EM maart 2024

nr. 514 ERKENNINGSNUMMER P408-448 maart 2024

MAANDBLAD VAN DE VERENIGDE EIGENAARS

BETAALBAARHEIDSCRISIS OP DE PRIVATE HUURMARKT: INGRIJPEN OF NIET ?

HUREN IS NIET FORS DUURDER GEWORDEN

PAGINA 4

ZO VERMIJD JE

VALKUILEN BIJ EEN SCHENKING

PAGINA 6

ELEKTRISCHE VOERTUIGEN IN EEN PARKING

PAGINA 8

HUUROVEREENKOMST OPZEGGEN VOOR WERKEN FEDERAAL + BRUSSEL

PAGINA 14

VERKOPEN ZONDER LIJFRENTE EN TOCH BLIJVEN WONEN

PAGINA 20

2

Documenten voor leden

Gebruik altijd de meest recente versie van onze modelcontracten.

Hoofdverblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeldofongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,30€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,90€ Engelstaligecontracten(vermeldenappartementofwoning) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,60€

Tweede verblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeld/ongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,40€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,50€

Diversen

Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,00€ Pop-up(VlaamsGewest-enkelnederlandstalig) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45,00€ Professionele-nietcommerciëlehuurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50€ Pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,10€ Cultuurcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14,10€ Autostaanplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,50€ Huuroverdracht

-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€

-niet-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Addendum (Vlaams Gewest)

-feitelijksamenwonendehuurdertoevoegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€

-feitelijksamenwonendevertrekkendehuurdervervangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€ Huurcontractenvoorstudentenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8,30€ VerlenginghuurovereenkomststudentenhuisvestingVlaamsGewest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Syndicuscontract+offerteaanvraagvoordefunctievansyndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19,40€ Modelplaatsbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18,80€ Contractbruikleen(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,20€ Contractbezettingterbede(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,30€ ReglementinterneordeinVerenigingvanMede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55,00€

Brochures (niet-prior verzending)
Handboekappartementsrechtinhoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,00€ BrochureRegelgevingwoonkwaliteitinVlaanderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22,00€

Hoe te verkrijgen?

a) In onze kantoren op volgende adressen:

Antwerpen, Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem (na afspraak) • Brussel, Violetstraat 21, 1000 Brussel • Lebbeke, Aalstersestraat 41, 9280 Wieze (na afspraak) • Gent, Kon . Elisabethlaan 3, 9000 Gent •

Hasselt, Embuild, Bouwcampus Wetenschapspark, Agoralaan 33, 3590 Diepenbeek • Leuven, Embuild, Leuven, Dreefstraat 8, 3001 Heverlee • Oostende, RCF-accountants – belastingconsulenten, Torhoutsesteenweg, 300-302, 8400 Oostende (na afspraak) .

b) Door overschrijving op rekening IBAN: BE72 3631 2461 3516 (bestelling + lidnummer vermelden) + of u het contract per post of per mail (PDF-formaat) wenst te ontvangen .

Al onze contracten zijn ook in het Frans verkrijgbaar

Prijs

Portkosten

+(6,70€) +(6,70€) + (6,70 €)

+ (6,70 €) +(6,70€)

+(6,70€) + (4,50 €) +(6,70€) +(4,50€) +(4,50€) + (4,50 €)

+(4,50€) +(4,50€)

+(4,50€) +(4,50€) +(6,70€) +(4,50€) +(6,70€) +(6,70€) +(4,50€) +(4,50€) + (4,50 €)

+(7,10€) + (4,30 €)

Per mail (PDF)

18,00€ 18,00€ 14,00 €

18,00 € 18,00€

19,00€ 45,00 € 19,00€ 18,00€ 18,00€ 13,00 €

9,00€ 9,00€

9,00€

9,00€ 16,00€ 9,00€ 27,00€ 27,00€ 18,00€ 18,00€ 55,00 €

4

“Huren is niet fors duurder geworden. Het omgekeerde is eerder van toepassing”

De huurprijzen zijn gestegen, maar op lange termijn blijven ze achter bij de inflatie. Dat zegt Johan Van Gompel, vastgoedspecialist bij KBC. “De stijging bleef beperkt, zeker als je vergelijkt met de prijs van koopwoningen.”

De huurprijzen zijn de afgelopen decennia minder snel gestegen dan de algemene levensduurte. Dat blijkt uit een analyse die Johan Van Gompel, senior economist van KBC, heeft gemaakt. Die analyse zet de cijfers van de makelaarsfederatie CIB, die bekend maakte dat de huur- prijzen vorig jaar met 6,4 procent stegen – wat meer is dan de inflatie -, in een breder perspectief. De makelaars signaleren ook dat over een periode van twee jaar de huurprijzen de inflatie netjes volgen.

Wat kunnen we uit uw analyse afleiden?

“De cijfers van de CIB hebben betrekking op nieuw afgesloten huurcontracten, de indexcijfers die ik heb gebruikt op alle huurprijzen, ook de contracten die jaar na jaar vernieuwd worden. De conclusie is dat de huur minder sterk gestegen is dan de algemene kosten van het levensonderhoud. Je kunt niet zeggen dat huren fors duurder is geworden. Het omgekeerde is eerder van toepassing.”

U hebt ook naar de buurlanden gekeken.

“Als je België vergelijkt met de eurozone, houdt de ont- wikkeling van de huurprijzen ongeveer gelijke tred. Al zijn de huurprijzen vorig jaar in België wel wat sterker geste- gen. Maar in Nederland zijn de huurprijzen de afgelopen jaren heel sterk gestegen, terwijl die in Duitsland dan weer zijn achtergebleven. Een factor is misschien dat de huurmarkt in België in zekere mate gereglementeerd is, zeker voor de sociale woningen. De stijging blijft daardoor beperkt, zeker als je vergelijkt met de prijs van koopwo- ningen. De verhouding tussen de vastgoedprijzen en de huurprijzen, de zogenaamde price-to-rent-ratio, is daardoor gestegen.”

Kan je zeggen dat huren relatief goedkoper is geworden?
“Huren is niet duurder geworden ten opzichte van de inkomens van de gezinnen. Al moet je er wel rekening mee houden dat huurders gemiddeld een lager inkomen hebben, en dat de woonkosten zwaarder doorwegen in hun gezinsbudget. Ook is het zo dat de lonen en uitkerin- gen gekoppeld zijn aan de gezondheidsindex, en niet aan de algemene index. Bovendien heb ik de inflatiecijfers volgens de geharmoniseerde Europese definitie gebruikt. Om echte conclusies te trekken zou je daar nog rekening mee moeten houden.”

Kan het zo zijn dat huurprijzen vorig jaar ook gestegen zijn omdat er meer luxe-huurappartementen op de markt zijn gekomen?

“Bij de prijzen van het vastgoed speelt dat inderdaad een rol. Dat er meer kwalitatieve en duurzame woningen op

6

Zo vermijd je de valkuilen bij een schenking

Wat is de beste manier om te schenken aan je (klein)kind ? Welke voorwaarden kan je aan die schenking koppelen en hoe doe je dat ?

Wil je vastgoed schenken aan je (klein)kind, dan moet dat via de notaris en betaal je daar opklimmende schenkbe- lasting van 3 tot 27% op. Schenk je roerende goederen via een notaris, dan betaal je een vlak tarief van 3% (3,3 % in Wallonië).

Als het gaat om geld, een beleggingsportefeuille of tastbare roerende goederen – zoals een auto, kunst, goud, enz. – dan kan je schenken via een handgift of een bankgift. Je hoeft dan geen schenkbelasting te betalen, maar de schenker moet dan wel nog drie jaar in leven blijven (vijf jaar in Wallonië).

Voorwaarden koppelen

Als je als ouder een schenking doet aan je kind, wil je meestal nog een bepaalde vorm van controle houden over wat je schenkt. Om die reden worden er in de prak- tijk vaak voorwaarden verbonden aan een schenking. Bij een notariële schenking laat je die in de notariële akte opnemen.

Schenk je via een hand- of bankgift, dan kan je deze voorwaarden opnemen in de twee klassieke aangetekende brieven of in het bewijsdocument van de hand-of bankgift. Om praktische redenen wordt meer en meer gebruik gemaakt van het bewijsdocument (pacte adjoint genoemd).

Word je binnen de drie jaar (vijf jaar in Wallonië) ziek, dan kan je dit document nog snel laten registreren op het kantoor rechtszekerheid of op de website Myminfin, waarna je kind dan schenkbelasting betaalt.

Bij Myminfin moet je alle schenkingsdocumenten- onder- tekend bewijsdocument of aangetekende brieven en rekeninguittreksels – in één pdf-document bundelen en online aan de fiscus bezorgen. Meer weten ? financien. belgium.be/nl/faq/hoe-een-roerende-schenking-laten-re- gistreren

Voorbehoud van vruchtgebruik

Schenken met voorbehoud van vruchtgebruik is een klas- sieker. Je kinderen krijgen dan de blote eigendom, terwijl je als ouder het vruchtgebruik behoudt. Schenk je bijvoor- beeld een huis of een appartement, dan kan je er zelf nog levenslang in wonen of het verhuren. Schenk je een beleg- gingsportefeuille, dan krijg je de interesten en dividenden.

Door de nieuwe wetgeving heb je als schenker wel geen recht meer op de meerwaarde van de portefeuille en mag je dus niet langer in de akte zetten dat ook de meerwaarde voor de vruchtgebruiker is. Dat is een belangrijk nadeel omdat heel wat beleggingsproducten geen interesten of dividenden meer uitkeren – denk aan gekapitaliseerde fondsen. Het alternatief voor een beleggingsportefeuille is dat je werkt met een rentelast (zie verder).

FISCALITEIT

7

Schenken met voorbehoud van vruchtgebruik moet gebeuren via de notaris.

Let wet, schenk je met voorbehoud van vruchtgebruik, dan moet je via de notaris. Algemeen wordt aangenomen dat een handgift met voorbehoud van vruchtgebruik niet kan.

Bij een bankgift kan het technisch wel, maar dat heeft geen zin omdat de begunstigde toch belast wordt via de erfbe- lasting.

Conventioneel beding van terugkeer

Heb je een conventioneel beding van terugkeer opgenomen in de schenking, dan wordt er gedaan alsof de schenking nooit heeft plaatsgevonden als de persoon aan wie je schenkt voor jou komt te overlijden, ongeacht of die erfge- namen heeft of niet.

De geschonken goederen of wat daarvoor door (her)beleg- ging, aanwas en zaakvervanging in de plaats is getreden, keren dan belastingvrij naar jou terug. Steeds vaker wordt dit beding ook optioneel gemaakt. Als dan bijvoorbeeld jouw zoon (de begiftigde) voor jou overlijdt, kan je kiezen of je al dan niet gebruik maakt van dit beding.

Meestal wordt er bepaald dat je binnen een bepaalde ter- mijn (bijvoorbeeld vier maanden) jouw keuze schriftelijk moet bekendmaken en dat dit bijvoorbeeld moet gebeuren via een notariële akte, in de aangifte van nalatenschap zelf of in een document dat ter registratie wordt aangeboden. Indien de keuze niet tijdig gebeurt, wordt het recht geacht niet te zijn uitgeoefend.

Het voordeel is dat je als schenker via deze optie de beste keuze kan maken op dat moment. Stel dat je zoon overlijdt op het moment waarop hij nog jonge kinderen heeft en jij als schenker ook nog niet echt oud bent, dan kan je kiezen om het geschonken goed te laten terugkeren, zodat je het later aan je kleinkinderen kan schenken, als die meerder- jarig zijn. De situatie kan pakweg 20 jaar later immers helemaal anders zijn.

Voor een nuttig doel

Ben je van plan om te schenken aan je (klein)kind, dan wil je vaak dat het geld gebruikt wordt voor een nuttig doel,

zoals de aankoop of verbouwing van een woning. Dergelijke voorwaarde koppelen aan je schenking is mogelijk.

Geldt het principe ‘gegeven is gegeven’ dan niet ? Toch wel, maar zo’n bestemmingsclausule is geen inbreuk op dit principe. Je zegt eigenlijk gewoon hoe je (klein)kind de gift moet investeren. Je kan ook een verbod opleggen om te investeren in bepaalde goederen, zoals een motor. Maar in de praktijk is zo’n verbod vaak niet sluitend. Het is immers onmogelijk om alles op te sommen waarin jij een gevaar ziet en dat te controleren.

Een alternatief is dat je een renteloze lening toestaat, bij- voorbeeld voor verbouwingswerken. Als de verbouwings- werken uitgevoerd zijn, scheld je die lening dan kwijt. Zo’n kwijtschelding geldt als een onrechtstreekse schenking. Je moet dus als schenker nog drie (vijf) jaar in leven blijven.

Een ander alternatief is de factuurgift. Je spreekt vooraf af dat je de factuur van bijvoorbeeld de nieuwe badkamer of keuken zal betalen in de plaats van je (klein)kind. Ook hier speelt alweer de drie (vijf) jaar en maak je een bewijsdo- cument op.

Welzijnsclausule

Via de welzijnsclausule bepaal je dat degene aan wie je schenkt jou huisvesting, levensonderhoud en verzorging moet verschaffen als je zelf tekort komt. Preciseer goed wat
er allemaal onder de welzijnsclausule valt. Denk bijvoorbeeld
aan voedsel aankopen, het huis schoonmaken, verwarming, elektriciteit, water, dokterskosten, ziekenhuiskosten, ver- pleging, geneesmiddelen, hulp en bijstand, … ➤

maart 2024 | eigenaarsmagazine

8

In de welzijnsclausule kan worden bepaald dat de begunstigde van de schenking jou huisvesting, levensonderhoud en verzorging moet verschaffen.

Je kan ook bedingen dat degene aan wie je schenkt jouw kosten van een woon-zorgcentrum moet betalen. Door die last hol je de schenking niet uit. Het is ook niet zeker dat die clausule ooit zal worden toegepast.

Als schenker moet je de clausule ‘te goeder trouw’ uitvoe- ren, dus overdrijven met de kosten door een overdreven luxueus woon-zorgcentrum (WZC) te kiezen, kan je in principe niet. Veiligheidshalve kan je in de schenkingsakte wel uitdrukkelijk bedingen in welk soort WZC je opgenomen wil worden, om zo elke mogelijke discussie te vermijden. Eventueel kan je ook een (geïndexeerde) prijsvork vastleg- gen.

Een periodieke uitkering (rentelast)

In de praktijk gebeurt het geregeld dat ouders een belang- rijk bedrag willen schenken aan hun kinderen die een huis aan het bouwen zijn of een huis willen kopen, maar dat ze zelf toch nog bepaalde inkomsten willen hebben om rond te komen. Dan kan je bijvoorbeeld een schenking doen van 200.000 €, maar met de last dat je kind je een bedrag betaalt van 6.000 € per jaar of 500 € per maand. Zo’n last is geldig op voorwaarde dat hij redelijk blijft en hij de schenking niet onrechtstreeks teniet doet.

Dikwijls is het zo dat ouders op het moment dat ze schen- ken het geld niet meer nodig hebben en ook geen nood hebben aan bijkomende inkomsten. Maar je weet natuurlijk nooit wat de toekomst brengt. Vandaar dat je ook hier kan bepalen dat de last (bijvoorbeeld 6.000 € per jaar) slechts moet worden uitgevoerd wanneer je daar als schenker om vraagt. De rentelast is dan facultatief. Als schenker heb je dan de keuze om de rentelast elk jaar al dan niet op te vragen.

Onvervreemdbaar

Als schenkers wil je vaak dat je (klein)kinderen datgene wat jij schenkt niet (meteen) kunnen verkopen. Dat lijkt logisch als het gaat om een schenking van aandelen van een familiebedrijf. Maar ook als je een huis of een beleg- gingsportefeuille aan je zoon of je dochter schenkt, is het wellicht niet de bedoeling dat die het goed onmiddellijk verkoopt en er een dure sportwagen mee koopt of op

wereldreis gaat voor een paar jaar. Dit kan je opvangen door aan de schenking de voorwaarde te koppelen dat het geschonken goed niet vervreemd mag worden (verkopen, wegschenken, enz.).

Algemeen wordt aangenomen dat een dergelijke voorwaarde geldig is als je niet overdrijft. Beperk het vervreemdings- verbod daarom best in de tijd – bijvoorbeeld vijf jaar – en zorg ervoor dat er toch een logische reden achter het verbod zit – je schenkt bijvoorbeeld een appartement zodat je zoon er zou in wonen.

Niet in de huwelijksgemeenschap

Als je als ouder schenkt aan je kind, wil je meestal niet dat je kind dit inbrengt in zijn/haar huwelijksgemeenschap. Bij een scheiding zou een deel van de schenking dan naar je ex-schoonkind gaan en dat wil je vermijden. Deze uitslui- tingsclausule zorgt ervoor dat het goed of het geld dat je schenkt, evenals de goederen die in de plaats komen, eigendom blijven van het kind aan wie je geschonken hebt. Een dergelijke uitsluitingsclausule is een perfect geldige voorwaarde die je kan koppelen aan de schenking. Ze geldt tot het overlijden van beide schenkers.

Ze kan ook worden uitgebreid naar de inkomsten uit de schenking – bijvoorbeeld de huur van het geschonken appartement, het dividend van de geschonken aandelen, enz. -, wat ook aan te raden is.

Drugs- en sekteclausule

Bij een schenking aan minderjarigen of jongvolwassen kinderen (twintigers) wordt soms ook een drugs- of sekte- clausule opgenomen. Die komt erop neer dat je als ouder-schenker de schenking kan (maar niet moet) her- roepen als je kind drugs- of alcoholverslaafd wordt, in een sekte belandt of een zware veroordeling oploopt.

Bron : Johan Adriaens, Estate planner, in Plusmagazine november 2023

FISCALITEIT

9

Aan de schenking kan je de voorwaarde te koppelen dat het geschonken goed niet vervreemd mag worden.

Model bewijsdocument handgift

maart 2024 | eigenaarsmagazine

10

Elektrische voertuigen in een parking

Het gebruik van elektrische voertuigen wordt, mee onder impuls van de overheid, aange- moedigd. Deze voertuigen maken uiteraard ook gebruik van parkings en ondergrondse parkeer- garages. Dit is echter niet zonder risico. Als een elektrisch voertuig vuur vat, is dit immers veel minder eenvoudig te blussen dan een diesel of een benzine auto. Het blussen wordt haast onmogelijk als een parking enkel bereikbaar is via een autolift. Onze juristen krijgen vaak de vraag of er een specifieke regelgeving bestaat voor elektrische wagen in parkings.

Federaal

Vanaf 1 juli 2022, datum van inwerkingtreding van het Koninklijk Besluit (KB) van 20 mei 2022 tot wijziging van het koninklijk besluit van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de gebouwen moeten voldoen, zijn er specifieke brandveiligheidsnormen van toepassing op parkings. Het zijn technische normen van toepassing op de op te rich- ten gebouwen en op uitbreidingen van bestaande gebou- wen. De te nemen brandveiligheidsmaatregelen nemen toe met de oppervlakte en/of diepte van de parking. Hoe lager gelegen en/of hoe groter, hoe meer vereisten worden gesteld en des te strenger de normen, die gelden voor heel België, zijn.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In het Brussels Gewest bestaat er een specifieke regel- geving gebundeld in twee besluiten.

Om in Brussel een overdekte of ondergrondse parking met minstens tien plaatsen te kunnen uitbaten, heeft men een milieuvergunning nodig. De algemene en bijzondere uit- batingsvoorwaarden zijn vastgesteld in het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 25 februari 2021.

Bovendien voorziet het besluit van 29 september 2022 tot vaststelling van de verhouding van de oplaadpunten voor parkings, naast bepaalde bijkomende veiligheidsvoorwaar-

den, dat de installatie van oplaadpunten verboden is in parkings die zijn uitgerust met een autolift. Enkel na advies van de brandweer kan de milieuvergunning afwijken van dit verbod.

Vlaams Gewest

Een gelijkaardig verbod voor parkings uitgerust met een autolift bestaat niet in Vlaanderen. Desalniettemin is het verwijderen van een elektrisch voertuig met een onstabiele batterij geen evidentie indien er geen helling of opening is langs waar het voertuig naar buiten kan gesleept worden.

Om die reden geeft de brandweer in Vlaanderen meestal een negatief advies aan bouwpromotoren die elektrische voertuigen willen toelaten in een ondergrondse parkeer- garage enkel toegankelijk met een autolift.

Niet bindende Regel van Goed Vakmanschap

Er rijzen steeds meer vragen over brandveiligheidsvoor- schriften in ondergrondse parkings. Fireforum VZW nam het initiatief om “een regel van goed vakmanschap” op te stellen om bij te dragen tot de verbetering van de brand- veiligheid door de invoering van meer coherente en kwa- liteitsvolle voorschriften voor elektrische voertuigen in parkings. https://www.fireforum.be/voorschriften/rgv-elek- trische-voertuigen-in-parkings

In de Regel van Goed Vakmanschap van Fireforum (2023) is dit als volgt verwoord:

“Wanneer de toegang tot de verschillende parkeerbouw- lagen via een autolift verloopt, dan is een grondige studie nodig om gepaste technische en organisatorische maat- regelen uit te werken, en dat in overleg met de betrokken partijen.

Een autolift kan in de meeste gevallen enkel bediend wor- den in de liftkooi door de bestuurder van het voertuig. Dit maakt het gebruik van een autolift voor het verwijderen van een elektrisch voertuig dat gebrand heeft en waarbij er risico is op heropflakkering van de brand, praktisch onmogelijk.

APPARTEMENTSRECHT 11

Als een elektrisch voertuig vuur vat, is dat veel minder eenvoudig te blussen dan een diesel of een benzine auto. Het is haast onmogelijk als een parking enkel bereikbaar is via een autolift.

Ook is een autolift in de meeste gevallen niet beschermd tegen een brand in de parking en bestaat er dus een aan- zienlijk risico dat deze niet meer functioneert nadat de brand is geblust.

In de praktijk betekent dit dat een autolift niet geschikt is om een elektrisch voertuig te verwijderen nadat de brand is geblust, tenzij de lift op de volgende wijze is beschermd en bestuurd:

– De autolift is geplaatst in een schacht met EI 60 wanden;

– De verbinding tussen de liftschacht en de rest van de parking wordt verzekerd door een E 30 deur of een E 30 luik met automatische sluiting in geval van brand;

– De lift kan van buiten de cabine worden bediend door een bevoegd persoon.”

Laadpalen

Als het gebruik van de parking voor de elektrische wagen verboden is, dan kunnen er evenmin laadpalen geplaatst worden. Voor Brussel is dit duidelijk.

Voor Vlaanderen voorziet het Energiedecreet van 8 mei 2009 geen bepalingen noch sancties indien een parking enkel toegankelijk is via een autolift.

maart 2024 | eigenaarsmagazine

12

Jaarlijkse afrekening en privacy

Mag de syndicus in het kader van de jaarlijkse afrekening aan alle leden van de Vereniging van Mede-eigenaars de rekening van iedere mede- eigenaar meedelen ?

De voormalige Privacycommissie, de voorloper van de Gegevensbeschermingsautoriteit (GBA), heeft zich destijds over deze vraag gebogen.

Het uitgangspunt is steeds dat de persoonsgegevens toereikend en ter zake dienend moeten zijn en beperkt tot wat noodzakelijk is voor de doeleinden waarvoor zij wor- den verwerkt.

Om de afrekening tussen mede-eigenaars goed te laten verlopen, moet de syndicus ofwel een tabel opmaken met de verdeling van de kosten over de mede-eigenaars, ofwel een individueel rekeningoverzicht met de kostenverdeling. In de praktijk varieert de werkmethode van syndicus tot syndicus.

Betrokken persoon identificeren

De belangrijkste vraag die in dat verband rijst, is of het al dan niet mogelijk is de betrokken persoon (de mede-ei- genaar, eventueel diens huurder) te identificeren aan de hand van de afrekeningen die aan de algemene vergade- ring (AV) worden voorgelegd. De verwijzing naar een appartement of een kavel kan immers al voldoende zijn opdat de betrokken persoon (natuurlijke persoon of rechts- persoon) identificeerbaar is.

De Commissie was in haar advies van oordeel dat de ver- deelde uitgaven en kosten in functie van de aandelen geen probleem vormen, omdat dit inherent is aan de onverdeeld- heid (gemeenschappelijke kosten). En zelfs al zouden die onder de kavels worden verdeeld, dan nog zou de uitsplit- sing gemakkelijk kunnen gebeuren in verhouding tot het aandeel van elke kavel in de onverdeeldheid.

Privatieve uitgaven en schuldenstaat

Het probleem situeert zich dus eigenlijk vooral rond de privatieve uitgaven en schuldenstaat van iedereen ten opzichte van de mede-eigendom. In de praktijk zal, afhan- kelijk van de syndicus, de ene de volledige nominatieve afrekening voorleggen en de andere de informatie anoniem aan de AV voorleggen en aan iedere eigenaar slechts zijn persoonlijke rekening meedelen.

Het doel van deze mededeling is op de AV de goedkeuring van de door de syndicus gevoerde boekhouding te beko- men. Aan de mede-eigenaars wordt hierbij de mogelijkheid geboden om desgevallend de berekening zelf, de verdeel- methode of beheersregels te betwisten.

De Commissie was van oordeel dat het recht van de AV inzake de goedkeuring van en de controle over het bestuur en het vermogensbeheer absoluut ten volle moet worden uitgeoefend. Zij meent dat het voorleggen door de syn- dicus van een tabel van de kosten- en uitgavenverdeling per kavel, met inbegrip van de privatieve uitgaven en een schuldenstaat van elk lid van de AV, op zich niet dispro- portioneel is.

Bron : Vastgoedflitsen

14

Huurovereenkomst opzeggen voor werken: federale Woninghuurwet en Brusselse Huisvestingscode

Een huurovereenkomst aangaande de hoofdver- blijfplaats van de huurder kan onder welbepaalde voorwaarden opgezegd worden wanneer de verhuur- der werken wenst uit te voeren. De voorwaarden verschillen in functie van de toepasselijke regelgeving.

In het artikel verschenen in het Eigenaarsmagazine van vorige maand werden de modaliteiten toegelicht van de opzegging voor werken indien de huurover- eenkomst valt onder het toepassingsgebied van het Vlaams Woninghuurdecreet.

De Brusselse Huisvestingscode heeft de voorwaarden van opzegging voor werken ongewijzigd overgenomen uit de federale Woninghuurwet. Deze regeling wordt in dit artikel besproken.

Ter herinnering: schriftelijke huurovereenkomsten aangaande de hoofdverblijfplaats van de huurder gesloten vóór 1 januari 2019 vallen nog steeds onder het toepassingsgebied van de federale Woninghuurwet.

Staat van het gehuurde goed

Het is van primordiaal dat de woning zowel bij de aanvang van de huurovereenkomst als tijdens de hele looptijd, vol- doet aan de woningkwaliteitseisen, te weten:

■ de veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteits- vereisten vermeld in artikel 3.1. van de Vlaamse Codex Wonen als de woning in het Vlaamse Gewest gelegen is en

■ de normen voorzien in het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 september 2003 (gewij- zigd door het besluit van 9 maart 2006) tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen als de woning in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest is gelegen.

Vroegtijdige beëindiging van de huurovereen- komst wegens de uitvoering van werken

Vooreerst dient een onderscheid gemaakt te worden naar- gelang de duur van de huurovereenkomst.

Kortlopende huurovereenkomsten kunnen niet vroeg- tijdig beëindigd worden door de verhuurder omwille van het uitvoeren van renovatiewerken.

Huurovereenkomsten van negen jaar of langer kunnen door de verhuurder worden opgezegd bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode om werken uit te voeren met naleving van een opzegtermijn van zes maanden. Met het oog op het goede verloop van de werken, kan de verhuurder van verscheidene woningen in een zelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.

Partijen kunnen wel de opzegmogelijkheid voor het uitvoe- ren van werken uitsluiten of beperken.

Indien de huurovereenkomst werd aangegaan voor het leven van de huurder geldt de opzegmogelijkheid voor het uitvoeren van renovatiewerken enkel indien deze voorzien is in de huurovereenkomst.

Werken in de loop van de huurovereenkomst

De verhuurder heeft het recht om in de loop van de huurovereenkomst dringende herstellingen uit te voeren, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld. De huurder moet de uitvoering van deze drin- gende herstellingen dulden ongeacht de ongemakken die hij ervan ondervindt, voor zover de herstellingen niet langer dan veertig dagen duren. Die termijn van veertig dagen kan overigens rechtsgeldig contractueel verlengd worden.

16

In het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest, heeft de verhuurder het recht om in de loop van de huurovereenkomst maximum één keer per driejarige periode, alle werken uit te voeren die tot doel hebben de energieprestatie van de woning te verbeteren.

Vergoeding

De verhuurder is geen vergoeding verschuldigd aan de huurder in geval van opzegging wegens grondige reno- vatiewerken.

Zijn de aangekondigde werken echter niet binnen de gestelde termijn en onder de opgelegde voorwaarden uitgevoerd, dan heeft de (gewezen) huurder recht op een

Modelbrief opzegging
door de verhuurder wegens uitvoering van werken

vergoeding van achttien maanden huur, behalve indien de verhuurder het bewijs kan leveren van buitengewone omstandigheden.

De huurder kan de verhuurder verzoeken om hem kosteloos de documenten te bezorgen waaruit blijkt dat de werken conform de wettelijke voorwaarden, zijn uitgevoerd.

Hoe lang moet je documenten bewaren?

17

Wat de termijnen betreft, is er geen verschil tussen papieren en digitale documenten.

• Facturen, 10 jaar. Voor de FOD Financiën moet je alle facturen en kopieën van facturen 10 jaar bewaren vanaf 1 januari van het jaar dat volgt op hun datum van uitgifte.
• Verzekeringspolissen, 10 jaar en langer. Bij een BA auto of een familiale verzekering kunnen slachtoffers een vordering tot schadevergoeding indienen bij de verzekeraar binnen de 10 jaar vanaf het moment dat ze bericht krijgen dat ze een schadeclaim kunnen indienen. Volgens Assuralia is het dus verstandig om je documen- ten langer dan 10 jaar te bewaren. Maar sommige levens- verzekeringen lopen tot aan het overlijden: deze polissen moet je dus levenslang bewaren.■ Loonbriefjes,10jaarenlanger.Jemaandelijkseloon- strookjes moeten je minstens tien jaar bewaren. Maar voor de berekening van je pensioen bewaar je beter het jaarlijkse overzicht van je salaris tot aan je pensioen, evenals het jaarlijkse uittreksel van de Federale Pensioendienst met je salarisgegevens.

■ Documenten belastingaangifte 10 jaar. De normale termijn voor de controle van je belastingaangifte bedraagt drie jaar, maar die kan tot tien jaar worden verlengd als er sprake is van een vermoeden van fraude of als het om een zogenaamde complexe belastingaangifte gaat. Je moet niet alleen een kopie van je belastingaangifte bewaren, maar ook de documenten waarop ze gebaseerd

is, zoals loonbriefjes, facturen, attesten en bankafschrif-

ten.
■ Documenten om levenslang te bewaren. Alle offici-

ele documenten, zoals je geboorte- of adoptieakte, huwelijks- en echtscheidingspapieren, notariële akten, diploma’s, enz. moet je levenslang bewaren. Hetzelfde geldt voor alle documenten die betrekking hebben op werken die je aan je woning hebt uitgevoerd, wat bij- zonder nuttig is in deze tijden van strengere normen qua energie-efficiëntie en van stedenbouwkundige overtredingen.

Bron : Plusmagazine

maart 2024 | eigenaarsmagazine

18

IN DE MEDIA

Derde van Airbnb-inkomsten

niet belast

Boekingsplatformen als Airbnb zijn sinds 2021 verplicht om aan de Belgische overheid door te geven hoeveel geld de verhuurders via het platform hebben verdiend. Maar één derde van dat geld blijkt spoorloos.

In 2022 gaat het om meer dan 72 miljoen euro dat niet toe te wijzen is aan een belastingplichtige, zo blijkt uit cijfers die Kamerlid Dieter Van Besien (Groen) opvroeg. Verhuurplatform Airbnb bezorgt fiches aan de overheid, maar op bijna 8.000 fiches ontbreken rijksregister en geboortedatum, waardoor de fiscus de belastingplichtige niet kon identificeren.

‘Dat betekent dat de fiscus en de steden belastingen mislopen én dat sommige Airbnb’s blijkbaar illegaal opereren’ zegt Van Besien. ‘Ik kan niet uitleggen aan hardwerkende hoteluitbaters of een reguliere B&B waarom voor hen meer regels gelden dan voor een Airbnb.’

Het Nieuwsblad

Erfbelasting sluipt elk jaar hoger

Omdat de Vlamse overheid de belastingschalen in de erfbe- lasting niet indexeert, neemt de belastingdruk op erfenissen elk jaar toe. Voor de erfgenamen zou een indexering al snel honderden euro’s extra opleveren.

De opeenvolgende Vlaamse regeringen – ook de huidge regering Jambon – hebben sinds 1996 de plafondbedragen in de erfbelasting onveranderd gelaten, en nooit aangepast aan de gestegen leveensduurte (de inflatie). Hierdoor vallen de erfgenamen sneller onder een hoger tarief – waardoor ze meer erfbelasting betalen. Als de belastingschalen de voor- bije kwarteew wel waren geïndexeerd lagen de plafonds nu niet op 50.000 en 250.000 euro maar op 79.000 en 395.000 euro. Op een erfenis van 200.000 euro had dat vorig jaar een verschil gemaakt van 288 euro.

De Standaard

Wie woning kraakt,

wordt bijna nooit bestraft

Wanneer de politie in een woning krakers vindt, worden die in 90 % van de gevallen niet vervolgd.

Sinds eind 2017 is het kraken van zowel bewoonde als onbewoonde panden strafbaar. Er staan zelfs gevangenis- straffen tot twee jaar op. Maar in de praktijk blijkt dat dode letter. Tussen begin 2020 en eind 2022 werden 898 kraak- zaken geregistreerd waarbij 1.331 verdachten betrokken waren. In een kleine 3 procent kwam het tot een vervolging, in 5 procent van de gevallen werden alternatieve maatre- gelen opgelegd.

Dat blijkt uit cijfers die Kamerlid Sophie De Wit opvroeg bij de minister van Justitie. “De vervolging van krakers lijkt in de realiteit een losse flodder. Voor de eigenaars zijn de gevolgen van kraken vaak rampzalig”, vindt ze.

Het Laatste Nieuws

Wie renovatieplicht niet nakomt,

kan ontsnappen aan boete

Kopers van een huis die na vijf jaar de renovatieplicht om gegronde redenen niet konden nakomen, moeten niet per se een boete vrezen. Dat zegt Vlaams minister van Energie Zuhal Demir (N-VA).

Wie na 1 januari 2023 een woning met energielabel E of F koopt, moet die binnen de vijf jaar renoveren tot minstens label D. Lukt dat niet, dan riskeert de koper een boete van 500 tot 5.000 euro.

Maar Demir nuanceert : ‘Als mensen te goeder trouw zijn en gegronde redenen hebben, dan moeten we hen in de eerste plaats helpen. De bedoeling is sowieso niet massaal te beboeten.’

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap werkt nu aan een ‘beslissingsboom.’ Die moet een goede evalua- tie mogelijk maken.

Het Nieuwsblad