EM mei 2024
EDITORIAAL
3
Wooncrisis:
hoe het tij keren?
Vrijwel alle politieke partijen maken van
‘betaalbaar wonen’ één van hun belang
rijkste verkiezingsthema’s.
Dat het maatschappelijk debat over
wonen op gang wordt getrokken, is toe
te juichen. Ons land staat voor grote
uitdagingen.
De woningmarkt kampt met een krapte.
Dit verklaart de stijgende koop- en
huurprijzen, ondanks een ‘afkoelende’
markt.
Daarbij komt nog dat de bevolkings
groei, mede ten gevolge van de politieke
instabiliteit in de wereld, toeneemt en
dus ook de vraag blijft stijgen.
Eén van de pistes die worden voorop
gesteld om te komen tot voldoende en
aangepaste woningen, is het inzetten
op verdichting in dorps- en stadskernen.
In plaats van het blijven aansnijden van
nieuwe gronden voor eengezinswonin
gen, moet wegens het toenemend aan
tal kleine gezinnen, het aanbod aan
meergezinswoningen omhoog. De toe
name van meergezinswoningen in
dorps-en stadskernen zal al meteen
een positieve invloed hebben op de
mobiliteit, het energieverbruik, e.d.
Maar het ontbreekt aan draagvlak : de
mensen zelf én de lokale besturen
VERENIGDE EIGENAARS
schrikken terug voor een doorgedreven
‘verappartementisering’ . De ultieme
droom van het gros van de bevolking
blijft nog altijd ‘huisje-tuintje-boompje’ .
Bovendien is de recente federale maat
regel die het tarief van 6 procent BTW
op sloop en wederopbouw terug
schroeft, geen stimulans om bijvoor
beeld grote energieverslindende wonin
gen uit de jaren ’60 -’70 op een groot
stuk grond, te vervangen door compacte
wooneenheden.
Linkse partijen pleiten voor de bouw
van 100.000 extra sociale woningen
tegen 2035, naast het klimaatneutraal
maken van alle bestaande sociale huur
woningen tegen 2050. Dit lijkt ons een
nobele doelstelling, maar de vraag is
hoe dat in de praktijk kan gerealiseerd
worden.
De partij Vooruit wil bovendien op de
private koopmarkt het verkooprecht
(de vroegere registratierechten) van 3
% op de eerste woning verlagen en die
voor tweede eigendommen fiks verho
gen tot maar liefst 21%, in de hoop dat
daardoor meer woningen naar jonge
starters zullen gaan.
Het is duidelijk dat dergelijke maatregel
een negatieve impact zal hebben op
de betaalbaarheid van wonen voor
Redactie en publiciteit: Violetstraat 21 • 1000 Brussel • info@ve-pr .be • 02 880 60 24
Verantwoordelijke Uitgever: K . D’Hauwers • Aalstersestraat 41 • 9280 Wieze
Alle briefwisseling is te richten aan het secretariaat
Publiciteit en publireportages vallen niet onder de verantwoordelijkheid
van de redactie of het bestuur van de Verenigde Eigenaars
mensen die zich geen eigen woning
kunnen aanschaffen – net hùn kiezers-
publiek. Verhuren is immers een eco
nomische activiteit : als een particuliere
investeerder meer moet betalen voor
de aanschaf van een pand, zal dit zich
vertalen in een hogere huur.
De Verenigde Eigenaars dringen er bij
alle politieke partijen op aan om na te
denken bij het lanceren van maatrege
len die op het eerste gezicht bescher
mend lijken voor de doelgroep, maar
in realiteit het omgekeerde effect
teweegbrengen. Het blijken al te vaak
“de fausses bonnes idées’ .
Wij pleiten voor maatregelen die inves
teringen aanmoedigen in plaats van ze
af te remmen. We kunnen ons dan ook
vinden in voorstellen die de private
verhuurder zien als een partner van de
overheid. Zo zijn CD&V en N-VA voor
stander van geconventioneerd verhuren
en van alternatieve woonvormen, zoals
woningdelen en dit zowel op juridisch
als op stedenbouwkundig vlak.
Dergelijke ingrepen zullen enerzijds het
aanbod op de private woninghuurmarkt
vergroten en anderzijds de verhuurders
meer zekerheid bieden zodat zij ten
minste al niet afhaken.
Het bestuur
van de Verenigde Eigenaars
mei 2024 | eigenaarsmagazine
4
Standpunten politieke partijen
over de woninghuurmarkt
In het vooruitzicht van de verkiezingen van 9 juni
eerstkomend, namen wij de programma’s door
van de politieke partijen die opkomen in Vlaanderen,
op zoek naar hun standpunten over de private woning
huurmarkt.
Debat jongerenvoorzitters
Vertegenwoordigers van onze vereniging woonden in
februari een debat bij op Batibouw georganiseerd door
Embuild. Thema van het debat was : ‘Hoe vermijden dat
een woning onbetaalbaar wordt ?’ De voorzitters van de
jongerenafdeling van de voornaamste Belgische politieke
partijen lichtten er het partijstandpunt toe.
Een veelgehoorde uitspraak was: ‘Een hoger aanbod
zal de aankoopprijzen en bijgevolg ook de huurprijzen
verlagen’ .
De meeste partijen pleiten voor een vereenvoudiging van
de regelgeving en voor het fiscaal stimuleren van reno
vaties. Het pleidooi voor eenvoudigere regels staat nogal
haaks op de voorstellen van enkele partijen om stimulan
sen voor (energie)renovatie te onderwerpen aan bijkomende
voorwaarden en om sancties op te leggen als de verplichte
normen niet (tijdig) worden gehaald.
Partijprogramma’s
Ook de partijprogramma’s van de voornaamste Vlaamse
partijen hebben we doorgenomen. We geven ze in alfa
betische volgorde.
CD&V gaat voor kwalitatieve, aangepaste en betaalbare
huisvesting. De partij is voorstander van gemengde
projecten waarbij overheid en private sector samen
aanbod realiseren. Ze wil een kwalitatieve huurmarkt
ondersteunen ervan uitgaande dat energiezuinige wonin
gen bijdragen aan de klimaatdoelstellingen en aan
betaalbare huisvesting.
Via lokale taskforces wil de partij alle spelers uit het brede
domein van wonen samenbrengen om op een gecoördi
neerde wijze de woonproblematiek aan te pakken en
haalbare oplossingen uit te werken.
Nieuwe woonvormen moeten volgens de partij worden
geëxploreerd, ondersteund en juridische hinderpalen
moeten weggewerkt. Het gaat daarbij om gemeenschap
pelijk wonen (cohousing, woningdelen, zorgwonen), maar
ook om andere woonvormen zoals community land trusts,
assistentiewoningen,…
N-VA
N-VA wil mensen aanmoedigen om hun eigen huis te
kopen. Wonen in eigen streek is belangrijk.
Ook wie huurt mag niet uit de boot vallen. De ingewikkelde
huurwetgeving schrikt vandaag te veel eigenaars af om
een woning te verhuren. De partij wil de spelregels sim
peler maken opdat het aantal huurwoningen zou stijgen
en de huurprijzen zouden dalen.
Een eigen woning is de beste sociale bescherming. Daarom
wil de partij het verwerven van de eigen woning aanmoe
digen door de verkooprechten te verlagen. Bovendien wil
de partij energiebesparende investeringen in het woning
park aanmoedigen en tevens het aanbod aan huurwonin
gen verhogen. Door in te zetten op energiebesparende
investeringen in huurwoningen met een beperkte huurprijs,
bijvoorbeeld via de huur- en isolatiepremie wil de partij
ervoor zorgen dat de energiefactuur daalt voor de huurders.
De partij wil hamsterhuren stimuleren. Dit is een formule
waarbij een kandidaat-koper een woning eerst een aantal
jaren huurt, met koopoptie. Als de hamsterhuurder beslist
om de woning aan te kopen, worden de betaalde huur
gelden in mindering gebracht van de aankoopprijs.
5
Het kostenplaatje van de renovatieboodschap
wordt door de partijen niet begroot. Ook de
haalbaarheid wordt niet onderzocht.
De partij stelt dat ‘een huis dient om in te wonen, niet om
mee te speculeren’ . Ze geeft gezinnen voorrang op inves
teerders door een zelfbewoningsplicht in te voeren en het
voorkooprecht van de huurders te veralgemenen.
Ze introduceert een renovatierecht : de overheid moet
garanderen dat iedereen die wil renoveren, dat ook kan.
Via een nieuwe openbare bank zouden eigenaars en
huurders de kosten voor renovatiewerken voorgeschoten
krijgen.
De partij wil de huurprijzen begrenzen aan de hand van
objectieve criteria zoals de kwaliteit van de woning, de
isolatie, de ligging en het aantal kamers.
Alle woningen die te huur worden aangeboden zouden
opgelijst worden op een Vlaamse huurwebsite met ver
melding van de volledige huurprijs.
De waarborg wordt opnieuw verlaagd naar twee maanden
huur en alle waarborgen worden verzameld in een centraal
huurwaarborgfonds.
Het conformiteitsattest wordt verplicht en in de Vlaamse
Codex wonen worden geluidsnormen opgenomen.
De partij pleit voor overheidssteun in ruil voor kwalitatieve
huurwoningen aan een betaalbare prijs. Zij wil dat de
Vlaamse regering met de private sector rond de tafel gaat
zitten.
De registratierechten voor een tweede woning wenst de
partij te verlagen naar 8 % op voorwaarde dat deze ver
huurd wordt.
De partij streeft naar kwalitatieve uitbreiding van de private
huurmarkt. Financiële stimuli voor renovaties en intensieve
controles moeten zorgen voor een kwaliteitsverbetering
van huurwoningen. Het conformiteitsattest moet verplicht
worden.
STANDPUNT VAN DE VERENIGDE EIGENAARS
Zowel tijdens het debat tussen de jongerenvoorzitters als
in de partijprogramma’s worden veel algemeenheden
naar voor gebracht. Alle partijen willen – uiteraard – dat
elke burger een kwalitatief en betaalbaar dak boven het
hoofd heeft. Er worden slogans gebruikt die weliswaar
goed klinken, maar niet afgetoetst zijn naar de realiseer
baarheid.
De wil van sommige partijen om zowat gans Vlaanderen
te renoveren klinkt bepaalde sectoren (zoals de bouw) als
muziek in de oren en is ook voor de overheid een nobele
Bovendien wordt het kostenplaatje van de renovatiebood
schap door de partijen niet begroot, noch de haalbaarheid
onderzocht.
Wat verder opvalt is dat de meeste partijprogramma’s
weinig tot geen aandacht hebben voor de private verhuur
der. De dagelijkse ervaring van onze vereniging is nochtans
dat het de verhuurder de laatste jaren knap lastig wordt
gemaakt en dat de regelgeving streng en ingewikkeld wordt.
Denken we maar aan de beperkingen van de mogelijkheid
tot indexering van de huurprijs van minder goed geïsoleerde
doelstelling, doch iemand moet het feestje betalen. In
eerste instantie is dat de vastgoedeigenaar… Het is evenwel
logisch dat deze kosten uiteindelijk aan de huurder zullen
worden doorgerekend.
woningen, terwijl de renovatiekost juist enorm is gestegen.
En laat de complexiteit van de regelgeving en de onzeker
heid nu juist één van de voornaamste redenen zijn waarom
het aanbod aan private huurwoningen stokt.
➤
mei 2024 | eigenaarsmagazine
6
De dagelijkse ervaring leert dat het de verhuurder de laatste
jaren knap lastig wordt gemaakt en dat de regelgeving streng en
ingewikkeld wordt, terwijl juist de complexiteit van de regelgeving
en de onzekerheid de voornaamste redenen zijn waarom het
aanbod aan private huurwoningen stokt.
Het stelsel van huurpremies en -subsidies dient uitgebreid
en vereenvoudigd te worden.
De leuze van de partij is ‘Meer woningen naar starters,
g
minder naar tweedeverblijvers’ .
Vooruit wil dat huurwoningen betaalbaar worden door de
i
e
t
a
huurwaarborg opnieuw te verlagen naar twee maanden
huur. Om te beletten dat verhuurders een buitensporige
s
g
huurprijs vragen, wil de partij een huurprijsrem invoeren;
i
verhuurders zouden niet meer dan 10 % boven de lokale
richthuurprijs mogen vragen. Doen zij dat toch, dan moeten
r
t
g
n
ze dit verantwoorden voor een huurcommissie. Er wordt
gen (EPC E en F) en van woningen zonder EPC voorzien.
Verhuurders zouden wel sterk ondersteund worden om hun
huurwoningen energiezuinig en duurzaam te renoveren.
Om de aankoop van een woning voor jonge starters te
vergemakkelijken, wil de partij de notariskosten doen dalen
en de verkooprechten op de eerste woning verder verlagen.
De verkooprechten voor tweede woningen zouden wel fiks
omhoog gaan.
n
De partij wil een opkoopbescherming invoeren.
i
Dit houdt in dat investeerders in populaire stadsbuurten
alleen de kans krijgen om woningen te kopen voor verhuur,
als ze de huurprijs onder de marktprijs laten zakken. Doet
n
r
de investeerder dat niet, dan blijft hij verplicht aan
e
n
s
i
een verbod tot huurindexering van slecht geïsoleerde wonin
r
u
Poederleese weg 74/1, 2275 Lille
Exclusief voor de klanten van het Eigenaarsmagazine bieden wij aan :
EPC appartement:
woning :
EPCGemeenschappelijke delen :
195 €,incl BTW
(forfaitaire prijs voor de eerste 3 appt/winkels in het gebouw)
+ 30 €, incl BTW per bijkomend appt/winkel in het gebouw
ASBESTATTEST: appartement:
woning :
PAKKET: appt
woning
EPC+elektricicteit
EPC+asbest
EPC+asbest + elek
EPC+elektriciteit
EPC+asbest
EPC+asbest + elek
Wilt u tegelijkertijd meerdere EPC’s in hetzelfde gebouw laten opmaken,
neem dan zeker contact op voor een extra korting.
Een afspraak vastleggen kan op 0487/412206 of via info@ekonorm.be
Wij werken in de provincies Antwerpen, Limburg, Vlaams-Brabant en Oost-Vlaanderen
de zijlijn.
a
e
e
t
k
t
Expertise
& Efficiëntie
t
i
u
r
Al meer dan
10 jaar tOpkwaliteit
n
in keuringen
a
Uw veiligheid
Onze prioriteit
BelgateQ, een geaccrediteerd keuringsorganisme, biedt al meer
dan 10 jaar kwaliteit en betrouwbaarheid in de sector. Onze flexibiliteit
maakt snelle afspraken mogelijk met een optimale klantenservice.
e
u
Onze specialiteiten
140 €,incl BTW
170 €,incl BTW
475 €,incl BTW
525 €,incl BTW
e
e
h
e
Speciale prijzen voor leden van de verenigde eigenaars.
Elektrische keuring: €140 incl. btw (combi prijs)
Asbestkeuring: €480 (apt.) | €530 (won.) incl. btw
EPC-keuring: €150 (apt.) | €175 (won.) incl. btw.
v
Aanvraag via:
300 €,incl BTW
590 €,incl BTW
750 €,incl BTW
330 €,incl BTW
670 €,incl BTW
belgateq.be/order
C
n
Vermeld dat je van
c
830 €,incl BTW
voor meer info bel:
+32 230 30 23
Eigenaarsmagazine komt
om van deze speciale
k
k
s
BELGATEQ VZW | BTW-nummer: BE 0844.752.016
HOOFDZETEL VILVOORDE | Luchthavenlaan 25a, 1800 Vilvoorde
VESTIGING ANTWERPEN | Antwerpsesteenweg 124, 2630 Aartselaar
VESTIGING BERINGEN | Everselstraat 133, 3580 Beringen
prijzen te genieten 🙂
P
i
s
i
t
a
r
e
t
E
t
k
e
l
E
s
A
s
e
b
a
G
W
r
7
De staat van een
verhuurde woning
Algemene principes
Onze diensten krijgen vaak vragen over de staat
van een verhuurde woning bestemd tot het
hoofdverblijf van de huurder. In het kader van dit
artikel bespreken we de regeling van het Vlaams
Woninghuurdecreet. Deze principes zijn overwegend
gelijkaardig in de overige gewesten.
A. Rechten en plichten van de verhuurder
1/ Staat bij aanvang
De verhuurder moet een woning ter beschikking stellen die
conform is op het moment dat de huurovereenkomst wordt
gesloten.
Een woning is conform als ze zowel bij de aanvang als in
de loop van de huurovereenkomst voldoet aan een aantal
minimumvereisten op het gebied van veiligheid, gezond
heid, woonkwaliteit. Deze kwaliteits-en veiligheidsnormen
liggen vast in de regelgeving, die tevens bezettingsnormen
voorziet.
Gebreken aan de minimale kwaliteitsnormen worden inge
deeld in drie categorieën, gaande van
■ kleine gebreken die de levensomstandigheden van de
bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen
uitgroeien tot ernstige gebreken (categorie I)
over
■ ernstige gebreken die de levensomstandigheden van
de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct
gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid (cate
gorie II)
tot
■ ernstige gebreken die mensonwaardige omstandighe
den veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor
de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waar
door de woning niet in aanmerking komt voor bewoning
(categorie III).
Een woning met enkele kleine gebreken is niet ongeschikt
en niet onbewoonbaar. Zeven gebreken van categorie I
gelden evenwel als een gebrek van categorie II. Een woning
met een gebrek van categorie II is ongeschikt, terwijl een
woning met een gebrek van categorie III ongeschikt en
onbewoonbaar is.
Vanaf 1 januari 2030 zal elke woning ook moeten beant
woorden aan de zogenaamde energienorm die uiteengezet
is in het Eigenaarsmagazine van februari 2024.
De verhuurder moet de woning in een goede staat van
onderhoud leveren aan de huurder. Dat betekent proper,
zonder gebreken en met toestellen die werken zoals het
hoort. De woning moet kunnen dienen tot het gebruik
waartoe ze bestemd is.
De verhuurder moet de huurder de door de fabrikant opge
stelde onderhoudsinstructies van technische installaties
bezorgen. Sommige installaties zoals domotica, zonneboi
lers, warmtepompen, … moeten immers op een bepaalde
manier worden onderhouden.
2/ Herstellingen in de loop van
de huurovereenkomst
De verhuurder moet alle herstellingen uitvoeren, met uit
zondering van kleine herstellingen (zie hieronder B.1/). Hij
moet herstellingen altijd vakkundig (laten) uitvoeren. De
huurder is verplicht om de verhuurder op de hoogte te
brengen van de herstellingen die nodig zijn en door de ➤
mei 2024 | eigenaarsmagazine
8
Het is gebruikelijk dat de verhuurder jaarlijks langs
komt om de woning te controleren. Hij mag enkel
langskomen op vooraf afgesproken tijdstippen.
verhuurder moeten worden uitgevoerd. Als de huurder deze
meldingsplicht niet nakomt, is de schade die daaruit voort
vloeit, voor zijn rekening.
Herstellingen die nodig zijn door verkeerd gebruik of gebrek
aan onderhoud door de huurder zijn altijd voor rekening
van de huurder.
De verhuurder moet ook instaan voor vervangingen aan
het verhuurde goed ingevolge ouderdom of slijtage én voor
de herstelling van schade door overmacht. Overmacht
houdt in dat de schade werd veroorzaakt door een gebeur
tenis buiten de wil van de huurder, zoals noodweer, vanda
lisme of diefstal.
Als de woning beschadigd is door een inbraak die te wijten
is aan een fout of onvoorzichtigheid van de huurder (hij
heeft bijvoorbeeld zijn deur niet op slot gedaan), dan moet
hij zelf instaan voor de nodige herstellingen.
3/ Welke herstellingen mag
de verhuurder niet uitvoeren ?
De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder onge
stoord in de woning kan verblijven. Hij mag niet zomaar
werken uitvoeren zonder voorafgaande toestemming van
de huurder.
Heeft de woning tijdens de huur dringende herstellingen
nodig die niet kunnen wachten tot na het einde van de huur,
dan moet de huurder het uitvoeren van die werken toestaan,
ook als ze voor ongemakken zorgen en zelfs als daardoor
tijdens de werken een deel van de woning onbruikbaar is.
✁
Als die werken meer dan dertig dagen duren, heeft de
huurder recht op een vermindering van de huurprijs. Maken
de werken het onmogelijk om de woning te bewonen, dan
kan de huurder aan de vrederechter de ontbinding van de
huurovereenkomst vragen.
4/ Mag de verhuurder de woning controleren ?
De verhuurder mag de woning bezoeken om te controleren
of de huurder alles netjes onderhoudt en of er geen schade
is. De verhuurder moet wel het rustig genot respecteren
en mag dus niet buitensporig veel langskomen.
Het is gebruikelijk dat de verhuurder jaarlijks langs komt.
Hij mag enkel langskomen op vooraf afgesproken
tijdstippen.
B. Rechten en plichten van de huurder
1/ Welke herstellingen en onderhoud
moet de huurder uitvoeren ?
De huurder moet de woning goed onderhouden en schoon
maken. Hij moet kleine herstellingen uitvoeren, zoals het
vervangen van een kapot stopcontact, het vervangen van
een verloren sleutel of het vastschroeven van losgekomen
scharnieren.
Een overzicht van de herstellingen ten laste van de huurder
vindt u op https://www.vlaanderen.be/onderhoud-en-her
stellingen-aan-huurwoningen. U kan deze lijst ook opvragen
bij onze diensten (deze wordt gratis verzonden via mail).
De huurder moet ook herstellingen aan de woning uitvoe
ren als hij zelf schade heeft veroorzaakt (bijvoorbeeld door
INVESTEERDER ZOEKT een BESTAAND APPARTEMENTSBLOK
aan te kopen met of zonder renovatiewerk.
DISCRETIE VERZEKERD
aankoopvastgoed@telenet.be
of 0495 27 33 73
9
HUREN-VERHUREN
Op het einde van de verhuring moet de huurder de
woning teruggeven in dezelfde staat als omschreven in de
plaatsbeschrijving bij intrede. Er wordt geen rekening gehouden
met zaken die door ouderdom of overmacht zijn beschadigd.
bijtend product te gebruiken dat de email van het bad heeft
aangetast). Hij is ook verantwoordelijk voor de schade die
zijn huisgenoten, onderhuurders of huisdieren veroorzaken.
Daarnaast moet een huurder instaan voor herstellingen die
nodig zijn doordat hij een defect niet tijdig gemeld heeft
aan de verhuurder waardoor bijkomende schade is ontstaan.
Als de huurder kan bewijzen dat de verhuurder toch op de
hoogte was van het defect, moet de huurder niet instaan
voor de nodige herstellingen.
De huurder moet de herstellingen altijd vakkundig (laten)
uitvoeren. Als de herstellingen slecht worden uitgevoerd,
is hij aansprakelijk voor de schade die daardoor ontstaat.
De herstellings- en onderhoudsplicht van de huurder is
beperkt tot plaatsen die bereikbaar zijn. Het gaat om plaat
sen die bereikbaar zijn met een ladder van redelijke afme
ting, maar niet met een steiger.
2/ Kan de herstellings- en onderhoudsplicht
van de huurder worden beperkt ?
Verhuurder en huurder kunnen er in de huurovereenkomst
voor kiezen om de herstellingsplicht van de huurder te
beperken of uit te sluiten. De herstellingsplicht van de
huurder uitbreiden is echter verboden.
3/ Wat moet de huurder doen als de verhuurder
herstellingen moet uitvoeren ?
De huurder moet de verhuurder verwittigen als er herstel
lingen nodig zijn die door de verhuurder moeten worden
uitgevoerd. Zo kan de verhuurder tijdig ingrijpen en verdere
schade voorkomen.
Als de huurder die melding niet (tijdig) doet moet hij, zoals
hierboven reeds aangegeven, zelf instaan voor de herstel
ling van de bijkomende schade.
Als het huurcontract niets bepaalt, mag de huurder veran
deringswerken uitvoeren om de woning aan te passen aan
zijn behoeften (bijvoorbeeld het plaatsen van een traplift).
Hij moet er wel rekening mee houden dat hij de woning op
het einde van de huur in zijn oorspronkelijke staat moet
teruggeven. In principe moet hij de aanpassingen dan ook
weer verwijderen, tenzij de verhuurder ermee akkoord gaat
om ze te behouden.
Aan de structuur van de woning mag de huurder in geen
geval wijzigingen aanbrengen zonder toestemming van
de verhuurder. Zo mag hij bijvoorbeeld geen veranda plaat
sen zonder toestemming.
Vooraleer de werken worden uitgevoerd, maken huurder
en verhuurder best goede (schriftelijke) afspraken over de
betaling van de kostprijs en over het lot van de werken bij
het einde van de huurovereenkomst. Een verhuurder is niet
verplicht om bij te dragen in de veranderingswerken, tenzij
hij de veranderingen graag behoudt na het einde van de
verhuring.
5/ In welke staat moet de huurder de woning
teruggeven ?
Op het einde van de verhuring moet de huurder de woning
teruggeven in dezelfde staat als omschreven in de plaats
beschrijving bij intrede. Er wordt geen rekening gehouden
met zaken die door ouderdom of overmacht zijn beschadigd
of met gebreken die de verhuurder moet herstellen.
OPMAKEN EPC
150€ VOOR APPARTEMENTEN
175€ VOOR WONINGEN TOT 250 M2
EPC GEMENE DELEN OP AANVRAAG
➤
4/ Mag de huurder verfraaiings- of
veranderingswerken uitvoeren ?
Of de huurder werken mag uitvoeren, wordt meestal bepaald
in het huurcontract. Vaak is bepaald dat hij daarvoor de
(schriftelijke) toestemming van de verhuurder nodig heeft.
ASBEST ATTESTEN
PRIJS OP AANVRAAG
info: margotbostyn.probos@gmail.com
0475 36 24 98 (bij voorkeur mail sturen aub)
mei 2024 | eigenaarsmagazine
10
Beding van aanwas
of van toebedeling ?
In het magazine van vorige maand hebben we al
een eerste beslissing van de Vlaamse belastingad
ministratie (Vlabel) van 25 september 2023 opgeno
men. Nu lichten we een tweede beslissing toe van
dezelfde datum die interessant kan zijn voor belas
tingplichtigen gedomicilieerd in Vlaanderen.
De keuze tussen een beding van aanwas en een
beding van toebedeling heeft fiscale gevolgen
Een beding van aanwas is een overeenkomst ten bezwa
rende titel (eveneens ‘tontine’ genoemd), terwijl een beding
van toebedeling ten kosteloze titel is (in een schenking,
een huwelijkscontract of een testament).
Over het algemeen wordt de aanwas minder belast dan
de toebedeling, doch niet altijd.
Aanwas
Twee elementen moeten aanwezig zijn opdat een over
eenkomst kan worden beschouwd als een kanscontract
ten bezwarende titel :
1° de inbreng van de twee partners moet gelijkwaardig zijn
2° de overlevingskansen van beide partners op het ogenblik
waarop het contract wordt afgesloten, moeten gelijkaardig
zijn.
Voor de eerste voorwaarde, moeten de partners het goed
samen hebben aangekocht of elk eigenaar zijn ten belope
van de onverdeelde helft.
Voor de tweede voorwaarde, volgt Vlabel de heersende
rechtspraak die stelt dat een leeftijdsverschil van tien jaar
niet afdoet aan het principe van een ‘gelijke overlevings
kans’, zelfs indien de jongste partner van een gemengd
koppel een vrouw is.
Zijn deze twee voorwaarden vervuld, dan is er noch erf
belasting, noch schenkbelasting verschuldigd bij de aan
was van roerende goederen.
Wel kan de administratie de aanwas op het nippertje
bedongen – juist voor het overlijden – afdoen als rechts
misbruik indien er geen andere motieven aangegeven
kunnen worden naast de fiscale optimalisatie.
In geval van een onroerende aanwas, is het ingewikkelder:
die zal belast worden aan het tarief voorzien voor
onroerende overdrachten (tussen 2,5 % en 12 %), behalve
als de aanwas het vruchtgebruik betreft. Die aanwas
is vrijgesteld indien de oorspronkelijke aankoop
gezamenlijk gebeurde. Het tarief van 2,5 % is dat van
uitonverdeeldheidtreding en geldt indien de aankoop
gezamenlijk plaatsvond.
Voorbeeld
Een koppel is gehuwd onder het stelsel van scheiding van
goederen. Het leeftijdsverschil tussen hen is minder dan
tien jaar. Ze hebben een vermogen, dat aan beiden toe
behoort, elk voor de helft, bestaande uit hun eigen woning
en een effectenrekening.
Ze wensen dat bij het overlijden van één van hen de
langstlevende maximaal wordt beschermd en dit tegen
de laagst mogelijke kost.
Advies
1° De eigen woning inbrengen in een beperkt gemeen
schappelijk vermogen en voorzien in een toebedeling van
de gemeenschappelijke woonst volgens de keuze van de
langstlevende echtgenoot.
De toebedeling van de gemeenschappelijke woonst aan
de langstlevende echtgenoot wordt vandaag in geen van
11
FISCALITEIT
Het is aangeraden om een keuzebeding voor
te behouden aan de langstlevende, zodat deze
te gelegener tijd kan beslissen om al dan niet
gebruik te maken van deze toebedeling.
de drie gewesten belast. Deze optie is dus interessanter
dan de aanwas in volle eigendom.
Opmerking : het is aangeraden om een keuzebeding voor
te behouden aan de langstlevende, zodat deze te gelege
ner tijd kan beslissen om al dan niet gebruik te maken
van deze toebedeling. Het is immers niet onmogelijk dat
de huidige onbelastbaarheid van de eigen woonst in de
toekomst wordt herbekeken. Bovendien moet er in Wallonië,
om de vrijstelling van belasting te genieten, een bijkomende
voorwaarde worden vervuld, met name de woonst moet
tot hoofdverblijf van de overledene hebben gediend sinds
minstens vijf jaar voor de datum van het overlijden.
2° De effectenrekening in onverdeeldheid houden en een
overeenkomst van aanwas in volle eigendom of in vrucht
gebruik tekenen in het voordeel van de langstlevende
echtgenoot.
De aanwas heeft alleen betrekking op de roerende goe
deren en geeft geen aanleiding tot taxatie, in tegenstelling
tot de onroerende aanwas die, in veel gevallen onderwor
pen is aan het verkooprecht.
Wij kopen jouw familiaal vastgoed met
appartementen, woningen, gronden, winkels.
Aankoop van vennootschap is mogelijk.
Ook appartement op zeedijk Het Zoute
frontaal zeezicht 3slpks.
METEEN VOORSCHOT EN
AKTE BINNEN DE 7-8 WEKEN.
info@brikx.eu of 0476/67.33.41
GEZOCHT
AANGIFTE
PERSONEN-
BELASTING
De uiterste datum voor het indienen van de aangifte
in de personenbelasting, is 30 juni voor de aangifte op
papier en 15 juli voor de online-aangifte (Opgelet!
Online-aangiftes via onze diensten zijn enkel nog
mogelijk met een itsme-account.)
Wenst u uw aangifte personenbelasting te laten invul
len door onze fiscaliste, bel onze diensten voor een
afspraak.
In onze kantoren Brussel en Lebbeke kan u terecht
na telefonische afspraak op nummer 02/880.60.25.
In de andere afdelingen zal de fiscaliste consultaties
houden op de hierna vermelde dagen. Voor een afspraak
belt u op nummer 02/880.60.25.
Antwerpen: maandagen 10 en 24 juni
Leuven: maandag 17 juni
Hasselt: vrijdag 21 juni
Oostende: woensdag 19 juni
Gent: elke donderdag in juni
De kostprijs voor het invullen van
uw belastingaangifte bedraagt 70€
(onder voorbehoud van een sup
plement voor complexe aangif
ten) en dient ter plaatse
betaald te worden. U kan
eveneens een berekening
laten maken van de verschul
digde belasting mits betaling
van een supplement van 15€.
mei 2024 | eigenaarsmagazine
12
Sommige verenigingen van
mede-eigenaars worden voortaan
beschouwd als consument
Reeds in het Eigenaarsmagazine van april
jongstleden werd verwezen naar de wet van
9 februari 2024 houdende diverse bepalingen inzake
economie. Deze wet, die in werking getreden is op
31 maart 2024, bepaalt onder meer dat de vereniging
van mede-eigenaars (VME) onder bepaalde voor
waarden de hoedanigheid van consument heeft voor
de toepassing van de bepalingen in het Wetboek
van economisch recht (WER) over onrechtmatige
bedingen.
Als consument kan een VME onrechtmatige bedingen in
contracten aanvechten en de consumentenbescherming
genieten. Denken we maar aan clausules inzake de beëin
diging van bijvoorbeeld langdurige en kostelijke onder
houdscontracten van liften.
De 75% regel
Tot zover het goede nieuws, want niet alle VME’s kunnen
deze bescherming genieten. Alleen als 75% of meer van
de aandelen in de gemeenschappelijke delen verbonden
zijn aan kavels die geen professionele bestemming hebben,
wordt de VME als consument beschouwd.
Als meer dan 25% van de aandelen in de gemeenschap
pelijke delen verbonden zijn aan kavels die een professio
nele bestemming hebben, is de VME geen consument.
Het criterium opdat de VME als consument wordt beschouwd
is het aantal aandelen (minimum 75 %) verbonden aan
kavels die geen professionele bestemming hebben. Dit
wordt een uiterst belangrijk aandachtspunt bij de opmaak
van statuten.
Gemiste kans
Deze wet is een gemiste kans voor sommige kleine VME’s,
zoals een gebouw met bijvoorbeeld 3 ongeveer even grote
kavels, waarvan één een professionele bestemming heeft.
Zo’n VME wordt niet als consument beschouwd met alle
gevolgen van dien. Als ze bijvoorbeeld een factuur wil
betwisten, moet dit schriftelijk en conform de factuur-
voorwaarden gebeuren, terwijl deze voorwaarden niet
zomaar tegenstelbaar zijn aan een consument.
Dit zal tot eigenaardige toestanden leiden. Grotere VME’s
bestaande uit hoofdzakelijk niet-professionele kavels kun
nen handelen als consumenten, terwijl sommige kleinere
VME’s die doorgaans minder ondersteuning van beroeps
syndici genieten, door de 75% regel geen consument zijn.
Anomalie
De Verenigde Eigenaars hebben bij de bevoegde ministers
deze anomalie aangekaart en gevraagd om alle VME’s als
consument te beschouwen, met uitzondering uiteraard van
VME’s met enkel professionele kavels.
We nemen hieronder het antwoord op van de
kabinetten van minister van Justitie Paul Van Tigchelt
en minister van Economie Pierre-Yves Dermagne.
Tot vóór deze wetswijziging konden de VME’s niet genie
ten van de rechtsbescherming zoals voorzien voor consu
menten in Boek VI, Hoofdstuk VI (onrechtmatige bedingen)
van het WER.
13
APPARTEMENTSRECHT
Grotere VME’s bestaande uit hoofdzakelijk
niet-professionele kavels kunnen handelen als
consumenten, terwijl sommige kleinere VME’s
door de 75% regel geen consument zijn.”
Gezien de klachten die de FOD Economie hieromtrent
ontving, voorzag de Wet diverse bepalingen inzake Economie
om VME’s, waarvan 75% of meer van de aandelen in de
gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die
geen professionele bestemming hebben, te beschouwen
als consument voor dit luik in het WER.
Uw vraag om deze bescherming uit te breiden naar alle
VME’s lijkt ons geen goed idee. De voorziene uitbreiding
voor VME’s vormt een uitzondering, en dient dan ook
beperkt te worden tot de VME’s die daadwerkelijk als
consument kunnen beschouwd worden. Zoals blijkt uit de
memorie van toelichting, en uit het advies van de Raad van
State, is het niet eenvoudig om dit onderscheid te maken.
Ik verwijs hierbij naar de tussenkomst van minister Dermagne
in de commissie:
“Er is gekozen voor een niet-beroepsgerelateerde bestem
ming ten belope van 75 %, teneinde te beschikken over
een eenduidig, rechtszeker, en objectief criterium, dat kan
worden getoetst aan de statuten van de VME. Doorgaans
staat de beroepsgerelateerde bestemming wel maar de
woonbestemming niet in de statuten; vandaar het negatieve
criterium van de (hoofdzakelijk) niet-beroepsgerelateerde
bestemming. Parkings en garages hebben bovendien geen
TIP VAN
DE VERENIGDE EIGENAARS
Zolang de wet niet gewijzigd wordt, is het raadzaam
om bij de redactie van nieuwe statuten deze 75% regel
indachtig te zijn en niet zomaar een professionele
bestemming te geven aan een kavel of alleszins om
professionele kavels niet over te waarderen.
Ook bestaande statuten kunnen het best onder de
loep genomen worden. Het gebeurt vaak dat een kavel
die volgens de statuten een professionele bestemming
heeft, toch niet voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt.
Het kan nuttig zijn de statuten op dit punt te wijzigen
als de VME dankzij deze wijziging wel als een con
sument wordt beschouwd.
De Verenigde Eigenaars zullen de vinger aan de pols
blijven houden en vernemen graag de ervaringen van
hun leden. Dat zou ons toelaten aan de beleidsmakers
aan te tonen dat VME’s die door de 75% regel niet
als consument beschouwd worden, in de praktijk
Quality lift-juni.pdf 1 24/09/19 09:49
benadeeld worden.
woonbestemming. Een relevanter criterium is dus dat de
kavels niet voor beroepsdoeleinden worden gebruikt. Met
betrekking tot de drempel van 75 % hebben sommigen
voor 50 % gepleit en anderen voor 100 %; er werd daarom
gekozen voor de gulden middenweg.”
De drempel van 75% is dus al relatief hoog, want in het
initiële voorstel van dhr. Prévot werd de drempel op 50%
gelegd. Indien alle VME’s zouden beschouwd worden als
consumenten, dan zouden ook VME’s die enkel bestaan
uit kavels voor professionele doeleinden (bv. winkelparken)
als consument beschouwd worden, wat niet de bedoeling
kan zijn.
De komende maanden en jaren zal moeten blijken in welke
mate deze drempel nog problemen oplevert, en de wet dus
mei 2024 | eigenaarsmagazine
dient aangepast te worden.’
14
Een lid stelt ons volgende vraag : In mijn appar
tementsgebouw wordt het verwarmingsverbruik
door de huurder opgemeten via Ista, die hiervoor een
kost aanrekent.
De huurder vertrekt buiten de jaarlijkse opnameperiode,
en Ista vraagt een extra kost van 65 euro voor die tussen
tijdse opname.
Kan men er van uitgaan dat dit een ‘beheerskost’ is voor
de verhuurder die kan doorgerekend worden aan de huur
der ? Deze kost staat los van het verbruik door de huurder.
Het is evenmin een vaste kost die wordt aangerekend door
de provider. Mij lijkt het een puur administratieve kost
omwille van de tussentijdse telleropname.
Ik lees in het mijn contract (een typecontract van de
Verenigde Eigenaars) volgende clausule: ‘Indien het appar
tement voorzien is van een collectieve verwarming of
stadswaterdistributie met individuele meters, zullen de
kosten desbetreffend opgemaakt worden door de ver
huurder, zijn zaakwaarnemer of de syndicus. De afreke
ning waarvan de huurder erkent een model van verdeling
te hebben ontvangen, wordt opgemaakt overeenkomstig
de meters.’
Wie betaalt de kost van
een tussentijdse telleropname ?
HET ANTWOORD VAN
DE VERENIGDE EIGENAARS
Of die kost al dan niet mag doorgerekend worden aan
de huurder, hangt af van het regime waaronder de
huurovereenkomst valt.
Valt de huurovereenkomst onder de toepassing van het
Vlaams Woninghuurdecreet (huurovereenkomsten
aangaande het hoofdverblijf van de huurder afgesloten
vanaf 1 januari 2019 of op die datum lopende mondelinge
huurovereenkomsten), dan is dit een kost voor de ver
huurder. Beheerskosten mogen immers niet ten laste
gelegd worden van de huurder.
In andere gevallen, moet nagegaan worden wat in de
huurovereenkomst bedongen is.
Is het goed bijvoorbeeld gelegen in Brussel, dan ver
melden onze modelcontracten dat de beheerskosten
ten laste zijn van de huurder. In dit geval kunnen de
kosten van een tussentijdse meteropname volgens ons
wel ten laste gelegd worden van de huurder.
VERKOOP & VERHUUR
VAN UW EIGENDOMMEN
residentieel- én bedrijfsvastgoed
T. 0473 68 22 47
Kortrijksesteenweg 626, 9000 Gent
ERVARING
STERKE SERVICE
GRATIS SCHATTING
www.arcade-vastgoed.be
Expert en raadgever voor het beheer van uw installatie
Liften en roltrappen
Direct contact: Leon Vandenberghen
0468/03.55.17 -info@liftinvest.be -www.liftinvest.be
Advies en studiediensten voor
de noodzakelijke modernisatie van uw lift
15
Brussels Gewest
voert renovatieplicht in
Het Brussels Parlement keurde op 23 februari
jongstleden een ordonnantie tot aanpassing
van het Brussels Wetboek voor Lucht, Klimaat en
Energie (BWLKE) goed. Eén van de belangrijkste
maatregelen voor vastgoedeigenaars is de invoering
van een renovatieplicht die zal gelden zowel voor
residentiële als niet residentiële panden.
Minimale energienorm
De Ordonnantie legt de te behalen energieniveaus op
minstens:
■ 275 kWh/m²/jaar binnen 10 jaar
(minimaal energieklasse E)
■ 150 kWh/m²/jaar binnen 20 jaar
(minimaal energieklasse C)
De Brusselse regering kan strengere drempels vaststellen
en mag ook rekening houden met verschillende categorieën
van gebouwen. Het is dus mogelijk dat er andere normen
zullen gelden voor appartementen, rijwoningen, niet-resi
dentiële panden.
De termijn van 10 of 20 jaar begint in principe pas te
lopen zodra de regeling in werking treedt. Daarvoor is
een uitvoeringsbesluit nodig. De norm van minstens
275 kWh/m²/jaar moet wel ten laatste in 2033 van
kracht zijn.
De nieuwe energienorm belet niet dat de Brusselse regering
ook eisen op componentniveau mag opleggen, zoals bij
voorbeeld isolatie van het dak, energiezuinigheid van de
verwarmingsketel, glas, …
Nieuwbouwpanden moeten volgens de ordonnantie voldoen
aan de EPB-eis ‘zero-emissie’ vanaf 31 december 2029.
(EPB staat voor EnergiePrestatie en Binnenklimaat).
In geval van overmacht (zoals een tekort aan materialen of
arbeidskrachten bij economische crisis) kan de termijn om
aan de norm te voldoen worden opgeschort. Bovendien
kunnen technische, functionele en economische factoren
een afwijking rechtvaardigen. De regering moet vaststellen
in welke gevallen dergelijke factoren ingeroepen kunnen
worden.
Verplicht EPB-certificaat
De ordonnantie legt de verplichting op aan elke titularis
van een zakelijk recht binnen het Brussels Hoofdstedelijke
Gewest om ten laatste vijf jaar na de inwerkingtreding over
een EPB-certificaat te beschikken, los van verkoop of ver
huur. De datum moet vastgelegd worden door de regering.
De ordonnantie voegt inhoudelijk elementen toe aan het
EPB-certificaat. Nieuwe certificaten zullen ook een indica
tor bevatten rond (aanwezigheid van) hernieuwbare ener
gie, alsook gepreciseerde aanbevelingen over de vermin
dering van broeikasemissies. Ook oude certificaten volstaan
echter om te voldoen aan de verplichting om over een
EPB-certificaat te beschikken.
Leefmilieu Brussel moet een indicatieve prijslijst publiceren
voor de opmaak van een EPB-certificaat, onderverdeeld
naar gelang de bestemming, de ouderdom en de grootte
van het pand.
➤
mei 2024 | eigenaarsmagazine
16
Elke titularis van een zakelijk recht binnen het
Brussels Hoofdstedelijke Gewest is verplicht om binnen
de vijf jaar over een EPB-certificaat te beschikken,
los van verkoop of verhuur.
Appartementsgebouwen
Voor appartementsgebouwen wordt een afzonderlijke rege
ling ingevoerd. Elke vereniging van mede-eigenaars (VME)
wordt verplicht om een energiedeskundige aan te stellen op
gebouwniveau. Die energiedeskundige heeft 3 opdrachten:
1. Hij coördineert de technische gegevens van de mede-ei
gendom en identificeert de EPB-eenheden in het gebouw,
verzamelt de bewijsstukken en staat in voor de codering
van de elementen in de gemeenschappelijke delen.
2. Hij maakt de EPB-certificaten op voor de appartemen
ten die er nog geen hebben en werkt gegevens over
bestaande EPB-certificaten bij.
3. Hij schrijft een samenvattend rapport over de energie
prestatie van het gebouw, met een lijst van werken (in
volgorde van belangrijkheid) die noodzakelijk zijn opdat
alle appartementen aan de minimale energienormen
zouden voldoen.
Dit samenvattend rapport moet ‘het uitgangspunt’ vormen
van ‘het plan voor renovatie’ voor de mede-eigendommen.
De VME is verplicht de renovatiewerken uit te voeren die het
rapport voorschrijft voor de gemene delen.
De VME kan aansprakelijk gesteld worden indien een indi
viduele kavel van de mede-eigendom niet aan de gestelde
EPB-doelstellingen voldoet, omwille van het onvermogen
van de mede-eigenaar om de norm te behalen zonder wer
ken aan de gemene delen, tenzij de VME kan aantonen dat
ze alle mogelijke inspanningen heeft verricht.
Quid als er geen VME is? Volgens ons moet er dan ook een
EPB-deskundige worden aangesteld. Artikel 25 voert in het
BWLKW artikel 2.2.4/5 in dat bepaalt dat de uitvoering van
de energiebesparende werken aan de gemene delen valt
onder de verantwoordelijkheid van de VME en voegt eraan
toe: Indien de VME geen rechtspersoonlijkheid heeft, rust
deze verplichting hoofdelijk op alle mede-eigenaars.
Syndicusinlichtingen
De syndicus is verplicht om bij verkoop van een privatieve
kavel standaard het samenvattend rapport mee te sturen
aan de notaris, de vastgoedmakelaar of de verkoper (artikel
3.94, § 1 BW).
Bemiddelaars bij verkoop of verhuur van vastgoed zullen
eveneens het samenvattend rapport ter kennis moeten
brengen van de koper/huurder.
Gebouwenpaspoort
De ordonnantie creëert ook een grondslag voor de invoe
ring van een gebouwenpaspoort (naar het model van de
Vlaamse woningpas), waarin documenten zoals het EPB
certificaat, een EPB-aangifte, stedenbouwkundige infor
matie, de controleverslagen van stookolietanks, het bode
mattest, … kunnen opgeslagen worden.
Doel is dat de gebouwenpas de ‘overdracht van informatie
bij transacties bevordert en vergemakkelijkt’ .
Leefmilieu Brussel zal de gebouwenpas uitbouwen en
beheren.
→ schoonmaak na overlijden
of suïcide
→ schoonmaak na plaats delict
of ongeval thuis
→ schoonmaak brandschade
→ verwijderen van nicotine
→ leeghalen panden
→ eenmalige schoonmaak voor
verkoop/verhuur
→ reinigen van sterk vervuilde
woningen
→ hoarding/verzamelwoede: reiniging
en schoonmaak
Nieuwpoort: 0465 03 81 38
Retie: 0497 37 18 85
info@gyvacleaning.be
www.gyvacleaning.be
17
BOUWEN-VERBOUWEN
Brussel gaat ook een gebouwenpaspoort invoeren
waarin documenten zoals het EPB-certificaat,
een EPB-aangifte, stedenbouwkundige informatie,
kunnen opgeslagen worden.
Toegang tot het gebouwenpaspoort
Notarissen krijgen rechtstreeks toegang bij transacties.
Vastgoedmakelaars zijn ‘derden’ die met toestemming van
de eigenaar toegang kunnen krijgen.
De syndicus is een derde ten opzichte van de individuele
appartementen in het gebouw dat hij beheert, maar niet
ten opzichte van het gebouw zelf. De syndicus zou dus
automatisch toegang moeten hebben tot de gegevens op
gebouwniveau, maar niet rechtstreeks tot de gegevens met
betrekking tot de appartementen.
De banken krijgen rechtstreeks toegang tot de energie-in
formatie in functie van de behandeling van een kredietdossier.
Sancties
Inbreuken op de renovatieplicht worden bestraft aan de
hand van een ‘automatisch’ systeem van administratieve
boetes. De hoogte van de boete is afhankelijk van het
kengetal op het EPB-certificaat, en meer bepaald de afstand
tot de behalen norm, a rato van 2,5 € per afwijking van
1 kWh/jaar. Daarnaast wordt (onder meer) een boete voor
zien van 60 € per afwijking van 1 W/K op vlak van de
thermische isolatie van constructiedelen.
Als de norm niet volledig gehaald is, kan het dus nuttig zijn
om een nieuw EPB-certificaat te laten opmaken, aangezien
dit de hoogte van de boete kan beperken.
Versoepelingen
De overtreder kan vragen om in twee delen te betalen om
zo budget te vrijwaren voor verdere werken. Bij de opsplit
sing van welk deel van de boete onmiddellijk betaald moet
worden, worden eigenaars-bewoners coulanter behandeld
dan eigenaars-verhuurders.
Er is voorzien in een mogelijkheid om ofwel de termijn voor
de verplichte renovatie te verlengen ofwel het bedrag van
de boete te verlagen/kwijt te schelden.
Er kunnen ook afwijkingen worden toegestaan op de te
behalen energieprestatieniveaus indien die, om technische,
economische of functionele redenen niet haalbaar zijn
(‘geen geschikte oplossingen’). Financiële moeilijkheden
van het huishouden of de onmogelijkheid om een renova
tiekrediet te verkrijgen zijn voorbeelden die in de Memorie
van Toelichting zijn opgenomen.
Specifiek voor appartementsgebouwen wordt er nog voor
zien dat de mede-eigenaars die kunnen aantonen dat ze
de nodige stappen hebben ondernomen om de energiere
novatiewerkzaamheden te laten goedkeuren door de VME,
van rechtswege worden vrijgesteld in het betalen van de
boete, elk voor zijn eigen deel.
Ondersteuning bij de verplichte renovatie
Het pakket aan ontzorging, begeleiding en financiële onder
steuning wordt verder vormgegeven via de Renolution
strategie, die als doel heeft ‘elke Brusselse bouwheer te
helpen en te begeleiden van het begin tot het einde van
het renovatieproject.’
Het Renolution-pakket bestaat onder meer uit de Renolution
premies en de EcoRenolening. Het Netwerk Wonen biedt
begeleiding aan.
Wordt vervolgd …
Heel wat zaken moeten nog nader geregeld worden bij
uitvoeringsbesluit. De regering moet onder meer nog bepa
len wanneer er kan afgeweken worden van de energienorm.
We volgen het dossier op en houden onze leden op de
hoogte.
DATA JURIDISCH ADVIES
DATA JURIDISCH ADVIES
OP AFSPRAAK
Leuven, Dreefstraat 8: maandag 6 en 20 mei, 3 en
17 juni (zonder afspraak elke donderdag
van 14u tot 16u30).
Oostende, Torhoutsesteenweg 300-302:
woensdag 29 mei en 19 juni van 13 tot 15u.
Antwerpen, Brussel, Gent, Hasselt, Lebbeke :
zie laatste bladzijde
mei 2024 | eigenaarsmagazine
18
Het basisbeginsel van de mede-eigendom is dat
de algemene vergadering een souverein orgaan
is. De beslissingen die op de algemene vergadering
worden genomen, kunnen echter niet afwijken van
de wet, noch van de statuten van het gebouw (basis
akte en reglement van mede-eigendom).
Als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars (VME)
is de syndicus belast met de volledige voorbereiding van
de algemene vergadering (AV). Die voorbereiding is één
van de belangrijkste taken van de syndicus want de gel
digheid van de beslissingen hangt van veel factoren af :
tijdig versturen aan de stemhoudende mede-eigenaars,
agendapunten duidelijk formuleren, etc.
De wet verplicht de syndicus om alle documenten ter
beschikking te stellen van de mede-eigenaars opdat die
met kennis van zaken betrokken zouden zijn in het beslis
singsproces. Mede-eigenaars horen zich vooraf duidelijk
en voldoende te informeren over de gedane voorstellen en
agendapunten.
Een mede-eigenaar heeft het recht om zich te laten advi
seren of zich zelfs te laten bijstaan op de AV door één
persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier
werkdagen voor de dag van de AV daarvan in kennis stelt
bij aangetekende zending.
Een rechtsgeldige beslissing genomen door de AV is uit
voerbaar. Toch genieten mede-eigenaars en andere bewo
ners van een rechtsbescherming indien zij niet akkoord
gaan met een beslissing van de AV.
Vervaltermijn van vier maanden
Een mede-eigenaar/huurder die een beslissing van de VME
wil aanvechten, moet binnen vier maanden te rekenen vanaf
de datum waarop de AV plaatsvond, procederen. Een beslis
sing kan enkel worden aangevochten door een dagvaarding
voor de vrederechter tegen de VME en enkel tegen de VME
(dus niet de syndicus). Indien men de vordering niet tijdig
instelt, zal deze niet meer ontvankelijk zijn. De termijn is
immers een vervaltermijn en is niet vatbaar voor schorsing
of stuiting.
Verder zijn er nog een aantal belangrijke voorwaarden :
1/ De beslissing moet rechtsgevolgen hebben.
Overeenkomstig het cassatiearrest van 18 februari 2010 is
er slechts sprake van een beslissing indien deze wordt
genomen door de AV en indien ze rechtsgevolgen in het
leven roept voor de mede-eigenaars en/of voor derden.
Zo is een beslissing van de AV om de mede-eigenaars te
raadplegen en om hen op een latere datum per brief te
laten stemmen over een aanbod tot aankoop van een deel
van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, slechts
een voorbereidende beslissing.
2/ Een vordering kan niet worden ingesteld door een
mede-eigenaar die akkoord is gegaan met de beslissing,
tenzij zijn instemming is aangetast door een wilsgebrek
(met name dwaling of bedrog).
3/ Het moet om een onregelmatige, bedrieglijke of onrecht
matige beslissing van de AV gaan.
4/ De mede-eigenaar of huurder moet een persoonlijk
nadeel kunnen aantonen.
Artikel 3.92 § 3 bepaalt ‘Iedere mede-eigenaar kan aan de
rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrecht
matige beslissing van de algemene vergadering te vernie
tigen of te wijzigen, indien die hem een persoonlijk nadeel
oplevert (…)’ .
Artikel 3.93 § 5, 2° voorziet ‘(…) Ieder die het gebouw bewoont
krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de
algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter
echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke
bepaling van het reglement van interne orde of van elke
onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van
de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van
het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent’.
Voorwaarden om een
beslissing van de AV
te kunnen aanvechten
19
MEDE-EIGENDOM
Een bedrieglijke beslissing is een beslissing die wel
regelmatig is naar de vorm, maar op bedrog rust of
machtsmisbruik zoals schuldig verzuim of afwezigheid
van informatie over een bepaalde taak of werk.
Onregelmatige, bedrieglijke of
onrechtmatige beslissing
Een onregelmatige beslissing kan bijvoorbeeld tot stand
komen bij de schending van de wet op de mede-eigendom
of de statuten, zoals een probleem met de oproeping, de
samenstelling/vertegenwoordiging van de AV, een stemming
over een niet-geagendeerd punt, een schending van de
meerderheidsregels, …
Een bedrieglijke beslissing is een beslissing die wel regel
matig is naar de vorm, maar op bedrog rust of machtsmis
bruik zoals schuldig verzuim of afwezigheid van informatie
over een bepaalde taak of werk.
Een onrechtmatige beslissing is een beslissing genomen
in strijd met een wettelijke regel of voorschrift, zoals bij
voorbeeld de beslissing om een balustrade te plaatsen die
onveilig is en niet voldoet aan de wettelijke normen; de
beslissing genomen met het uitsluitend oogmerk om te
schaden; de beslissing genomen zonder redelijk en vol
doende belang, terwijl men schade berokkent; de beslissing
genomen met misbruik van meerderheden, …
Persoonlijk nadeel
Sedert de inwerkingtreding van de wet van 18 juni 2018,
moet diegene die aan de rechter vraagt om een beslissing
van de AV te vernietigen, kunnen aantonen dat deze hem
een persoonlijk nadeel oplevert.
De bedoeling van de wetgever was o.a. om rechtsmisbruik
te voorkomen. Rechtsmisbruik bestaat wanneer iemand
een recht uitoefent zonder redelijk en voldoende belang en
met het exclusieve oogmerk om een ander te schaden.
Het lijkt logisch om enkel de benadeelde mede-eigenaar(s)
toe te laten om een beslissing aan te vechten. Waarom zou
een mede-eigenaar immers een beslissing aanvechten als
hij persoonlijk door deze beslissing geen enkel nadeel
ondervindt? En als hij geen nadeel ondervindt, wat is dan
zijn achterliggende motivatie om toch te procederen tegen
de VME? De VME schaden? Wraak nemen op andere
Persoonlijk nadeel en proportionaliteitsbeginsel
Hoe kan men een persoonlijk nadeel evalueren en welk
bedrag kan wel als een nadeel gepercipieerd worden en
welk bedrag dan niet ?
Onlangs besliste een vrederechter dat een vordering om
de afrekening van de voorgaande boekjaren te herzien en
aan te passen in strijd was met het proportionaliteitsbe
ginsel. Uit de voorliggende stukken bleek dat de eiser voor
het (op die vergadering goedgekeurde) werkjaar 2020
slechts een totaalbedrag van 160,65 € gemeenschappelijke
kosten diende te betalen. Uit een vorig PV blijkt ten andere
dat het voor die mede-eigenaar niet (zozeer) gaat om de
hoogte van de bedragen, maar dat het eenvoudigweg een
principekwestie is.
Dat deze principekwestie aan anderen (niet in het minst
aan de VME) veel tijd en energie kost, en de kostprijs van
de procedure een veelvoud is van de jaarlijkse som die die
mede-eigenaar dient te betalen, schijnt hij volledig te ver
geten.
Samengevat kon de rechtbank ‘niet anders dan vaststellen
dat de eiser niet beschikt over het vereiste persoonlijk
nadeel én dat de vordering, gelet op het totaal gebrek aan
proportionaliteit, rechtsmisbruik uitmaakt.’ De rechter wijst
de vordering af wegens gebrek aan belang en veroordeelt
de betrokken mede-eigenaar tot betaling van de gerechts
kosten en van een rechtsplegingsvergoeding.
Conclusie
Het lijkt er op dat het proportionaliteitsbeginsel zijn intrede
doet in mede-eigendom, wat een positieve evolutie is die
zeker zal bijdragen tot nadenken alvorens een procedure
tegen de VME te starten. Over de vervaltermijn van vier
maanden dient men zich de vraag te stellen of het nog
verenigbaar is met de realiteit. Het is vaak een belemmering
voor de syndicus om belangrijke beslissingen van de AV
binnen een redelijke termijn uit te voeren.
Bron : Propertytoday
mei 2024 | eigenaarsmagazine
mede-eigenaars of op de syndicus?
20
Opzegging handelshuur –
strikte formaliteiten
Het Hof van Cassatie boog zich op 29 september
2023 over de opzegformaliteiten opgelegd door
artikel 3 van de Handelshuurwet. Hierin wordt bepaald
dat de huurder de lopende huur kan beëindigen bij
het verstrijken van elke driejarige periode, mits hij
zes maanden tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaar
dersexploot of bij ter post aangetekende brief.
In casu liep de driejarige periode van de handelshuurover
eenkomst af op 28 februari 2020. De huurder had op
28 augustus 2020 een e-mail verstuurd naar de verhuur
der waarin hij het contract opzegde. Hij zond ook een
aangetekende brief, die de verhuurder echter pas bereikte
op 1 september 2020.
De laatste nuttige dag voor het ontvangen van de opzeg
door de verhuurder was in deze 31 augustus 2020.
De rechtbank van eerste aanleg Namen, afdeling Namen,
zetelend in graad van beroep achtte in deze omstandig
heden de opzeg geldig, gelet op de tijdige e-mail gericht
aan de verhuurder.
Deze e-mail verving echter volgens het Hof van Cassatie
niet de aangetekende brief of het gerechtsdeurwaarders-
exploot opgelegd door artikel 3 van de handelshuurwet,
waardoor de wettelijke opzegtermijn van zes maanden
niet gerespecteerd werd. Zo bewaakt het Hof van Cassatie
de formalistische bepalingen van de Handelshuurwet.
Tip van
de Verenigde Eigenaars
Alle termijnen in de handelshuurwet zijn verval
termijnen en de voorgeschreven formaliteiten
moeten strikt gevolgd worden. De handelshuur
wet is van dwingend recht, waardoor partijen er
niet kunnen van afwijken.
Wij raden onze leden aan om altijd enkele dagen
marge te nemen en rekening te houden met
weekends en feestdagen. Aangetekende brieven
worden best een drietal dagen voor de vervaldag
verzonden. Het is bovendien noodzakelijk het
afgiftebewijs van de aangetekende zending te
bewaren.
21
mei 2024 | eigenaarsmagazine
IN DE MEDIA
Pand met drugslab is minstens
100 jaar onbewoonbaar
Een pand waar een drugslab is geweest is voor minstens
100 jaar onbewoonbaar. Dat zegt nationaal drugscom
missaris Ine Van Wymersch die tegelijk waarschuwt dat
verhuurders alert moeten zijn aan wie ze hun gebouwen
verhuren. “Let dus goed op als iemand een pand in
slechte staat voor veel cash wil huren.”
Een drugslab produceert grote hoeveelheden chemisch
afval. “Mensen zijn er zich niet voldoende bewust van
hoe gevaarlijk dat is”, zegt Van Wymersch. “Uit een
Australische studie blijkt dat een pand waar een drugslab
geweest is voor minstens 100 jaar onbewoonbaar is.”
Van Wymersch wijst ook verhuurders op hun verant
woordelijkheid: ze moeten alert zijn om geen malafide
huurders toe te laten. “Je kunt als verhuurder mee ver
antwoordelijk worden gesteld voor wat een huurder doet
in je eigendom, als aangetoond kan worden dat je ervan
op de hoogte was”, zegt ze daarover.
Er zijn vaak wel wat signalen die op louche zaken kunnen
wijzen. “Let dus op als iemand bijvoorbeeld een bijzon
der groot bedrag cash wil betalen om een pand te huren
dat niet in al te goede staat is.”
VRT – Nieuws
Bouwsector wil sneller beroepsverbod
voor malafide aannemers
Embuild, de federatie van de bouwsector, vraagt dat strenger
wordt opgetreden tegen malafide aannemers en installateurs
door het beroepsverbod uit te breiden en sneller uit te spre
ken. Op die manier wordt vermeden dat zij nog meer slacht
offers maken, klinkt het.
Uit nieuwe cijfers van de FOD Economie blijkt dat het aantal
klachten over de bouwsector op vier jaar tijd is verdubbeld:
van 166 in 2019 tot 333 vorig jaar. Embuild merkt op dat 99
procent van de bouw- en renovatieprojecten niet leidt tot
klachten.
Het Nieuwsblad
N-VA wil fraude bij sociale woningen
tegengaan
N-VA pleit ervoor om voor domiciliefraude bij sociale wonin
gen een “proces-verbaal met bijzondere bewijswaarde” in te
voeren. Met zo’n pv krijgt de politie een extra instrument om
diegene die onterecht een sociale woning huurt, te vatten.
Wie een sociale woning huurt, moet gedomicilieerd zijn op
dat adres en daar ook zijn hoofdverblijfplaats hebben. Dat
staat zo in de Vlaamse Codex Wonen. Niet iedereen houdt
zich daar aan. Vorig jaar werd bij 724 mensen bij wie een
vermoeden van fraude bestond, een onderzoek opgestart.
Iets minder dan de helft van die huurders (339) bleek ook
effectief fraude te hebben gepleegd.
De Zondag
Brussel heeft nog nul euro voor
sociale woningbouw
De Brusselse regering bouwde de voorbije vijf jaar zoveel
sociale woningen dat er 300 miljoen extra moet worden
geleend. Dit betekent alweer een financiële put.
Nul euro. Zoveel geld heeft de Brusselse Gewestelijke
Huisvestingsmaatschappij (BGHM) nog in kas om nieuwe
sociale woningbouwprojecten te financieren.
De voorbije vijf jaar kwamen er onder de regering Vervoort
(PS) ruim 3.000 nieuwe sociale woningen bij. Daar hing
echter een dermate hoog prijskaartje aan vast dat de
kasreserves van de BGHM volledig zijn weggesmolten.
De huisvestingsmaatschappij vraagt de Brusselse regering
om extra geld. Brussels staatssecretaris voor Huisvesting,
Nawal Ben Hamou (PS) probeert die fondsen al maan
denlang los te wrikken bij haar collega’s, maar tot nu toe
kreeg ze in de ministerraad nul op het rekest.
De BGHM probeert te zoeken naar een andere oplossing,
zoals zelf een lening aangaan bij Belfius of een verhoging
van de huurprijzen.
De Standaard
22
Lezersbrief
Reactie van een gecertificeerd syndicus
op het editoriaal van de maand februari
Maandelijks lezen zowel ikzelf als al de medewerkers van
ons kantoor jullie magazine. Mede dankzij de informatie
die we ontvangen van het CIB en BIV blijven we zo
up-to-date.
Iedereen bij ons op kantoor heeft ofwel jarenlange erva
ring in het beheer van gebouwen ofwel de nodige scho
ling genoten. Ons personeel krijgt een hoger loon dan de
officiële barema’s, anders vinden we inderdaad niemand,
zoals u schrijft. Iedereen doet deze job graag en met veel
liefde, maar…
Vijf problemen maken dat ons beroep een knelpuntberoep
is geworden : de hoogte van het ereloon, mede-eigenaars
die steeds veeleisender worden, de snel wijzigende wet
geving, de verantwoordelijkheid die we dragen en de
digitalisering.
Wat is een correct ereloon en wat mogen de eigenaars
hiervoor verwachten ? Een syndicus moet minstens 360
euro per jaar per appartement aanrekenen, met een
minimum per gebouw van 1.500 €. Twintig uur werk voor
een residentie kost immers ten minste 1.500 €. De syndi
cus moet facturen inboeken, offertes opvragen, contrac
ten beheren, jaarlijks een bezoek brengen aan het gebouw,
de algemene vergadering houden. Dit minimum van
30 euro per kavel per maand is meer dan veel eigenaars
bereid zijn te betalen.
Er is een steeds groeiende groep van mede-eigenaars
(meestal met veel tijd), die je te pas en te onpas bellen,
mailen, een SMS sturen – vaak meerdere keren per week – , die eisen dat je wekelijks het gebouw bezoekt. Je krijgt
verwijten naar je hoofd omdat de poetsvrouw een stof-
draad niet verwijderde, … Dit bezorgt ons stress.
Dan is er de snel wijzigende wetgeving. Een voorbeeld :
iedereen begrijpt dat de woonkwaliteitseisen dwingend
zijn, maar een volledig gebouw dat onbewoonbaar wordt
verklaard omdat de (gemeenschappelijke) trapleuning
5 cm te laag is of de valbeveiliging aan een raam in de
trappenhal niet hoog genoeg is, … is voor veel mede-eige
naars onbegrijpelijk en een bron van frustratie naar ons toe.
De strenge energetische normen vragen grote inspan
ningen van mede-eigenaars én van syndici. Van ons wordt
verwacht dat wij het nodige doen om bijvoorbeeld premies
aan te vragen, de werken op te volgen, … Wij zijn vragende
partij om wettelijk te voorzien dat bepaalde aanpassingen
gekoppeld worden aan de verplichte aanstelling van een
architect. Het kan toch niet de taak van de syndicus
zijn om meetstaten en energetische onderzoeken uit
te voeren?
De aan de job verbonden aansprakelijkheid is vanzelf
sprekend. Maar noch de mede-eigenaars, noch de over
heid kunnen hun aansprakelijkheid zo maar afschuiven
op de syndicus. Wij zijn niet verantwoordelijk voor onver
antwoorde gedragingen van bewoners, noch voor kinde
ren die de gemeenschappelijke hal (én de lift) gebruiken
om te spelen. Het is ook niet aan de syndicus om drugs
gebruikers aan te spreken om de hal naaldvrij te houden.
De overheid moet zorgen voor meer blauw op straat en
de wijkagenten meer mogelijkheden en middelen geven
om daadkrachtig op te treden. Anderzijds zouden mede-ei
genaars die gealarmeerd zijn door bepaalde toestanden,
zelf ook contact moeten opnemen met lokale gemeen
telijke diensten zoals het OCMW, het ACW of de politie.
Ten slotte is er de doorgedreven digitalisering van ons
beroep. Tot voor enkele jaren konden we de software,
nodig voor het beheer van gebouwen, aanschaffen aan
redelijke prijzen. Maar die softwareleveranciers zijn opge
kocht door grote syndicuskantoren en zij leggen hun
prijzen op aan alle afnemers. De kleine onafhankelijke
syndicuskantoren moeten nu tot 10 keer meer betalen
dan voorheen of worden verplicht oplossingen te zoeken
in het buitenland. Softwarepakketten met back-ups kos
ten al snel 50.000 euro. Dat is onbetaalbaar voor een
opstartende syndicus. Wij zouden graag zien dat er via
CIB of BIV een basissoftwareprogramma aangemaakt
wordt die syndici kunnen gebruiken voor het beheer van
gebouwen. Dit zou ook de mede-eigenaars ten goede
komen !
Lieven Arnou,
houder van het kwaliteitscertificaat voor syndic