EM sept 2023

nr. 508 ERKENNINGSNUMMER P408-448 september 2023

MAANDBLAD VAN DE VERENIGDE EIGENAARS

HUURPRIJZEN ENERGIEVERSLINDENDE WONINGEN MOGEN OPNIEUW WORDEN GEÏNDEXEERD VANAF 1 OKTOBER

BEPERKING INDEXATIE HUURPRIJZEN: TOEPASSING CORRECTIEFACTOR VANAF 1 OKTOBER 2023

PAGINA 4

EEN UITGETREDEN HUURDER RECHTSPERSOON UITSCHRIJVEN

PAGINA 8

ACHTERAF EEN ‘TERUGKEER’ AAN UW SCHENKING KOPPELEN ?

PAGINA 9

KAN EEN MEDE-EIGENAAR VAN MEERDERE KAVELS VERSCHILLENDE VOLMACHTEN GEVEN ?

PAGINA 14

PACHT OPZEGGEN OM MEERDERE REDENEN ?

PAGINA 18

2

Documenten voor leden

Gebruik altijd de meest recente versie van onze modelcontracten.

Hoofdverblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeldofongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,30€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,90€ Engelstaligecontracten(vermeldenappartementofwoning) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,60€

Tweede verblijfplaats (Gewest vermelden)

Huurceelgemeubeld/ongemeubeldappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,40€ Huurceelwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12,50€

Diversen

Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,00€ Pop-up(VlaamsGewest-enkelnederlandstalig) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45,00€ Professionele-nietcommerciëlehuurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,50€ Pachtovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,10€ Seizoenspacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14,10€ Autostaanplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7,50€ Huuroverdracht

-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€

-niet-residentieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Addendum (Vlaams Gewest)

-feitelijksamenwonendehuurdertoevoegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€

-feitelijksamenwonendevertrekkendehuurdervervangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,00€ Huurcontractenvoorstudentenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8,30€ VerlenginghuurovereenkomststudentenhuisvestingVlaamsGewest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4,80€ Syndicuscontract+offerteaanvraagvoordefunctievansyndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19,40€ Modelplaatsbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18,80€ Contractbruikleen(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,20€ Contractbezettingterbede(vermeldengebouwofgrond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13,30€ ReglementinterneordeinVerenigingvanMede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55,00€

Brochures (niet-prior verzending)
Handboekappartementsrechtinhoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,00€ BrochureRegelgevingwoonkwaliteitinVlaanderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22,00€

Hoe te verkrijgen?

a) In onze kantoren op volgende adressen:

+(4,30€) 9,00€ +(4,30€) 9,00€

+(4,30€) 9,00€ +(4,30€) 9,00€ +(6,40€) 16,00€ +(4,30€) 9,00€

Antwerpen, Uitbreidingsstraat 84, 2600 Berchem (na afspraak) • Brussel, Violetstraat 21, 1000 Brussel • Lebbeke, Aalstersestraat 41, 9280 Wieze (na afspraak) Gent, Kon . Elisabethlaan 5, 9000 Gent • Hasselt, Embuild, Bouwcampus Wetenschapspark, Agoralaan 33, 3590 Diepenbeek
Kortrijk, PIETTE & PARTNERS, Casinoplein 6, 8500 Kortrijk • Leuven, Embuild, Leuven, Dreefstraat 8, 3001 Heverlee •
Oostende, RCF-accountants – belastingconsulenten, Torhoutsesteenweg, 300-302, 8400 Oostende (na afspraak) .

b) Door overschrijving op rekening IBAN: BE72 3631 2461 3516 (bestelling + lidnummer vermelden) + of u het contract per post of per mail (PDF-formaat) wenst te ontvangen .

Al onze contracten zijn ook in het Frans verkrijgbaar

Prijs

Portkosten

+(6,40€) +(6,40€) + (6,40 €)

+ (6,40 €) +(6,40€)

+(6,40€) + (4,30 €) +(6,40€) +(4,30€) +(4,30€) + (4,30 €)

Per mail (PDF)

18,00€ 18,00€ 14,00 €

18,00 € 18,00€

19,00€ 45,00 € 19,00€ 18,00€ 18,00€ 13,00 €

+(6,40€) +(6,40€) +(4,30€) +(4,30€) + (4,30 €)

+ (6,80 €) +(4,10€)

27,00€ 27,00€ 18,00€ 18,00€ 55,00 €

4

Beperking indexatie huurprijzen: toepassing correctiefactor
vanaf 1 oktober 2023

Het Vlaams decreet van 3 oktober 2022 voerde een stelsel van tijdelijke bevriezing van de indexering van de huurprijzen in. De mogelijkheid tot indexatie werd daarbij gekoppeld aan het energiepeil van de huurwoning.

Het decreet is van toepassing op alle lopende huurover- eenkomsten aangaande het hoofdverblijf van de huurder (dus niet voor studentencontracten), zowel op deze die nog onderworpen zijn aan de Woninghuurwet, als op deze die vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Het decreet voorziet het volgende :

I. Indexering opgevraagd tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023
Voor huurwoningen met energielabel A+, A, B of C bleef de mogelijkheid tot indexering behouden.

Voor huurwoningen met energielabel D mocht het bedrag van de aanpassing maar voor de helft (50 %) doorgerekend worden.

Voor huurwoningen zonder (geldig) EPC of met ener- gielabel E of F mocht de huurprijs niet worden geïndexeerd.

II. Indexering vanaf 1 oktober 2023 : toepassing van een correctiefactor
Voor huurwoningen met energielabel A+, A, B of C – ook voor panden die in oktober 2022 nog geen (gunstig) EPC hadden, maar nu wel – verandert er niets. De huurprijs mag volgens de gewone formule worden aangepast.

De huurprijzen van energieverslindende woningen (label D of slechter) of van woningen zonder (geldig) EPC mogen vanaf 1 oktober opnieuw worden geïndexeerd. Er hoeft dus niet gewacht te worden op de verjaardag van de inwerkingtreding om te mogen indexeren.

Om te vermijden dat de huur ineens heel sterk verhoogt, wordt het resultaat van de standaardindexatieformule

(namelijk basishuurprijs x nieuw indexcijfer/aanvangsin- dexcijfer) vermenigvuldigd met een correctiefactor.

De decretale bepaling onderscheidt vier correctiefactoren, afhankelijk van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract. In wat volgt wordt voor elk scenario de cor- rectiefactor uitgewerkt aan de hand van een voorbeeld.

1/ Huurwoningen met energielabel D

* Als de huurovereenkomst verjaart tussen 1 januari 2023 en 30 september 2023, wordt volgende correctiefactor toegepast :

50 % x [(index 2022 + index 2023) / index 2023]

HUREN – VERHUREN

5

* Als de huurovereenkomst verjaarde tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022, wordt volgende correctiefactor toegepast :

50% x [(index 2021 + index 2022) / index 2022]

2/ Huurwoningen zonder (geldig) EPC of met energielabel E of F
* Als de huurovereenkomst verjaart tussen 1 januari 2023

en 30 september 2023, wordt volgende correctiefactor toegepast:

indexcijfer 2022/indexcijfer 2023

➤

september 2023 | eigenaarsmagazine

8

Een uitgetreden huurder rechtspersoon uitschrijven

In het Eigenaarsmagazine van juni legden we uit hoe u idealiter handelt wanneer een huurder-fy- sieke persoon geen officiële adreswijziging doorvoert nadat hij het pand heeft verlaten. In dit artikel gaan we in op de hypothese dat de huurder een vennoot- schap is die haar zetel aanhoudt op het adres van het pand dat zij voorheen huurde.

Soms meldt een nieuwe huurder dat er op het adres van het gehuurde pand nog briefwisseling toekomt op naam van een onbekende vennootschap.

Op de website van de FOD Economie kan u, onder Kruispuntbank Ondernemingen (KBO), Public Search (https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoeknummerform. html?lang=nl ) achterhalen of de uitgetreden huurder-ven- nootschap zijn uitbatings- of maatschappelijke zetel al dan niet heeft verplaatst.

Procedure

Is de vennootschap nog steeds ingeschreven op het adres van uw goed, dan stuurt u best een aanmaning om zo snel mogelijk het nodige te doen voor de zetelwijziging.

Immers, zolang de maatschappelijke- of uitbatingszetel gevestigd is op het adres van het verhuurde goed, gebeu- ren alle betekeningen bestemd voor de vennootschap op dat adres (deurwaardersexploten, beslagleggingen, aan- slagbiljetten, …). Heeft de vorige huurder vennootschap schulden, kan er bijvoorbeeld beslag gelegd worden op alle goederen die zich in het goed bevinden.

Blijft de vorige huurder in gebreke het nodige te doen, dan laat de verhuurder dit best onmiddellijk weten aan de KBO die, de procedure zal opstarten voor de ambtshalve door- haling van het adres van de maatschappelijke zetel of het adres van de vestigingseenheid van de onderneming.

Deze kennisgeving gebeurt bij voorkeur online via het webformulier op volgende website https://kboradiation. economie.fgov.be/kbo-radiation-nl/ Bij wijze van alternatieve procedure is het nog altijd mogelijk de kennisgeving per

post over te maken aan de KBO – Dienst Doorhalingen aan de Koning Albert II-laan 16 te 1000 Brussel.

Men dient een aantal verplichte gegevens over te maken : de benaming van de onderneming, het ondernemingsnum- mer, en het adres waar de inschrijving ambtshalve dient doorgehaald te worden. Daarnaast is het aangeraden een ‘bewijsstuk’ toe te voegen : een kopie van een vonnis, een onderzoeksrapport of een proces-verbaal dat is opgesteld door een politieambtenaar of een door een overheidsin- stantie gemachtigde ambtenaar met de vermelding dat het adres onjuist is.

Vervolgens spoort de KBO de bestuurder op. Die persoon wordt aangeschreven en aangemaand om binnen een termijn van 30 dagen de toestand te regulariseren. Bij gebreke aan reactie binnen deze termijn, volstaat het bewijs- stuk voor de beheersdienst van de KBO om over te gaan tot de doorhaling van het adres.

Werd de vraag aan de KBO gericht zonder bewijsstuk, dan stuurt de KBO een tweede brief naar de rechtspersoon waarin een bijkomende termijn van 30 dagen wordt gege- ven om de gevraagde aanpassingen door te voeren. Bij gebrek aan reactie, kan de KBO-beheersdienst overgaan tot doorhaling van het adres.

Doorhaling

Deze doorhaling houdt in dat overheden, administraties en deurwaarders geen correspondentie meer zullen achterlaten op het doorgehaalde adres. Voor de volledigheid geven we mee dat op juridisch vlak de adreswijziging van een rechts- persoon enkel aan derden tegenstelbaar is na publicatie in het Belgisch Staatsblad. In de praktijk zal de verhuurder of nieuwe huurder echter geen hinder meer ondervinden.

Gelet op het aantal dossiers dat dagelijks wordt overgemaakt in het kader van een ambtelijke schrapping, kan de behan- deling van een dossier enige tijd op zich laten wachten. n

Achteraf een ‘terugkeer’ aan uw schenking koppelen?

9

Uhebt een schenking gedaan maar achteraf realiseert u zich dat u er beter een ‘beding van terugkeer’ aan gekoppeld had. Kunt u dat na de schenking alsnog toevoegen? Waarop moet u dan letten? Een recent arrest verduidelijkt één en ander.

Conventioneel recht van terugkeer

Schenkt u bijvoorbeeld een bepaald bedrag, effecten of een onroerend goed aan uw dochter, dan kunt u dat via een ‘zuivere’ schenking doen, of u kunt aan die schenking bepaalde modaliteiten koppelen.

Een modaliteit die vaak aan een schenking gekoppeld wordt, is het zogenaamd ‘conventioneel recht van terugkeer.’ Dat zorgt ervoor dat de geschonken goederen naar de schenker terugkeren, wanneer de begiftigde vóór de schen- ker overlijdt. Dat kan soms nuttig zijn.

Stel u doet een schenking van 300.000 euro aan uw doch- ter, die gehuwd is. Heeft u het ongeluk dat zij vóór u komt te overlijden, dan zitten die geschonken goederen in haar nalatenschap. Heeft zij kinderen, dan zullen zij in principe minstens de blote eigendom van haar nalatenschap erven, terwijl haar man (uw schoonzoon) het vruchtgebruik van die goederen erft, of toch minstens het beheer van de goederen als de kinderen nog minderjarig zijn. Heeft uw dochter geen kinderen, dan bestaat de kans zelfs (maar dat hangt af van de concrete omstandigheden zoals het bestaan van een huwelijkscontract, een testament, enz.) dat uw schoonzoon eigenaar wordt van de som die u schonk.

Mogelijk wilt u dat liever niet en wenst u dat, bij het overlijden van uw dochter, de som geld naar u terugkeert. Dat kan door aan de schenking een conventioneel beding van terugkeer te koppelen. De geschonken goederen keren dan, in geval van vooroverlijden van uw dochter, terug naar u (en/of uw echtgeno(o)t(e) indien u samen geschonken heeft).

Zo’n beding zorgt ervoor dat bij het overlijden van uw dochter en op voorwaarde dat u zelf nog leeft, de schenking ‘ongedaan gemaakt wordt.’ De geschonken goederen keren automatisch naar u terug en maken geen deel uit van de

nalatenschap van uw dochter en kunnen dan ook niet naar haar man en/of kinderen gaan.

Fiscale gevolgen?

In principe zijn er geen successierechten/erfbelasting ver- schuldigd op de goederen die terugkeren. U ‘erft’ ze name- lijk niet, want het is alsof er geen schenking gebeurd is. Er zijn evenmin schenkingsrechten of een andere belasting verschuldigd op de teruggekeerde goederen.

Let op! De geschonken goederen bevinden zich dan opnieuw in uw vermogen, zodat uw (overige) erfgenamen ze bij uw overlijden zullen erven en er erfbelasting/successierechten op verschuldigd zijn. Desgevallend moet u dus voor deze goederen een (nieuwe) successieplanning uitwerken.

Achteraf een ‘terugkeer’ toevoegen?

Stel dat u een schenking aan uw dochter gedaan heeft, maar daar geen conventioneel recht van terugkeer aan gekoppeld heeft. Nu heeft u daar spijt van (bijvoorbeeld omdat de omstandigheden nu anders zijn dan ten tijde van de schenking). Kunt u dan alsnog zo’n beding van terugkeer aan die vroegere schenking toevoegen?

Dat kan, maar niet altijd en niet op om het even welke manier, zoals blijkt uit een arrest van het Hof van Beroep van Gent van 27 september 2022. Er zijn bovendien fiscale gevolgen.

Een beding van terugkeer moet in principe op het ogenblik van de schenking in de notariële schenkingsakte zelf of in een voorafgaande akte opgenomen worden. In geval van een hand- of bankgift, moet het beding in de begeleidende brieven en/of het pacte adjoint opgenomen worden op het moment van de schenking.

➤

september 2023 | eigenaarsmagazine

12

IN DE MEDIA

Lijfrente in opmars

door stijgende inflatie

Mensen op leeftijd verkopen steeds vaker hun woning via lijfrente. Zij hebben dan niet langer een eigendom, maar beschikken wel over een maandelijks extra inkomen.

Het systeem van lijfrente bestaat al lang, maar is in opmars. Vooral mensen op leeftijd kiezen ervoor.

Bij lijfrente krijgt de verkoper een deel van de verkoopprijs op het ogenblik van het verlijden van de verkoopakte. De rest van het bedrag wordt in maandelijkse schijven betaald. Die maan- delijkse betalingen stoppen wanneer de verkoper overlijdt. Vaak wordt ook een maximumtermijn bepaald.

Partijen kunnen afspreken dat de verkoper het vruchtgebruik behoudt, waardoor die er kan blijven wonen. Bij zijn overlijden, krijgt de koper de volle eigendom.

Als de kopers hun betalingen niet nakomen, komt het pand weer in handen van de oorspronkelijke eigenaar.

Gazet van Antwerpen

Vlaamse regering harmoniseert sociale

huurprijzen

De Vlaamse regering past de huurprijzen voor sociale woningen aan. Wie oorspronkelijk huurde via een sociaal verhuurkantoor betaalt vanaf 1 januari 2024 minder, wie via een sociale huis- vestingsmaatschappij huurt betaalt wat meer. Volgens minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) komen de huurprijzen zo meer in lijn met de kwaliteit van de woning en het inkomen.

Sinds 1 juli telt Vlaanderen 41 woonmaatschappijen, het resul- taat van een fusie tussen de sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale koopmaatschappijen en sociale verhuurkantoren. Maar er was een prijsverschil tengevolg van een verschillende bere- keningswijze. De minister wil de systemen nu harmoniseren. De huur voor de voormalige huurders van de sociale verhuur- kantoren daalt, en wordt gecompenseerd door een hogere huur van de andere huurders.

De Standaard

Al zo’n 20.000 Belgen willen

‘hamsterhuren’ om huis later te kopen

Een huis huren en tegelijk sparen om datzelfde huis op een later moment aan te kopen. Dat is kort gesteld het principe van ‘hamsterhuren.’ Bijna 400 mensen doen er al aan en nog eens zo’n 20.000 anderen staan op een wachtlijst.

Hamsterhuren werd in ons land vijf jaar geleden gelanceerd door Gilen Real Estate in samenwerking met Belfius. Maar ondertussen sprongen ook andere partijen op de kar. BNP Paribas Fortis en projectontwikkelaar Matexi noemen het ‘HappyNest ’ en bij Dewaele Vastgoed spreken ze van ‘Rent to Buy.’

Het principe is vrij eenduidig: wie geen startkapitaal heeft om een nieuwbouwwoning aan te kopen, kan die woning wel huren. De helft van de huur gaat bij de vastgoedmakelaar in een spaarpot die dan uiteindelijk dient om de woning binnen de acht jaar aan te kopen aan een vooraf vastgelegde prijs.

Het Nieuwsblad

Exodus van Brusselaars naar Vlaanderen zet zich onverminderd verder

Vorig jaar verhuisden maar liefst 24.165 Brusselaars naar Vlaanderen, een recordaantal. De onaantrekkelijke vastgoed- fiscaliteit, het verouderde woningpark met opvallend veel energieverslindende woningen, de drang naar meer ruimte, maar ook het gebrek aan plaats in het Nederlandstalig onder- wijs in Brussel doen de bewoners voor Vlaanderen kiezen.

De evolutie is niet onlogisch in een jaar waarin de energie- prijzen als een pijl de hoogte in gingen. Van de 575.000 Brusselse woningen is 85 procent gebouw vóór de jaren ’60. Dertig procent is zelfs niet geïsoleerd en haalt de slechts mogelijke EPC-score. Komt daarbij dat in Brussel voor zelfs die ener- gieverslindende woningen duur moet betaald worden. De gemiddelde woningprijs in Brussel ligt ruim 200.000 euro boven de gemiddelde prijs in Vlaanderen en ruim 300.000 euro boven de gemiddelde prijs in Wallonië.

CIB persbericht

De overgang naar het fibernetwerk gaat snel vooruit in België. Toch wachten nog 100.000 appartementen in 50 grote steden op het akkoord van de vereniging van mede-eigenaars voor de aansluiting van fiber in de gemeenschappelijke ruimten.

Zoals in het artikel van juni vermeld, wordt het huidige kopernetwerk geleidelijk uitgeschakeld, waardoor de abon- nees van Proximus en de 30 operatoren die dit netwerk gebruiken op termijn niet meer zullen kunnen bellen of het internet gebruiken.

Toen Laurent Capitaine zijn intrek nam in de vroegere flat van zijn moeder, wist hij niet dat een beslissing die enkele maanden voordien door de mede-eigenaars van het gebouw was genomen, hem nog veel ongemak zou bezorgen. Ondanks de installatie van glasvezel in de wijk bijna vier jaar eerder, weigerden de mede-eigenaars, bij monde van hun syndicus, technici toegang te verlenen tot de gemeen- schappelijke ruimten om de aansluiting van het gebouw te verzekeren. Het gevolg is dat Laurent zich niet kan abon- neren op de internetdienst van Proximus. Meer nog: aan- gezien het oude netwerk wordt gedeactiveerd, is het niet mogelijk zijn oude ‘pakket’ naar zijn nieuwe adres over te brengen. ‘Meerdere buren hadden dezelfde ervaring’, zegt Laurent. “Eén van hen viel van de ene dag op de andere zonder internet en tv.”

De redenen voor de weigering van aansluiting op fiber zijn even talrijk als ongegrond. De interventie duurt slechts enkele uren en is volledig gratis. Indien nodig worden er discreet kabelgoten geplaatst in de gemeenschappelijke ruimten. Bovendien verbindt de aansluiting de bewoners geenszins tot het onderschrijven van een abonnement bij Proximus.

Het fibernetwerk is immers open : andere operatoren kun- nen ook gebruik maken van deze infrastructuur voor hun eigen internet- en tv-aanbod. (consulteer de website Our Partners | Proximus voor de lijst van operatoren)

‘In ons gebouw zagen oudere eigenaars geen persoonlijk nut in het kunnen beschikken over een snellere bandbreedte’ aldus Laurent.

Mede-eigenaars moeten echter beseffen dat hun weigering gevolgen heeft voor alle bewoners van een gebouw die hierdoor voor een voldongen feit worden geplaatst. Na de deactivering van het huidige kopernetwerk, zal niemand nog toegang hebben tot internet, tv of telefonie.

Gelukkig werpen de sensibiliseringsacties hun vruchten af. Laurent :“Na gesprekken met de syndicus en enkele andere mede-eigenaars werd de vraag opnieuw ter stemming voor- gelegd, dit keer met succes. De werken werden uitgevoerd, zonder de minste schade aan de gemeenschappelijke ruim- ten. Alle bewoners kunnen volop gebruik maken van fiber en ik ervaar dat het verschil in bandbreedte met het huidige netwerk verbluffend is.”

Wil u weten of Fiber reeds beschikbaar is in uw gebouw of appartement, ga naar proximus.be/fibercheck n

13

september 2023 | eigenaarsmagazine

14

Kan een mede-eigenaar van meerdere kavels verschillende volmachten geven aan verschillende personen ?

De algemene vergadering (AV) kan pas starten na de controle van de aanwezigheidslijst. Hoeveel mede-eigenaars zijn er aanwezig en hoeveel aandelen vertegenwoordigen deze mede-eigenaars? Indien het dubbele quorum van artikel 3.87,§ 5 van het Burgerlijk Wetboek niet bereikt is, kan de AV simpelweg niet rechtsgeldig plaatsvinden. De syn- dicus dient vervolgens een tweede AV bijeen te roe- pen.

In de praktijk komt het vaak voor dat een mede-eigenaar meerdere kavels bezit. Soms gaat het om verschillende “vol- waardige kavels” of appartementen, maar vaak ook om ‘kleinere kavels’ zoals

een kelder, één of twee garages, ….etc,
die afzonderlijke aandelen in de gemene delen vertegenwoordigen. De vraag die dan kan gesteld worden is of de mede-ei- genaar voor deze kavels verschillende volmachten kan geven aan verschillende personen.

Concreet: mag een mede-eigenaar één volmacht geven voor zijn appartement(en), één voor (elk van) zijn kelder(s) en één voor (elk van ) zijn garages(s)….? Wat heeft deze mede-eigenaar bij dergelijke strategie te winnen?

Een groot aantal aandelen geeft in ieder geval de moge- lijkheid aan de mede-eigenaar om kosten te vermijden door tegen bepaalde investeringen te stemmen. Maar dergelijke strategie is vooral nuttig in geval van onenigheid en dis- cussies op de AV. De mede-eigenaar van verschillende kavels, die per kavel een afzonderlijke volmacht geeft aan een derde, kan ervoor zorgen dat twee of meerdere perso- nen op deze manier aanwezig zijn op de vergadering, die hem op elk punt steunen. Hij kan ook een volmacht geven aan een advocaat die zijn standpunt met klem, kennis van zaken en verbaal talent zal verdedigen.

Uiteraard kan een mede-eigenaar zich, conform artikel 3.87, § 1 van het Burgerlijk Wetboek laten bijstaan door één

persoon van zijn keuze, maar enkel op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen vóór de dag van de AV daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt. Verder bepaalt de wet op de mede-eigendom dat deze persoon tijdens de AV de discussies “niet mag leiden, noch ze monopoliseren”…

Als volmachtdrager mag de lasthebber het woord nemen en zijn visie luidop promoten.

Maar de eigenaar van verschillende kavels kan ook een andere bedoeling hebben. Door verschillende volmachten te geven aan verschillende personen, ontsnapt hij aan de regel van de stemreductie. Artikel 3.87, § 7 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt: “Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lastgever of lasthebber, voor een groter aantal stem- men dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of verte- genwoordigde mede-eigenaars beschikken”.

Goed bedoeld maar onpraktisch

De wetgever heeft getracht een evenwicht te vinden tussen de aanwezige mede-eigenaars op een AV.

Moet er gestemd worden, dan dienen de verschillende meerderheden gerespecteerd te worden. Alle stemgerech- tigde mede-eigenaars moeten de beslissingen van de AV naleven, ook al hebben zij tegengestemd of zich onthouden.

Op de AV stemt men in functie van zijn aantal quotiteiten; een appartement of commercieel lokaal, heeft logischerwijze meer aandelen dan een studio. Diens eigenaar heeft dus een hoger ‘stemgewicht.’ Maar… de wet op mede-eigendom heeft een stemreductie ingevoerd waardoor “niemand aan de stemming kan deelnemen, zelfs niet als lastgever of lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of verte- genwoordigde mede-eigenaars beschikken.”

Een mede-eigenaar kan maar één volmacht geven voor alle kavels in zijn bezit. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt immers dat de lastgeving persoonsgebonden is en niet verbonden aan de kavel.

Dit is van belang in kleine tot middelgrote gebouwen waar een mede-eigenaar meerdere kavels bezit. De wetgever wenste het stemrecht van deze mede-eigenaar te beperken, zodat hij nooit alléén de meerderheid zou hebben op de AV om nooit alléén zijn wil op te leggen aan de andere mede-eigenaars.

Op zich een legitieme zorg en een eervolle intentie van de wetgever maar deze regel brengt geen oplossing in een stel- sel waar dezelfde wetgever een meerderheid van 50 % + 1 heeft ingevoerd.

Van patstelling naar het Vredegerecht

De wettelijke regeling van de stemreductie kan leiden tot een permanente patstelling in de AV, waar belangrijke en noodzakelijke beslissingen niet meer kunnen genomen worden. Een erg ongezonde situatie die automatisch con- frontaties genereert ….

Naar de vrederechter stappen is lang niet altijd een (goede) oplossing. Enerzijds brengt dit zware procedurekosten met zich mee (advocaat en eventueel expertisekosten). Anderzijds kan de procedure lang aanslepen. En er zal altijd een ver- liezende partij zijn die ontevreden huiswaarts keert …

Stemreductie omzeilen

Stemreductie omzeilen gebeurt vaker dan men denkt.

Een voorbeeld uit de praktijk

In een gebouw met 8 appartementen behoren 6 apparte- menten toe aan een “onverdeeldheid”, bestaande uit 4 personen (3 zussen en 1 broer). De “onverdeeldheid” heeft voor elke kavel een andere “wettelijke vertegenwoordiger” aangesteld, om de stemreductie te “omzeilen”. Op de AV tekenen de door de onverdeeldheid aangestelde lasthebbers elk afzonderlijk de aanwezigheidslijst.

De syndicus meent dat deze “aangestelde lasthebbers” samen één onverdeeldheid vertegenwoordigen en wil daarom de stembeperking van artikel 3.87, § 7 van het Burgerlijk Wetboek toepassen, waardoor de stemrechten van de onverdeeldheid beperkt worden tot het aantal stem- men van de overige eigenaars.

De “onverdeeldheid” is niet tevreden en heeft na afloop van de AV een klacht tegen de syndicus neergelegd bij het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV).

De syndicus baseert zijn beslissing op volgende principes:

a) Vrijheid om een lasthebber aan te duiden (via volmacht). Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de AV. De Wet ver- meldt hier zeer duidelijk de ‘mede-eigenaar’ en niet zijn kavels.

b) In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel (..) wordt het recht om aan de beraadsla- gingen van de AV deel te nemen geschorst totdat de belang- hebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn (…)

Hij meent dat voor alle kavels die tot een onverdeeldheid horen, één lasthebber moet aangeduid worden. De wetge- ver spreekt duidelijk van “één/hun” lasthebber. Het kan immers niet de bedoeling geweest zijn van de wetgever om een absurde situatie te creëren waarin verschillende volmachtdragers tegenstrijdige stemmingen zouden uiten (ja/nee /onthouding) terwijl deze mandatarissen één en dezelfde mede-eigenaar (de onverdeeldheid) vertegen- woordigen.

In casu heeft de Uitvoerende Kamer van het BIV beslist dat de redenering van de syndicus correct was en de klacht werd geseponeerd.

Besluit

1/ Een mede-eigenaar (of een onverdeeldheid) kan maar één volmacht geven voor alle kavels in zijn bezit. Artikel 3.87, § 7 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt immers dat de last- geving persoonsgebonden is en niet verbonden aan de kavel.

Het is belangrijk dat, wanneer zich meerdere volmachtdra- gers voor dezelfde eigenaar (met inbegrip van de onver- deeldheden) aanbieden, de syndicus de stemreductie toepast en, zoals voorzien in de wet, de vraag stelt aan de

APPARTEMENTSRECHT 15

september 2023 | eigenaarsmagazine

16

Niemand aan de stemming kan deelnemen voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

eigenaar of de onverdeeldheid om één mandataris aan te duiden die aan de AV zal deelnemen.

2/ Een volmacht wordt als volgt gedefinieerd : ‘een schrif- telijke verklaring waarbij iemand een ander persoon de bevoegdheid geeft om namens hem of haar bepaalde rechtshandelingen uit te voeren’.

Juridisch gezien is de volmacht dus bedoeld als een vorm van vertegenwoordiging. Daarom kan de mede-eigenaar die een volmacht geeft aan een derde, niet samen met deze persoon aanwezig zijn op de AV, noch voor een andere eigen privatieve kavel, noch als vertegenwoordiger van een andere mede-eigenaar.

3/ De stemreductie moet altijd worden toegepast als een mede-eigenaar meer stemmen heeft dan de rest van de aanwezige mede-eigenaars.

4/ Om patstellingen te vermijden bij de besluitvorming, dient de syndicus :

· zo veel mogelijk informatie op voorhand te geven over de te nemen beslissingen en de voordelen voor de VME · met onderbouwde argumenten te streven naar een

consensus tussen de mede-eigenaars
· als de spanningen hoog oplopen, te benadrukken dat

de onvermijdelijke weg die van het vredegerecht is, maar dat daaraan heel wat kosten verbonden zijn. n

Bron : Propertytoday

Factuur te laat betaald? Eerste herinnering is gratis

In 2020 heeft 10 percent van alle Belgen een rekening voor basisbehoeften (water, energie, …) niet op tijd kunnen betalen. Onbetaalde facturen leidden al heel snel tot – soms onredelijk – hoog oplopende bedragen door allerlei bijko- mende kosten die werden aangerekend. Zo kwamen men- sen in een schuldenspiraal terecht en werden ze nog dieper in de problemen geduwd.

Een nieuwe wet moet ervoor zorgen dat de kosten van een eerste herinnering niet mogen aangerekend worden. Na die eerste aanmaning heeft de consument nog minstens 14 kalenderdagen de tijd om de rekening alsnog te betalen.

Gebeurt de betaling nog niet, dan mogen er kosten worden aangerekend. Maar die worden nu geplafonneerd. Zo moe- ten onredelijk hoge extra kosten vermeden worden.

De maximale invorderingskosten werden als volgt vastgesteld:

· Facturen lager of gelijk aan 150 €: de aangerekende aanmaningskosten bedragen maximaal 20 €

· Facturen tussen de 150,01 en de 500 € : de aangerekende aanmaningskosten bedragen maximaal 30 € + 10 % van het verschuldigde bedrag

· Facturen hoger dan 500 € : de aangerekende aanma- ningskosten bedragen maximaal 65 € + 5 % van het verschuldigde bedrag met een maximum van 2.000 €

De nieuwe regels gelden enkel voor facturen tussen onder- neming en consument. Facturen van de overheid vallen er niet onder. Maar als de overheid een activiteit uitvoert om een economisch doel na te streven (bijvoorbeeld parkeer- boetes innen), dan valt dit er wel onder.

18

Pacht opzeggen om meerdere redenen?

Uwenst uw pachter op te zeggen, maar vermits dit niet zo evident is, beslist u om op te zeggen omwille van meerdere redenen. Maar laat de Pachtwet dit wel toe?

Niets belet de verpachter/eigenaar om op te zeggen omwille van meerdere redenen. Belangrijk is dat er effectief één (of meerdere) geldige reden(en) wordt aangehaald. De ver- pachter kan niet opzeggen zonder dat hij over een geldige reden beschikt; de pachter kan dat wel.

De opzegredenen in hoofde van de pachter zijn limitatief opgesomd in de Pachtwet. Buiten deze redenen, kan er geen andere geldige reden ingeroepen worden om de pachter op te zeggen.

Praktijkvoorbeeld: geen van de opzegredenen wordt weerhouden
Verpachters zeggen hun pachter op en roepen twee rede- nen in, met name de verwaarlozing van het goed en de intentie om het zelf te exploiteren. Zij laten de verwaarlozing vaststellen door een gerechtsdeurwaarder en nemen foto’s om aan de rechter een beeld kunnen schetsen van de verwaarlozing.

De vrederechter gaat ter plaatse en stelt vast dat :
– het in casu gaat om oude gebouwen met een verouderde elektriciteitsinstallatie en veel brandbare materialen, die geen enkele verzekeringsmaatschappij nog wil verze-

keren tegen brand;
– er eigenlijk geen tekenen zijn van verwaarlozing, inte-

gendeel. De hoeve wordt bewoond door de pachter en is bemeubeld. De gronden worden begraasd en bemest door zijn eigen dieren.

De vrederechter concludeert dat de opzegreden omwille van verwaarlozing door hun pachter, niet kon weerhouden worden. Ook de reden van eigen exploitatie werd niet weerhouden. Uit alle gegevens bleek dat de eigen exploi- tatie, zoals voorgeschreven door de pachtwet, niet kon aangetoond worden. De eigenaars krijgen ongelijk en hun opzeg omwille van twee redenen wordt niet geldig verklaard. n

Solange Tastenoye www.solangetastenoye.be

Voor juridische info over Pacht, bel onze Pachtlijn 0902/12014 (1€/min)

20

De verkoper hanteerde een verkoopstrategie waarbij beleggers worden aangetrokken door kwaliteit en betrouwbaarheid. Dat komt over als waarheidsgetrouw, terwijl de verkoper weet dat het een leugen is.”

vertrokken zijn van het werkelijke rendement, dan zou de combinatie met de onzekerheid/onveiligheid van de beleg- ging de bovenhand hebben gehaald. Het stond immers vast dat de belegging niet onder het toezicht van de FSMA (Autoriteit voor financiële diensten en markten nvdr) viel en dat de verkoper op geen enkele manier een platform aanbood dat de individuele kamereigenaar zou begeleiden indien deze zijn kamer wenst te verkopen. Evenmin blijkt dat de verkoper in dergelijk geval zou geïnteresseerd zijn in terugkoop.

Overeenkomst nietig verklaard

Volgens de appelrechter stond dan ook vast dat moest besloten worden tot de nietigheid van de overeenkomst op basis van het wilsgebrek bedrog.

De nietigheid van de overeenkomst heeft tot gevolg dat de partijen moeten worden teruggeplaatst in een toestand als zou de overeenkomst niet gesloten zijn. Concreet moesten de hotelkamers door de kopers dus worden teruggegeven en diende de verkoper de koopprijs terug te betalen. n

Bron : Vastgoedflitsen