EM dec 2023

nr. 511 ERKENNINGSNUMMER P408-448 december 2023

MAANDBLAD VAN DE VERENIGDE EIGENAARS

WAT VERANDERT ER IN 2024 IN VASTGOEDLAND ?

WAT VERANDERT ER IN 2024 IN VASTGOEDLAND ?

PAGINA 4

WAT BIJ FOUTIEVE BEPALING AAN- DELEN IN DE GEMENE DELEN ?

PAGINA 6

ZONNEPANELEN PLAATSEN OP HET GEMEENSCHAP- PELIJK DAK

PAGINA 9

VOORKEURRECHT BRUSSELSE HUURDER BIJ VERKOOP GEHUURDE GOED

PAGINA 12

VERHOOGDE BOETES BIJ NIET-NAKOMING AANGIFTEPLICHT ONROEREND GOED

PAGINA 16

HANDELSHUUR- OVEREENKOMST WIJKT AF VAN TERMIJN VAN NEGEN JAAR

PAGINA 19

2

Documenten voor leden

Gebruik altijd de meest recente versie van onze modelcontracten.

Hoofdverblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeldofongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,30€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,90€ Engelstaligecontracten(vermeldenappartementofwoning) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,60€

Tweede verblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeld/ongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,40€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,50€

Diversen

Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,00€ Pop-up(VlaamsGewest-enkelnederlandstalig) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45,00€ Professionele-nietcommerciëlehuurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50€ Pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,10€ Seizoenspacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14,10€ Autostaanplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,50€ Huuroverdracht

-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€

-niet-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Addendum (Vlaams Gewest)

-feitelijksamenwonendehuurdertoevoegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€

-feitelijksamenwonendevertrekkendehuurdervervangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€ Huurcontractenvoorstudentenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8,30€ VerlenginghuurovereenkomststudentenhuisvestingVlaamsGewest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Syndicuscontract+offerteaanvraagvoordefunctievansyndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19,40€ Modelplaatsbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18,80€ Contractbruikleen(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,20€ Contractbezettingterbede(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,30€ ReglementinterneordeinVerenigingvanMede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55,00€

Brochures (niet-prior verzending)
Handboekappartementsrechtinhoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,00€ BrochureRegelgevingwoonkwaliteitinVlaanderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22,00€

Hoe te verkrijgen?

a) In onze kantoren op volgende adressen:

+(4,30€) 9,00€ +(4,30€) 9,00€

+(4,30€) 9,00€ +(4,30€) 9,00€ +(6,40€) 16,00€ +(4,30€) 9,00€

Antwerpen, Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem (na afspraak) • Brussel, Violetstraat 21, 1000 Brussel • Lebbeke, Aalstersestraat 41, 9280 Wieze (na afspraak) Gent, Kon . Elisabethlaan 5, 9000 Gent • Hasselt, Embuild, Bouwcampus Wetenschapspark, Agoralaan 33, 3590 Diepenbeek
Kortrijk, PIETTE & PARTNERS, Casinoplein 6, 8500 Kortrijk • Leuven, Embuild, Leuven, Dreefstraat 8, 3001 Heverlee •
Oostende, RCF-accountants – belastingconsulenten, Torhoutsesteenweg, 300-302, 8400 Oostende (na afspraak) .

b) Door overschrijving op rekening IBAN: BE72 3631 2461 3516 (bestelling + lidnummer vermelden) + of u het contract per post of per mail (PDF-formaat) wenst te ontvangen .

Al onze contracten zijn ook in het Frans verkrijgbaar

Prijs

Portkosten

+(6,40€) +(6,40€) + (6,40 €)

+ (6,40 €) +(6,40€)

+(6,40€) + (4,30 €) +(6,40€) +(4,30€) +(4,30€) + (4,30 €)

Per mail (PDF)

18,00€ 18,00€ 14,00 €

18,00 € 18,00€

19,00€ 45,00 € 19,00€ 18,00€ 18,00€ 13,00 €

+(6,40€) +(6,40€) +(4,30€) +(4,30€) + (4,30 €)

+ (6,80 €) +(4,10€)

27,00€ 27,00€ 18,00€ 18,00€ 55,00 €

4

Wat verandert er in 2024 in vastgoedland ?

Einde van de federale fiscale belastings- vermindering voor een niet-eigen woning voor nieuwe leningen
De federale woonbonus voor de niet-eigen woning verdwijnt begin 2024. Eind 2020 werd de Vlaamse woonbonus afgeschaft die gold voor de gezinswoning, waardoor kapi- taalaflossingen niet langer fiscaal kunnen worden ingebracht. De federale woonbonus voor een tweede, derde … woning bleef echter wel bestaan. Die fiscale ongelijkheid verdwijnt nu.

Concreet wordt de belastingvermindering opgeheven voor kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen die vanaf 1 januari 2024 worden aangegaan. Voor de leningen die uiterlijk op 31 december 2023 zijn aangegaan, blijft het bestaande voordeel behouden.

De registratierechten voor een erfpacht of opstal stijgen van 2 naar 5 procent
In de marge van de begrotingsopmaak voor 2024 morrelt de regering aan het recht van erfpacht en opstal.

Het recht van erfpacht is het recht op het volle genot van een onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort. In ruil voor dat volle genot betaalt de erfpachter aan de eigenaar doorgaans een vergoeding. Een contract van erfpacht duurt minstens 15 en maximaal 99 jaar.

Het recht van opstal is een (tijdelijk) recht om gebouwen, werken of beplantingen aan te brengen op, boven of onder andermans grond. Een recht van opstal kan maximum 99 jaar duren.

Erfpacht en opstal worden vaak geassocieerd met land- bouwgronden, maar de voorbije jaren worden de technie- ken steeds frequenter toegepast voor grote bouwprojecten aan de kust of in steden. Ook lokale overheden stellen gronden via erfpacht of opstal ter beschikking.

Net zoals bij de aankoop van een grond of woning, gaat de vestiging van erfpacht en opstal gepaard met registratie- rechten. Het tarief bedraagt 2 % en wordt berekend op het totaal van de vergoedingen die de erfpachter of opstalhou- der betaalt aan de eigenaar.

In 2024 zullen de registratierechten stijgen naar 5 %. Met de verhoging wil de regering de kloof met registratierech- ten voor een aankoop kleiner maken om oneigenlijk fiscaal gebruik van de techniek tegen te gaan.

EPC gemeenschappelijke delen voor alle appartementsgebouwen
Tegen 31 december 2023 moeten alle appartements gebou- wen in Vlaanderen over een EPC van de gemmenschap- pelijke delen beschikken. Voor grote en middelgrote appar- tementsgebouwen gold deze verplichting al een tijdje. Tegen 1 januari 2024 moeten ook de kleine appartementsgebou- wen een EPC van de gemeenschappelijke delen (EPC GD) hebben.

De vaststellingen uit het EPC GD worden gebruikt voor het opmaken van het EPC van de individuele appartementen.

Bij het niet tijdig beschikken over een geldig EPC GD legt het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) aan de eigenaar of vereniging van mede-eigenaars een adminis- tratieve geldboete op tussen 500 en 5.000 euro, afhankelijk van het aantal aanwezige gebouweenheden binnen het gebouw. Het betalen van deze boete geeft evenwel geen vrijstelling van de verplichting over een EPC GD te beschik- ken – het EPC GD zal alsnog moeten worden opgemaakt.

Afschaffing premies zonnepanelen in Vlaanderen
De Vlaamse overheid heeft beslist om de premies voor zonnepanelen op 1 januari 2024 stop te zetten. Zonnepanelen met keuringsdatum tot en met 31 december 2023 komen in aanmerking voor een premie.

Voorkeurrecht huurders in Brussel

Vanaf 1 januari 2024 geniet de huurder die in Brussel een woning huurt als hoofdverblijfplaats een voorkeurrecht. De huurder zal dus voorrang krijgen om de woning aan te kopen onder de hem meegedeelde prijs en de voorwaarden. Hij beschikt over 30 dagen om al dan niet in te gaan op het aanbod tot verkoop.

VE WERKING

5

Tegen 31 december 2023 moeten alle appartements gebouwen in Vlaanderen over een EPC van de gemeenschappelijke delen beschikken.

Beperkingen verlaagd BTW-tarief op afbraak en wederopbouw
Vanaf 1 januari 2024 zal het verlaagde btw-tarief van 6% in geheel België enkel nog gelden voor aannemingscontrac- ten (geen verkoopcontracten) indien:

• het de enige en eigen woning van de bouwheer betreft die hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt en waar de bouwheer-natuurlijke persoon ten minste vijf jaar zijn/haar domicilie zal hebben én
• de totale bewoonbare oppervlakte van de nieuw opge- richte woning niet groter is dan 200m2.Investeerders die de heropgebouwde woning zullen ver- huren, kunnen niet langer de 6% btw genieten. De enige verhuurmogelijkheid die overeind blijft binnen het toepas- singsgebied van de 6% btw is deze aan een sociaal ver- huurkantoor (thans woonmaatschappij).De wijzigingen hebben vooral een impact op bouwpromo- toren/projectontwikkelaars: Tenzij de overgangsmaatregel van toepassing is (omgevingsvergunning aangevraagd vóór 1 juli 2023 én btw opeisbaar uiterlijk op 31 december 2024), vallen hun verkopen (op plan) vanaf 1 januari 2024 onder het normaal btw-tarief (21%).

december 2023 | eigenaarsmagazine

6

Wat te doen bij foutieve bepaling van aandelen in de gemene delen ?

Heeft een mede-eigenaar die meent dat
de aandelen van zijn privatieve kavel in de gemene delen verkeerd werden bepaald, een mogelijkheid om die te laten wijzigen ?

Artikel 3.81 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt het vol- gende : ‘De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en ver- nieuwing, worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief goed, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenre- digheid van het nut van deze accessoria voor elk van de privatieve delen. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria naar eigen inzicht ook combineren.’

Er bestaat dus een mogelijkheid om de lasten te verdelen op basis van andere criteria dan louter deze van de res- pectievelijke waarde van elke privatieve kavel. In het kader van dit artikel gaan we echter alleen in op het geval waarin de lasten bepaald worden in functie van die waarde.

Het is uiteraard zo dat ‘waarde’ een moeilijk concept is. Zo kunnen bijvoorbeeld drie vastgoedexperten elk een andere waarde op een kavel kleven.

Waarden zijn ook relatief en subjectief. We horen soms volgende verzuchting van mede-eigenaars : ‘Mijn buur betaalt minder lasten dan ik omdat de waarde van zijn kavel lager is geschat, alhoewel zijn goed heel erg lijkt op het mijne en zelfs bepaalde pluspunten heeft die mijn kavel niet heeft (betere situering van de leefruimte, verder verwijderd van de liftschacht (en dus van de hinder die het liftgebruik meebrengt).’

Bepaling van de waarde

Artikel 3.85, § 1, tweede en derde lid van het Burgerlijk Wetboek zegt het volgende: ‘De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden,

waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omklede verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar. Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte.’

We overlopen hierna de verschillende weerhouden criteria.

1/ De netto vloeroppervlakte

Dit objectieve criterium lijkt op het eerste gezicht niet voor discussie vatbaar. En toch …

Soms komen in een gebouw oppervlaktewijzigingen voor. Dat kan te maken hebben met het feit dat
er tussen het opmaken van de basisakte en de beëindiging van de bouwwerken om bepaalde redenen nog wijzigingen optreden.

Zo gebeurt het bijvoorbeeld dat de oppervlakte van een ‘vuilnislokaal,’ dat gemeenschappelijk is, tijdens de constructiewerken nog wordt beperkt ten gunste van een ruimere (privatieve) autostaanplaats.

APPARTEMENTSRECHT

7

Een mede-eigenaar moet een zware anomalie kunnen aantonen en geen loutere afwijkingen in de marge

Het komt ook voor dat een mede-eigenaar gedurende dertig jaar en zonder bezwaar vanwege de andere mede-eigenaars of vanwege de vereniging van mede-eigenaars (VME), een gemeenschappelijk deel betrekt en verkrijgende verjaring inroept (Er moet

dan wel bekeken worden of aan alle voorwaarden dienaangaande werd voldaan).

2/ De bestemming

We gaan uit van twee concrete voorbeelden.

Een eigenaar verwerft een penthouse met een living van 40m2. Na zijn aankoop en in het vooruitzicht van gezinsuitbreiding, voert hij ingrijpende werken uit waarbij hij een deel van het terras en van de living inneemt om bijkomende slaapkamers te creëren.

Hij heeft hiertoe de nodige stedenbouwkundige vergunningen gekregen en groen licht van de VME.

Een kinesist, eigenaar van een appartement op de eerste verdieping van een gebouw, vormt de initiële slaapkamer om in een consultatieruimte en maakt van zijn gang een wachtkamer. Door de werken wijzigt hij de ‘bestemming’ van zijn privatieve kavel. Hij had dit agendapunt voorgelegd op de Algemene Vergadering (AV) en de andere mede-eigenaars hadden geen bezwaar. Deze bestemmingswijziging was evenmin strijdig met de bepalingen van het reglement van mede-eigendom.

Bestemmingswijzigingen kunnen leiden tot hogere gemeenschappelijke lasten (de lift die frequenter gebruikt wordt, de verlichting in de gemeenschappelijke delen die permanent aan blijft zodat de patiënten van de kinesist gemakkelijker toegang hebben tot het appartement, …)

3/ De ligging

Dit criterium is minder vatbaar voor contestatie, alhoewel het een bron van discussie kan zijn op het ogenblik dat het verslag wordt opgesteld om de waarde te bepalen.

Het is evident dat een appartement met zicht op
zee of volledig zuidelijk gericht, een geprivilegieerde ligging heeft, zelfs als het een identieke oppervlakte en bestemming heeft als een appartement dat aan de noordelijke kant of naast de oprit van het gebouw ligt.

Sommigen menen echter dat die geprivilegieerde ligging niet in rekening gebracht mag worden voor de berekening van de aandelen die als basis dienen voor het aandeel in de lasten omdat niet aangetoond is dat dit appartement grotere lasten teweeg brengt.

Er kan worden gesteld dat die ligging wel invloed heeft op de venale waarde van het appartement, maar niet meetelt voor het bepalen van de aandelen in de lasten.

Een mede-eigenaar voelt zich benadeeld

Stel dat een mede-eigenaar zich benadeeld voelt door de bepaling van de aandelen die volgens hem op basis van voormelde criteria, foutief zijn. Heeft hij een beroep ?

Artikel 3.92 § 7 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt :

‘Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.’

De wet voorziet dus in twee verschillende situaties :

1. Een onjuistheid in de berekening op het moment van het opstellen van de basisakte.

2. Een onjuistheid ingevolge wijzigingen aangebracht aan het gebouw.

De gerechtelijke procedure dient te worden ingeleid bij dagvaarding. Het is niet nodig om alle mede-eigenaars te dagvaarden. De VME volstaat.

Het gerechtelijk debat kan maar moeilijk worden

➤

december 2023 | eigenaarsmagazine

8

Magistraten zijn vaak terughoudend ten aanzien van vragen tot wijziging van de aandelen.

gevoerd zonder voorafgaande expertise, opgelegd door de rechtbank.

Een magistraat zal echter geen expertise opleggen als er niet voldoende elementen zijn die dergelijke expertise, die zeer duur kan zijn, rechtvaardigen.

Houding van de rechtbanken

Magistraten zijn vaak terughoudend ten aanzien van vragen tot wijziging van de aandelen.

De reden is dat men raakt aan een authentieke akte die werd overgeschreven. De dagvaarding moet overigens vermeld worden in de rand van de overschrijving.

Mocht de rechtbank ‘te gemakkelijk’ een vraag tot wijziging aanvaarden, zou het aantal vorderingen toenemen en vooral dat de rechtszekerheid beoogd

door de authentieke akte, te vaak zou worden ondermijnd.

Zo meent de vrederechter van Vorst dat ‘… alleen
de bewezen discrepanties in de evaluatie van de verschillende appartementen bij de totstandkoming van de mede-eigendom, die niet logisch kunnen verklaard worden op basis van objectieve criteria, kunnen leiden tot een correctie van de aandelen.’

Om vast te stellen dat de verdeling niet op de juiste manier werd berekend, moet dus worden aangetoond dat de oppervlaktes slecht werden berekend of dat de bestemming niet op adequate wijze werd weerhouden of nog dat de ligging niet in overweging werd genomen.

Met andere woorden, de mede-eigenaar in kwestie moet een zware anomalie kunnen aantonen en geen loutere afwijkingen in de marge.

Dankzij de vrijstelling moeten verzekeraars zich niet bezighouden met kleine schadegevallen die veel administratie vergen.

betaalbaar. De eerste opdracht van een verzekering is het patrimonium van de verzekerde te handhaven en intact te houden en niet om op te draaien voor allerlei kleine kosten. Voor de verzekeraars maakt het een verschil dat ze niet voor elk klein schadegeval moeten tussenkomen’.

Ook responsabilisering is een reden. ‘De vrijstelling moet ‘moral hazard’ vermijden, het verschijnsel dat mensen gevaar- lijk gedrag gaan vertonen als ze daarbij geen direct per- soonlijk risico lopen’ zegt Caroline Van Schoubroeck, hoog- leraar verzekeringsrecht (KU Leuven) en advocate (Schuermans Advocaten).

Welke soort vrijstellingen bestaan er ?

Er zijn drie gangbare formules.

Bij de vrijstelling ‘vast bedrag’ wordt een bedrag vastgelegd bij het afsluiten van uw polis. Bij elk schadegeval wordt dat toegepast en betaalt u als consument dat deel van de schade zelf.

Bij een vrijstelling ‘percentage’ wordt een percentage vast- gelegd. Stel dat de verzekerde waarde 30.000 € is en er is een vrijstelling van 3 procent, dan bedraagt de vrijstelling 900 €.

Een derde veel gebruikte formule is de Engelse vrijstelling. Als de schade hoger is dan het bedrag van die Engelse

vrijstelling, krijgt u het volledige schadebedrag terugbetaald. Is de schade kleiner, dan betaalt u zelf alle kosten.

Hoe wordt de vrijstelling berekend ?

‘Voor de verzekeraar is het belangrijk dat de verwachte schadelast zoveel mogelijk aansluit bij de werkelijke scha- delast’, zegt Van Schoubroeck. ‘De verzekeraar moet de premie vaststellen vooraleer hij de werkelijke schadelast kent. Als de verzekerde zelf een deel van het risico ten laste neemt, is de schadelast voor de verzekeraar lager en kan hij dat in rekening brengen bij het bepalen van de premie.’

Hoe werkt de vrijstelling bij een brandverzekering ?
Bij de brandverzekering is het bedrag van de vrijstelling gekoppeld aan de ABEX-index, de index die de prijzen in de bouwsector volgt. Voor maart 2023 bijvoorbeeld bedraagt de geïndexeerde vrijstelling in de brandverzekering 307,17 €.

‘Dankzij die indexering, zijn het bedrag van de vrijstelling en de gewaarborgde kapitalen altijd gelinkt aan de huidige prijzen voor herstellingen aan uw woning’, zegt Feyaerts. De hoogte van de vrijstelling heeft ook een impact op de pre- mie. Wilt u een lagere franchise, dan resulteert dat in een hogere premie. Opteert u voor een hogere franchise, dan drukt dat de premie.

Bron : De Tijd

VERZEKERINGEN 11

december 2023 | eigenaarsmagazine

14

IN DE MEDIA

Wildgroei aan attesten en beperkte

bereikbaarheid administraties

De wildgroei aan attesten en certificaten verhoogt de complexiteit van dossiers. Bovendien blijkt dat de administra- ties steeds moeilijker bereikbaar zijn.

Naar aanleiding van een rondvraag van Fednot, schoof maar liefst 82% van de notarissen deze pijnpunten naar voren.

Een ander aandachtspunt is de toenemende complexiteit van de regelgeving omdat de regio’s en de gemeenten hun bevoegdheden elk op hun eigen manier invullen.

Meer uniformiteit en duidelijkheid tussen de verschillende beleidsniveaus is absoluut nodig. Typerend is het toenemend aantal attesten dat vereist is bij de overdracht van vastgoed. Elke regio in ons land vult het begrip ‘overdracht’ ook anders in. Dit leidt tot veel onduidelijkheid over welke attesten er precies nodig zijn, voor welke transactie.

Ook de weinig uniforme manier waarop de gemeenten omspringen met stedenbouwkundige overtredingen, is proble- matisch. Vandaar dat Fednot pleit om meer klaarheid te scheppen over de manier waarop een stedenbouwkundige onregelmatigheid kan worden opgeheven of om oude steden- bouwkundige overtredingen niet langer strafbaar te stellen.

Federatie Notarissen

Fysieke openbare verkopen bijna volledig vervangen door openbare verkopen
via Biddit

In 2022 waren er nog een 100-tal fysieke openbare verkopen in een café of zaaltje waar geïnteresseerde kopers fysiek tegen elkaar opbo- den. Dankzij Biddit, het onlineverkoopplatform van de notarissen, verlopen openbare verkopen online.

Sinds de start van Biddit in het najaar van 2018 werden ruim 31.000 panden op die manier aangeboden. In 2022 ging het om 9.038 ver- kopen. Door de afkoeling van de vastgoedmarkt ligt het aantal dit jaar wat lager.

Het aandeel van Biddit in het totale aantal vastgoedverkopen blijft beperkt tot 4 procent. ‘Via Biddit worden gedwongen openbare ver- kopen georganiseerd, bijvoorbeeld naar aanleiding van een faillissement of een beslag,’ zegt Jan Sap, de CEO van de Federatie van het Notariaat. ‘Daarnaast stappen almaar meer verkopers naar een notariskantoor om hun woning via het platform te verkopen. We merken ook dat nogal wat steden en gemeenten er gebruik van maken.’

De prijs van landbouwgrond kent

geen afkoeling

Uit de laatste Landbouwbarometer van de Federatie van het Notariaat blijkt dat de voorbije vijf jaar de gemiddelde prijs van een hectare landbouwgrond gestegen is met 22,5 procent.

Een landbouwgrond in Vlaanderen kostte in de eerste jaar- helft van 2023 gemiddeld 66.288 € per hectare. In vergelijking met het jaargemiddelde van 2022 is dat een stijging met drie procent.

‘Toch lijkt de periode van de grote prijsstijgingen achter de rug,’ zegt Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be ‘In sommige provincies daalde de prijs zelfs lichtjes.’

Een andere bevinding is dat de percelen minder groot wer- den dan vorig jaar. De oppervlakte van landbouwgronden daalde 16,5 procent in vergelijking met 2022. In de eerste zes maanden van 2023 bedroeg de gemiddelde oppervlakte van een perceel landbouwgrond in Vlaanderen 0,9 hectare.

Het Belang van Limburg

Al 140.419 asbestattetsten uitgereikt op

één jaar tijd.

Sinds november 2022, toen het asbestattest verplicht werd bij de verkoop van woningen die voor 2001 gebouwd zijn, werden al 140.419 asbestattesten afgeleverd. In 65 procent van de woningen is asbest aangetroffen.

Een asbestattest vertelt in welke staat de asbesttoepassing zich bevindt en geeft aan of het asbest zo snel mogelijk verwijderd moet worden. “59 procent van de woningen kreeg het oordeel asbestveilig, omdat er geen asbest of geen onvei- lige asbesttoepassingen zijn gevonden”, legt Jan Verheyen van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) uit. Het overige deel wordt dus als niet-asbestveilig beschouwd.

“Een attest niet-asbestveilig betekent niet dat je een woning niet mag verkopen. Het attest is louter bedoeld om de koper te informeren over het asbest in de woning. Dit verandert niets aan de regelgeving: asbest dat in heel slechte staat is, moet sowieso verwijderd worden”, aldus Verheyen.

Sinds de invoering van het asbestattest ontving OVAM al 90 onafhankelijke klachten over de asbestdeskundigen die de inventaris opstellen en over de correctheid van het attest.

De Zondag

CIB-vastgoedflitsen

Een woninghuurcontract opzeggen vóór het verlijden van de verkoopakte ?

15

Als een verhuurd pand wordt verkocht en de koper wil het renoveren, stelt zich de vraag of de huidige eigenaar de lopende huurovereenkomst kan opzeg- gen in naam van de koper.

De achterliggende motivering bij die vraag is of er moge- lijkheden bestaan om de opzeggingstermijn van 6 maanden, vereist bij opzeg voor grondige renovatiewerken, sneller te laten aanvangen. Door de huidige eigenaar-verhuurder reeds te laten opzeggen, zou de koper nadien sneller aan de slag kunnen met de uitvoering van de werken.

De huidige eigenaar mag echter niet zomaar in naam van de koper opzeggen. Het is immers de koper die beroep doet op de regeling inzake opzeg voor grondige renovatie- werken (met alle daaraan verbonden voorwaarden). Hij is er bijgevolg toe gehouden te verzekeren dat aan deze voorwaarden én naderhand aan de realisatie van het opzeg- gingsmotief is voldaan.

Hetzelfde geldt trouwens voor de opzeg voor eigen gebruik; de huidige eigenaar kan onmogelijk opzeggen voor eigen

gebruik, daar hij/zij (of een verwant) nooit de woning effec- tief zal gaan bewonen, gelet op het feit dat deze wordt verkocht.

Men dient rekening te houden met de bijzondere bescher- ming die voorzien is in artikel 9 van de Woninghuurwet en in artikel 38 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Deze bescherming bestaat erin dat de koper ten vroegste in de rechten en plichten van de verkoper kan treden op het moment van het verlijden van de authentieke akte. Indien de eigendomsoverdracht nog later dan de datum van de authentieke akte plaatsvindt, zal het in de rechten en plich- ten treden pas dan kunnen gebeuren.

Met andere woorden: de koper kan niet vroeger opzeggen dan het moment van het verlijden van de authentieke akte. Dit blijft zo, zelfs in het geval in de huurovereenkomst een recht van uitzetting bij vervreemding is voorzien. Dergelijke clausule is in strijd met het woninghuurrecht en zal bijgevolg steeds buiten beschouwing worden gelaten.

Bron : Vastgoedflitsen

december 2023 | eigenaarsmagazine

16

Verhoogde boetes bij niet-nakoming aangifteplicht onroerend goed

Bij Koninklijk Besluit van 20 september jongstle- den, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 12 oktober 2023, werden verhoogde boetes inge- voerd voor wie renovatiewerken aan zijn woning uitvoert of een onroerend goed aankoopt in het bui- tenland en dit niet spontaan aangeeft bij het kadaster.

Buitenlands onroerend goed

Belgische rijksinwoners worden in ons land belast op hun wereldwijd inkomen en moeten hun vastgoed gelegen in het buitenland verplicht opnemen in hun Belgische belas- tingaangifte. Dat buitenlands vastgoed wordt sedert aan- slagjaar 2022 op dezelfde wijze belast als Belgisch vastgoed. De fiscus kent ook aan buitenlandse onroerende goederen een kadastraal inkomen (KI) toe.

We merken op dat een verkoop of vererving ook spontaan moet gemeld worden.

Renovatiewerken

Na grondige verbouwingen die uw woning vergroten of het comfort verhogen, moet u dat binnen dertig dagen na de voltooiing van de werken spontaan melden aan de Administratie Opmetingen en Waarderingen (het vroegere Kadaster).

Bij verbouwingen waarvoor een stedenbouwkundige ver- gunning verplicht is, wordt de administratie automatisch op de hoogte gebracht door de gemeente. U krijgt dan een aangifteformulier toegestuurd.

Na de melding wordt het oude KI herzien. Het KI wordt aangepast als het bedrag met minstens 15 procent of min- stens 50 euro wijzigt.

Het nieuwe of herschatte KI wordt u betekend, dat wil zeg- gen meegedeeld per aangetekende brief.

Over welke werken gaat het ?

Werken die aanleiding geven tot een verhoging van het KI zijn enerzijds werken die extra (woon)ruimte creëren, zoals bijvoorbeeld het omvormen van een zolder tot slaapkamer, het bijbouwen van een veranda, het plaatsen van een carport (ook al behoort die niet direct tot de woning). Anderzijds gaat het om werken die het comfort van de woning verhogen, zoals het installeren van centrale verwarming of van een (extra) badkamer.

Energiebesparende investeringen aan bestaande woningen hebben evenwel geen impact op het KI. Als u uw woning isoleert, dubbele beglazing plaatst, zonnepanelen installeert of een verwarmingsketel vervangt, verhoogt het KI niet.

Verhoogde boetes

Bij niet-aangifte of te late aangifte riskeert u administratief te worden beboet. De hoogte van de boete hangt af van het KI van de woning en bedraagt :

■ 1.000 € voor een KI van minder dan 745 € ■ 2.000 € voor een KI tussen 745 en 2.500 € ■ 3.000 € voor een KI van 2.500 € of meer

Sedert 1 januari 2021 moeten Belgische belastingplichtigen die in het buitenland vastgoed aankopen binnen vier maan- den spontaan aangifte doen van deze aankoop aan de Belgische fiscus. Dit kan online via MyMinfin.be door het aangifteformulier dat ter beschikking staat op de website van de FOD Financiën in te vullen. Ook kan het aangiftefor- mulier per e-mail verzonden worden naar foreigncad@minfin.fed of per post naar de Administratie Opmetingen en Waarderingen, Koning Albert II-laan, 33, bus 55, 1030 Brussel.

18

Vertrekkende huurder mee veroordeeld tot betaling huurachterstallen

W anneer één van de feitelijk samenwonende partners de huurovereenkomst opzegt voor wat zijn deel betreft en er geen vervangende huurder wordt voorgesteld of aanvaard, dan kan de verhuur- der de huurder aanspreken om de huurprijs te beta- len gedurende zes maanden nadat hij geen huurder

meer is.

Twee feitelijk samenwonende partners, A en B, sloten op 17 mei 2021 een woninghuurovereenkomst af die zij beiden tekenden. Op 27 september betekent A de opzeg van drie maanden aan de verhuurder, zodat de huurovereenkomst voor A officieel een einde nam op 31 december 2021. De huurovereenkomst werd op dat ogenblik nog verdergezet door de andere feitelijk samenwonende partner B, doch deze stopte in de maand december met het betalen van huur.

De verhuurder stelde een vordering in tot hoofdelijke ver- oordeling van A en B tot betaling van de huurachterstallen, een bezettings- en wederverhuringsvergoeding jegens B en de vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel. Hij steunde zich op de bepaling van artikel 52 van het Vlaams Woninghuurdecreet dat stelt dat als er geen vervangende huurder wordt voorgesteld of aanvaard, de verhuurder de vertrekkende huurder kan aanspreken in betaling van de huurprijs gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer is.

Hoofdelijke gehoudenheid

A beweerde in eerste instantie dat de verhuurder zich niet kon beroepen op de toepassing van artikel 52 van het Vlaams Woninghuurdecreet, gezien de vordering niet werd ingesteld binnen de voorziene termijn van zes maand.

Dit standpunt werd door de vrederechter van Oudenaarde in zijn vonnis van 3 oktober 2022 niet gevolgd. Hij stelde dat de termijn van zes maanden een bijkomende gehou- denheid van de vertrokken huurder impliceert en geenszins betekent dat de verhuurder binnen zes maanden een vor- dering in rechte zou moeten instellen jegens de ver- trokken huurder.

De vrederechte concludeert dat zowel A als B hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de huurachterstal. De termijn van zes maand liep van 1 januari tot 30 juni 2022. De huur- overeenkomst werd ontbonden bij vonnis op 9 mei 2022

Vrijwaringsvordering

De vrederechter is van oordeel dat, mocht de verhuurder zich voor de achterstallen dus richten tot A, laatstgenoemde zich voor de huurgelden die moesten worden betaald vanaf januari 2022 (het moment dat A geen huurder meer was), wel voor de totaliteit kan laten vrijwaren (lees terugbetalen) door B.

Voor de huurachterstal die betrekking heeft op de maand december 2021, kan de vrijwaringsvordering maar toegekend worden voor de helft, aangezien A toen nog huurder was.

Vrijgave huurwaarborg

De vrederechter veroordeelde B tot betaling van een weder- verhuringsvergoeding en een bezettingsvergoeding.

Wat de waarborg betreft, argumenteerde A dat zij het vol- ledige bedrag had betaald en dat de huurwaarborg dus in haar voordeel moest worden vrijgegeven. Dit standpunt werd niet gevolgd door de vrederechter. De discussie omtrent de samenstelling van de huurwaarborg is een discussie tussen de huurders onderling en heeft niets te maken met de vrijgave ervan ten voordele van de verhuurder in het kader van de niet-nakoming van de contractuele verplich- tingen.

De vrederechter oordeelde dat de volledige huurwaarborg moet worden vrijgegeven ten voordele van de verhuurder. Opnieuw kon A zich richten tot B voor de terugbetaling van de helft van de huurwaarborg. Deze helft betrof het aandeel waartoe B gehouden was als medehuurder.

Bron : Vastgoedflitsen

Handelshuurovereenkomst wijkt af van de termijn van negen jaar

V erhuurder en huurder hebben een handelshuur- overeenkomst afgesloten voor negen jaar. De huurovereenkomst bevat een clausule waarbij de huur nadien telkens voor een jaar wordt verlengd. Is

dit geldig ?

Artikel 13 van de handelshuurwet stelt dat het akkoord van de partijen om af te wijken van de termijn van negen jaar voor de hernieuwde handelshuur moet blijken uit een authentieke akte of uit een voor de rechter afgelegde ver- klaring.

In casu hebben partijen de wet niet gerespecteerd. De vraag is dan, wat in dit geval de sanctie is. Gaat het om een rela- tieve nietigheid in het voordeel van de huurder of beschermt dit artikel ook de verhuurder en kan die dus ook de nietig- heid inroepen ?

Dwingend recht

De regels rond de duur van de handelshuurovereenkomst, zijnde artikel 3 tot 5 van de handelshuurwet, zijn van dwin- gend recht. Dat wil zeggen dat de partijen er niet van mogen afwijken tenzij dit recht uitdrukkelijk of impliciet bij wet wordt verleend.

Stabiliteit garanderen aan huurder

De wettelijk verplichte minimumduur van 9 jaar heeft als doel een zekere stabiliteit te garanderen aan de huurder met het oog op de continuïteit van de handelszaak. Het geeft de huurder de kans om zijn handelszaak te ontplooien en de gedane investeringen af te schrijven.

Handelshuurovereenkomst korter dan 9 jaar

De nietigheid van het beding waarbij een kortere duur van 9 jaar werd overeengekomen, kan door de beschermde partij, zijnde de huurder, worden ingeroepen. Roept de huurder als beschermde partij de nietigheid in, dan moet de rechter de nietigheid uitspreken. Het overeenkomen van een kortere duur maakt de handelshuurovereenkomst zelf niet nietig, maar de duur ervan wordt van rechtswege verlengd tot 9 jaar. Deze relatieve nietigheid geldt dus enkel voor het geval dat een kortere duur dan 9 jaar werd over- eengekomen.

Handelshuurovereenkomst langer dan 9 jaar

De wettekst verzet er zich niet tegen dat partijen een han- delshuur voor langer dan 9 jaar aangaan. Aan het opzet van de handelshuurwet – de bescherming van het han- delsfonds – wordt hier niet geraakt. Er moet wèl rekening worden gehouden met de specifieke vormvoorwaarde om een huur van langer dan 9 jaar tegenwerpelijk te maken aan derden.

Werd een handelshuurovereenkomst van langere duur dan 9 jaar afgesloten zonder dat de overeenkomst in authentieke vorm wordt gegoten en dus niet wordt overgeschreven op het kantoor rechtszekerheid, is niet tegenstelbaar aan derden. Tussen de partijen die het contract ondertekend hebben, is het contract wèl perfect geldig.

Bron : Vastgoedflitsen

19

december 2023 | eigenaarsmagazine

20

Wijziging tarieven voor indexatie en registratie

Indexatie

neren er u aan dat twaalf telefonisch verstrekte adviezen begrepen zijn in het lidgeld.

Wenst u automatisch verwittigd te worden van de aanpas- sing van de huurprijs, dan kan u aansluiten bij onze auto- matische indexdienst. Telkens de huur mag aangepast worden, krijgt de verhuurder een kant en klare brief met de wettelijke indexberekening. Op de brief staan de naam en het adres van de huurder reeds vermeld. Het volstaat om de brief te ondertekenen, de datum in te vullen en door te sturen naar de huurder.

Heeft uw verhuurd pand echter een ongunstig EPC of EPB- certificaat, dan is een specifieke berekening vereist met toepassing van een correctiefactor. Onze medewerkers kunnen u telefonisch helpen bij de berekening. Wenst u een berekening op papier met een aangepaste brief voor uw huurder, kan dit tegen een kostprijs van 25 €.

Hoe sluit u aan bij de automatische indexdienst ?

Dit kan zeer eenvoudig. U stuurt ons een kopie van de volledige huurovereenkomst, zodat wij over de juiste gege- vens beschikken. U gelieve te waken over de leesbaarheid van de voornaamste elementen van het huurcontract, zoals daar zijn :

• naam en voornaam van de huurder, voorafgegaan door ‘de heer’ of ‘mevrouw’;
• adres van het verhuurde pand : stad of gemeente, straat, huis- en busnummer ;
• datum van inwerkingtreding;
• datum van ondertekening (onderaan het contract);
• huurprijs (zonder lasten) en bedrag van de lasten metvermelding of het gaat om een provisie (voorschot) of een forfait (vast bedrag);

■ in geval van vervanging van huurder(s) door nieuwe huurder(s) dient de naam van beiden vermeld te worden.

Hoe verstuurt u ons het contract ?

Ofwel stuurt u een papieren kopie (originele documenten worden enkel teruggestuurd mits voorafgaande betaling van de portkosten) naar Verenigde Eigenaars, Violetstraat, 21, 1000 Brussel. Ofwel mailt u een PDF-bestand (onze diensten aanvaarden geen apart gescande bladzijden, noch foto’s van documenten) naar index@ve-pr.be

Wat kost het ?

Vanaf 1 januari 2024 betaalt u voor het jaar van de opname van het contract in de automatische indexdienst 25 €. De daaropvolgende jaren betaalt u 12 €. Voor wijzigingen aan bestaande contracten wordt 15 € aangerekend.

De indexatiebrieven worden per mail verstuurd. Wenst u deze toch per post te ontvangen, dan wordt een bijkomende kost van 5 € per contract aangerekend.

Bijkomende inlichtingen ?

Neem contact op met het kantoor te Brussel op het num- mer 02/880.60.24, mail naar index@ve-pr.be of schrijf naar Verenigde Eigenaars, Violetstraat 21, 1000 Brussel.

Registratie

der(s) met rijksregisternummer, de handtekening van één van de partijen, de datum van ondertekening, …) of werden de vereiste toestemmingsformulieren niet bijgevoegd. Onze medewerkers dienen dan de leden te contacteren om deze gegevens op te vragen. Het hoeft geen betoog dat dit bij- zonder tijdrovend is en dat in die gevallen het gevraagde forfait van 25 € ontoereikend is.

Met ingang van 1 januari 2024 wordt het tarief daarom aangepast. Is het ingediende dossier volledig, dan betaalt u 32 €.

Onze indexdienst is dagelijks bereikbaar tussen 9 en 15u (woensdag tot 12u) op het nummer 02/880.60.24 voor vragen aan- gaande de aanpassing van de huurprijs. Telefonische consultaties worden aange- merkt als een juridisch advies. We herin-

Sedert medio 2020 kunnen leden bij onze diensten terecht voor de registratie van hun documenten. Wij hebben vastgesteld dat dossiers vaak niet volledig zijn. Niet alleen ontbreken gegevens op het document zelf (zoals de volledige identiteit van de huur-

21

Wenst u automatisch verwittigd
te worden van de aanpassing van de huurprijs, dan kan u aansluiten bij onze automatische indexdienst.

Bij een onvolledig dossier zal er, voor de bijkomende administratieve handelingen (zoals mailwissels of telefoons voor het bekomen van ontbrekende info) een extra kost worden aangerekend van 20 €, die desgevallend nog kan verhoogd worden in functie van de extra tijd die onze medewerkers besteden aan de behandeling van het dossier.

Hoe bezorgt u de documenten

Ofwel stuurt u een PDF-bestand naar info@ve-pr.be Opgelet ! Onze diensten aanvaarden geen apart gescande bladzijden, noch foto’s van documenten.

Ofwel stuurt u een papieren kopie naar Verenigde Eigenaars, Violetstraat, 21, 1000 Brussel of Koningin Elisabethlaan, 5, 9000 Gent, of u geeft de documenten ter plaatse af, of u deponeert ze in de brievenbus. Stuurt u een origineel document op, dan bezorgen wij u dat alleen per post terug na betaling van een forfait voor de portkosten van 6,40 €.

Wat kost een registratie door onze diensten ?

Per te registreren document betalen onze leden een forfai- taire kost van 32 €. Worden de huurovereenkomst en plaats- beschrijving gelijktijdig aangeboden, dan wordt dit bedrag slechts éénmaal aangerekend. Bij afgifte van de documen- ten in één van onze kantoren, dient de registratiekost ter plaatse betaald te worden. Indien u de documenten opstuurt, kan u voormeld bedrag overschrijven op rekening BE72 3631 2461 3516 met vermelding ‘Registratie + lidnum- mer + naam van de huurder”

december 2023 | eigenaarsmagazine