EM juni 2024

nr. 517
juni 2024
ERKENNINGSNUMMER P408-448
MAANDBLAD VAN DE VERENIGDE EIGENAARS
Afgiftekantoor Brussel X • Verantwoordelijke Uitgever: K. D’Hauwers • Aalstersestraat 41 • 9280 Wieze • Geen verschijning in juli en augustus
VASTGOEDEIGENAARS ZIJN
HARDWERKENDE LANDGENOTEN
DE AANGIFTE IN DE
PERSONENBELASTING
INKOMSTEN 2023
ONGEDIERTE IN
EEN HUURPAND
HERVORMING VAN
DE BRUSSELSE
HUISVESTINGSCODE
RECHT TOT
BEZICHTIGING VAN HET
VERGOEDING
SYNDICUS WEGENS
VERHUURDE GOED
4
7
9
16
VERVROEGDE
BEËINDIGING
CONTRACT
18
PAGINA
PAGINA
PAGINA
PAGINA
PAGINA
2
Prijs Portkosten Per mail (PDF)
Hoofdverblijfplaats (Gewest vermelden)
Huurceel gemeubeld of ongemeubeld appartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,30 € + (6,70 €) 18,00 €
Huurceel woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,90 € + (6,70 €) 18,00 €
Engelstalige contracten (vermelden appartement of woning) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,60 € + (6,70 €) 18,00 €
Tweede verblijfplaats (Gewest vermelden)
Huurceel gemeubeld/ongemeubeld appartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,40 € + (6,70 €) 18,00 €
Huurceel woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,50 € + (6,70 €) 18,00 €
Diversen
Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,00 € + (6,70 €) 19,00 €
Pop-up (Vlaams Gewest – enkel nederlandstalig) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45,00 € + (4,50 €) 45,00 €
Professionele-niet commerciële huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50 € + (6,70 €) 19,00 €
Pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,10 € + (4,50 €) 18,00 €
Cultuurcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14,10 € + (4,50 €) 18,00 €
Autostaanplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,50 € + (4,50 €) 13,00 €
Huuroverdracht
– residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80 € + (4,50 €) 9,00 €
– niet-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80 € + (4,50 €) 9,00 €
Addendum (Vlaams Gewest)
– feitelijk samenwonende huurder toevoegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00 € + (4,50 €) 9,00 €
– feitelijk samenwonende vertrekkende huurder vervangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00 € + (4,50 €) 9,00 €
Huurcontracten voor studentenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8,30 € + (6,70 €) 16,00 €
Verlenging huurovereenkomst studentenhuisvesting Vlaams Gewest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80 € + (4,50 €) 9,00 €
Syndicuscontract + offerteaanvraag voor de functie van syndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19,40 € + (6,70 €) 27,00 €
Model plaatsbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18,80 € + (6,70 €) 27,00 €
Contract bruikleen (vermelden gebouw of grond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,20 € + (4,50 €) 18,00 €
Contract bezetting ter bede (vermelden gebouw of grond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,30 € + (4,50 €) 18,00 €
Reglement interne orde in Vereniging van Mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55,00 € + (4,50 €) 55,00 €
Brochures (niet-prior verzending)
Handboek appartementsrecht in hoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,00 € + (7,10 €)
Brochure Regelgeving woonkwaliteit in Vlaanderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22,00 € + (4,30 €)
Hoe te verkrijgen?
a) In onze kantoren op volgende adressen:
Antwerpen, Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem (na afspraak) • Brussel, Violetstraat 21, 1000 Brussel •
Lebbeke, Aalstersestraat 41, 9280 Wieze (na afspraak) • Gent, Kon . Elisabethlaan 3, 9000 Gent •
Hasselt, Embuild, Bouwcampus Wetenschapspark, Agoralaan 33, 3590 Diepenbeek • Leuven, Embuild, Leuven, Dreefstraat 8, 3001 Heverlee (na afspraak) •
Oostende, RCF-accountants – belastingconsulenten, Torhoutsesteenweg, 300-302, 8400 Oostende (na afspraak) .
b) Door overschrijving op rekening IBAN: BE72 3631 2461 3516 (bestelling + lidnummer vermelden)
+ of u het contract per post of per mail (PDF-formaat) wenst te ontvangen .
Al onze contracten zijn ook in het Frans verkrijgbaar
Documenten voor leden

Gebruik altijd de meest recente versie van onze modelcontracten.
2
EDITORIAAL
3
Vastgoedeigenaars zijn
hardwerkende landgenoten
die al veel belastingen betalen
Hoe vaak hebben we tijdens de voorbije
verkiezingscampagne van de meest uit
eenlopende partijen niet gehoord dat zij
opkomen voor de hardwerkende landge
noten ? Bij het ter perse gaan van dit maga
zine zijn de verkiezingen nog niet voorbij,
maar we willen de beleidsmakers er nu
reeds op wijzen dat vastgoedeigenaars en
zeker eigenaars-verhuurders bij uitstek
behoren tot deze beschermenswaardige
categorie. Ze werken hard om hun vermo
gen op te bouwen en in stand te houden.
Gelet op de grote budgettaire tekorten valt
te vrezen dat er wordt gekozen voor de
‘eenvoudige’ weg van supplementaire belas
tingen. Tijdens de verkiezingscampagne
vielen trouwens al meermaals de woorden
‘miljonairstaks’ , ‘vermogensbelasting ‘ en
‘belasting op de werkelijke huurgelden’ .
In de ranking van de OESO, de Organisatie
voor Economische Samenwerking en
Ontwikkeling, is ons land koploper qua
belastingdruk. En de kloof met de buurlan
den wordt jaar na jaar alleen maar groter.
Belastingen zoals de vermogensbelasting
treffen voornamelijk de middenklasse. Zij
beschikt niet over de middelen om aan
‘fiscale engineering’ te doen om deze bij
komende taxatie te vermijden.
Daarbij komt dat het vermogen en meer in
het bijzonder het onroerend patrimonium
reeds onderworpen is aan uiteenlopende
VERENIGDE EIGENAARS
belastingen, waaronder de registratierech
ten/verkooprecht, de schenkingsrechten/
schenkbelasting, de successierechten/
erfbelasting.
Uit cijfers blijkt dat de activa in aangiftes
van nalatenschap voor één derde uit roe
rende waarden bestaan en voor twee derde
uit onroerende waarden. Roerende waarden
zijn makkelijker (lees : goedkoper) over
draagbaar dan onroerende goederen, die
aan de grond verankerd zitten en dus niet
kunnen ontsnappen aan taxatie. Bovendien
worden schenkingen van onroerende goe
deren zwaarder belast dan schenkingen
van roerende waarden. Ook op dit vlak zijn
vastgoedeigenaars nu al benadeeld.
Een andere piste die bij begrotingsbespre
kingen en regeringsonderhandelingen
stelselmatig ter sprake komt, is het bijko
mend belasten van inkomen uit kapitaal.
Inzake vastgoed houdt dit in: het afstappen
van de belasting op basis van een forfait,
het kadastraal inkomen (K.I.) en het over
schakelen naar een taxatie van de werkelijk
ontvangen huurgelden.
Inkomsten uit verhuring worden nu reeds
belast. Eigenaars betalen de onroerende
voorheffing, die jaar na jaar stijgt. Daarnaast
moeten zij het KI aangeven in de perso
nenbelasting. Verhuren zij aan particulieren
die het pand niet beroepsmatig gebruiken,
wordt dat KI eerst geïndexeerd en vervol
gens verhoogd met 40%. Het aldus beko
Redactie en publiciteit: Violetstraat 21 • 1000 Brussel • info@ve-pr .be • 02 880 60 24
Verantwoordelijke Uitgever: K . D’Hauwers • Aalstersestraat 41 • 9280 Wieze
Alle briefwisseling is te richten aan het secretariaat
Publiciteit en publireportages vallen niet onder de verantwoordelijkheid
van de redactie of het bestuur van de Verenigde Eigenaars
men bedrag wordt ten slotte toegevoegd
aan de andere inkomsten van de belasting
plichtige, waardoor het in de hoogste schijf
wordt belast. Gelet op het feit dat men vanaf
een inkomen van 15.200 € al in de belas
tingschijf van 40 % valt, nog te vermeerde
ren met de aanvullende gemeentelijke
opcentiemen, worden huurgelden reeds
fameus belast.
De Verenigde Eigenaars dringen nogmaals
aan op de noodzaak om de belasting op
onroerende goederen binnen redelijke per
ken te houden, zeker indien men door een
voldoende aanbod de toegang tot de huis
vesting voor elkeen wil verzekeren.
Bij ons weten leidt de stijging van de belas
ting op onroerend goed nooit tot een daling
van de huurprijzen. Verhuren is immers een
economische activiteit en de investeerder
moet kunnen rekenen op een bepaald ren
dement.
Wij vragen de beleidsmakers om voor de
volgende legislatuur niet te gaan voor extra
belasting, maar om in te zetten op bespa
ringen, voornamelijk in het overheidsappa
raat. Zo zou eindelijk werk moeten worden
gemaakt van de afschaffing van de senaat,
van een verdere afslanking van de provin
cies door overheveling van meer bevoegd
heden naar ofwel het lokale ofwel naar het
gewestelijke niveau.
Het bestuur
van de Verenigde Eigenaars
juni 2024 | eigenaarsmagazine
4
De aangifte in de
personenbelasting inkomsten 2023
Belastingplichtigen hebben tot 30 juni de tijd voor
het indienen van de papieren aangifte en tot
15 juli voor de aangifte via Tax-on-web.
Sedert vorig jaar is het belastingformulier ‘genderneutraal’ .
Bij partners die een gezamenlijke aangifte indienen is de
linker kolom gereserveerd voor de oudste, de rechter voor
de jongste partner.
Het aangifteformulier is geregionaliseerd. De belastingplich
tige moet de aangifte invullen van het gewest waar hij op
1 januari van het aanslagjaar zijn fiscale woonplaats heeft.
De gewesten zijn exclusief bevoegd voor de uitgaven voor
het verwerven en het behouden van de eigen woning, terwijl
de federale overheid bevoegd blijft voor de niet-eigen woning.
Het Vlaams, Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest heb
ben elk hun eigen Deel I van de aangifte. Deel II van de
aangifte (voornamelijk voor inkomsten uit een zelfstandige
beroepsactiviteit) blijft federaal.
We geven een overzicht van de belangrijkste principes en
van de posten die onze lezers het meest aanbelangen. Deze
betreffen Deel I van de aangifte.
Onroerend inkomen (vak III)
Twee voorafgaande opmerkingen :
Het onroerend inkomen van de eigen woning (gelegen in
België of in het buitenland) moet niet meer worden opge
nomen.
De vergoedingen die een fysiek persoon ontvangt voor het
ter beschikking stellen van een stuk grond, een dak of gevel
van een gebouw aan gsm-operatoren met het oog op de
installatie van een antenne, gsm-mast, of kabel, worden als
onroerend inkomen aangemerkt en in dit vak aangegeven.
Het vak III (Inkomsten van onroerende goederen) is in
2 rubrieken opgedeeld :
A. Inkomsten van Belgische en buitenlandse oorsprong.
B. Inkomsten van buitenlandse oorsprong.
In rubriek A moet de totaliteit van het wereldwijd
onroerend inkomen worden aangegeven en dit overeen
komstig de bestemming (gebruik voor eigen beroep, private
verhuring of gebruik als tweede verblijf, beroepsmatige
verhuring, …).
In rubriek B moet het buitenlands onroerend inkomen
worden opgenomen. U vermeldt het land waar het goed
gelegen is, de code waarnaast het onroerend inkomen is
ingevuld onder A én het bedrag van de in rubriek A ver
melde inkomsten van buitenlandse oorsprong.
In deze rubriek wordt een onderscheid gemaakt tussen
landen waarmee België al dan niet een overeenkomst ter
voorkoming van dubbele belasting heeft gesloten.
Rubriek B1 : Heeft België een verdrag ter vermijding van
dubbele belasting gesloten, zoals met Frankrijk, Spanje,
Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk, dan is
UW PARTNER VOOR VASTGOED AAN DE
SPAANSE COSTA DEL SOL
+32 470 60 70 70 – Info@alness.be
www.alness.be
5
De totaliteit van het wereldwijd onroerend
inkomen moet worden aangegeven,
overeenkomstig de bestemming.
er 100% vermindering op de evenredige belasting (‘vrijstel
ling met progressievoorbehoud’).
Rubriek B2 : Is er geen dubbelbelastingverdrag, zoals
met Monaco of Liechtenstein, dan wordt het onroerend
inkomen samen met de andere Belgische inkomsten belast,
maar op de evenredige belasting die op het buitenlands
onroerend goed slaat, wordt een vrijstelling van 50%
toegepast.
Een belangrijke wijziging sedert dit aanslagjaar is dat
er een rapporteringsverplichting geldt voor (huur)ver
goedingen. De huurder van een onroerend goed of de
titulars van een zakelijk gebruiksrecht op een onroerend
goed die de (huur)vergoedingen als werkelijke beroeps
kosten wil aftrekken, is verplicht in vak XIII rubriek E code
1072-92/2072-62 aan te kruisen en per onroerend goed
een bijlage 270 MLH bij de aangifte te voegen. Wordt de
bijlage niet toegevoegd, dan zijn de vergoedingen niet
aftrekbaar als beroepskosten.
De bijlage moet volgende inlichtingen bevatten :
■ de identiteit (naam, adres en nationaal nummer of KBO
nummer) van de verhuurder, de opstal- of erfpachtgever
of de titularis van een ander zakelijk recht
■ het adres van het onroerend goed
■ het bedrag van de (huur)vergoedingen die tijdens het
belastbaar tijdperk zijn betaald of toegekend zou het niet
beter zijn ook hier ‘(huur)vergoedingen’ te schrijven?
■ het deel van de betaalde of toegekende (huur) vergoedin
gen die als werkelijke beroepskosten zijn ingebracht zou
het niet beter zijn ook hier ‘(huur)vergoedingen’ te schrijven?
Inkomsten van kapitalen en roerende goederen
(vak VII)
De roerende inkomsten, onder meer uit gemeubelde ver
huring, dienen in dit vak te worden aangegeven. Het belas
tingtarief bedraagt 30%.
De belastingplichtige mag de bruto ontvangen huurinkom
sten verminderen met de werkelijke uitgaven die zijn gedaan
om de inkomsten te verkrijgen of te behouden. Ontbreken
bewijsstukken voor de werkelijke kosten, dan kan een
kostenforfait worden toegepast. Voor gemeubelde verhu
ringen bedraagt het kostenforfait 50% van de brutohuur.
Naast code 1156-08/2156-75 dient de nettohuur voor het
meubilair te worden vermeld.
Intresten en kapitaalaflossingen van leningen en
premies van individuele levensverzekeringen die recht
geven op een belastingvoordeel (vak IX)
Elk gewest heeft een eigen versie van vak IX, vak dat wordt
opgesplitst in
■ een ‘gewestelijke’ rubriek I voor de uitgaven die betrek
king hebben op uw ‘eigen woning’
■ een ‘federale’ rubriek II B voor de uitgaven die geen
betrekking hebben op uw ‘eigen woning’
■ een ‘federale’ rubriek II A voor de intresten van een
groene lening (die betrekking kan hebben op de eigen
en de niet-eigen woning).
Uitgaven die recht geven op
belastingvermindering (vak X)
Ook dit vak is opgesplitst in twee luiken. In luik I worden
de gewestelijke belastingverminderingen vermeld en in luik
II de federale belastingverminderingen. De drie gewestelijke
aangiftes vermelden enkel die aangifterubrieken waarvoor
er in inkomstenjaar 2023 een belastingvermindering van
toepassing is in het desbetreffende gewest.
Zolang de gewesten geen eigen fiscale regeling inzake
belastingvermindering en –kredieten uitwerken, blijft de
bestaande (federale) regeling gelden.
In luik II (federaal) vestigen we de aandacht op volgende
belastingverminderingen :
Letter A. Giften (code 1394-61). Elke gift vanaf een bedrag
van 40 € geeft recht op een belastingvermindering van 45%.
Letter J. Premie van een rechtsbijstandsverzekering
(codes 1344-14/2344-81). De belastingvermindering bedraagt
40% met een maximaal aftrekbaar bedrag van 310 €.
juni 2024 | eigenaarsmagazine
➤
6
De belastingvermindering wordt verleend op basis van een
door de verzekeraar uitgereikt jaarlijks attest 281.63 waarin
wordt bevestigd dat de polis voldoet aan alle voorwaarden
om recht te geven op de belastingvermindering. Het moet
dus gaan om een aparte polis voor een rechtsbijstandsver
zekering.
Leden kunnen, na afspraak, terecht in onze lokale
kantoren voor het invullen van hun aangifte en dit
ongeacht of zij hun fiscale woonplaats hebben in
Vlaanderen, Brussel of Wallonië.
Huurders die de huurgelden willen
aftrekken als beroepskost moeten vanaf dit
jaar een bijlage toevoegen aan hun aangifte.
AANGIFTE
PERSONENBELASTING
Wenst u uw aangifte personenbelasting te laten invullen
door onze fiscaliste, belt u voor een afspraak op het
nummer 02/880.60.25.
Afspraken in het kantoor in Brussel zijn mogelijk op
maandag, dinsdag en vrijdag, in Lebbeke op maandaga
vond en woensdag. In de andere afdelingen zal de fis
caliste consultaties houden op de hierna vermelde dagen.

Antwerpen : maandagen 10 en 24 juni
Leuven : maandag 17 juni
Hasselt : vrijdag 21 juni
Oostende : woensdag 19 juni
Gent : elke donderdag in juni

De kostprijs voor het invullen van uw belastingaangifte
bedraagt 70 € (onder voorbehoud van een supplement
voor complexe aangiften) en dient ter plaatse betaald
te worden. U kan eveneens een berekening laten maken
van de verschuldigde belasting mits betaling van een
supplement van 15 €.
Opgelet! Online-aangiftes via onze diensten zijn enkel
nog mogelijk met een itsme-account. Papieren aangiftes
blijven nog altijd mogelijk.
Registreer uw contracten en
plaatsbeschrijvingen via de
VERENIGDE EIGENAARS
Om u nog beter van dienst te zijn, hebben de
VERENIGDE EIGENAARS een nieuw mailadres
specifiek voor de registratie van uw contracten en
plaatsbeschrijvingen:
registratie@ve-pr.be
U stuurt per document één PDF naar dit mailadres.
U betaalt 32 euro op ons rekeningnummer
BE72 3631 2461 3516 met vermelding ‘Registratie +
lidnummer + naam van de huurder’ .
Wij bezorgen u binnen de maand het bewijs van
registratie.
Lukt het niet om het getekend document in te scannen,
kan u nog altijd een kopie per post bezorgen aan de
VERENIGDE EIGENAARS, dienst registratie,
Violetstraat 21, 1000 Brussel.
Meer info over het registreren van documenten vindt
u terug in het Eigenaarsmagazine van december
2023 of op onze website www.ve-pr.be . U kan ook
bellen naar nummer 02/880.60.24.
7
Bedwantsen en ander
ongedierte in een huurpand.
Wie betaalt de verdelging?
Onze juridische dienst krijgt regelmatig oproepen
over de aanwezigheid van bedwantsen in
huurpanden.
Opmars bedwantsen
De bedwantsenplaag die sinds afgelopen najaar woedt in
Parijs is nog steeds niet bedwongen. Bedwantsen worden
resistent tegen gangbare bestrijdingsmiddelen, waardoor
ze moeilijk te bestrijden zijn.
Professionele verdelgingsfirma’s moeten ingeschakeld
worden om enige kans op succes te hebben.
De aanwezigheid van bedwantsen is niet te wijten aan
eventuele slechte hygiëne. Wel verspreiden ze zich via
drukke openbare plaatsen, van waaruit ze meereizen naar
de woning van de huurder.
Ontstaan van de plaag
Bij ongedierte in een huurpand dient gezocht te worden
naar het ontstaan van de plaag om te kunnen bepalen, wie
uiteindelijk zal moeten betalen voor de verdelging.
Daarnaast dienen ook de verplichtingen van de contracts-
partijen nagegaan te worden.
Verplichtingen huurder en verhuurder
De basisverplichtingen van zowel de huurder als de ver
huurder zijn de volgende:
■ De verhuurder moet het huurpand in goede staat van
onderhoud leveren en verder onderhouden zodat de
huurder er ongestoord genot van heeft.
■ De huurder moet de woning gebruiken als een voor
zichtig en redelijk persoon en moet instaan voor de
kleine herstellingen en het onderhoud.
Kleine herstellingen
Voor zowel Vlaanderen, Wallonië als het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest zijn de zogenaamde kleine herstel
lingen opgelijst en toegelicht in uitvoeringsbesluiten.
Wat algemeen ook onder de noemer valt van de door de
huurder uit te voeren kleine herstellingen is het bestrijden
van het ongedierte, in de veronderstelling dat bij de aanvang
van de huur, de woning er vrij van was.
Enkele voorbeelden
■ Er is een muizenplaag in de tuin ontstaan omdat een
huurder in zijn fietsbox allerhande afval deponeerde. De
huurder dient deze te verdelgen en zijn afval te verwij
deren.
■ In de keuken van een alleenstaande gezinswoning wor
den er kakkerlakken aangetroffen. Aan de constructie
van het gebouw zijn er geen gebreken te vinden die de
aanwezigheid van de kakkerlakken zou kunnen verkla
ren. De huurder zal het nodige moeten doen om de
kakkerlakken te verwijderen.
■ De huurder in een gemeubeld appartement ontdekt
plots bedwantsen op zijn matras en vraagt de verhuur
der om een nieuwe matras. De huurder moet evenwel
in eerste instantie al het nodige doen om de bedwant
sen te doen verdelgen. Maar in een appartementsge
bouw kan de verspreiding snel lopen en is de oorsprong
van de plaag niet steeds aanwijsbaar. Hoe dan ook
dienen de andere bewoners en de syndicus op de hoogte
gebracht te worden om snel en efficiënt de nodige ver
delingsmaatregelen te treffen.
➤
juni 2024 | eigenaarsmagazine
8
De verhuurder moet op zijn kosten het ongedierte
bestrijden als de huurder kan aantonen dat het al
aanwezig was in het gehuurde pand vooraleer hij
de sleutels ontving.
Kosten ten laste van de verhuurder
Enkel in twee gevallen kan de verhuurder aangesproken
worden voor de bestrijding van ongedierte.
Vooreerst als de (slechte) staat van het gebouw als enige
g
oorzaak wordt aangeduid voor de aanwezigheid van
ongedierte. Dan is de verhuurder gehouden om de oorzaak
i
e
e
n
g
t
a
aan te pakken en het ongedierte te verwijderen. Als bij
voorbeeld papiervisjes via spleten in de woning terecht
komen, moet de verhuurder de spleten laten dichtmaken
en de insecten doen verdelgen.
g
s
i
Ook moet de verhuurder op zijn kosten het ongedierte
t
r
bestrijden als de huurder kan aantonen dat het al aanwe
n
i
zig was in het gehuurde pand vooraleer hij de sleutels
ontving.
s
r
u
e
e
Poederleese weg 74/1, 2275 Lille
Exclusief voor de klanten van het Eigenaarsmagazine bieden wij aan :
EPC appartement:
woning :
EPCGemeenschappelijke delen :
140 €,incl BTW
170 €,incl BTW
195 €,incl BTW
(forfaitaire prijs voor de eerste 3 appt/winkels in het gebouw)
+ 30 €, incl BTW per bijkomend appt/winkel in het gebouw
ASBESTATTEST: appartement:
woning :
PAKKET: appt
woning
EPC+elektricicteit
EPC+asbest
EPC+asbest + elek
EPC+elektriciteit
EPC+asbest
EPC+asbest + elek
475 €,incl BTW
525 €,incl BTW
300 €,incl BTW
590 €,incl BTW
750 €,incl BTW
330 €,incl BTW
670 €,incl BTW
830 €,incl BTW
Wilt u tegelijkertijd meerdere EPC’s in hetzelfde gebouw laten opmaken,
neem dan zeker contact op voor een extra korting.
Een afspraak vastleggen kan op 0487/412206 of via info@ekonorm.be
Wij werken in de provincies Antwerpen, Limburg, Vlaams-Brabant en Oost-Vlaanderen
k
CONCLUSIE VAN DE
VERENIGDE EIGENAARS
Als het ongedierte opduikt in de loop van de huur
overeenkomst, dan moet de huurder in staan voor de
n
t
kosten van de verdelging, tenzij hij kan aantonen dat
de oorzaak buiten zijn pand ligt.
Als er ongedierte in een appartementsgebouw aan
i
getroffen wordt en er kan niet aangetoond worden
n
wie er aansprakelijk is, dan worden de verdelgings
kosten verdeeld over alle bewoners van het gebouw.
r
a
i
t
Expertise
& Efficiëntie
t
u
r
Al meer dan
10 jaar tOpkwaliteit
n
in keuringen
a
Uw veiligheid
Onze prioriteit
BelgateQ, een geaccrediteerd keuringsorganisme, biedt al meer
dan 10 jaar kwaliteit en betrouwbaarheid in de sector. Onze flexibiliteit
maakt snelle afspraken mogelijk met een optimale klantenservice.
e
u
Onze specialiteiten
e
e
h
e
Speciale prijzen voor leden van de verenigde eigenaars.
Elektrische keuring: €140 incl. btw (combi prijs)
Asbestkeuring: €480 (apt.) | €530 (won.) incl. btw
EPC-keuring: €150 (apt.) | €175 (won.) incl. btw.
v
Aanvraag via:
belgateq.be/order
C
n
Vermeld dat je van
c
Eigenaarsmagazine komt
om van deze speciale
voor meer info bel:
+32 230 30 23
k
k
s
BELGATEQ VZW | BTW-nummer: BE 0844.752.016
HOOFDZETEL VILVOORDE | Luchthavenlaan 25a, 1800 Vilvoorde
VESTIGING ANTWERPEN | Antwerpsesteenweg 124, 2630 Aartselaar
VESTIGING BERINGEN | Everselstraat 133, 3580 Beringen
prijzen te genieten 🙂
P
i
s
i
t
r
a
e
t
r
t
k
e
l
E
A
E
s
s
e
b
a
G
W
9
Hervorming van de Brusselse
Huisvestingscode
Enkele praktische aspecten voor de verhuurders
De ordonnantie van 4 april 2024 tot wijziging
van de Brusselse Huisvestingscode met het
oog op de verwezenlijking van het recht op huis-
vesting werd gepubliceerd op 22 april jongstleden
en zal op 1 november 2024 in werking treden.
Het doel is om het recht op huisvesting van kwets
bare personen te versterken door middel van drie
essentiële onderdelen : bewoonbaarheid, wettelijke
huurzekerheid en betaalbaarheid.
Hierna sommen we de voornaamste wijzigingen op :
1/ Contracten van korte duur
■ Uitbreiding precontractuele informatie : bedrag laatste
huur vorige huurder
Artikel 238 van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt dat
een huurovereenkomst van korte duur slechts kan verlengd
worden volgens dezelfde voorwaarden, onverminderd de
indexatie van de huishuur.
De nieuwe ordonnantie breidt in artikel 217, § 1 van de
Brusselse Huisvestingcode de precontractuele informatie
uit die de verhuurder voorafgaand aan en uiterlijk bij het
sluiten van de huurovereenkomst moet meedelen aan de
huurder. De huurder moet op de hoogte gebracht worden
van “het soort huurovereenkomst, het bedrag en de datum
van betaling van de laatste huur van de vorige huurder”.
Deze bepaling is niet van toepassing op huurovereenkom
sten van 9 jaar.
Indien de verhuurder zijn algemene precontractuele infor
matieplicht niet nakomt, kan de Gewestelijke Inspectiedienst
hem een administratieve boete van 50 tot 200 euro opleg
gen. De Regering kan deze bedragen jaarlijks indexeren.
▶ Beperking tot twee huurcontracten van korte duur
met dezelfde huurder.
Brussel grijpt hiermee terug naar de bepalingen die golden
onder de federale woninghuurwet en die ook gelden in het
Vlaams gewest : een kortlopende huurovereenkomst kan
slechts éénmaal worden verlengd, waarbij de totale duur
niet langer mag zijn dan drie jaar.
Komen partijen overeen, zoals het nu toegestaan is, dat de
huurovereenkomst van bijvoorbeeld 1 jaar nadien nog
tweemaal wordt verlengd voor één jaar dan zal het contract
na afloop van de eerste verlenging (dus na het tweede jaar)
worden omgezet in een contract van negen jaar, te rekenen
vanaf de datum waarop de oorspronkelijke huurovereen
komst van korte duur in werking is getreden.
* Tegenopzeg huurder
De huidige regelgeving voorziet dat de verhuurder de
huurovereenkomst van korte duur enkel vroegtijdig kan
beëindigen na het eerste huurjaar voor persoonlijke bewo
ning, mits een vooropzegging van 3 maanden en een
vergoeding die gelijk is aan één maand huur.
Nieuw is dat bij opzegging van de huurovereenkomst voor
persoonlijke bewoning door de verhuurder, ook de huurder
te allen tijde de huurovereenkomst kan beëindigen met
inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand.
In dat geval is de vergoeding van één maand huur die de
huurder verschuldigd is bij vroegtijdige beëindiging van
een kortlopende huurovereenkomst, niet verschuldigd.
2/ Beperking van de huurwaarborg
tot twee maanden
Ongeacht de vorm van de huurwaarborg, mag deze niet
meer bedragen dan twee maanden huur.
De persoonlijke borgstelling wordt voortaan als huurwaar
borg beschouwd. Daarom is de cumul van een geldelijke
waarborg en een persoonlijke borgstelling niet meer toe
gelaten. Het is ofwel de waarborg ten bedrage van twee
maanden ofwel de persoonlijke borg – die eveneens beperkt
is tot een twee maanden huur.
juni 2024 | eigenaarsmagazine
➤
10
Voor woninghuur is de cumul van een
geldelijke waarborg en een persoonlijke
borgstelling niet meer toegelaten.
Een persoonlijke borgstelling bovenop de huurwaarborg is
alleen nog mogelijk voor studentenhuurovereenkomsten.
3/ Teruggave van de huurwaarborg
binnen de twee maanden
Onder de nieuwe regelgeving moet de verhuurder – onder
voorbehoud van een geschillenprocedure – het bedrag van
de huurwaarborg vrijgeven binnen een maximale termijn
van twee maanden na de overhandiging van de sleutels
aan de verhuurder.
In het geval van een gebouw met meerdere appartementen
dat door dezelfde persoon wordt beheerd, kan de huur
waarborg gedeeltelijk worden bevroren in afwachting van
de jaarlijkse afsluiting van de rekeningen.
In geval van niet-naleving wordt het verschuldigde bedrag
verhoogd met een bedrag gelijk aan 10% van de maande
lijkse huurprijs voor elke begonnen maand.
4/ De criteria van veiligheid, gezondheid
en uitrusting worden versterkt
De nieuwe bepalingen geven meer appreciatiebevoegdheid
aan de leidend ambtenaar van de Gewestelijke Inspectiedienst.
Verhuurders die twijfelen of hun pand voldoet aan de normen
inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting, kunnen de
Gewestelijke Inspectiedienst verzoeken om vóór de verhuring
een conformiteitsbewijs af te geven. Deze preventieve cer
tificering kan belangrijk zijn omdat er zware sancties kunnen
worden opgelegd ingeval een verhuurde woning ongezond
✁
(onbewoonbaar of in overtreding van de verplichtingen inzake
veiligheid, gezondheid en uitrusting) wordt verklaard.
Op vandaag kan het certificaat (nu ‘conformiteitscontrole
attest’ genoemd) alleen worden gevraagd als de woning
ongezond werd verklaard. De nieuwe regelgeving stelt die
mogelijkheid open voor alle verhuringen.
De huidige kostprijs is redelijk (50 €). Het is alleen te hopen
dat de Gewestelijke Inspectiedienst meer middelen krijgt,
opdat de wachttijden om een certificaat te bekomen niet al
te lang zouden zijn.
5/ Verzwaarde sancties in geval
van onbewoonbaarheid
Vandaag denkt de Gewestelijke Inspectiedienst tweemaal
na vooraleer een woning onbewoonbaar te verklaren omdat
de huurders moeilijk een oplossing vinden om zich te
herhuisvesten. Ze kunnen zich eventueel wenden tot de
diensten van de sociale huisvesting, maar de wachtlijsten
zijn ellenlang.
De insteek van de inspectiediensten zou met de nieuwe
regelgeving kunnen veranderen.
In geval van ontbinding van de huurovereenkomst ten laste
van de verhuurder, verval van de huurovereenkomst (op
voorwaarde dat het huurverbod te wijten is aan een aan
de verhuurder toe te rekenen fout) of nietigheid van de
huurovereenkomst op grond van onbewoonbaarheid, kan
de rechter de verhuurder verplichten de kosten van her
huisvesting van de huurder te dragen.
INVESTEERDER ZOEKT een BESTAAND APPARTEMENTSBLOK
aan te kopen met of zonder renovatiewerk.
DISCRETIE VERZEKERD
aankoopvastgoed@telenet.be
of 0495 27 33 73
11
HUREN-VERHUREN
In geval van vertraging in de betaling
van de huur, zal alleen nog de wettelijke
rente mogen gevraagd worden.
Deze kosten kunnen het volgende omvatten :
1° de kosten van de ontruiming van de woning
2° de kosten van het vervoer van het meubilair
3° de kosten van de installatie in de nieuwe woning
4° het verschil tussen de oude en de nieuwe huur tot het
bedrag van de niet-buitensporige huur voor een maxi
male periode van 18 maanden.
6/ Werken in de loop van de
huurovereenkomst om de woning
te verbeteren
De huidige reglementering voorziet al de mogelijkheid om
in de loop van de huurovereenkomst werken uit te voeren
die bestemd zijn om de energieprestatie van de woning te
verbeteren.
Er wordt aan toegevoegd dat in de loop van de huurover
eenkomst ook werken mogen worden uitgevoerd om de
woning aan te passen aan een handicap of verminderde
autonomie van de huurder.
De nieuwe ordonnantie kent een termijn van 90 dagen (ipv
60) toe aan de verhuurder om de werken uit te voeren én
kent partijen de mogelijkheid toe om uiterlijk één maand
voor de uitvoering van de werken overeen te komen dat
deze werken zullen leiden tot een huurprijsverhoging. In
geval van onenigheid kan de zaak worden voorgelegd aan
de Paritaire Huurcommissie voor een advies over de bil
lijkheid van deze verhoging.
Voor werken bestemd voor het verbeteren van de energie
prestatie van de woning, wordt de herziening van de huur
prijs in verhouding gesteld tot
■ de verbetering van de energieprestatie van het gebouw;
■ de door de verhuurder gedragen kosten ;
■ de besparingen die deze werken de huurder mogelijks
opleveren.
De regering kan een methode voorstellen om deze herzie
ning te berekenen.
Voor werken bestemd om de woning aan te passen aan
een handicap of verminderde zelfredzaamheid van de huur
der, wordt deze verhoging bepaald rekening houdend met
■ de door de verhuurder gedragen kosten;
■ de omvang van de aanpassing van de woning aan de
handicap of de verminderde zelfredzaamheid van de
huurder.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen over
de huurprijsverhoging, kan er op elk ogenblik een vordering
worden ingesteld voor de rechter.
Indien er een huurprijsverhoging wordt overeengekomen,
is deze slechts verschuldigd als de huurovereenkomst en
het aanhangsel met betrekking tot de huurverhoging gere
gistreerd zijn.
7/ De huurlasten moeten overeen-
komen met de werkelijke uitgaven
en duidelijk worden opgesomd in
de huurovereenkomst
Tot op heden verwijst de Brusselse Huisvestingscode aan
gaande de aanrekening van de lasten naar artikel 1728ter
en 1728quater van het Burgerwijk Wetboek. Deze artikelen
worden opgeheven. De nieuwe regelgeving ingevoegd in
artikel 224/3 van de Brusselse Huisvestingscode neemt
slechts gedeeltelijk de huidige regels over.
Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de
aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedra
gen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven
overeenkomen.
Alleen de uitgaven voor posten die uitdrukkelijk worden
vermeld en limitatief worden opgesomd in de huurover
eenkomst, zijn verschuldigd met uitzondering van uitzon
derlijke of nieuwe lasten die met werkelijke uitgaven moe
ten overeenkomen.
➤
juni 2024 | eigenaarsmagazine
12
De betaling van de huur en de lasten mag
enkel gebeuren op een bankrekening.
Het rekeningnummer moet worden vermeld in de
huurovereenkomst en in elke ingebrekestelling.
De verhuurder moet op elke verjaardag van de inwerking
treding van de huurovereenkomst een aparte afrekening
opstellen van de lasten van het afgelopen jaar, die hij binnen
de daaropvolgende twaalf maanden aan de huurder mee
deelt. De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moe
ten eveneens worden overgelegd.
In het geval van een gebouw bestaande uit meerdere appar
tementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door
éénzelfde persoon, moet de verhuurder een overzicht bezor
gen van de kosten en lasten en moet de mogelijkheid wor
den geboden aan de huurder om de stukken gratis in te
zien. Op elke afrekening die aan de huurder wordt meege
deeld, moet deze mogelijkheid uitdrukkelijk worden vermeld.
De verdeelsleutel voor de lasten (aandeel van de kavel in
de gemeenschappelijke kosten) moet worden opgenomen
in de huurovereenkomst.
In geval van overmatig verbruik ten gevolge van een water
lek, mag het door de verhuurder aangerekende tarief niet
hoger zijn dan het tarief ‘waterlek’ zoals voorzien in de
ordonnantie van 20 oktober 2006 tot opstelling van een
kader voor het waterbeleid, op voorwaarde dat de huurder
de verhuurder tijdig in kennis gesteld heeft van het probleem.
De rechtzetting van een fout in de lasten ten voordele van
de huurder kan binnen 2 jaar na het opstellen van de afre
kening worden aangevraagd door de verhuurder en dat
voor vijf verbruiksperiodes.
De rechtzetting van een fout in de lasten ten gunste van
de verhuurder, kan door de huurder worden aangevraagd
binnen de twee jaar na de dag waarop de fout is ontdekt
en aan de verhuurder is meegedeeld en zal betrekking
hebben op alle jaarlijkse verbruiksperiodes waarop de fout
betrekking heeft.
8/ Onroerende voorheffing
Het verbod om de onroerende voorheffing (OV) ten laste
te leggen van de huurder in een huurovereenkomst voor
hoofdverblijfplaats, een studentenwoninghuurovereenkomst
en een glijdende huurovereenkomst wordt uitgebreid tot
de medehuurovereenkomst.
Het is aan de verhuurder om de vermindering van de OV
aan te vragen op eerste verzoek van de huurder nadat hij
de relevante informatie heeft gekregen van deze laatste.
Deze vermindering is verschuldigd aan de bewoner die op
1 januari aanwezig is. De verhuurder kent de vermindering
VERKOOP & VERHUUR
VAN UW EIGENDOMMEN
residentieel- én bedrijfsvastgoed
ERVARING
STERKE SERVICE
GRATIS SCHATTING
T. 0473 68 22 47
Kortrijksesteenweg 626, 9000 Gent
www.arcade-vastgoed.be
13
HUREN-VERHUREN
De verhuurder die overgaat tot een uitzetting uit
de woning zonder uitvoerbare titel is een vergoeding
verschuldigd is gelijk aan achttien maanden huur.
toe vóór het verstrijken van elk huurjaar ofwel door middel
van een gelijkwaardige verlaging van de huurprijs ofwel
een afzonderlijke betaling.
9/ Gezelschapsdieren
12/ Vermelding huurovereenkomst
in notariële akte
In de overeenkomst tot overdracht van het zakelijk recht
(verkoop, schenking, toekenning van vruchtgebruik, erfpacht,
De overgrote meerderheid van de rechters kent geen
ontbinding van de huurovereenkomst toe in de gevallen
waarin de huurder – in weerwil van de bepalingen in het
contract – toch een hond of een kat houdt in het gehuurde
pand, op voorwaarde evenwel dat er geen klachten van
de buren zijn.
Deze gerechtelijke praktijk wordt nu overgenomen in
de ordonnantie, met die bijzonderheid dat de huur-
overeenkomst:
1° het houden van gezelschapsdieren kan koppelen aan
de voorwaarde dat er geen overlast en met name geen
enkele agressiviteit is ;
2° het aantal dieren of soorten die gehouden mogen
worden, kan beperken op basis van aanvaardbare
redenen.
10/ Beperking schadebeding in geval
van vertraging in de betaling van de huur
Het zal voortaan niet meer mogelijk zijn om een forfaitaire
schadevergoeding te voorzien van bijvoorbeeld 1% van de
huurprijs per maand in geval de huurprijs niet betaald werd
10 dagen na de vervaldag. Alleen de wettelijke rente mag
nog gevraagd worden.
11/ Verbod tot cash betaling van de huur
De betaling van de huur en de lasten mag door de verhuur
der uitsluitend worden gevraagd op een bankrekening,
hetzij door overschrijving, hetzij door storting. Het reke
ningnummer moet worden vermeld in de huurovereenkomst
en in elke ingebrekestelling. Dat laatste aspect is belangrijk
om te vermijden dat de geldigheid van een ingebrekestel
ling zou betwist worden.
opstal, …) wordt vermeld dat het goed verhuurd is en wor
den de gegevens van die huurovereenkomst opgenomen.
De nieuwe houder van het zakelijk recht treedt voor de
toekomst in alle rechten en verplichtingen van de verhuur
der. Elke bepaling in de huurovereenkomst die het recht
van uitzetting in geval van vervreemding bedingt, wordt
als ongeschreven beschouwd.
13/ Verhuurders moeten waakzaam
zijn in geval van overdracht van huur
of onderverhuring.
Het principe blijft behouden dat de overdracht van huur
verboden is, behoudens schriftelijke en voorafgaande toe
stemming van de verhuurder.
Zoals voorzien in de huidige tekst dient het ontwerp van
overdracht per aangetekende brief door de huurder aan de
verhuurder te worden meegedeeld. Vervolgens moet de
verhuurder zijn akkoord of weigering van de overdracht
meedelen binnen de dertig dagen na de ontvangst van het
ontwerp.
De nieuwe regelgeving bepaalt dat, na het verstrijken van
deze termijn, de overdracht wordt geacht te zijn aanvaard
(huidige tekst zegt ‘geweigerd’).
De nieuwe regelgeving herneemt dat de huurder het
gehuurde goed mag onderverhuren met de expliciete of
stilzwijgende toestemming van de verhuurder. Een huurder
die een woning in huur heeft genomen en die tot zijn hoofd
verblijfplaats bestemt, mag het goed niet volledig onder
verhuren. Met de instemming van de verhuurder, mag hij
een gedeelte van dat goed onderverhuren op voorwaarde
dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats
bestemd blijft.
➤
juni 2024 | eigenaarsmagazine
14
De verhuurder die overgaat tot een uitzetting uit
de woning zonder uitvoerbare titel is een vergoeding
verschuldigd is gelijk aan achttien maanden huur.
Nieuw is dat de huurder voorafgaand aan de onderverhu
ring aan de onderhuurder een kopie van de huurovereen
komst moet bezorgen, alsook de precontractuele informa
tie en de plaatsbeschrijving bij intrede.
14/ Opgelet voor de opzegtermijnen !
Onder de huidige regelgeving start de opzegtermijn in alle
gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden
gegeven ‘de eerste dag van de maand die volgt op de maand
tijdens welke de opzeg wordt gedaan’. Dit blijft ongewijzigd.
De nieuwe regelgeving voegt volgende bepaling in :’In de
andere gevallen neemt de opzeggingstermijn een aanvang
op de dag waarop de bestemmeling wordt geacht kennis te
hebben gekregen van de opzegging.
Het is een belangrijk verschil. Als de aangetekende opzeg
wordt verstuurd de voorlaatste werkdag van de maand, dan
gaat in het eerste geval de opzegtermijn in de eerste dag
van de maand nadien. In het tweede geval moet de ver
zender hopen dat de postbode nog langsgaat bij de bestem
meling tijdens de maand zelf, opdat de huurder nog wel
degelijk de mogelijkheid zou hebben om tijdig kennis te
krijgen van de opzegging.
Volgens de toelichting van de staatssecretaris voor
Huisvesting telt alleen de dag waarop de bestemmeling
‘wordt geacht kennis te hebben gekregen’ van het document.
Concreet gaat het in geval van een gerechtsdeurwaar
dersexploot om de dag van de betekening; in geval van
een aangetekende zending met ontvangstbevestiging
de dag waarop de ontvangstbevestiging werd getekend
en in geval van een aangetekende zending de dag
waarop de brief werd aangeboden op de woonplaats van
de bestemmeling.
15/ Verzekering tegen brand
en waterschade
De nieuwe ordonnantie bepaalt uitdrukkelijk dat de huurder
aansprakelijk is voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst
dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan.
Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, moet de huur
der een verzekering tegen brand en waterschade afsluiten
voordat hij in het pand intrekt. Hij levert jaarlijkse het bewijs
van betaling van de premies. Levert hij dit bewijs niet bin
nen de maand van zijn intrek in het pand, of, later binnen
een maand na het verzoek van de verhuurder, kan deze
laatste zijn verzekeringsmaatschappij verzoeken een clau
sule van afstand van verhaal toe te voegen aan zijn verze
keringspolis ‘woning’ ten bate van zijn huurder. In dit geval
kan hij de kosten doorrekenen aan de huurder. Het eigen
risico kan voor rekening van de huurder worden gelaten
indien hij aansprakelijk is gesteld.
16/ Uithuiszettingen zonder uitvoerbare
titel worden strenger aangepakt.
De nieuwe ordonnantie voorziet dat de verhuurder die
overgaat tot een uitzetting uit de woning zonder op voorhand
te beschikken over een uitvoerbare titel, aan de huurder,
de vorige huurder of de bewoner met een titel een vergoe
ding verschuldigd is gelijk aan achttien maanden huur.
Dezelfde sanctie is van toepassing als de verhuurder opzet
telijk en onrechtmatig de toegang tot de woning van de
huurder belemmert.
De vordering van de huurder of de bewoner wordt ingesteld
en behandeld zoals in kort geding.
17/ Opzegging huurovereenkomst
hoofdverblijfplaats wegens uitvoering
van werken
De huidige regeling wordt behouden. De ordonnantie
preciseert wanneer de verhuurder hetzij de hem verleende
stedenbouwkundige vergunning, hetzij een omstandig
bestek, hetzij een beschrijving van de werken samen met
een gedetailleerde kostenraming, hetzij een aannemings
overeenkomst aan de huurder moet verstrekken: op het
ogenblik van de betekening van de opzegging of uiterlijk
binnen de twee hierop volgende maanden.
Indien de verhuurder deze stukken niet of niet tijdig
overmaakt, kan de huurder verzoeken de opzegging
15
HUREN-VERHUREN
Het doel van de nieuwe ordonnantie
is het recht op huisvesting van
kwestbare personen te versterken.
ongeldig te verklaren. Die vordering moet op straffe van
verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de
opzeggingstermijn worden ingesteld.
Toepassing in de tijd van de wijzigingen
De meeste bepalingen zijn van toepassing op lopende
huurovereenkomsten en op panden die bewoond of te huur
aangeboden worden op het ogenblik van de inwerkingtre
ding van de ordonnantie.
De bepaling aangaande de precontractuele informatie,
gezelschapsdieren, de verzekering, de lasten, het verbod
van schadebeding, de onroerende voorheffing, de onder
verhuring en overdracht van huur, de waarborg zijn van
toepassing op huurovereenkomsten die zijn gesloten of
verlengd na de inwerkingtreding van de ordonnantie.
De informatieplicht in geval van overdracht is van toepas
sing op de lopende huurovereenkomsten wanneer de
vervreemding van het verhuurde goed na de inwerkingtre
ding van de ordonnantie plaatsvindt.
IN MEMORIAM Jacques Wollaert
De artikels aangaande de aanvang van de opzeggingster
mijn en het overmaken van de bewijsstukken in geval van
opzegging wegens de uitvoering van werken ten slotte zijn
van toepassing op lopende huurovereenkomsten, tenzij de
huurder een opzegging heeft betekend aan de verhuurder
vóór de inwerkingtreding van de ordonnantie.
TIP VAN DE VERENIGDE
EIGENAARS
Het spreekt voor zich dat onze juridische dienst
de modelhuurovereenkomsten voor Brussel zal
aanpassen aan de nieuwe regelgeving. We
roepen onze leden met aandrang op om zich
tijdig nieuwe contracten aan te schaffen.
Op 10 april overleed Jacques Wollaert. Jacques was tientallen jaren professioneel syndicus en heeft honderden
gebouwen beheerd. Met zijn grondige kennis van de regelgeving, zijn manier van aanpak en zijn humor, slaagde hij
erin mensen de dagdagelijkse praktijk van het samenleven in een mede-eigendom proefondervindelijk te laten
begrijpen. Zo slaagde hij er veelal in de problemen in mede-eigendommen ontmijnen. En zo kon hij veelal de
problemen in mede-eigendommen ontmijnen.
Zijn rijke praktijkervaring maakte hem tot een veelgevraagd lesgever en spreker. Hij deelde met enthousiasme zijn
Jacques was ook één van de oprichters van de Commissie
tot toekenning van het kwaliteitscertificaat aan syndici.
kennis met zijn studenten en op informatievergaderingen die onder meer ook onze vereniging organiseerde over
appartementsrecht.
Tot voor enkele maanden was hij een actief en zeer
gewaardeerd commissielid. We willen hem uitdrukke
lijk bedanken voor zijn jarenlange mateloze inzet.
juni 2024 | eigenaarsmagazine
16
De verhuurder heeft het recht om het gehuurde
goed te bezoeken, zonder evenwel hiervan
misbruik te maken. Hij mag dan ook het goed niet
zomaar onder gelijk welk voorwendsel betreden. Hij
moet immers het rustig genot van de huurder waar
borgen. In geen geval mag hij het gehuurde goed
betreden tegen de wil van de huurder of tijdens zijn
afwezigheid.
Enkel indien hij een wettige reden heeft om het verhuurde
goed te bezichtigen, beschikt hij over een bezoekrecht.
Kunnen bijvoorbeeld als wettige reden voor de uitoefening
van het bezoekrecht worden beschouwd :
■de wens om zich ervan te vergewissen dat de huurder
het goed correct onderhoudt
■de noodzaak om de staat van het gehuurde goed vast
te stellen wanneer de huurder bepaalde herstellingen
vraagt of indien dringende herstellingen moeten worden
uitgevoerd
■de wens om het goed te laten bezoeken door kandi
daat-kopers of, bij het einde van de huur, door kandi
daat-huurders.
Het bezoek dat doel heeft na te gaan of de huurder het
pand gebruikt als een voorzichtig en redelijk persoon (de
vroegere ‘goede huisvader’), wordt best beperkt tot eenmaal
per jaar, tenzij in geval van uitzonderlijke omstandigheden.
Indien de huurder zonder geldige reden de toegang tot het
gehuurde goed weigert, stelt de verhuurder hem best
aangetekend in gebreke. Hieronder vindt u een modelbrief
om het jaarlijks bezoekrecht af te dwingen. Deze modelbrief
kan in het kader van eender welke huurovereenkomst
gebruikt worden.
Blijft de huurder weigeren of reageert hij niet, dan kan de
verhuurder een gerechtelijke procedure opstarten om de
huurder een dwangsom te laten opleggen zolang het bezoek
niet kan doorgaan. Indien de weigering van het bezoek
gepaard gaat met andere tekortkomingen van de huurder,
kan de verhuurder tevens een vordering tot ontbinding van
de huurovereenkomst ten laste van de huurder overwegen.
Bovendien kan hij een schadevergoeding eisen indien hij
bewijst dat hij schade heeft geleden ingevolge de weigering
van de huurder.

Wenst u deze brief in het frans, kan u onze juridische
dienst contacteren op nummer 02/880.60.25
of via mail (jurid@ve-pr.be).
Recht tot bezichtiging
van het verhuurde goed

AANGETEKEND
Datum ………………….
Geachte,
Een verhuurder of zijn afgevaardigde heeft het recht om, na afspraak, eenmaal per jaar
het verhuurde goed te bezichtigen.
Ondanks ons herhaaldelijk verzoek, konden wij met u tot op heden geen akkoord bereiken
omtrent een moment waarop wij dat bezoekrecht kunnen uitoefenen.
Wij stellen u met dit schrijven voor om ons bezoekrecht uit te oefenen
op …………… dag eerstkomend om ……… uur.
Bij gebrek aan schriftelijk akkoord of een aanvaardbaar tegenvoorstel van uwentwege
binnen acht dagen, zullen wij een verzoekschrift neerleggen voor de bevoegde vrederechter.
Met de meeste hoogachting,
Handtekening van de verhuurder
Wenst u deze brief in het frans, kan u onze juridische dienst contacteren
op nummer 02/880.60.25 of via mail (jurid@ve-pr.be).
Modelbrief tot ingebrekestelling van de huurder die
weigert het gehuurde goed te laten bezichtigen
17
Wordt een garagebox beschouwd
als een parkeerplaats?
Een lid is eigenaar van een niet-residentieel
gebouw gelegen in Vlaanderen dat bestaat uit
25 garageboxen. Eén van zijn huurders eist een oplaad
punt voor zijn elektrische wagen en zegt er een
Vlaamse regelgeving is die zulks verplicht. Dit zou
hem minstens 15.000€ kosten, wat onhaalbaar is.
Verplichte laadpunten op parkeerterreinen van
gebouwen in Vlaanderen
Sedert 11 maart 2021 gelden supplementaire verplichtingen
om de installatie van oplaadpunten voor elektrische voer
tuigen mogelijk te maken op parkeerterreinen van nieuwe
voor bewoning bestemde gebouwen, d.i. wanneer een
omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor een nieuw
bouw of voor een ingrijpende renovatie.
Het hoeft geen betoog dat het noodzakelijk is om dit te
preciseren.
In casu, ging de vraag over het al of niet van toepassing
zijn van de nieuwe verplichtingen op garageboxen in een
bestaand niet-woongebouw.
De desbetreffende regelgeving geeft geen uitsluitsel.
VEKA
Wij legden de vraag voor aan het Vlaams Energie en
Klimaatagentschap (VEKA), die bevestigde dat afgesloten
garageboxen niet onder de verplichtingen voor oplaadin
frastructuur vallen en niet als deel van een parkeerterrein
beschouwd worden.
CONCLUSIE VAN DE
VERENIGDE EIGENAARS
De eigenaars en verhuurders van afgesloten garage
boxen in bestaande niet-woongebouwen kunnen
onder de nu vigerende reglementering gerustgesteld
worden. Ze zijn dus niet verplicht te investeringen in
oplaadpalen.
Vanaf 1 januari 2025 worden bijkomende verplichtingen
opgelegd voor bepaalde bestaande gebouwen.
Bestaande niet-woongebouwen met een parkeerterrein van
meer dan 20 parkeerplaatsen, moeten vanaf 2025 uitgerust
zijn met minstens 2 oplaadpunten. Een ontbrekend verplicht
oplaadpunt wordt gesanctioneerd met een geldboete van
2.000 euro. Hiermee is de eigenaar uiteraard niet vrijgesteld
om alsnog de verplichte oplaadpunten te installeren.
Noch in het decreet van 30 oktober 2020 tot wijziging van
het Energiedecreet van 8 mei 2009 noch in het daaropvol
gend besluit van de Vlaamse regering van 18 december
2020 houdende wijziging van het Energiebesluit van 19
november 2010 wordt evenwel gedefinieerd wat onder een
parkeerterrein of een parkeerplaats begrepen wordt.
OPMAKEN EPC
150€ VOOR APPARTEMENTEN
175€ VOOR WONINGEN TOT 250 M2
EPC GEMENE DELEN OP AANVRAAG
➤
ASBEST ATTESTEN
PRIJS OP AANVRAAG
info: margotbostyn.probos@gmail.com
0475 36 24 98 (bij voorkeur mail sturen aub)
juni 2024 | eigenaarsmagazine
18
Vergoeding syndicus wegens
vervroegde beëindiging contract
Een lid legt ons volgende kwestie voor. Het con
tract afgesloten tussen onze vereniging van
mede-eigenaars (VME) en de syndicus voor een duur
van drie jaar, bepaalt dat de VME in geval van voor
tijdige beëindiging van de overeenkomst een opzeg
termijn van 3 maanden dient te respecteren én een
vergoeding verschuldigd is aan de syndicus gelijk
aan 90% van het normaal ereloon voor de nog te
lopen termijn van de overeenkomst.
Het is onaanvaardbaar dat syndici dergelijke clausules
opnemen in hun overeenkomsten. Het verstevigt enkel hun
positie. Dat zij hun boterham moeten verdienen, begrijpen
we volkomen. Maar op deze manier zet de syndicus de
VME met de rug tegen de muur. Als blijkt dat het werk dat
de syndicus levert systematisch ondermaats is, dan heeft
de VME weinig verweer of zij moet veel geld op tafel leggen.
Dit lijkt ons meer op een wurgcontract.
Opteert de algemene vergadering om de overeenkomst
toch niet te beëindigen vanwege die financiële aderlating,
dan is dit ten nadele van het gebouw en van de mede-ei
genaars.
Gelet op het feit dat het beroep van syndicus een knelpunt
beroep is, hebben syndici nog meer macht. We hebben bij
meerdere syndicuskantoren offertes opgevraagd voor het
beheer van ons gebouw, maar we kregen slechts van twee
kantoren antwoord. De andere kantoren gaven aan al te
veel werk te hebben.
Terloops wil ik vermelden dat de betrokken syndicus het
kwaliteitscertificaat voor syndici heeft bekomen. Het lijkt
ons wenselijk dat de Verenigde Eigenaars, dé belangen
verdediger van de particuliere vastgoedeigenaar én lid van
de Commissie voor de toekenning van kwaliteitscertificaten
aan syndici, er zouden op aansturen dat dergelijke clausu
les niet meer toelaatbaar zijn.
Antwoord van onze juridische dienst :
Nogal wat syndici sluiten inderdaad een contract af voor 3
jaar omdat het zich inwerken in een VME heel intensief is
en heel wat tijd vraagt. Het is ook een feit dat het beroep
van syndicus een knelpuntberoep is geworden. Voor die
beroepen geldt de wet van vraag en aanbod: gaat de VME
niet in op het voorgestelde contract omdat ze het niet eens
is met de contractvoorwaarden, dan riskeert de syndicus
af te haken. Dat is nu eenmaal de manier waarop de vrije
markt werkt. Zoals u terecht aangeeft, komt dit de VME’s
niet ten goede.
De wet bepaalt dat de syndicus kan ontslagen worden door
de AV en dit op elk moment, ondanks de voorziene con
tractduur. Voor de vergoeding bij vroegtijdige beëindiging
spelen echter de contractuele bepalingen. Het is aan de
AV om te beslissen of de VME de contractueel afgesproken
termijn zal uitzitten dan wel of zij bereid is om de verbre
kingsvergoeding te betalen.
Onze vereniging kan niet tussenkomen in de modaliteiten
van contracten tussen partijen. Er bestaan aangaande de
voortijdige beëindiging van een syndicuscontract noch
dwingende wettelijke bepalingen, noch wettelijk vastgestelde
tarieven omdat de syndicus een vrij beroep uitoefent.
Gecertificeerde syndici hebben het kwaliteitscertificaat
verworven omdat zij, naar het oordeel van de Commissie
goed werk leveren en de wettelijke en deontologische regels
respecteren. Mede-eigenaars kunnen altijd een klacht
indienen als zij kunnen aantonen dat dit niet (langer) het
geval is.
19
juni 2024 | eigenaarsmagazine
De Commissie is echter in haar 20-jarig bestaan nooit
tussenbeide gekomen op het vlak van de tarieven die wor
den gehanteerd door de syndicus, noch inzake contractu
eel afgesproken verbrekingsvergoedingen. Dat is ook haar
taak niet.
Ook al hebben wij alle begrip voor het feit dat de VME zich
met de rug tegen de muur gezet voelt, u zal begrijpen dat
onze VZW geen clausules kan verbieden die wettelijk wel
toegelaten zijn.
Indien de VME het syndicuscontract verbreekt op grond
van ernstige, aantoonbare tekortkomingen van de syndicus,
kan ze weigeren de verbrekingsvergoeding te betalen. De
syndicus kan de betaling weliswaar nog in rechte afdwin
gen. Het is de rechter die het geschil zal beoordelen. De
weigering van betaling van een contractueel voorziene
verbrekingsvergoeding is niet zonder risico: de VME moet
vooraf degelijk juridisch advies inwinnen. De pro’s en de
contra’s dienen nauwkeurig afgewogen te worden.
APPARTEMENTSRECHT
Er bestaan inzake de voortijdige beëindiging van
een syndicuscontract noch dwingende wettelijke
bepalingen, noch wettelijk vastgestelde tarieven
omdat de syndicus een vrij beroep uitoefent.
GEZOCHT
Wij kopen jouw familiaal vastgoed met
appartementen, woningen, gronden, winkels.
Aankoop van vennootschap is mogelijk.
Ook appartement op zeedijk Het Zoute
frontaal zeezicht 3slpks.
METEEN VOORSCHOT EN
AKTE BINNEN DE 7-8 WEKEN.
info@brikx.eu of 0476/67.33.41
VAKANTIEREGELING
KANTOREN
Het kantoor in Antwerpen is gesloten van maandag
5 tot en met vrijdag 23 augustus.
Het kantoor in Gent is gesloten van maandag 29
juli tot en met vrijdag 16 augustus.
De kantoren in Hasselt en Leuven zijn gesloten van
maandag 15 juli t.e.m. vrijdag 2 augustus.
Al onze kantoren zijn gesloten op maandag 22 juli
en op donderdag 15 en vrijdag 16 augustus.
Mag kandidaat-syndicus meestemmen over zijn benoeming ?
In een gebouw is één van de mede-eigenaars syndicus.
Eén van de punten op de dagorde van de algemene
vergadering luidt ‘Ontslag van de syndicus en verkiezing
van een nieuwe syndicus’ . De mede-eigenaar die syn
dicus is stelt zich opnieuw kandidaat. Mag hij mees
temmen over dit punt ? M.a.w. mag hij voor zichzelf
stemmen ?
Onze juridische dienst antwoordt als volgt :
Artikel 3.87, § 9 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt het
volgende: ”Een lasthebber van de vereniging van mede-ei
genaars of iemand die door haar in dienst is genomen
of voor die vereniging diensten levert in het raam van
enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij
volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de
stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.”
De mede-eigenaar syndicus mag dus in principe niet
deelnemen aan de stemming m.b.t. de verlenging van
zijn mandaat. Dit kan echter, volgens de letter van de
wet, ondervangen worden als de syndicus eerst ont
slagen wordt. Dan is hij op het ogenblik van de stemming
geen syndicus meer en kan hij meestemmen over zijn
herverkiezing.
De meerderheid van de rechtsleer ziet er geen graten
in als er in die volgorde te werk gegaan wordt. We
kunnen echter niet uitsluiten dat een rechter die benoe
ming nietig zou verklaren omwille van een omzeiling van
voornoemd wetsartikel.
20
EPC collectief woongebouw
Vlaanderen
Bij verhuring van een residentieel gebouw of een
residentiële gebouweenheid moet de verhuur
der over een energieprestatiecertificaat residentiële
gebouwen (EPC residentieel) beschikken. Er dient
weliswaar geen apart EPC residentieel opgemaakt
te worden voor kamers, d.w.z. niet zelfstandige wonin
gen. In dit geval moet de verhuurder een EPC collec
tief woongebouw kunnen voorleggen.
Gebouw zonder zelfstandige woningen
Als men in een gebouw dat enkel bestaat uit niet-zelfstan
dige woningen, (studenten)kamers verhuurt, is er een EPC
residentieel vereist voor het volledige en gebouw (= EPC
collectief woongebouw).
Om als niet-zelfstandige woning te worden beschouwd
moeten volgende cumulatieve voorwaarden vervuld zijn:
■ Eén of meer van de volgende voorzieningen ontbreken:
toilet, bad of douche, keuken of kitchenette, zodat de
bewoners hiervoor afhankelijk zijn van de gemeenschap
pelijke ruimten.
■ Er is geen eigen afsluitbare toegang.
Quality lift-juni.pdf 1 24/09/19 09:49
Gebouwen met zelfstandige woningen en
(studenten)kamers
Voor de te huur aangeboden appartementen of studio’s
met eigen voorzieningen én eigen afsluitbare toegang, zijn
er aparte EPC’s residentieel vereist.
Daarnaast is er ook een EPC residentieel vereist voor het
overige deel van het gebouw (= EPC collectief woongebouw),
waarvan een kopie moet overhandigd worden aan de
huurder van een (studenten)kamer.
Uitzondering
Er dient een EPC residentieel (apart of collectief woonge
bouw) beschikbaar te zijn bij elke verhuring van een woning
als hoofdverblijfplaats ongeacht de duur van de huurover
eenkomst. Bij andere vormen van woninghuur is een EPC
residentieel enkel verplicht als de huurovereenkomst wordt
aangegaan voor een duur van meer dan twee maanden.
DATA JURIDISCH ADVIES
DATA JURIDISCH ADVIES
OP AFSPRAAK
Leuven, Dreefstraat 8 : maandag 17 juni, juli, aug,
sept (ELKE donderdag NA AFSPRAAK op nummer
02/880.6024).
Oostende, Torhoutsesteenweg 300-302:
woensdag 19 juni, 31 juli, 28 augustus en 25 september
van 13 tot 15u.
Antwerpen, Brussel, Gent, Hasselt, Lebbeke :
zie laatste bladzijde
21
juni 2024 | eigenaarsmagazine
IN DE MEDIA
“Huurprijzen studentenkoten nemen
volgend jaar kaap van 500 euro”
De huurprijs van een studentenkamer in Vlaanderen is in
het academiejaar 2023-2024 met 37 € gestegen en in
Brussel met 53 €. Dat blijkt uit de CIB Huurbarometer
gebaseerd op meer dan 2.000 verhuringen van studen
tenkamers via een vastgoedkantoor. “Het stond in de
sterren geschreven dat ook de studentenkamers de impact
van de hoge inflatie in 2022-2023 gingen voelen”, zegt
Kristophe Thijs, directeur communicatie CIB. “De prijsstij
gingen voor het lopend academiejaar zijn hoger dan nor
maal maar logisch gezien de inflatie. Opvallend is wel dat
daarmee de grens van 500 € zowel in Vlaanderen als Brussel
dichtbij komt.”
CIB-news
Huurtoelage in Brussel:
een maandelijkse ondersteuning
voor 11.000 gezinnen
Drie jaar geleden konden 400 gezinnen in Brussel rekenen op
een maandelijkse huurtoelage. Vandaag is dat aantal al geste
gen tot 11.000. Dat meldt staatssecretaris voor Huisvesting Nawal
Ben Hamou (PS).
Zowel de toekenningsvoorwaarden als de procedure werden
sterk vereenvoudigd. Er werd een semiautomatische gegevens
verwerking ingevoerd, waardoor de aanvrager niet langer zelf
alle documenten moet voorleggen die Brussel Huisvesting nodig
heeft om na te gaan om aan de voorwaarden is voldaan.
‘Met de torenhoge huurprijzen die we in Brussel zien, is de
maandelijkse ondersteuning van 11.000 gezinnen, waarvan een
derde eenoudergezinnen, essentieel. De OCMW’s, de diensten
Huisvesting van de gemeenten en de Verenigingen voor Integratie
via Huisvesting hebben op het terrein waardevolle hulp gebo
den om te bepalen welke gezinnen mogelijk in aanmerking
komen voor toelage en om deze gezinnen te helpen bij het
indienen van hun dossier’ , aldus Ben Hamou.
Elk gezin krijgt een bedrag tussen de 135 en 180 euro, vermeer
derd met 22 tot 45 € per kind ten laste. Deze tegemoetkoming
helpt gezinnen om hun huur te kunnen betalen in afwachting
van de toewijzing van een sociale woning.
De Standaard
15 procent van de Belgen heeft een
vermogen van meer dan 1 miljoen euro
Hoe groot is het gemiddeld vermogen van een doorsnee Belgisch
gezin nu eigenlijk? Op vraag van Keytrade Bank gingen onder
zoekers aan de Universiteit Gent op zoek naar het antwoord.
Hiervoor keken de onderzoekers naar het nettovermogen van
een gezin in ons land. Dat wil zeggen dat alles van waarde zoals
vastgoed, kunst of wagens samen met de spaargelden en
beleggingen werden opgenomen, en schulden zoals een hypo
theek werden afgetrokken. Hieruit blijkt dat, wars van alle cri
sissen, het nog steeds erg goed gaat met het nettovermogen
van het Belgisch gezin. De mediaan ligt zelfs op 249.301 euro.
Hiermee doet een gezin het zelfs twee keer zo goed als een
Europees gezin.
Hoe verdelen gezinnen hun vermogen? Dat blijkt afhankelijk
van hoe kapitaalkrachtig ze zijn. Maar door de band genomen
gaat bijna 60 procent van het vermogen naar de gezinswoning.
Nog eens een kwart gaat naar ander vastgoed, hetzij als tweede
verblijf, hetzij als investering om te verhuren. 12,8 procent staat
op een spaar- of zichtrekening. “
Het Nieuwsblad
Vrijwilligerswerk in appartements
gebouwen naar prullenmand
Het wetsvoorstel om vrijwilligerswerk in appartementsge
bouwen toe te laten, werd enkele weken terug naar de
prullenmand verwezen. Het voorstel zou de appartements
bewoners die op vrijwillige basis kleinere werken uitvoeren
een rechtszeker statuut geven waardoor ze recht krijgen
op dezelfde fiscaal- en sociaalrechtelijke behandeling. Het
voorstel nam de hinderpalen weg om die appartements
bewoners voor hun prestaties te kunnen verzekeren en
vergoeden.
Maar het voorstel werd weggestemd. Enkele partijen ver
wezen bij de verantwoording van hun stem naar een nega
tief advies van de Hoge Raad voor Vrijwilligers. Het advies
sloeg echter op tal van vlakken de bal mis. Zo stelt de Hoge
Raad dat enkel vzw’s vrijwilligerswerk kunnen organiseren,
wat het toepassingsgebied nauwer maakt dan de letterlijke
tekst van de Vrijwilligerswet. Bovendien zegt de Hoge Raad
dat appartementsgebouwen zuiver een verzameling natuur
lijke personen vormen, wat in manifeste tegenspraak is met
de rechtspersoonlijkheid van de VME. Bovendien is het
wetsvoorstel ruimer dan enkel mede-eigenaars: ook huur
ders kunnen als bewoner ‘helpen’ in het gebouw. Ook zij
verdienen daarvoor bescherming, erkenning en rechtsze
kerheid. De Hoge Raad negeert dat volledig.
We kunnen alleen maar vaststellen dat de politiek het
moeilijk heeft om de wereld van appartementsmede-ei
gendom en de specifieke noden te begrijpen.

Vastgoedflitsen
22
Lezersbrief
Verdedig onze belangen aub
Wij zijn 75-plussers die al meer dan 30 jaar verhuren. Onze
panden situeren zich voornamelijk in het iets lagere huur
segment. Wij hebben er de laatste jaren al meermaals aan
gedacht om af te haken omdat wij vinden dat wij veel te
weinig rechten hebben én omdat wij ervaren dat ons ren
dement steeds meer onder druk komt te staan.
De meest voorkomende problemen die wij ondervinden
zijn de volgende :
■ wanbetaling en huurschade. Deze sommen kunnen
wij – op de huurwaarborg na – niet recupereren
omdat de huurders meestal niet solvabel zijn ;
■ huurders die vertrekken met de noorderzon,
zonder adres of gegevens achter te laten.
Wij proberen dergelijke situaties op een correcte
manier af te handelen. We laten die mensen opsporen
door een deurwaarder, wachten tot de niet betaalde
huur is opgelopen tot 3 maanden vooraleer we de
zaak inleiden bij de vrederechter. De procedurekosten
en huurderving bedragen veel meer dan de
huurwaarborg ;
■ overbewoning. Het gebeurt regelmatig dat een
appartement met 2 slaapkamers bewoond wordt
door meer dan 4 personen. Soms zijn de bijkomende
bewoners familie of vrienden van de huurder, maar
soms gaat het om onderverhuring aan personen die
op illegale wijze in het land verblijven. In het eerste
geval schermen die bijkomende bewoners er vaak
mee dat de gemeente hen ingeschreven heeft op
het adres van het verhuurde goed – zonder ons
medeweten. In het tweede geval hebben wij ons al
tot de politiediensten gericht om het illegale verblijf te
signaleren, maar die wimpelen ons af door te stellen
dat dit een privé-aangelegenheid is en dat we ons
moeten richten tot de vrederechter.
■ vocht/condensprobleem. Dit hangt soms samen met
de overbewoning. Nogal wat van onze huurders
hebben het financieel niet breed en bezuinigen op
verwarming. Ze verluchten onvoldoende of drogen
was in onverwarmde ruimtes. Ze verwittigen ons ook
niet van het probleem.
■ slecht onderhoud. Bij het uittreden, krijgen we het
huurpand terug in soms erbarmelijke toestand:
keuken en badkamer compleet onderkomen en
onhygiënisch ; deuren, vloerbekleding vernield ;
hopen achtergelaten rommel, … Het opruimen
en opnieuw in verhuurbare staat stellen van het
appartement kost handenvol geld.
Aan de verhuurder worden veel verplichtingen opgelegd,
maar wij mogen toch op zijn minst verwachten dat de
huurder zijn basisverplichtingen nakomt : de huur correct
betalen, het pand bewonen als een goede huisvader en het
teruggeven in de staat waarin hij het ontvangen heeft.
Wanneer de overheid beroep doet op de private huurmarkt
om de nieuwkomers te huisvesten, mogen wij dan ook
ondersteuning verwachten in de zin dat de nieuwkomers
worden ingelicht over de plichten van de huurder en zeker
op het vlak van gebruik en onderhoud van de woning.
Mogen wij aan de Verenigde Eigenaars vragen om onze
belangen te verdedigen en onze stem te laten horen ?
MC
Het Bestuur en de medewerkers van de Verenigde Eigenaars
wensen alle leden een rustige en zonnige zomer toe.
Het magazine verschijnt niet in juli en augustus.
Onze dienstverlening blijft wel verder lopen.
23
juni 2024 | eigenaarsmagazine
Gezondheidsindexen
Werkt u nog met de indexcijfers op basis 1988 of wenst u de indexcijfers van de consumptieprijzen te kennen, gelieve
de indexdienst te contacteren op het nummer 02 880 60 24
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 1996 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
1994 95,92 96,21 96,14 96,29 96,58 96,75 97,14 97,52 97,40 97,24 97,25 97,28
1995 97,73 98,05 97,96 98,06 97,99 98,06 98,72 99,01 98,67 98,52 98,67 98,65
1996 99,41 99,60 99,64 99,65 99,45 99,53 100,22 100,50 100,20 100,36 100,46 100,60
1997 101,26 101,09 100,61 100,63 100,73 100,91 101,83 101,88 101,47 101,49 101,78 101,75
1998 101,83 102,08 101,95 102,44 102,99 102,89 103,14 102,74 102,71 102,72 102,70 102,71
1999 103,07 103,31 103,32 103,57 103,74 103,74 103,56 103,33 103,53 103,65 103,83 104,02
2000 104,29 104,56 104,79 105,08 105,21 105,43 105,69 105,74 106,20 106,04 106,45 106,40
2001 106,48 106,83 107,14 107,94 108,46 108,81 108,92 108,99 109,16 109,22 109,43 109,23
2002 109,93 110,09 110,33 110,11 110,35 110,09 110,44 110,39 110,62 110,43 110,46 110,55
2003 110,94 111,56 111,82 111,73 111,57 111,85 112,06 112,20 112,47 112,15 112,36 112,32
2004 112,67 113,02 113,05 113,50 113,67 113,65 114,00 114,03 114,08 114,49 114,48 114,25
2005 114,68 115,28 115,90 115,87 116,09 116,29 116,76 116,78 116,65 116,46 116,82 116,91
2006 116,98 117,54 117,44 117,87 118,26 118,24 118,61 118,75 118,73 118,68 118,98 119,09
2007 119,37 119,98 119,72 120,12 119,85 119,78 120,25 120,22 120,27 120,81 121,65 122,23
2008 122,70 123,68 124,37 124,57 125,37 125,85 126,53 126,15 126,46 126,61 126,39 126,56
2009 126,80 127,14 126,36 126,48 126,24 125,72 125,69 125,90 125,67 125,88 126,00 126,24
2010 126,69 127,31 127,55 127,81 128,24 128,26 128,40 128,49 128,89 129,08 129,19 129,52
2011 130,13 130,89 131,28 131,48 131,95 132,46 132,67 132,53 132,80 133,07 133,57 133,70
2012 134,53 135,35 135,40 135,37 135,56 135,39 135,63 135,92 135,98 136,38 136,47 136,59
2013 136,52 136,83 137,09 137,08 137,45 137,67 137,73 137,54 137,45 137,65 137,80 137,97
2014 138,22 138,43 138,49 138,00 137,80 137,87 138,03 137,56 137,48 137,78 137,78 137,95
2015 138,24 138,62 138,40 138,94 138,99 139,23 139,28 139,61 139,94 140,52 140,53 140,46
2016 140,73 140,88 142,17 142,25 142,58 142,54 142,80 142,85 142,46 142,70 142,85 142,96
2017 143,79 144,35 144,71 144,90 144,85 144,67 145,14 145,20 144,97 145,42 145,44 145,85
2018 146,15 146,39 146,62 146,87 147,00 147,03 147,62 147,77 147,73 148,75 149,05 149,01
2019 149,08 149,46 149,82 149,74 149,61 149,79 149,86 149,86 149,19 149,74 149,77 150,01
2020 150,76 150,96 151,09 151,44 151,28 151,21 151,36 151,41 150,84 151,29 151,02 150,98
2021 151,62 151,68 151,91 152,42 152,50 152,94 154,14 154,90 154,29 156,55 158,28 158,83
2022 162,42 163,15 163,57 164,32 165,22 166,28 168,11 169,94 171,64 175,76 175,10 175,72
2023 175,87 174,31 175,60 174,09 174,98 174,62 176,17 177,00 175,21 176,28 176,63 177,97
2024 178,88 179,93 181,02 179,79 180,57
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 2004 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
2006 102,82 103,31 103,23 103,60 103,95 103,93 104,25 104,38 104,36 104,32 104,58 104,68
2007 104,92 105,46 105,23 105,58 105,34 105,28 105,70 105,67 105,71 106,19 106,93 107,44
2008 107,85 108,71 109,32 109,49 110,20 110,62 111,22 110,88 111,15 111,29 111,09 111,24
2009 111,45 111,75 111,07 111,17 110,96 110,50 110,48 110,66 110,46 110,64 110,75 110,96
2010 111,36 111,90 112,11 112,34 112,72 112,74 112,86 112,94 113,29 113,46 113,55 113,84
2011 114,38 115,05 115,39 115,57 115,98 116,43 116,61 116,49 116,73 116,96 117,40 117,52
2012 118,25 118,97 119,01 118,99 119,15 119,00 119,21 119,47 119,52 119,87 119,95 120,06
2013 120,00 120,27 120,50 120,49 120,81 121,01 121,06 120,89 120,81 120,99 121,12 121,27
2014 121,49 121,68 121,72 121,30 121,12 121,18 121,33 120,91 120,84 121,11 121,11 121,25
2015 121,51 121,84 121,65 122,12 122,17 122,38 122,42 122,71 123,00 123,51 123,52 123,46
2016 123,69 123,83 124,96 125,03 125,32 125,29 125,52 125,56 125,21 125,43 125,56 125,66
2017 126,39 126,88 127,19 127,36 127,32 127,16 127,57 127,63 127,42 127,82 127,84 128,20
2018 128,46 128,67 128,87 129,09 129,21 129,24 129,76 129,89 129,85 130,75 131,01 130,98
2019 131,04 131,37 131,69 131,62 131,51 131,66 131,72 131,72 131,13 131,62 131,64 131,86
2020 132,51 132,69 132,80 133,11 132,97 132,91 133,04 133,09 132,58 132,98 132,74 132,70
2021 133,27 133,32 133,52 133,97 134,04 134,43 135,48 136,16 135,61 137,61 139,13 139,61
2022 142,76 143,40 143,78 144,43 145,23 146,16 147,76 149,37 150,87 154,49 153,91 154,45
2023 154,59 153,21 154,34 153,02 153,80 153,49 154,85 155,58 154,01 154,95 155,25 156,43
2024 157,23 158,15 159,11 158,03 158,72
INDEXCIJFER • gezondheidsindex • Basis 2013 = 100
JAREN JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER
2014 100,60 100,75 100,79 100,44 100,29 100,34 100,46 100,12 100,06 100,28 100,28 100,40
2015 100,61 100,89 100,73 101,12 101,16 101,33 101,37 101,61 101,85 102,27 102,28 102,23
2016 102,42 102,53 103,47 103,53 103,77 103,74 103,93 103,97 103,68 103,86 103,97 104,05
2017 104,65 105,06 105,32 105,46 105,42 105,29 105,63 105,68 105,51 105,84 105,85 106,15
2018 106,37 106,54 106,71 106,89 106,99 107,01 107,44 107,55 107,52 108,26 108,48 108,45
2019 108,50 108,78 109,04 108,98 108,89 109,02 109,07 109,07 108,58 108,98 109,00 109,18
2020 109,72 109,87 109,96 110,22 110,10 110,05 110,16 110,20 109,78 110,11 109,91 109,88
2021 110,35 110,39 110,56 110,93 110,99 111,31 112,18 112,74 112,29 113,94 115,20 115,60
2022 118,21 118,74 119,05 119,59 120,25 121,02 122,35 123,68 124,92 127,92 127,44 127,89
2023 128,00 126,86 127,80 126,70 127,35 127,09 128,22 128,82 127,52 128,30 128,55 129,53
2024 130,19 130,95 131,75 130,85 131,42
Lidmaatschap en ledenservice
(Administratieve diensten & indexdienst: tel. 02 880 60 24)
Bedrag te betalen door overschrijving op rek .nr . BE72 3631 2461 3516
van VE-PR vzw met vermelding van uw lidnummer .
E. Dienst indexering huurprijzen, Violetstraat 21, 1000 Brussel
Telkens de huurprijs mag aangepast worden, krijgt de verhuurder
automatisch de nodige kant-en-klare brieven voor zijn huurder .
• Bijkomende inlichtingen 02 880 60 24
• Email indexdienst index@ve-pr .be
F. Dienst registratie contracten en plaatsbeschrijvingen,
Violetstraat 21, 1000 Brussel
Bedrag van 32 € te betalen op rek . nr BE72 3631 2461 3516 met
vermelding ‘Registratie + lidnummer + naam van huurder’ .
• Bijkomende inlichtingen 02 880 60 24
• Email info@ve-pr .be
3. Onze kantoren
1 Antwerpen
Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem
Geopend iedere maandag na afspraak op nummer 02 880 60 24 .
2 Brussel | Violetstraat 21
Doorlopend geopend iedere werkdag van 9u00 tot 15u00
(woensdag tot 12u00), tel . 02 880 60 24
3 Gent | Hotel Chamade – Kon . Elisabethlaan 3, gelijkvloers
Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen op maandag & op donderdag
van 14u00 tot 16u00 . Voor administratieve vragen of een afspraak
voor een persoonlijk onderhoud, bel 02/880 60 24 .
Voor Telefonisch advies: zie tabel hiernaast .
4 Hasselt | (Embuild) Bouwcampus Wetenschapspark,
Agoralaan 33, 3590 Diepenbeek
Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen tijdens de kantooruren .
5 Lebbeke | Aalstersestraat 41
Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen na afspraak
op tel . 02 880 60 24
6 Leuven | (Embuild) Dreefstraat 8, 3001 Heverlee
Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen na afspraak
op tel . 016 22 40 84
7 Oostende | (RCF-accountants-belastingconsulenten)
Torhoutsesteenweg 300-302
Contracten, brochures, enz . . . te verkrijgen na afspraak
op tel . 02 880 60 24
4. Laatst gekend indexcijfer
02 880 60 26 (antwoordapparaat)
www.ve-pr.be | jurid@ve-pr.be | info@ve-pr.be
VE-PR vzw | Violetstraat 21 | 1000 Brussel | Ond.nr. 0538 719 885 | tel. 02 880 60 24
1. Lidgeld voor 12 maanden
90 € voor particulieren / 185 € voor professionelen
• Overschrijven op rek . BE53 3631 2461 7253 van VE-PR vzw
• Betaling in contanten in onze kantoren
Het lidgeld omvat het abonnement op EIGENAARSMAGAZINE
(verschijnt 10 maal per jaar) en 12 TELEFONISCHE OPROEPEN*
(eerstelijnsadvies beperkt tot een vijftal minuten) naar onze juridische dienst .
* Vanaf meer dan 12 oproepen (particuliere leden) of meer dan
24 oproepen (professionele leden) is een supplementaire bijdrage
verschuldigd van 70 € voor de volgende schijf van 12 oproepen .
Telefonisch juridisch advies
2. Bijkomende ledenservice tegen betaling:
A. Persoonlijk onderhoud in onze kantoren enkel na afspraak:
• Juridisch advies 40,00 € per half uur
• Verzoekschrift inzake huur forfait van 80,00 € + 40,00 € per half uur
• Fiscaal advies 45,00 € per half uur
• Fiscale aangifte 70,00 € (onder voorbehoud van een
supplement voor complexe aangiften)
Afspraken voor juridisch of fiscaal advies in één van onze kantoren:
02 880 60 25 of jurid@ve-pr.be
Consultaties zonder afspraak in Leuven op donderdag van 14u00 tot 16u30
B. Online afspraak via Teams (NIEUW !)
Contacteer onze juridische dienst in Brussel
(02/880 .60 .25 of jurid@ve-pr .be)
C. Juridische info over pacht
Pachtlijn: 0902 12014 (1 €/min .)
D. Schriftelijk juridisch advies
Antwoord per persoonlijke brief of per email:
• Advies inzake huur, handelshuur en mede-eigendom:
40 € per half uur . De juridische dienst maakt vooraf een inschatting
van de tijd die aan het advies zal worden besteed .
• Advies inzake andere materies (fiscaal, pacht, . . .) forfait van 70 €,
onder voorbehoud van een supplement voor complexe dossiers .
Maandag Dinsdag Woensdag Donderdag Vrijdag
Brussel: 02 880 60 25
9u00 – 12u30 9u00 – 12u30 9u00 – 12u00 9u00 – 12u30 9u00 – 12u30
Antwerpen: 03 216 20 16
16u30 – 18u30 14u00 – 16u30
Gent: 09 324 90 80
14u00 – 16u00 16u00 – 18u00
Leuven: 016 23 78 64
14u00 – 16u30
Lebbeke: 053 39 01 26
18u00 – 21u00