering nog private huurmarkt (editoriaal) Brussel: verlenging gerechtelijke procedure en verbod
op uithuiszetting tijdens de winter
Elke week 36 gezinnen op straat (In de media)
Voorkeurrecht Brusselse huurder bij verkoop gehuurde goed Gewijzigde voorwaarden Vlaamse huursubsidie en premie Huurschatter vooral gebruikt door verhuurders
en eigenaars-bewoners
Ervaring met Dienst Toezicht Gent (lezersbrief)

HANDELSHUUR

Nu ook beperking indexering handelshuur in Brussel Wat na 3 huurhernieuwingen? Handelshuurovereenkomst wijkt af van de termijn 9 jaar

INHOUDSOPGAVE JAARGANG 2023

HUURCONTRACTEN

503/6 Laat ook de overdracht van huur registreren
508/9 Tegenopzeg van één maand door huurder mogelijk? 509/9 Sporadische onderverhuring via Airbnb

510/7 rechtvaardigt ontbinding niet
Kan verhuurder verplichten te herschilderen bij vertrek? Huurcontract opzeggen voor verlijden verkoopakte? Vlaams logiesdecreet
Verhuren aan meerdere personen. Wat bij vertrek? Wanneer is wederverhuringsvergoeding verschuldigd?

502/3 Vochtproblemen en schimmel : maak foto’s (lezersbrief) 502/4 Gewezen huurder uitschrijven uit bevolkingsregister 502/5 Een uitgetreden huurder rechtspersoon uitschrijven 502/6 Beperking indexatie vanaf 1 oktober 2023

Wijzigingen Waals decreet woninghuurovereenkomsten 502/7 Vlaanderen en Wallonië verlengen bevriezing

502/15 huurprijzen niet (editoriaal)
502/22 Beperking indexatie huurprijzen Wallonië :

503/16 correctiemechanisme vanaf 1 november 2023 503/21 Huurcontract opzeggen vóór verlijden verkoopakte

504/3 Vertrekkende huurder mee veroordeeld tot betalen van huurachterstal

504/4 Heeft huurder recht op huurprijsvermindering als verhuurder 504/12 dringende herstellingen uitvoert ?
504/14 Beperking indexatie in Brussel :
504/16 correctiefactoren van toepassing vanaf 14 oktober 2023 504/21 Berekening van de verbrekingsvergoeding

505/6 Vertrekkende huurder mee veroordeeld tot betaling huurachterstallen

505/9
505/10 SOCIALE HUISVESTING

505/22 507/3 507/4 507/22 508/12 508/20 508/22 509/11 509/11 509/18 510/3

510/4 510/16 511/12 511/15

511/17 511/22

502/20 507/13 511/19

502/4 504/8

504/11 506/4 506/15 507/4 507/10 506/20 506/22 507/18 508/8 508/4 508/17

509/3

509/4 509/19 509/20

509/21

510/12 510/18 511/18

504/16 508/12

505/21 506/3 508/21 508/22

502/17 503/19 504/6 504/22 505/12 505/14 506/14 506/15 508/12

322 sociale huurders betrapt met onroerend goed in
het buitenland (in de media).
Vlaams regering harmoniseert sociale huurprijzen (in de media)

STUDENTENHUISVESTING

Vlaams kotlabel vanaf januari 2024
Zullen studentenkamers betaalbaar blijven ? (editoriaal) Opzegging contract vóór de inwerkingtreding (lezersbrief) Advies VE: vraag bij ondertekening betaling eerste maand huur

KOPEN – VERKOPEN

Als je na 1 januari 2023 een slecht geïsoleerd huis koopt (in de media)
Vergoeding wegens hinder uit nabuurschap na verkoop Informatieverstrekking n.a.v. een eigendomsoverdracht Renovatieplicht bij aankoop

Wie draagt risico van verborgen gebreken?
Kwart verkochte, oude woningen is asbestonveilig (in de media) Steeds meer Vlamingen naar makelaar (In de media) Huurcontract opzeggen voor verlijden verkoopakte ?
Al 20.000 Belgen willen “hamsterhuren” (In de media)

januari 2024 | eigenaarsmagazine

Rechten van een erfgenaam aangaande de kavel van de overledene

15

E en lezer, niet-professioneel syndicus in een gebouw, stelt ons de volgende vraag : Kan een erfgenaam van een lid van de Raad van Mede- eigendom (RvM) eisen dat hij alle communicatie mag

volgen tussen de RvM en de syndicus ?

Antwoord van onze juridische dienst :

Na het overlijden van een mede-eigenaar, behoort diens privatieve kavel in onverdeeldheid toe aan zijn erfgenamen.

Raad van Mede-eigendom

Erfgenamen hebben niet het recht om te zetelen in de RvM namens de overleden mede-eigenaar. Zij hebben ook geen recht om informatie te ontvangen over de beraadslagingen van de RvM.

Artikel 3.90, § 3 BW van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de algemene vergadering (AV) bij volstrekte meerderheid beslist over de benoeming van de leden van de RvM, zulks voor elk lid afzonderlijk. Het mandaat van de leden van de RvM loopt tot de volgende gewone AV en is hernieuwbaar.

Gezien de mandataris overleden is kan er, tot de volgende AV, niemand zijn plaats innemen.

Algemene Vergadering

Wanneer er meerdere erfgenamen zijn, heeft één van hen überhaupt geen recht om de overleden mede-eigenaar te ‘vertegenwoordigen.’ Hij moet eerst aangeduid worden als lasthebber door de andere erfgenamen. Het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen is geschorst zolang er geen aanduiding is van de lasthebber voor deze kavel.

Artikel 3.87, § 1, 2de lid van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat ‘In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel

te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn.

Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of contractuele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber, wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebben- den delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.’

Anders is het wanneer de overledene slechts één erfgenaam heeft. Dan treedt deze in de rechten en plichten van de overledene en heeft hij wel stemrecht in de AV.

januari 2024 | eigenaarsmagazine

VERKOOP-VERHUUR 17

Vastgoedmakelaars mogen kosten
in rekening brengen brengen voor de inspanningen die ze leveren om documenten te verkrijgen (bv. het EPC), naast de kost
van de documenten zelf.

■ Eenlijstmetvereisteattestenmoetalsbijlagewor- den gevoegd bij de bemiddelingsovereenkomst. De consument moet hierbij de keuze hebben om deze attesten zelf op te vragen. Vraagt de vastgoedmakelaar ze in naam en voor rekening van de consument op, dan moet de consument hiermee uitdrukkelijk toe- stemmen per vereist attest. Is de prijs van het attest gekend, dan wordt de totale prijs meegedeeld. Is de prijs niet gekend, maar wel bepaalbaar, dan dient de berekeningswijze worden meegedeeld. Is deze prijs niet kenbaar, dan moet worden meegedeeld dat er extra kosten verschuldigd zijn met – indien mogelijk – een indicatie van de omvang van deze kosten.

■ Wanneer een overeenkomst een onbepaalde duur heeft, bedraagt de opzegtermijn voor het beëindigen van het contract maximaal 2 maanden – voorheen was hieromtrent niets voorzien.

■ Wanneereenovereenkomsteenbepaaldeduurheeft, die vernieuwd of stilzwijgend verlengd wordt, bedraagt de opzegtermijn maximaal 1 maand voor overeenkomsten met een oorspronkelijke looptijd van 3 maanden of minder en maximaal 2 maanden voor overeenkomsten met een oorspronkelijke looptijd van meer dan 3 maanden.

■ Het opzegbeding dat de consument toelaat om de overeenkomst voor de toekomst op te zeggen zonder dat hij daarvoor een reden moet geven, en op voor- waarde dat het goed niet verkocht of verhuurd wordt binnen de volgende 6 maanden, stelt dat de vergoeding maximaal 50% van het door de consument te beta- len tarief voor de bemiddelingsopdracht bedraagt indien de overeenkomst wordt opgezegd tijdens de eerste 3 maanden en 25% indien de overeen- komst wordt opgezegd na de eerste 3 maanden – voorheen was dit 50% ongeacht het tijdstip van opzegging.

Het KB zal in werking treden op 1 februari 2024 en zal van toepassing zijn op alle overeenkomsten die worden geslo- ten vanaf de datum van inwerkingtreding.

januari 2024 | eigenaarsmagazine

18

IN DE MEDIA

Rechter geeft Brussel munitie in strijd

tegen Airbnb

Bij haar strijd tegen professionele Airbnb-verhuurders, overtreedt de stad Brussel de Europese richtlijnen niet. Dat heeft de recht- bank in eerste aanleg geoordeeld nadat vijf grote aanbieders van Airbnb’s in de hoofdstad een zaak hadden aangespannen.

De verhuurbedrijven argumenteerden dat de Brusselse logies- wetgeving (een ordonnantie uit 2014) in strijd zou zijn met de Europese regels voor de interne markt. De rechtbank volgt die redenering niet – al is een beroep nog mogelijk.

Wie in de hoofdstad een Airbnb of ander toeristisch logies wil aanbieden, moet zich volgens de ordonnantie lagen registreren bij het Gewest. Daarbij zijn verschillende documenten nodig, zoals een uittreksel uit het strafregister of een brandveiligheids- attest, maar ook een conformiteitsattest voor stedenbouw. En dat laatste blijkt een struikelblok voor professionele aanbieders : gebouwen die als woningen bestemd zijn, kunnen niet zomaar worden herbestemd voor het uitbaten van toeristische verblijf- plaatsen. Daarom krijgen ze ook geen conformiteitsattest en kunnen ze zich niet laten registreren.

Schepen van Stedenbouw, Anaïs Maes (Vooruit) zegt dat pro- fessionele verhuurders die woningen opkopen en ze louter gebruiken om te verhuren aan toeristen, het woningtekort en de betaalbaarheid van een woning in Brussel verder op scherp zetten.

De stad heeft momenteel twee inspecteurs in dienst, die jagen op illegale Airbnb’s. Volgens de schepen werden al zo’n 500 wooneenheden terug op de reguliere huurmarkt gebracht.

De Standaard

De fiscus gaat streng(er) controleren op ‘forse winsten bij de snelle wederverkoop van onroerende goederen.

Minister van Financiën Vincent Van Peteghem heeft in een parlementair antwoord gezegd dat de correcte aangifte van de meerwaardebelasting een prioriteit vormt in 2024.

Het gaat in het bijzonder over de vraag of de meerwaarde belast wordt aan het ‘gewone regime,’ dan wel als ‘beroepsin- komst’ of ‘occasionele winst of baat.’

Steeds meer mensen weigeren erfenis

Uit de cijfers van Fednot, de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat blijkt dat de eerste negen maanden van dit jaar ongeveer 4.290 personen per maand een erfenis hebben verworpen. Dat cijfer stijgt van jaar tot jaar.

Dat verbaast notaris Carol Bohyn niet. ‘Tot enkele jaren gele- den moeten erfgerechtigden naar de rechtbank om een erfe- nis te verwerpen. Nu kan dat gratis bij de notaris als de erfe- nis negatief is, wat de drempel verlaagt. Bovendien gebeurt het vaak bij minder traditionele familie-samenstellingen dat men de financiële situatie van de overledene niet goed kan inschatten. Die onzekerheid zorgt ervoor dat men een erfenis sneller verwerpt.

De Zondag

Renovatieverplichting vermelden

in de publiciteit

Verkoop je een energieverslindende woning, dan moet je in de publiciteit ook duidelijk laten weten dat er een renovatie- verplichting van toepassing is.

De koper van een energieverslindende woning is verplicht deze te renoveren, zodat de woning minstens een EPC-label D behaalt binnen de vijf jaar na de aankoop.

Om ervoor te zorgen dat hierover bij de kandidaat-kopers niet de minste onduidelijkheid bestaat – zo’n verplichte reno- vatie kost al gauw enkele tienduizenden euro’s – zijn verkopers van woningen met een E- of F-peil verplicht in de informatie bij hun advertentie expliciet te vermelden dat op de woning ‘de renovatieverplichting van toepassing is,’ zo beklemtoont het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (Veka). Inbreuken kunnen boetes opleveren tussen 500 en 5.000 euro.

De renovatieverplichting – ingevoerd op 1 januari 2023 – is intussen op al zeker 25.000 woningen van kracht. Wie de verplichting niet respecteert, riskeert boetes tussen 500 en 200.000 euro. Bovendien ben je na het betalen nog altijd verplicht te renoveren.

Gazet Van Antwerpen

Meerwaardebelasting en fiscale

controles onder de loep

Het Nieuwsblad

DE NIEUWE PACHTREGELS
IN VLAANDEREN :
voortaan een schriftelijk pachtcontract

De ‘oude’ Pachtwet stelde in artikel 3, 1° dat de pacht schriftelijk moest worden vastgesteld. Ondanks deze regel waren het merendeel van de pachtcontracten toch mondeling, waardoor er in de praktijk heel wat (bewijs)problemen ontstonden. Daar heeft de decreetgever toch wat willen op inspelen.

Met het nieuwe decreet wil men meer schriftelijke over- eenkomsten zien tot stand komen, zowel voor nieuwe als voor de bestaande pachtcontracten. Een schriftelijk contract wordt dus de norm.

Verplichte vermeldingen in het
schriftelijk contract
Het VPD (Vlaams Pachtdecreet) bepaalt dat van elke over- eenkomst die onder toepassing van dit decreet valt, een geschrift wordt opgesteld dat volgende gegevens vermeldt:

1° de identiteit van alle contracterende partijen, met name :

a) voor natuurlijke personen: de achternaam, de eerste voornaam, de woonplaats en het rijksregisternummer of het BIS-registernummer van de Kruispuntbank van de sociale zekerheid, bij gebrek aan laatstgenoemde nummers de datum en plaats van geboorte;

b) voor rechtspersonen: de maatschappelijke naam, de zetel en het ondernemingsnummer.

2. 2°  de begindatum van de pacht;
3. 3°  de duur van de pacht, indien een bepaalde duur is overeengekomen, of de duur van de eerste pachtperiode;
4. 4°  de kadastrale aanduiding van de percelen met vermelding van de gemeente waar de percelen liggen, de afdeling, de sectie en het perceelnummer;

5° het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van elk perceel, evenals de landbouwstreek waarin elk

perceel gelegen is;

6. 6°  de pachtprijs;
7. 7°  de wijze waarop de pachtprijs kan worden betaald, en desgevallend het rekeningnummer waarop de pachtprijs moet worden voldaan.

19

Wat indien één der partijen weigert een schriftelijk contract op te maken?
Het VPD bepaalt dat elk van de partijen op ieder ogenblik, maar ten vroegste dertig dagen na een per beveiligde zending betekende ingebrekestelling, de andere partij, in voorkomend geval via gerechtelijke weg, kan dwingen om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, aan te vullen of te ondertekenen.

Met “beveiligde zending” bedoelt de decreetgever een aangetekende brief, een afgifte tegen ontvangstbewijs, een gerechtsdeurwaardersexploot of elke andere door de Vlaamse Regering toegestane betekeningswijze waarbij de datum van kennisgeving met zekerheid kan worden vast- gesteld.

Een sanctie voor de verpachter?

Als de verpachter weigert om een schriftelijke overeenkomst op te stellen ontstaat er, voor zover de rechter de eis van de pachter inwilligt, een pachtvernieuwing ten voordele

januari 2024 | eigenaarsmagazine

Nieuwbouwkosten en natuurrampen maken woonpolis duurder

De woonpolis (brandverzekering) is in één jaar tijd gemiddeld gestegen van 560 euro naar 620 euro, of meer dan 10% omdat verzekeraars verplicht zijn het bedrag van de schadevergoeding aan te passen aan de bouwkosten.

De meeste verzekeraars baseren die aanpassing op de Abex-index. Dat is zo vastgelegd in de algemene voor- waarden van de polis. Deze index volgt de evolutie van de bouwprijzen, arbeidskosten en materiaalprijzen. Het komt erop neer dat het verzekerde kapitaal de waarde volgt van de nieuwbouwwoning. Dus wordt de premie ‘geïndexeerd’ met de Abex.

Het goede nieuws voor 2024 is dat de prijzen van bouw- materialen waarschijnlijk niet meer zo sterk zullen stijgen als de afgelopen maanden.

Helaas jaagt niet enkel de Abex-index de prijs de hoogte in. Verzekeraars rekenen ook de kosten van natuurrampen door in hun premies, een stijging van 1,5% bovenop de Abex-index.

Het aantal klimaatgerelateerde extreme weerfenomenen is de afgelopen jaren toegenomen, alsook hun intensiteit. Zo kende 2021 ongekende overstromingen, gevolgd door winterstormen. Intussen werden ook bodemverzakkingen als gevolg van droogte toegevoegd aan de lijst van scha- degevallen gedekt door de natuurrampenclausule in de verzekering.

Daarom heeft de federale regering beslist om vanaf 1 januari 2024 het plafond voor de tussenkomst van verze- keraars in geval van een natuurramp op te trekken tot 1,6 miljard euro, een bedrag van viermaal hoger ligt dan de huidige limiet. Vandaag bepaalt de wet dat elke verzeke- raar moet tussenkomen a rato van 45% van de premie-in- komsten van het voorgaande jaar, wat neerkomt op zo’n 400 miljoen euro. Dit bedrag wordt dus verviervoudigd.

Maar verzekeraars moeten hun activiteiten ook verzekeren bij een herverzekeraar, wat hen nu dus meer gaat kosten. Een studie van de Nationale Bank schat dat als gevolg daarvan de premies, alleen al voor natuurrampen, met 1,26% zullen stijgen. Maar volgens verzekeringskoepel Assuralia zal die stijging waarschijnlijk nog hoger uitvallen.

Plusmagazine oktober 2023

21

januari 2024 | eigenaarsmagazine